Energieberater für die WEG beauftragen: Ablauf und Beschluss

Warum eine WEG einen Energieberater beauftragen sollte

Steigende Energiekosten, älter werdende Gebäudesubstanz und verschärfte gesetzliche Vorgaben sorgen dafür, dass das Thema energetische Sanierung in immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften auf die Tagesordnung kommt. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), und der fortgeschriebenen europäischen Gebäuderichtlinie wachsen die Anforderungen an Bestandsgebäude in Deutschland weiter. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Wer die Gemeinschaft frühzeitig zu einer professionellen Energieberatung begleitet, vermeidet überstürzte Einzelentscheidungen und schafft eine belastbare Grundlage für die nächsten Jahre.

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie sind rund 20 Prozent aller Wohneinheiten in Deutschland in Wohnungseigentümergemeinschaften organisiert, und gerade dort besteht noch großes Sanierungspotenzial. Eine geförderte Energieberatung senkt die Energiekosten, erhält den Gebäudewert, erhöht den Wohnkomfort und ist gut für das Klima.

Wichtig ist dabei die Abgrenzung der Eigentumsformen: Als Gemeinschaftseigentum gelten die Elemente, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, beispielsweise die Zentralheizungsanlage, das Dach oder die Fassade. Sondereigentum ist das Eigentum, das nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer gehört, also die Wohnung selbst oder ein abgetrennter Kellerraum. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erfordern in der Regel einen Beschluss der Eigentümerschaft, während Eigentümer Maßnahmen am Sondereigentum grundsätzlich eigenständig veranlassen können.

• Kostensicherheit: Der Berater zeigt, welche Maßnahmen welche Einsparungen bringen und welche Investitionen dafür nötig sind.
• Förderfähigkeit: Eine Beratung durch gelistete Experten ist Voraussetzung für die Bundesförderung.
• Planungssicherheit: Der individuelle Sanierungsfahrplan ordnet die Maßnahmen in einen zeitlichen Ablauf ein.
• Streitvorbeugung: Fundierte Zahlen nehmen der Diskussion in der Eigentümerversammlung die Emotion.

Für die Verwaltung zahlt sich die Beratung doppelt aus: Sie erhalten ein technisch fundiertes Dokument, auf das Sie Beschlussanträge, Wirtschaftsplanung und Förderanträge stützen können, statt sich auf Einzelmeinungen berufen zu müssen.

Qualifikation und Auswahl des Energieberaters

Nicht jeder Energieberater ist gleich beratungsberechtigt: Damit die Gemeinschaft die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW) erhalten kann, muss die Beraterin oder der Berater in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführt sein. Die dena prüft bei der Aufnahme in die Liste und bei der regelmäßigen Verlängerung nach drei Jahren, ob die Fachkräfte die Qualitätsstandards erfüllen, und kontrolliert die Nachweise, teilweise auch durch Vor-Ort-Kontrollen. Achten Sie darauf, dass der Berater für den Bereich Wohngebäude gelistet ist, denn nur dann ist die Beratung förderfähig.

Üblich und empfehlenswert ist es, mehrere Vergleichsangebote einzuholen, in der Regel drei. Der Bundesgerichtshof hat zwar mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) klargestellt, dass vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen in einer WEG grundsätzlich keine generelle Pflicht zum Einholen von Vergleichsangeboten besteht. Für die Beauftragung eines Energieberaters bleiben mehrere Angebote dennoch sinnvoll, weil Honorar, Leistungsumfang und Beratungstiefe je nach Anbieter deutlich variieren können und die Eigentümer so eine nachvollziehbare Entscheidung treffen können.

Der Verwaltungsbeirat kann die Auswahl sinnvoll begleiten: Er sichtet Angebote mit, bringt Empfehlungen aus der Eigentümerschaft ein und wirkt darauf hin, dass die Auswahl dokumentiert wird. Das erleichtert später die Beschlussfassung erheblich.

Die Rolle der Verwaltung bei der Beauftragung

Rechtlich ist die Rollenverteilung klar: Die Verwaltung ist das ausführende Organ der Gemeinschaft. Sie setzt Beschlüsse um, entscheidet aber nicht anstelle der Eigentümer. Über Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, beschließen die Wohnungseigentümer gemeinsam, in der Regel in der Eigentümerversammlung. Eine Energieberatung für das Gesamtgebäude gehört daher in die Zuständigkeit der Gemeinschaft, nicht in das Ermessen der Verwaltung allein.

