Gebäudesicherheit im Unternehmen: die 5 wichtigsten Maßnahmen

Was Gebäudesicherheit umfasst und warum sie rechtlich Pflicht ist

Gebäudesicherheit ist kein einzelnes Thema, das sich mit einer Maßnahme erledigen ließe, sondern ein Gesamtkonzept. Es verbindet Arbeitsschutz, betrieblichen Brandschutz, Einbruchschutz und die Verkehrssicherung des Geländes zu einer Aufgabe, die laufend organisiert, dokumentiert und überprüft werden muss. Für Hausverwaltungen und Gebäudeteams bedeutet das: Sie sind die Schnittstelle zwischen Eigentümern, Mietern und beauftragten Dienstleistern und müssen nachvollziehen können, wer welchen Beitrag zur Sicherheit leistet.

Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin beschreibt die Gefährdungsbeurteilung als das zentrale Instrument für zielgerichtete betriebliche Präventionsmaßnahmen im Arbeitsschutz, abgestimmt auf die konkreten Arbeitsbereiche und Tätigkeiten. Ein isoliert betrachtetes Thema, etwa eine Kamera am Eingang, ersetzt dieses systematische Vorgehen nicht, denn Gefährdungen wirken über Bereichsgrenzen hinweg: Ein verstellter Fluchtweg ist zugleich ein Brandschutz- und ein Organisationsproblem.

• Arbeitsschutz: Gefährdungsbeurteilung, Unterweisung und Schutzmaßnahmen für alle Beschäftigten.
• Brandschutz: freie Fluchtwege, gekennzeichnete Notausgänge, Flucht- und Rettungspläne sowie Übungen.
• Einbruchschutz und Zutrittskontrolle: geregelte Zugänge, Schlüsselverwaltung und gesicherte Technikräume.
• Datenschutz: zulässige Grenzen für Videoüberwachung und den Umgang mit personenbezogenen Daten.
• Verkehrssicherung: winterlicher Räum- und Streudienst sowie sicherer Zustand von Wegen und Außenflächen.

Rechtlich ist dieses Konzept keine Kür. Das Arbeitsschutzgesetz gilt für Arbeitgeber in allen Tätigkeitsbereichen, und die Unfallverhütungsvorschriften der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung ergänzen es für die betriebliche Praxis. Daneben können sich Pflichten aus dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht, aus dem Bauordnungsrecht sowie aus örtlichen Satzungen ergeben, je nach Landesrecht und Satzung unterschiedlich. Wer als Verwaltung Aufgaben delegiert, bleibt in der Regel für Auswahl und Kontrolle der Beauftragten verantwortlich; wie weit diese Pflichten reichen, ist im Einzelfall zu prüfen.

Maßnahme 1: Gefährdungsbeurteilung nach dem Arbeitsschutzgesetz

Die Gefährdungsbeurteilung ist der Ausgangspunkt jeder weiteren Sicherheitsmaßnahme. Paragraf 5 Absatz 1 des Arbeitsschutzgesetzes verpflichtet den Arbeitgeber, durch eine Beurteilung der für die Beschäftigten mit ihrer Arbeit verbundenen Gefährdung zu ermitteln, welche Maßnahmen des Arbeitsschutzes erforderlich sind. Die Pflicht trifft jeden Arbeitgeber, unabhängig von der Betriebsgröße, und sie gilt für jede Tätigkeit der Beschäftigten im Gebäude.

Paragraf 5 Absatz 3 nennt Gefährdungsfaktoren, an denen sich die Ermittlung orientieren kann:

• Gestaltung und Einrichtung der Arbeitsstätte und des Arbeitsplatzes, etwa Verkehrswege, Treppen und Türen.
• Physikalische, chemische und biologische Einwirkungen, zum Beispiel Lärm, Klima oder Schadstoffe.
• Gestaltung, Auswahl und Einsatz von Arbeitsmitteln wie Maschinen, Geräten und Anlagen.
• Gestaltung von Arbeits- und Fertigungsverfahren, Arbeitsabläufen und Arbeitszeit.
• Unzureichende Qualifikation und Unterweisung der Beschäftigten.
• Psychische Belastungen bei der Arbeit.

Prozessschritte und Dokumentation

Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin beschreibt die Gefährdungsbeurteilung als Prozess in mehreren Schritten: Gefährdungen ermitteln und beurteilen, Maßnahmen festlegen und umsetzen, ihre Wirksamkeit überprüfen, die Ergebnisse dokumentieren und die Beurteilung fortschreiben. Der letzte Schritt wird am häufigsten vernachlässigt: Eine Beurteilung, die im Ordner verstaubt, erfüllt ihren Zweck nicht.

