Energetische Sanierung senkt den Energiebedarf eines Bestandsgebäudes durch Dämmung der Gebäudehülle, Optimierung oder Austausch der Heizung und bessere Fenster. SVEAG setzt sie für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Bestandshalter um: Bestandsaufnahme, Maßnahmenplan, Angebote und Koordination der Gewerke, mit Dokumentation je Maßnahme. Diese Seite zeigt, welche Maßnahme das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wann auslöst. Zuschüsse, Fristen und Anträge erklärt die Fördermittelberatung Sanierung.
Nicht jede Sanierungsmaßnahme ist gesetzlich geboten. Manche Pflichten gelten für jeden Eigentümer, andere werden erst durch eine ohnehin geplante Arbeit ausgelöst. Die Tabelle zeigt die Mindestanforderungen für Wohngebäude nach dem GModG, das seit dem 29. Juli 2026 gilt.
| Maßnahme | Anforderung nach GModG | Wann sie greift | Mehr dazu |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke | U ≤ 0,24 W/(m²·K), alternativ Dämmung des Daches (§ 35 Abs. 1) | Nachrüstpflicht, wenn die Decke den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt | Dämmung der obersten Geschossdecke |
| Dach | U ≤ 0,24 W/(m²·K) (Anlage 7 Nr. 5a und 5b) | beim Ersatz oder Neuaufbau der Dachdeckung und bei neuer Bekleidung oder Dämmschicht auf der Kaltseite | Dachdämmung |
| Außenwand | U ≤ 0,24 W/(m²·K) (Anlage 7 Nr. 1a und 1b) | beim Ersatz der Wand, bei neuer Dämmschicht auf der Außenseite und bei Erneuerung des Außenputzes | Fassadendämmung, Einblasdämmung |
| Kellerdecke | U ≤ 0,30 W/(m²·K) (Anlage 7 Nr. 6a und 6b) | beim Ersatz der Decke und bei neuer Deckenbekleidung auf der Kaltseite | Kellerdeckendämmung |
| Fenster | Uw ≤ 1,3 W/(m²·K) (Anlage 7 Nr. 2a) | beim Ersatz oder erstmaligen Einbau des gesamten Bauteils | Fensteraustausch im Gesamtkonzept |
| Heizungsleitungen | Wärmeabgabe nach Anlage 8 begrenzen (§ 69 Abs. 2) | bei bisher ungedämmten, zugänglichen Leitungen außerhalb beheizter Räume | Rohrdämmung |
| Heizungsanlage | Prüfung und Optimierung (§ 60b) | in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten | Heizungsprüfung |
| Heizungssystem | Hydraulischer Abgleich (§ 60c) | nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen | Hydraulischer Abgleich |
Pflicht und Förderung sind zwei Maßstäbe. Die Werte der Tabelle sind die gesetzlichen Mindestanforderungen. Wer eine Maßnahme fördern lassen will, muss in der Regel strengere technische Mindestanforderungen erfüllen. Beispiel: Für die oberste Geschossdecke verlangt das Gesetz 0,24, die BEG-EM-Richtlinie für die Förderung 0,14 W/(m²·K).
Bei den Außenbauteilen knüpft § 36 GModG die Anforderungen an die Maßnahme selbst: Werden Außenbauteile im Sinne der Anlage 7 erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, dürfen die betroffenen Flächen die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage nicht überschreiten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen.
In der Praxis heißt das: Wer ohnehin das Dach neu deckt oder den Außenputz erneuert, muss dabei die Werte der Anlage 7 einhalten, vorbehaltlich der dort genannten Ausnahmen. Wer einzelne Fenster tauscht, bleibt unter der 10-Prozent-Grenze, wenn die Fläche klein genug ist. Das entscheidet das Aufmaß je Bauteilgruppe, nicht das Gefühl.
Die Nachrüstpflichten für die oberste Geschossdecke (§ 35) und für Leitungen (§ 69) hängen dagegen nicht an einer Baumaßnahme. Sie gelten für den Bestand und kennen Ausnahmen für selbst bewohnte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen.
Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast. Wer zuerst die Heizung tauscht und danach dämmt, hat die Anlage für einen Bedarf ausgelegt, den es später nicht mehr gibt. Deshalb steht in der Regel die Gebäudehülle vor der Anlagentechnik, mit den günstigen Maßnahmen zuerst: oberste Geschossdecke, Kellerdecke und die Dämmung zugänglicher Leitungen.
Welche Schwachstellen ein Gebäude hat, zeigt ein Thermografie-Check im Winter. Aus Aufnahme und Messung entsteht ein Maßnahmenplan mit Positionspreisen. Eine ausführliche Erklärung der Reihenfolge steht im Beitrag Energetische Sanierung: wo anfangen?.
SVEAG erfasst den Bestand, erstellt den Maßnahmenplan, holt Angebote der Gewerke ein, koordiniert die Ausführung und dokumentiert Maßnahme und Ergebnis. Die Dämmmaßnahmen an Dach, Fassade, Decken und Leitungen sind als eigene Leistungen buchbar.
Was das Förderrecht einer gelisteten Person vorbehält, etwa den individuellen Sanierungsfahrplan, erledigt ein Energieeffizienz-Experte, den Sie direkt beauftragen. SVEAG hat keinen eigenen Energieeffizienz-Experten, stellt keine Förderanträge in Ihrem Namen und sagt keine Förderung zu. Rechtsberatung gehört nicht zur Leistung.
