Fördermittel für die energetische Sanierung – koordiniert für WEG, Hausverwaltung und Bestand

SVEAG koordiniert die Förderung energetischer Sanierungen für Wohnungseigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Bestandshalter. Wir prüfen, welche Bundesprogramme für Ihr Gebäude in Frage kommen, bereiten den Beschluss vor, holen Angebote mit der nötigen aufschiebenden Bedingung ein und halten die Fristen bis zum Verwendungsnachweis. Was das Förderrecht einer gelisteten Person vorbehält – Sanierungsfahrplan, Technische Projektbeschreibung, Bestätigung zum Antrag, Baubegleitung –, erledigt ein Energieeffizienz-Experte, den Sie direkt beauftragen. SVEAG hat keinen eigenen Energieeffizienz-Experten und stellt keine Förderanträge in Ihrem Namen.

Wer was darf: die Bausteine einer geförderten Sanierung

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) knüpft fast jeden Zuschuss und jeden Kredit an eine Person, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes steht, oder an einen Fachbetrieb. Wer eine Sanierung fördern lassen will, muss deshalb zuerst wissen, welcher Baustein von wem kommen muss. Die Tabelle zeigt es nach dem Stand der Richtlinien vom 17. August 2026.

SVEAG beschäftigt keinen Energieeffizienz-Experten und hat keinen fest angebundenen Partner-Experten. Wir benennen Ihnen gelistete Experten aus der öffentlichen Liste unter energie-effizienz-experten.de, holen deren Angebote ein und stimmen den Ablauf mit ihnen ab. Den Vertrag schließen Sie direkt mit dem Experten, denn die Baubegleitung muss unabhängig von den Firmen beauftragt sein, die bauen oder vermitteln.

Beschluss, Kosten, Vertretung: was das WEG vorgibt

In der Eigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung. Eine energetische Sanierung, die über die Erhaltung hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung: „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen … werden“ (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Kosten tragen alle Eigentümer anteilig, wenn die Maßnahme „mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde“ oder sich ihre Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).

Die Verwaltung handelt allein nur bei Maßnahmen, die „untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“ (§ 27 Abs. 1 WEG) – eine Sanierung mit Förderantrag gehört nicht dazu. Für einen Förderkredit ist ein eigener Beschluss nötig, denn die Gemeinschaft wird „beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer“ vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Die KfW verlangt beim Effizienzhaus-Kredit entsprechend einen Antrag „auf Grundlage entsprechender Beschlüsse der WEG zur Sanierung und Antragstellung“ (KfW-Merkblatt 261, Stand 09/2026).

Wir bereiten deshalb die Beschlussvorlage so vor, dass Maßnahme, Beauftragung des Experten, Finanzierung und Antragstellung getrennt abgestimmt werden können. Die Mehrkosten der Verwaltung dafür sind förderrechtlich nicht verloren: „Als Umfeldmaßnahmen (Baunebenkosten) können die zusätzlichen Kosten einer Wohnungseigentümerinnen- und Wohnungseigentümergemeinschaft(en)-Verwaltung für die Beschlussfassung einer förderfähigen energetischen Sanierung (Modernisierung), die Antragstellung und Abwicklung einer Förderzusage berücksichtigt werden“ (BAFA/KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen, auf Basis der Richtlinien vom 17. August 2026).

Vorhabenbeginn: der Fehler, der die Förderung kostet

Zuschüsse gibt es nur für Vorhaben, die noch nicht begonnen haben. Die BEG-EM-Richtlinie (Nr. 9.2.1) verlangt: „Förderanträge für Investitionszuschüsse sind vor Vorhabenbeginn … zu stellen“, und bei Antragstellung muss „ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vorliegen, der unter Vereinbarung einer auflösenden oder aufschiebenden Bedingung der Förderzusage geschlossen wurde“. Bei der Heizungsförderung ist ein Vertrag ohne diese Bedingung bereits schädlich, er „gilt als Vorhabenbeginn“, und „die Änderung von Lieferungs- oder Leistungsverträgen durch die nachträgliche Aufnahme“ der Bedingung ist nicht zulässig (KfW-Merkblatt und Programmseite 458, Stand 09/2026).