Die Ergebnisse sind nach Paragraf 6 des Arbeitsschutzgesetzes zu dokumentieren. Die Durchführung lässt sich auf fachkundige Personen übertragen, etwa auf Fachkräfte für Arbeitssicherheit oder externe Dienstleister, doch die Verantwortung bleibt beim Arbeitgeber. Für Hausverwaltungen heißt das: Wer Beauftragte mit der Erstellung betraut, sollte deren Ergebnisse prüfen, in die eigene Organisation übernehmen und bei Änderungen im Gebäude oder in der Nutzung aktualisieren lassen.

Maßnahme 2: Brandschutz mit freien Fluchtwegen und Notausgängen

Der betriebliche Brandschutz ist die sichtbarste und zugleich am stärksten normierte Sicherheitsmaßnahme. Die Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A2.3 „Fluchtwege und Notausgänge“ konkretisiert die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung. Ihr Geltungsbereich umfasst das Einrichten und Betreiben von Fluchtwegen und Notausgängen in Arbeitsstätten, also in Gebäuden und Bereichen, zu denen Beschäftigte im Rahmen ihrer Arbeit Zugang haben, sowie das Erstellen von Flucht- und Rettungsplänen, das Üben nach diesen Plänen und das Einrichten von Sammelstellen. Für reine Wohnbereiche ohne Arbeitsplätze gilt sie nicht unmittelbar; dort richten sich die Anforderungen nach dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht.

• Fluchtwege, Notausgänge und Notausstiege müssen ständig in den erforderlichen Abmessungen freigehalten werden, dauerhaft frei von Lagergut, Rollcontainern und sonstigen Hindernissen.
• Die Kennzeichnung erfolgt nach der ASR A1.3 zur Sicherheits- und Gesundheitsschutzkennzeichnung; die Sicherheitszeichen müssen auch bei Ausfall der Allgemeinbeleuchtung erkennbar bleiben, etwa durch langnachleuchtende oder beleuchtete Zeichen. Eine fachgerechte Fluchtwegkennzeichnung und die regelmäßige Prüfung der Notbeleuchtung gehören deshalb zusammen.
• Türen im Verlauf von Fluchtwegen müssen sich in Fluchtrichtung jederzeit leicht und ohne besondere Hilfsmittel öffnen lassen, solange sich Beschäftigte im Gebäude aufhalten.
• Am Ende eines Fluchtweges ist ein Bereich im Freien oder ein gesicherter Bereich so zu gestalten, dass sich kein Rückstau bildet; Anzahl und Größe der Sammelstellen richten sich nach der Zahl der anwesenden Personen.

Ergänzend gehören ein aktueller Flucht- und Rettungsplan, regelmäßige Räumungsübungen und eine Brandschutzunterweisung der Beschäftigten zum Betrieb. Auch Brandschutztüren müssen funktionsfähig bleiben und dürfen nicht verkeilt werden. Weil Kennzeichnung nur wirkt, wenn sie lesbar und intakt ist, empfiehlt sich eine turnusmäßige Kontrolle aller Sicherheitszeichen, wie sie eine Schilder- und Piktogrammwartung mit Sichtprüfung und Reinigung abdeckt.

Maßnahme 3: Zutrittskontrolle und Einbruchschutz

Zutrittsmanagement schützt Personen, Werte und Daten zugleich. Die Polizeiliche Kriminalstatistik weist Jahr für Jahr eine erhebliche Zahl von Einbrüchen in Wohnungen sowie in Keller- und Dachbodenräume aus, und ein beträchtlicher Teil der Taten bleibt im Versuchsstadium stecken, nicht zuletzt wegen sicherungstechnischer Maßnahmen. Für Gewerbeobjekte gilt dieselbe Logik: Wer Nebeneingänge, Keller und Technikräume offen lässt, bietet Gelegenheit.

Auch aus Sicht der Informationssicherheit ist der Gebäudezugang eine Grundschutz-Anforderung. Der Baustein INF.1 „Allgemeines Gebäude“ des IT-Grundschutzes des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik sieht vor, dass der Zutritt zu schutzbedürftigen Gebäudeteilen und Räumen geregelt und kontrolliert wird, dass ein Konzept für die Zutrittskontrolle existiert und dass die Zahl der zutrittsberechtigten Personen je Bereich auf ein Mindestmaß reduziert wird.