Für energetische Maßnahmen gibt es Bundesförderung. Welche Programme infrage kommen, wer den Antrag stellt und welche Frist zuerst läuft, steht auf der Seite Fördermittelberatung Sanierung, dort mit Stand und Quellen. Vorab gilt: Der Förderantrag wird vor dem Vorhabenbeginn gestellt, ein Vertrag ohne Förderbedingung vor dem Antrag ist der häufigste Fehler.
Die Förderung der Energieberatung für Wohngebäude, über die der Sanierungsfahrplan gefördert wird, endet laut Richtlinie zum 31. Dezember 2026. Für Eigentümergemeinschaften erklärt der Beitrag Sanierungsfahrplan für die WEG noch 2026, was bis dahin zu tun ist.
Die energetische Sanierung setzen wir an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern um. Je Stadt gibt es eine eigene Seite zur jeweiligen Leistung; für Städte mit hoher Nachfrage enthält sie die Bestandsdaten vor Ort, etwa den Anteil der Wohnungen aus der Zeit vor 1980.
Nennen Sie uns Objekte, Baujahre und geplante Arbeiten. Wir zeigen, welche Pflichten das GModG auslöst und in welcher Reihenfolge sich die Maßnahmen lohnen. Anfrage senden
Quellen: GModG § 35 (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes) · GModG § 36 (Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung) · GModG Anlage 7 (zu § 36) · GModG § 69 (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen) · GModG §§ 60b und 60c · BEG-EM-Richtlinie vom 17.08.2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1), Anlage TMA Nr. 1.1
Am größten Wärmeverlust. In vielen Bestandsgebäuden lohnen sich zuerst die günstigen Maßnahmen mit hoher Wirkung: die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs und der Kellerdecke sowie der Heizungscheck. Fassadendämmung, Fenster und ein Heizungstausch folgen im Gesamtkonzept. Ein Sanierungsfahrplan (iSFP) legt die sinnvolle Reihenfolge fest.
Typisch sind: Dämmung von Dach, oberster Geschossdecke, Fassade und Kellerdecke, der Austausch von Fenstern und Türen, die Erneuerung oder Optimierung der Heizung (inkl. Wärmepumpe), Lüftung mit Wärmerückgewinnung sowie die Beseitigung von Wärmebrücken. Entscheidend ist das Zusammenspiel – Einzelmaßnahmen ohne Konzept verschenken Potenzial.
Nicht als Ganzes. Das GModG enthält einzelne Pflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35) und zugänglicher Heizungsleitungen (§ 69) für den Bestand, außerdem Anforderungen, wenn Außenbauteile ohnehin erneuert werden (§ 36 mit Anlage 7). Für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen kommen die Heizungsprüfung (§ 60b) und der hydraulische Abgleich (§ 60c) hinzu. Ausnahmen für selbst bewohnte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen regelt das Gesetz je Vorschrift.
Nach § 36 sind Änderungen ausgenommen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen. Darüber gilt für Fenster ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 1,3 W/(m²·K) nach Anlage 7 Nr. 2a. Das Aufmaß je Bauteilgruppe entscheidet.
Das hängt vom Zustand des Gebäudes, den Energiepreisen und der Förderung ab. Maßnahmen mit hohem Wärmeverlust (ungedämmtes Dach, alte Heizung) amortisieren sich oft in überschaubarer Zeit; andere zahlen vor allem auf Wohnkomfort, Werterhalt und gesetzliche Pflichten (GModG) ein. Wir rechnen die Maßnahmen ehrlich durch und priorisieren nach Wirkung.
Von einzelnen Maßnahmen im vierstelligen Bereich bis zur Komplettsanierung reicht die Spanne weit. Sinnvoll ist ein Maßnahmenplan mit Positionspreisen und Förderabzug, damit Sie sehen, was welche Maßnahme kostet und bringt. Nach der Bestandsaufnahme erhalten Sie eine nachvollziehbare Kalkulation.
Aufgenommen wird das Gebäude mit Bauteilen, Heizung und Verbrauch, daraus berechnet sich der energetische Ist-Zustand, Varianten werden gegenübergestellt und das Ergebnis in einem individuellen Sanierungsfahrplan festgehalten. Für viele Förderprogramme ist die Einbindung einer dafür zugelassenen Fachperson Voraussetzung, und zwar bereits vor der Vergabe der Bauleistung. Gebraucht wird die Beratung überall dort, wo mehrere Maßnahmen zusammenspielen oder wo Fördermittel beantragt werden sollen. Für eine einzelne Reparatur lohnt sie nicht. Wir klären zu Beginn, ob Ihr Vorhaben sie braucht, und stimmen Planung, Antrag und Ausführung zeitlich aufeinander ab.
Für energetische Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen gibt es Bundesförderung, die Bedingungen ändern sich aber regelmäßig. Programme, Fristen, Antragsteller und Quellen mit Stand fasst die Seite Fördermittelberatung Sanierung zusammen. Ob und in welcher Höhe gefördert wird, entscheiden BAFA oder KfW im Einzelfall, SVEAG sagt keine Förderung zu.