• Beschlussanträge prüfen: Die Verwaltung prüft Anträge von Eigentümern oder dem Beirat, setzt das Thema auf die Tagesordnung und kann einen Antrag nach Prüfung auch ablehnen, wenn die Interessen der Gesamtheit dagegen stehen.
• Unterlagen beschaffen: Baupläne, Energieverbräuche der letzten Jahre, Heizungsdaten und bestehende Verträge werden für die Beratung zusammengetragen.
• Gemeinschaft vertreten: Die WEG kann durch die Verwaltung oder durch Bevollmächtigung des Beraters den Förderantrag beim BAFA stellen; dies gilt ausdrücklich auch für eine WEG, vertreten durch Verwalter oder Beirat.
• Umsetzung steuern: Nach dem Beschluss vergibt die Verwaltung die Aufträge und überwacht die Umsetzung, unterstützt durch den Verwaltungsbeirat.

Grenzen ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (Geltungsbereich: Deutschland): Nach § 27 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Beauftragung eines Energieberaters mit Honorar gehört in der Regel nicht dazu, sondern muss beschlossen werden. Wer als Verwaltung hier ohne Auftrag handelt, riskiert, dass die Gemeinschaft die Kosten nicht zu tragen hat.

Ablauf der Beauftragung: von der Tagesordnung zum Auftrag

Der Weg vom ersten Antrag zum unterschriebenen Beratungsvertrag lässt sich in klar getrennte Schritte gliedern. Entscheidend ist die Reihenfolge bei der Förderung: Der Antrag beim BAFA ist vor dem Vorhabenbeginn zu stellen, und Vorhabenbeginn ist der Abschluss eines rechtsgültigen Vertrags über die Energieberatung. Ausnahmsweise zulässig ist ein Vertragsabschluss vor der Antragstellung nur, wenn dessen Wirksamkeit von der Förderzusage des BAFA abhängig gemacht wird, etwa durch eine aufschiebende Bedingung.

• Ein Eigentümer oder der Verwaltungsbeirat stellt den Antrag, den Tagesordnungspunkt Energieberatung mit kurzer Begründung in die nächste Eigentümerversammlung aufzunehmen.
• Die Verwaltung oder der Beirat holt Vergleichsangebote von Beratern ein, die in der Energieeffizienz-Expertenliste für Wohngebäude gelistet sind.
• Die Eigentümerversammlung beschließt die Beauftragung, sinnvollerweise unter der Bedingung, dass die Förderzusage des BAFA vorliegt.
• Der Förderantrag wird vor Unterzeichnung des Beratungsvertrags beim BAFA gestellt, online über das BAFA-Portal.
• Nach dem Zuwendungsbescheid folgt die Beauftragung, anschließend erstellt der Berater den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und erläutert die Ergebnisse der Gemeinschaft.

Der iSFP ist das zentrale Ergebnis: Er zeigt in verständlicher, visuell aufbereiteter Form den energetischen Zustand des Gebäudes, Sparpotenziale, empfohlene Sanierungsschritte und deren Kosten, entweder als komplette oder als schrittweise Sanierung mit aufeinander abgestimmten Maßnahmen. Auf diesem Dokument können spätere Sanierungsbeschlüsse und Förderanträge aufbauen.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Für die Verwaltung ist die Beschlussfassung das rechtliche Herzstück, denn nur ein wirksam gefasster Beschluss schützt vor späteren Anfechtungen. Der Antrag braucht einen klaren Beschlusstext, den alle Eigentümer leicht verstehen, und muss als eigener Tagesordnungspunkt gefasst werden: Nur Themen, die als Tagesordnungspunkt bezeichnet und schlagwortartig umschrieben sind, können formell beschlossen werden, unter dem Punkt Verschiedenes sind grundsätzlich keine Beschlüsse möglich.

Die Einladungen zur Eigentümerversammlung verschickt die Verwaltung mit einem mindestens dreiwöchigen Vorlauf; liegen bereits Angebote vor, ist es sinnvoll, diese beizufügen. In der Versammlung stellt die Verwaltung den Antrag vor und erläutert ihn, danach wird abgestimmt. Nach der Abstimmung verkündet die Verwaltung das Ergebnis, hält es im Protokoll fest und sorgt für die Umsetzung. Beachten Sie, dass Beschlüsse von Eigentümern angefochten werden können; die dafür geltenden Fristen sollten Sie im Blick behalten und im Protokoll sauber dokumentieren.