• Berechtigungskonzept: Zutrittsrechte nach Schutzbedarf und Funktion vergeben, nicht nach Gewohnheit.
• Schlüsselmanagement: Bestand dokumentieren, Verluste meldepflichtig machen, Schließanlagen bei Personalwechsel prüfen und bei Bedarf über einen Schlüsseldienst anpassen lassen.
• Besuchende und Lieferanten: klare Anmelde- und Begleitregelung statt freiem Zugang über die Empfangstür.
• Nebeneingänge, Keller, Dachflächen und Technikräume in die Absicherung einbeziehen, nicht nur den Haupteingang. Tore, Türen und Zugangssysteme sollten dabei regelmäßig gewartet werden, etwa im Rahmen eines Tor-, Tür- und Zugangsservice.

Wer Kameras zur Unterstützung dieser Kontrolle einsetzt, bewegt sich zugleich im Datenschutzrecht, dem die nächste Maßnahme gewidmet ist.

Maßnahme 4: Videoüberwachung datenschutzkonform einsetzen

Überwachungstechnik steht im Spannungsfeld von Sicherheitsinteresse und Persönlichkeitsrecht. Für öffentlich zugängliche Räume wie Verkaufsräume, Ausstellungsräume oder Eingangsbereiche gilt nach der Orientierungshilfe der Datenschutz-Aufsichtsbehörden: Eine Videoüberwachung kann zulässig sein, soweit sie zur Wahrung des Hausrechts oder zur Wahrnehmung berechtigter Interessen, etwa der Diebstahlprävention, für konkret festgelegte Zwecke erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. Ob das zutrifft, ist im Einzelfall zu prüfen und abzuwägen.

Am Arbeitsplatz ziehen die Grenzen deutlich enger. Eine dauerhafte und verdachtsunabhängige Videoüberwachung von Beschäftigten gilt nach Auffassung der Aufsichtsbehörden in aller Regel als unverhältnismäßig. Verdeckte Aufnahmen kommen allenfalls in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei einem konkreten Verdacht einer Straftat gegen bestimmte Personen, wenn die Maßnahme vorübergehend bleibt und keine milderen Mittel zur Verfügung stehen. Vor einem solchen Schritt ist eine rechtliche Prüfung im Einzelfall dringend zu empfehlen.

• Mitbestimmung: Wo ein Betriebsrat besteht, unterliegt die Einführung technischer Überwachungseinrichtungen seiner Mitbestimmung nach Paragraf 87 Absatz 1 Nummer 6 Betriebsverfassungsgesetz.
• Kennzeichnung: Die Überwachung muss erkennbar gemacht werden, und erkennbar sein muss auch, wer verantwortlich ist.
• Zweckbindung: Aufnahmen, die der Diebstahlprävention dienen, dürfen nicht ohne Weiteres zur Kontrolle des Arbeitsverhaltens ausgewertet werden.
• Löschung: Die Daten sind zu löschen, sobald sie für den festgelegten Zweck nicht mehr erforderlich sind.

Diese Anforderungen ergeben sich aus der Datenschutz-Grundverordnung und dem Bundesdatenschutzgesetz, wie die Orientierungshilfe der Datenschutz-Aufsichtsbehörden zusammenfasst. Wer Zweck, Abwägung und Löschfristen dokumentiert, kann eine bestehende Anlage gegenüber Betroffenen, Betriebsrat und Aufsichtsbehörde begründen. Hinweise zur Umsetzung finden Sie auf unserer Seite zur DSGVO-konformen Videoüberwachung.

Maßnahme 5: Winterdienst und winterliche Verkehrssicherung

Die winterliche Verkehrssicherung wird gern unterschätzt, bis es zum Sturz kommt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) entschieden, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, gegenüber seinem Mieter grundsätzlich für Schäden einstehen muss, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte erlitten hat, weil die Wege auf dem Grundstück nicht geräumt und gestreut waren. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht nach dem Urteil auch dann, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Delegation bleibt zulässig: Im entschiedenen Fall nahm ein von der Eigentümergemeinschaft beauftragter Hausmeisterdienst den Winterdienst wahr. Der Vermieter bedient sich dafür im Verhältnis zum Mieter jedoch eines Erfüllungsgehilfen nach Paragraf 278 BGB und muss sich dessen Verschulden wie eigenes zurechnen lassen. Anders kann es liegen, wenn die Vertragsparteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben, etwa eine wirksame Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter. Die Entscheidung betrifft das Mietverhältnis; wie sie sich auf andere Konstellationen auswirkt, ist im Einzelfall zu prüfen.

• Umfang der Pflicht: Er richtet sich je nach Landesrecht und Satzung vor allem nach der örtlichen Straßenreinigungssatzung der Gemeinde, die festlegt, wann, wo und in welcher Breite zu räumen und zu streuen ist.
• Auslöser: Räumen und Streuen sind in der Regel bereits bei allgemeiner Glättegefahr erforderlich, nicht erst nach dem ersten Sturz.
• Flächen im Unternehmenskontext: Gehwege am Grundstück, Zufahrten, Innenhöfe und Parkflächen gehören in das Räumkonzept, nicht nur der Haupteingang.
• Nachweis: Einsatzdokumentation und Streugut-Nachweis erleichtern die Beweisführung im Streitfall.

