Fördermittel für die energetische Sanierung: KfW und BAFA

Warum Fördermittel über Sanierungsentscheidungen mitentscheiden

Energetische Sanierung steht und fällt im Bestand mit der Frage, wer welchen Anteil an den Kosten übernimmt. Der Bund bündelt seine Förderung in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die in die Teilprogramme Wohngebäude, Nichtwohngebäude und Einzelmaßnahmen gegliedert ist. Für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften entscheidet vor allem die korrekte Zuständigkeitsverteilung darüber, ob ein Vorhaben gefördert wird oder an der falschen Anlaufstelle scheitert.

• KfW: zuständig für die Heizungsförderung (Zuschuss Nr. 458) sowie für Förderkredite, darunter der Wohngebäude-Kredit zum Effizienzhaus und der Ergänzungskredit für Einzelmaßnahmen.
• BAFA: zuständig für Zuschüsse zu Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik ohne Heizung sowie für die Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude.

Mit der Reform der BEG zum 21. Juli 2026 wurden die Konditionen für Heizungsförderung und Einzelmaßnahmen neu gefasst. Für Verwaltungen entsteht daraus ein praktischer Planungsauftrag: Anträge, die nach dem Stichtag gestellt werden, laufen über eine Technische Projektbeschreibung (TPB), deren ID in den Förderantrag übernommen wird. Wer Vergabetermine und Eigentümerversammlungen auf diese Logik abstimmt, vermeidet doppelte Antragsläufe und leere Fördertöpfe.

Zweitens gilt: Bei Maßnahmen an der Gebäudehülle und an der Anlagentechnik ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten (EEE) Pflicht. Die Antragstellung erfordert einen EEE; bei der Suche nach dem passenden Experten hilft die von der Deutschen Energie-Agentur (dena) bereitgestellte Expertenliste unter www.energie-effizienz-experten.de. Die Auswahl des Beraters ist damit kein Kür-Element, sondern förderrechtliche Voraussetzung.

Für Verwaltungen, die Bestandsimmobilien in unterschiedlichen Regionen betreuen, lohnt ein Blick auf die regionalen Anforderungen, etwa bei der energetischen Sanierung aus einer Hand, bevor Förderstrategie und Vergabefahrplan festgezurrt werden.

KfW-Programme für Wohngebäude: Kredit 261, Zuschuss 458, Ergänzungskredit

Die KfW bedient im Wohngebäudebereich zwei Instrumente: einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss für die Komplettsanierung zum Effizienzhaus (Kredit Nr. 261) und den direkten Zuschuss für den Heizungstausch (Zuschuss Nr. 458). Beide Programme richten sich an Eigentümer bestehender Wohngebäude, deren Bauantrag bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurückliegt.

Beim Zuschuss Nr. 458 sind die förderfähigen Kosten nach der Förderrichtlinie gedeckelt: bei einem Einfamilienhaus bis 28.000 Euro, bei Mehrfamilienhäusern 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit erstmalig und danach halbjährlich zum 1. Februar und 1. August um jeweils 750 Euro laut Förderrichtlinie; mit dieser Bemessungsgrundlage sinkt auch die Bezugsgröße für den Klimageschwindigkeitsbonus, der für den Austausch funktionsfähiger Öl-, Kohle- oder Gasheizungen sowie mindestens 20 Jahre alter Gas- und Biomasseheizungen gewährt wird. Selbstnutzende Eigentümer können zusätzlich einen Einkommensbonus erhalten; Grundförderung, Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus zusammen sind nach der Förderrichtlinie auf maximal 80 % der förderfähigen Kosten begrenzt. Gefördert werden Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse- und Brennstoffzellenheizungen sowie der Anschluss an ein Wärmenetz; zwingende Voraussetzung ist die Optimierung des gesamten Heizungsverteilungssystems inklusive hydraulischem Abgleich.

Der Ergänzungskredit 358/359 setzt auf der Zuschussförderung auf: Er ist nur zusätzlich zu einer bewilligten, aber noch nicht ausgezahlten Zuschussförderung der KfW oder des BAFA beantragbar, und zwar innerhalb von zwölf Monaten nach Zusage. Für die Zwischenfinanzierung bis zur Auszahlung des Zuschusses ist er ausdrücklich konzipiert.