Als Alternative zur Versammlung kommt das Umlaufverfahren in Betracht: Ein Beschluss kann auch ohne Versammlung gültig sein, wenn alle Mitglieder der WEG ihre Zustimmung in Textform geben, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes regelt. Lehnen einzelne Eigentümer ab oder enthalten sich, ist der Umlaufbeschluss nicht möglich und die Entscheidung muss in der Versammlung fallen.

Energieausweis: Pflichten und Geltungsbereich in der WEG

Der Energieausweis ist im Gebäudemodernisierungsgesetz geregelt; der Geltungsbereich ist Deutschland, und Teil 5 des Gesetzes mit den Paragraphen 79 bis 88 widmet sich dem Thema Energieausweise. Für die Verwaltung einer WEG ergeben sich daraus mehrere praktische Pflichten, die über die reine Beratung hinausreichen.

• Gebietsbezug: Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt; Ausweise für einzelne Wohnungen oder andere Nutzeinheiten sind nicht vorgesehen.
• Anlässe: Ein Ausweis ist erforderlich bei Neubauten, bei größeren Sanierungen, bei Vermietung und Verkauf bestehender Gebäude sowie bei der Aushangpflicht für bestimmte Gebäude mit starkem Publikumsverkehr.
• Gültigkeit: Die regelmäßige Gültigkeitsdauer beträgt 10 Jahre; sie endet vorzeitig, wenn bei Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis ausgestellt wird.
• Inhalt: Modernisierungsempfehlungen sind nach § 84 GModG grundsätzlich Bestandteil des Energieausweises.

In der Praxis bedeutet das für Ihre Verwaltung: Sie sorgen dafür, dass ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt, und dass er bei Verkauf oder Neuvermietung einer Einheit rechtzeitig vorgelegt und übergeben wird. Da der Ausweis für das Gesamtgebäude ausgestellt wird, ist die Beschaffung Gemeinschaftssache; der Erwerber oder neue Mieter erhält die Angaben zur jeweiligen Einheit aus dem Gebäudeausweis. Details zu Ausweisart und Ablauf sind auf der Seite zum Energieausweis für Wohn- und Nichtwohngebäude zusammengefasst.

Wer den Energieausweis und den individuellen Sanierungsfahrplan zusammenliest, erkennt die Logik: Der Ausweis dokumentiert den Ist-Zustand mit Modernisierungsempfehlungen, der iSFP ordnet diese Empfehlungen zu einem umsetzbaren, förderfähigen Fahrplan. Beides zusammen ist die Grundlage, auf der die Eigentümerschaft über konkrete Sanierungsschritte entscheiden kann.

Förderung, Kosten und die Zeit nach der Beratung

Die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW) macht die Beratung für die Gemeinschaft deutlich günstiger: Nach der Förderrichtlinie werden 50 Prozent des förderfähigen Beratungshonorars gefördert, maximal 850 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten. Laut Förderrichtlinie kommt für Wohnungseigentümergemeinschaften eine einmalige zusätzliche Förderung von 250 Euro hinzu, wenn die Beratungsergebnisse im Rahmen einer Eigentümerversammlung erläutert werden. Antragsberechtigt sind ausdrücklich auch Wohnungseigentümergemeinschaften im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes.

Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit in der Terminüberwachung: Die Zuwendungsbescheide enthalten seit dem 1. Januar 2025 die auflösende Bedingung, dass sie unwirksam werden, wenn der Verwendungsnachweis nicht innerhalb der Vorlagefrist elektronisch eingereicht wird; eine gesonderte Aufhebung erfolgt nicht, und ein Widerspruch ist ausgeschlossen. Ist absehbar, dass die Frist nicht gehalten werden kann, lässt sich eine einmalige Fristverlängerung von sechs Monaten beantragen. Planen Sie diese Fristen von Anfang an in die Objektakten ein.

• Förderantrag vor Vertragsabschluss stellen, idealerweise über die Bevollmächtigung des Beraters.
• Beratung durchführen und iSFP erstellen; ein in der EBW geförderter iSFP ist Voraussetzung für dessen Berücksichtigung in der Bundesförderung für effiziente Gebäude.
• Ergebnisse in der Eigentümerversammlung erläutern lassen, um den WEG-Zuschuss zu sichern.
• Verwendungsnachweis fristgerecht einreichen, sonst wird der Bescheid unwirksam.
• Umsetzung der Maßnahmen beschließen und mit dem Verwaltungsbeirat begleiten.