Planung ist dagegen erlaubt: „Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vor Antragstellung erbracht werden“ (BEG-EM-Richtlinie, Nr. 9.2.1). Für die Energieberatung selbst gilt ein eigener Stichtag: „Der Antrag ist vor Vorhabenbeginn zu stellen“, und Vorhabenbeginn ist dort schon der Vertrag über die Beratung (BAFA, Energieberatung für Wohngebäude).

Deshalb holen wir jedes Angebot mit der Bedingung der Förderzusage ein, lassen vor dem Antrag nichts unterschreiben und legen die Eigentümerversammlung so, dass der Beschluss vor der Vergabe steht.

Erhaltungsrücklage, Förderung und Modernisierungsumlage

Die Gemeinschaft muss eine Rücklage bilden: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ob eine Sanierung aus der Rücklage, einer Sonderumlage oder einem Förderkredit bezahlt wird, entscheidet die Versammlung. Wir stellen die Förderwege so dar, dass die Finanzierungsfrage im selben Beschluss beantwortet werden kann.

Für vermietende Eigentümer mindert jede Förderung die spätere Mieterhöhung. Nach einer Modernisierung kann der Vermieter „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“ (§ 559 Abs. 1 BGB); Kosten, die „mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten“ (§ 559a Abs. 1 BGB), und bei zinsverbilligten Darlehen verringert sich der Erhöhungsbetrag „um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung“ (§ 559a Abs. 2 BGB). Beim Heizungstausch nach § 559e BGB werden die Kosten „abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel“ angesetzt.

Für selbstnutzende Eigentümer schließt die Förderung die Steuerermäßigung aus: Sie wird nicht gewährt, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, „für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden“ (§ 35c Abs. 3 EStG). Welche Kombination im Einzelfall günstiger ist, rechnen Anwalt oder Steuerberater – siehe den Abschnitt zur Abgrenzung unten.

Förderrahmen (Stand 30. September 2026)

Die folgenden Sätze und Grenzen stehen wörtlich in den Richtlinien und Merkblättern; jede Zeile nennt ihre Quelle. Sie sind Obergrenzen, keine Zusage: Ob und in welcher Höhe gefördert wird, entscheiden BAFA oder KfW mit dem Zuwendungsbescheid, und die KfW vermerkt: „Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel.“

Der Sanierungsfahrplan wird über die Energieberatung für Wohngebäude gefördert, und diese Richtlinie endet am 31. Dezember 2026. Wer den iSFP-Bonus nutzen will, sollte die Beratung deshalb jetzt beauftragen und den Antrag vor dem Beratungsvertrag stellen.

Wohngebäude, Nichtwohngebäude und größere Bestände

Für Büro-, Gewerbe- und Praxisgebäude gelten eigene Kategorien: Der Experte muss für „BEG – Nichtwohngebäude“ gelistet sein, die Heizungsförderung läuft für Unternehmen über die KfW-Programme 459 (Wohngebäude) und 522 (Nichtwohngebäude), und die Richtlinie zur Energieberatung für Nichtwohngebäude nennt Wohnungseigentümergemeinschaften nicht unter den Antragsberechtigten.

Für Bestandshalter als Unternehmen lohnt ein Blick auf die Antragsberechtigung: Von der Energieberatung für Wohngebäude ausgeschlossen sind „Unternehmen, die nicht die Voraussetzungen“ der KMU-Definition der EU erfüllen (BAFA, Energieberatung für Wohngebäude). Die BEG-EM-Richtlinie gleicht das aus: Die höhere Höchstgrenze gilt auch, wenn der Eigentümer „nicht antragsberechtigt für den iSFP ist“ (Nr. 8.3.1 a). Wir prüfen die Antragsberechtigung je Objekt, bevor Kosten für eine Beratung entstehen.