BAFA-Förderung: Einzelmaßnahmen, Heizungsoptimierung und Energieberatung

Das BAFA bezuschusst Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden, deren Bauantrag mindestens fünf Jahre zurückliegt. Gefördert werden die Dämmung der Gebäudehülle (Außenwände, Dachflächen, Geschossdecken, Bodenflächen), die Erneuerung von Fenstern, Außentüren und -toren sowie außenliegender Sonnenschutz mit optimierter Tageslichtversorgung. Laut Förderrichtlinie beträgt der Grundfördersatz 15 % der förderfähigen Ausgaben, das Mindestinvestitionsvolumen liegt bei 300 Euro brutto.

Der iSFP-Bonus von 5 % wird nach der Förderrichtlinie erst ab einem förderfähigen Mindestinvestitionsvolumen von 30.000 Euro bei Gebäuden mit einer Wohneinheit gewährt; bei mehreren Wohneinheiten erhöht sich die Schwelle auf die Summe der jeweiligen Höchstgrenzen ohne iSFP-Bonus. Der iSFP muss über die geförderte Energieberatung erstellt worden sein, sonst wird er in der BEG nicht anerkannt.

Auch die Heizungsoptimierung, etwa der hydraulische Abgleich oder der Austausch veralteter Pumpen, lässt sich über die BEG-Einzelmaßnahmen des BAFA fördern, sofern die Technischen Mindestanforderungen der Förderrichtlinie eingehalten werden. Für Verwaltungen heißt das: Vor jedem Beschluss sollte der Energieeffizienz-Experte prüfen, ob eine kleine Anlagenmaßnahme die Tür zu höheren Boni öffnet, bevor die Hüllsanierung bepreist wird.

Fristen vor Vergabe: Antrag vor Maßnahmenbeginn ist Pflicht

Förderrechtlich entscheidend ist die Reihenfolge. Der Antrag ist zwingend vor Beginn der Maßnahme zu stellen; als Beginn gilt der Abschluss eines rechtsgültigen Vertrags über die Leistung. Ausnahmsweise zulässig ist ein früherer Vertragsabschluss nur, wenn dessen Wirksamkeit von der Förderzusage abhängig gemacht wird, also durch eine aufschiebende oder auflösende Bedingung.

• Energieeffizienz-Experten mit dena-Zulassung auswählen und Beratungs- bzw. Planungsauftrag erteilen.
• Förderantrag über das BAFA-Portal oder das Kundenportal der KfW stellen, bei der KfW mit der Bestätigung zum Antrag (BzA) des Experten oder Fachunternehmens.
• Werkvertrag nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung vergeben; die nachträgliche Aufnahme einer solchen Bedingung in einen bestehenden Vertrag ist unzulässig.
• Nach Förderzusage innerhalb der bewilligten Frist umsetzen; das voraussichtliche Umsetzungsdatum darf nicht außerhalb des Bewilligungszeitraums liegen.
• Verwendungsnachweis fristgerecht einreichen; bei BAFA-Zuwendungsbescheiden werden Bescheide automatisch unwirksam, wenn der Nachweis nicht innerhalb der Vorlagefrist eingeht.

Bei Einzelmaßnahmen des BAFA erstellt der Energieeffizienz-Experte vor Antragstellung die Technische Projektbeschreibung und übergibt die generierte TPB-ID an den Antragsteller; nach der Baumaßnahme folgt der technische Projektnachweis (TPN) mit eigener ID für den Verwendungsnachweis. Verwaltungen sollten diese IDs in der Vergabeakte mitführen, weil sie die Nachweisführung gegenüber KfW und BAFA erst lückenlos machen.