Nach der Beratung beginnt die eigentliche Umsetzung, und genau hier unterstützt SVEAG Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften über die energetische Gebäudesanierung hinaus im laufenden Betrieb: Der Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung folgt die fachliche Begleitung der Anlagentechnik, die Rohrdämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen erfüllt Pflichten nach dem Gebäudeenergierecht und senkt Verluste, und mit der energetischen Inspektion von Klimaanlagen sowie dem Hausmeister-Abo für WEGs und kleine Wohnanlagen bleiben auch die laufenden Aufgaben am Gebäude verlässlich organisiert. Ergänzend übernehmen Winterdienst, Wartungsservice und Gebäudereinigung die regelmäßigen Pflichten am Objekt, damit die Verwaltung den Sanierungsfahrplan in Ruhe umsetzen kann. So wird aus der Energieberatung ein durchgängiger Prozess: vom Beschluss über die Förderung bis zur dauerhaft gepflegten, wertstabilen Wohnanlage.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Energieberater für Eigentümergemeinschaften beauftragen finden Sie auf unserer Leistungsseite Energieberater für Eigentümergemeinschaften beauftragen.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Wann muss eine WEG einen Energieausweis vorlegen?

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, Geltungsbereich Deutschland) ist ein Energieausweis unter anderem bei Neubauten, größeren Sanierungen sowie bei Verkauf und Neuvermietung eines Wohngebäudes vorzulegen. In der WEG sorgt in der Regel die Verwaltung dafür, dass der Ausweis rechtzeitig vorliegt und Interessenten spätestens bei der Besichtigung übergeben wird.

Wer darf eine Energieberatung für eine WEG durchführen?

Damit die Beratung nach der Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW) gefördert werden kann, muss die beratende Person in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) in der Rubrik Wohngebäude gelistet sein. Die Verwaltung oder der Verwaltungsbeirat holt in der Regel drei Vergleichsangebote ein und prüft zudem Unabhängigkeit und Erfahrung mit WEG-Strukturen.

Welche Mehrheit braucht der Beschluss zur Energieberatung?

Die Beauftragung eines Energieberaters zur Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans gilt in der Regel als vorbereitende bauliche Veränderung und kann meist mit Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Der Antrag muss als eigener Tagesordnungspunkt mit klarem Beschlusstext gefasst werden; unter dem Punkt Verschiedenes sind keine rechtswirksamen Beschlüsse möglich.

Wie hoch ist die BAFA-Förderung für die Energieberatung einer WEG?

Laut Förderrichtlinie deckt die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW) 50 Prozent des förderfähigen Honorars, bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten maximal 850 Euro. Nach der Förderrichtlinie kommt für Wohnungseigentümergemeinschaften eine einmalige Zusatzförderung von 250 Euro hinzu, wenn die Beratungsergebnisse in der Eigentümerversammlung erläutert werden.

Muss der Förderantrag vor der Beauftragung gestellt werden?

Ja. Der Antrag auf Förderung ist beim BAFA zu stellen, bevor ein rechtsgültiger Vertrag über die Durchführung der Energieberatung abgeschlossen wird. Die Verwaltung kann den Antrag als Vertreterin der WEG stellen oder die Energieberaterin bevollmächtigen; erst nach Vorliegen des Zuwendungsbescheids sollte der Beratungsvertrag unterzeichnet werden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Die regelmäßige Gültigkeitsdauer eines Energieausweises beträgt nach dem GModG zehn Jahre. Sie endet vorzeitig, wenn infolge von Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis ausgestellt wird. Jeder gültige Ausweis muss registriert sein und eine Registriernummer enthalten.

Welche Rolle spielt die Verwaltung bei der Beauftragung eines Energieberaters?

Die Verwaltung ist das ausführende Organ der Gemeinschaft: Sie prüft Beschlussanträge, setzt das Thema auf die Tagesordnung, lädt mit mindestens dreiwöchigem Vorlauf zur Eigentümerversammlung ein, beschafft Unterlagen und vertritt die WEG nach außen, etwa beim Förderantrag. Ohne Beschluss der Eigentümer darf sie größere Maßnahmen wie eine Energieberatung nicht eigenständig beauftragen.