Wo die Leistung endet

SVEAG ist keine Rechtsanwaltskanzlei und keine Steuerberatung. Wir erläutern Förderprogramme im Zusammenhang mit der Verwaltung und Sanierung Ihres Gebäudes, was § 5 Abs. 2 RDG als Nebenleistung erlaubt. Ob eine Maßnahme als Erhaltung oder als bauliche Veränderung zu beschließen ist, ob ein Beschluss anfechtbar ist und ob eine Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB im Einzelfall zulässig ist, klärt Ihre anwaltliche Beratung. Ob sich für selbstnutzende Eigentümer die Steuerermäßigung nach § 35c EStG statt der Förderung lohnt, prüft Ihre Steuerberatung; „Die Hilfeleistung in Steuersachen darf geschäftsmäßig nur von Personen und Vereinigungen ausgeübt werden, die hierzu befugt sind“ (§ 2 Abs. 1 StBerG).

• Keine Energieberatung, kein Sanierungsfahrplan, keine Technische Projektbeschreibung und keine Bestätigung zum Antrag: Das darf nur ein gelisteter Energieeffizienz-Experte.
• Keine Förderanträge im Namen der Eigentümer. Bei der KfW-Heizungsförderung ist eine Bevollmächtigung Dritter „außerhalb einer Antragstellung für eine WEG nicht zugelassen“, in der WEG stellt die Verwaltung den Antrag, und „Untervollmachten werden nicht akzeptiert“ (KfW-Merkblatt 458, Stand 09/2026).
• Keine Zusage über Bewilligung oder Höhe. Den Zuwendungsbescheid erlassen BAFA oder KfW.
• Keine Baubegleitung über SVEAG und keine Vermittlung zwischen Experte und ausführenden Firmen, weil die geförderte Baubegleitung unabhängig beauftragt sein muss.

Kosten der Koordination

Die Koordination rechnen wir zum Festpreis nach Objektcheck ab: Wir sehen uns Gebäude, Eigentümerstruktur und geplante Maßnahmen an und nennen Ihnen danach einen schriftlichen Festpreis. Honorare des Energieeffizienz-Experten, der Fachbetriebe und der Hausbank stellen diese Ihnen direkt in Rechnung; ob und wie weit sie förderfähig sind, steht in der Tabelle oben.

Bundesweit, mit Terminen vor Ort

Förderprogramme des Bundes gelten überall gleich, die Koordination läuft deshalb für Objekte in ganz Deutschland. Termine am Gebäude und die Zusammenarbeit mit Fachbetrieben organisieren wir über die 76 SVEAG-Servicestandorte in allen 16 Bundesländern.

So läuft die Förder-Koordination mit SVEAG ab

1. Förder-Check: Wir nehmen Gebäudeart, Eigentümerstruktur, Wohneinheiten und geplante Maßnahmen auf und zeigen, welche Programme in Frage kommen, wer eingebunden werden muss und welche Frist zuerst läuft.
2. Experten und Beschluss: Wir benennen gelistete Energieeffizienz-Experten, holen deren Angebote ein und bereiten die Beschlussvorlage für Maßnahme, Beauftragung, Finanzierung und Antrag vor.
3. Angebote mit Bedingung: Wir holen die Angebote der Fachbetriebe mit aufschiebender Bedingung der Förderzusage ein, damit vor dem Antrag kein Vertrag das Vorhaben beginnen lässt.
4. Antrag durch die Berechtigten: Der Experte erstellt Technische Projektbeschreibung oder Bestätigung zum Antrag, die Verwaltung oder der Eigentümer stellt den Antrag. Wir liefern die Unterlagen und halten den Terminplan.
5. Umsetzung und Nachweis: Nach der Zusage koordinieren wir die Ausführung und sammeln Rechnungen und Bestätigungen für den Verwendungsnachweis innerhalb der Frist.