WEG: Beschlussmehrheiten und Antragstellung durch die Verwaltung

Im Wohnungseigentum laufen Förderlogik und Beschlusslogik auseinander. Die bauliche Veränderung selbst kann die Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Sollen die Kosten aber auf alle Eigentümer umgelegt werden, ist nach § 21 Abs. 2 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten. Die Verwaltung sollte beide Beschlüsse getrennt formulieren und in der Einladung sauber ausweisen, sonst droht die Anfechtung ausgerechnet des Beschlusses, auf den die Förderung aufbaut.

Bei der KfW stellt die Gemeinschaft für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einen Basisantrag (Programm 458); die förderfähigen Kosten verteilen sich zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Selbstnutzende Eigentümer können anschließend innerhalb von maximal sechs Monaten nach Zuschusszusage einen persönlichen Zusatzantrag stellen, um Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus für ihre Wohneinheit zu erhalten; insgesamt sind so laut Förderrichtlinie bis zu 80 % der förderfähigen Kosten möglich. Wird die WEG durch eine gewerbliche Verwaltung vertreten, erfolgt die Registrierung im KfW-Portal als Unternehmen durch den Vertretungsberechtigten.

• Beschluss über die Energieberatung samt iSFP fassen und die Bevollmächtigung der Verwaltung für die Antragstellung mitbeschließen; für die Erläuterung der Beratungsergebnisse in der Versammlung gibt es nach der Förderrichtlinie zusätzlich einmalig 250 Euro je WEG.
• Basisantrag der Gemeinschaft vor Auftragsvergabe stellen, Fristen für Zusatzanträge selbstnutzender Eigentümer dokumentieren.
• Kostenverteilung und Modernisierungsumlage in einem zweiten, doppelt qualifizierten Beschluss absichern.

Modernisierungsumlage auf Mieter: Spielräume und Grenzen

Vermietete Einheiten beteiligen die Mieter an den Sanierungskosten. Nach § 559 BGB darf die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden; bei Maßnahmen an mehreren Wohnungen sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Die Erhöhung ist gekappt: Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro. Zudem ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

• Fördermittel und Zuschüsse vorab von den umlagefähigen Kosten abziehen; nur die verbleibenden Kosten dürfen in die Berechnung der jährlichen Mieterhöhung nach § 559 BGB einfließen.
• Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform an den Mieter, mit Art, Dauer und Umfang der Arbeiten sowie Höhe der voraussichtlichen Erhöhung.
• Kappungsgrenze über sechs Jahre überwachen und weitere Modernisierungen im Zeitfenster aufsummiert betrachten, bevor die nächste Erhöhung berechnet wird.

Für die Verwaltung entsteht daraus ein Timing-Erfordernis: Die Ankündigungsfrist nach § 555c BGB, die Beschlusspraxis der WEG und die Antragsfristen von KfW und BAFA müssen auf denselben Zeitstrahl, damit Baubeginn, Mieterhöhung und Förderzusage sich nicht gegenseitig blockieren.

Praktischer Fahrplan für Hausverwaltungen und Eigentümer

Überträgt man die Förderlogik in eine Reihenfolge, ergibt sich für das nächste Sanierungsvorhaben ein verlässlicher Ablauf, der Beschlussfähigkeit, Förderfähigkeit und Mieterrecht zusammenführt.

• Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) beschließen und beim BAFA beantragen; die genauen Konditionen des iSFP-Bonus stehen im Abschnitt zur BAFA-Förderung.
• Beschlussfassung vorbereiten: bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit, Kostenumlage auf alle Eigentümer mit doppelt qualifizierter Mehrheit, Vollmacht der Verwaltung mitbeschließen.
• Modernisierungsankündigung an Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn in Textform geben.
• Nach Förderzusage innerhalb des Bewilligungszeitraums umsetzen und den Verwendungsnachweis fristgerecht einreichen.

Typische Stolpersteine lassen sich im Vorfeld entkräften: Ein Berater ohne Eintragung in der dena-Expertenliste macht die Förderung zunichte, der Zugriff auf die Erhaltungsrücklage für energetische Maßnahmen braucht einen Beschluss über die Zweckänderung, und Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss sind selbst bei bewilligtem Antrag nicht absicherbar. Wer Vorhaben in mehreren Beständen parallel steuert, etwa in Regionen wie Dresden, Hannover oder Frankfurt am Main, profitiert von einem einheitlichen Fahrplan für alle Objekte.