Weiterführend

• Energetische Gebäudesanierung: Dämmung, Heizung und Fenster umsetzen
• Hydraulischer Abgleich nach Verfahren B
• Heizungsprüfung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz
• Energieausweis für Wohn- und Nichtwohngebäude
• Energieberater für die WEG beauftragen: Ablauf und Beschluss
• Fördermittel für die energetische Sanierung: KfW und BAFA

Förder-Check für Ihr Objekt

Nennen Sie uns Gebäude, Eigentümerstruktur und geplante Maßnahmen. Wir zeigen, welche Programme in Frage kommen und welche Frist zuerst läuft, und nennen danach einen Festpreis für die Koordination. Anfrage senden oder anrufen unter +49 (0) 40 226 37 181.

Quellen: BEG-EM-Richtlinie vom 17.08.2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1) · BEG-WG-Richtlinie vom 17.08.2026 (BAnz AT 02.09.2026 B1) · BEG-NWG-Richtlinie vom 17.08.2026 (BAnz AT 03.09.2026 B1) · BAFA/KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen · KfW Heizungsförderung 458 · KfW Wohngebäude-Kredit 261 · BAFA Energieberatung für Wohngebäude · EBW-Richtlinie vom 31.05.2023 (BAnz AT 21.06.2023 B1) · Änderung der EBW-Richtlinie vom 06.08.2024 (BAnz AT 08.08.2024 B2) · EBN-Richtlinie vom 13.12.2024 (BAnz AT 23.12.2024 B2) · Energieeffizienz-Expertenliste · WEG §§ 9b, 19, 20, 21, 27 · BGB §§ 559, 559a, 559e · EStG § 35c · GModG § 88 · RDG § 5 · StBerG § 2

Häufige Fragen

Ist SVEAG Energieberater oder Energieeffizienz-Experte?

Nein. SVEAG steht nicht auf der Energieeffizienz-Expertenliste und beschäftigt keinen gelisteten Experten. Wir koordinieren den Förderablauf und benennen Ihnen gelistete Experten; beauftragt werden diese direkt von der Gemeinschaft oder dem Eigentümer.

Kann die Hausverwaltung den Förderantrag für die WEG stellen?

Bei der KfW-Heizungsförderung ja, dort stellt die Verwaltung der WEG den Antrag und lädt das Protokoll der Verwalterbestellung hoch (KfW-Merkblatt 458, Stand 09/2026). Bei der Energieberatung für Wohngebäude muss die Verwaltung laut BAFA keine Vollmacht einreichen. Beim BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen ist ein Energieeffizienz-Experte einzubinden, der die Technische Projektbeschreibung erstellt. Welche Unterlagen im konkreten Fall nötig sind, klären wir im Förder-Check.

Dürfen wir Angebote unterschreiben, bevor der Antrag gestellt ist?

Nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage. Ein Vertrag ohne diese Bedingung gilt bei der Heizungsförderung als Vorhabenbeginn, und die Bedingung lässt sich nicht nachträglich einfügen (KfW 458, Stand 09/2026). Planungs- und Beratungsleistungen dürfen dagegen vor der Antragstellung erbracht werden (BEG-EM-Richtlinie, Nr. 9.2.1).

Warum beauftragen wir den Experten selbst und nicht über SVEAG?

Weil die geförderte Baubegleitung unabhängig sein muss. Der Experte darf nach Nr. 9.3 der BEG-EM-Richtlinie weder von ausführenden Unternehmen beauftragt werden noch an sie Leistungen vermitteln. Ein direkter Vertrag zwischen Gemeinschaft und Experte hält diese Grenze sauber.

Lohnt sich der Sanierungsfahrplan noch in diesem Jahr?

Die Förderung der Energieberatung für Wohngebäude endet laut Richtlinie am 31. Dezember 2026. Der Sanierungsfahrplan ist Voraussetzung für den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten bei den Einzelmaßnahmen. Wer ihn nutzen will, sollte die Beratung jetzt planen und den Antrag vor dem Beratungsvertrag stellen.

Was kostet die Koordination?

Einen Festpreis nennen wir nach dem Objektcheck, schriftlich und bevor Sie etwas beauftragen. Die Honorare des Experten und der Fachbetriebe kommen von diesen direkt.