Für die Phase nach der Baumaßnahme unterstützt SVEAG Hausverwaltungen und Eigentümer im Bestand weiter: Dank Gebäudereinigung, Wartungsservice und Hausmeisterservice bleiben sanierte Anlagen in Ordnung, und die energetische Sanierung lässt sich mit einer dauerhaften Gebäudebetreuung verbinden, statt Fördermittel nur einmalig auszuschöpfen.

Alle genannten Sätze, Boni und Höchstbeträge folgen der jeweils geltenden Förderrichtlinie und können sich durch nachfolgende Änderungen verschieben; die Förderung steht zudem unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. Eine Einzelfallberatung durch den Energieeffizienz-Experten oder eine fachkundige Stelle ersetzt dieser Überblick nicht.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Fördermittel für die energetische Sanierung finden Sie auf unserer Leistungsseite Fördermittel für die energetische Sanierung.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Welche KfW-Programme fördern die energetische Sanierung von Wohngebäuden?

Die KfW fördert die Komplettsanierung zum Effizienzhaus über den zinsgünstigen Kredit Nr. 261 und den Heizungstausch über den Zuschuss Nr. 458 mit 30 Prozent Grundförderung; für selbstnutzende Eigentümer sind mit Boni bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten möglich. Der Ergänzungskredit Nr. 358/359 finanziert zinsgünstig den Eigenanteil, der nach der Zuschussförderung verbleibt.

Was fördert das BAFA bei der energetischen Sanierung?

Das BAFA ist für Einzelmaßnahmen zuständig, die nicht den Heizungstausch betreffen: Dämmung, Fenster, Türen und Anlagentechnik werden mit mindestens 15 Prozent bezuschusst. Zusätzlich fördert das BAFA die Heizungsoptimierung bestehender Anlagen sowie die Energieberatung inklusive individuellem Sanierungsfahrplan, der die förderfähigen Kosten je Wohneinheit verdoppelt.

Warum muss der Förderantrag vor der Auftragsvergabe gestellt werden?

Fördermittel werden nur bewilligt, wenn der Antrag vor Beginn der Maßnahme eingeht. Wird ein Auftrag vor der Antragstellung vergeben oder mit der Umsetzung begonnen, entfällt der Anspruch. Werkverträge sollten daher eine auflösende oder aufschiebende Bedingung enthalten, die greift, falls die Förderung abgelehnt wird. Nach der Zusage bleiben 36 Monate für die Umsetzung.

Welche Mehrheit braucht eine WEG für die energetische Sanierung?

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum genügt seit der WEG-Reform 2020 eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 WEG; die Kosten tragen die Eigentümer dann entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Erst die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG, also mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile, verteilt die Kosten auf alle Eigentümer.

Wie viel Modernisierungsumlage dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen?

Nach § 559 BGB dürfen jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten umgelegt werden. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB begrenzt die Erhöhung auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro. Fördermittel sind vorab von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Kann die Hausverwaltung den Förderantrag für die WEG stellen?

Ja. Die Verwaltung ist im Außenverhältnis Vertreterin der Eigentümergemeinschaft und kann Förderanträge in Vollmacht stellen, sowohl für die BAFA-Förderung der Energieberatung als auch für den KfW-Basisantrag beim Heizungstausch. Empfehlenswert ist, Vollmacht und Beauftragung der Energieberatung in derselben Eigentümerversammlung mitzubeschließen.

Lohnt sich ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) für eine WEG?

Ja. Das BAFA übernimmt 50 Prozent der Beratungskosten, maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern beziehungsweise 850 Euro bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten, plus einmalig 250 Euro für die Erläuterung in der Eigentümerversammlung. Nach der Förderrichtlinie verdoppelt der iSFP die förderfähigen Kosten der Einzelmaßnahmenförderung von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und erhöht den Zuschusssatz um 5 Prozentpunkte. Voraussetzung ist eine Beratung mit dena-Zulassung für die Energieberatung Wohngebäude.