Welche Pflichten konkret vor Ort gelten, unterscheidet sich je Kommune erheblich. Hausverwaltungen sollten die Vorgaben der jeweiligen Satzung je Objekt prüfen und in den Winterdienstvertrag übernehmen.

Gebäudesicherheit als laufenden Prozess umsetzen

Die fünf Maßnahmen entfalten ihre Wirkung erst zusammen. Ergebnisse der Gefährdungsbeurteilung, Brandschutzanforderungen, Zutrittsregelung, Datenschutzvorgaben und die winterliche Verkehrssicherung gehören in ein dokumentiertes Sicherheitskonzept, das Zuständigkeiten, Fristen und Nachweise je Objekt festhält. Insellösungen, bei denen jede Disziplin einen eigenen Zettel pflegt, verlieren genau die Zusammenhänge, auf die es im Ernstfall ankommt.

• Überprüfung bei Umbauten, Nutzungsänderungen und neuen Arbeitsmitteln.
• Aktualisierung bei geänderten Rechtslagen, etwa neuen Ausgaben technischer Regeln oder neuen Urteilen.
• Regelmäßige Unterweisung der Beschäftigten zu Fluchtwegen, Zutrittsregeln und Verhaltensweisen im Gefahrenfall.
• Auswertung von Beinahe-Unfällen und Vorfällen als Anlass zur Fortschreibung des Konzepts.

Externe Dienstleister entlasten bei Umfang und Nachweis. Ein professioneller Winterdienst mit dokumentierten Einsätzen und Streugut-Management unterstützt die winterliche Verkehrssicherung und erleichtert Verwaltungen die Nachweisführung, die nach dem BGH-Urteil von 2025 bei ihnen beziehungsweise bei den vermietenden Eigentümern bleibt. Genau hier setzen wir an: Unser Team bündelt Winterdienst, Gebäudereinigung, Wartungsservice, Grünpflege und Außenanlagen sowie Hausmeisterservice aus einer Hand und unterstützt Hausverwaltungen, Genossenschaften, Eigentümergemeinschaften und Gewerbe dabei, die fünf Maßnahmen dieser Übersicht objektbezogen, dokumentiert und dauerhaft umzusetzen.

Stand: Oktober 2026

Häufige Fragen

Was gehört zur Gebäudesicherheit im Unternehmen?

Zur Gebäudesicherheit gehören mehrere Bausteine, die zusammenwirken: die Gefährdungsbeurteilung nach dem Arbeitsschutzgesetz, der betriebliche Brandschutz mit freien und gekennzeichneten Fluchtwegen, Flucht- und Rettungsplänen sowie Übungen, die Zutrittskontrolle mit Schlüssel- und Berechtigungsmanagement, eine datenschutzkonforme Videoüberwachung, sofern Kameras eingesetzt werden, und die Verkehrssicherung der Außenflächen einschließlich Winterdienst. Hinzu kommen die Wartung sicherheitsrelevanter Anlagen wie Notbeleuchtung, Brandschutztüren oder Zugangssysteme sowie regelmäßige Unterweisungen der Beschäftigten. Entscheidend ist, dass Sie alle Bausteine in einem dokumentierten Sicherheitskonzept mit klaren Zuständigkeiten und Nachweisen je Objekt zusammenführen, statt einzelne Maßnahmen isoliert zu betrachten.

Wer ist im Unternehmen für die Gebäudesicherheit verantwortlich?

Für den Arbeitsschutz trägt der Arbeitgeber die Gesamtverantwortung. Das Arbeitsschutzgesetz verpflichtet ihn, unabhängig von der Betriebsgröße die Gefährdungen für die Beschäftigten zu beurteilen und daraus die erforderlichen Schutzmaßnahmen abzuleiten. Aufgaben können auf fachkundige Personen oder externe Dienstleister übertragen werden, die Verantwortung für Auswahl und Kontrolle bleibt aber in der Regel beim Arbeitgeber. Für Gebäudeeigentümer und Verwaltungen können zusätzliche Pflichten aus Miet-, Wohnungseigentums- und Landesrecht hinzukommen; deren Umfang ist im Einzelfall zu prüfen.

Welche Normen und Regeln, zum Beispiel DIN, gelten für die Gebäudesicherheit?

Verbindlich sind zunächst Gesetze und Verordnungen wie das Arbeitsschutzgesetz, die Arbeitsstättenverordnung, die Datenschutz-Grundverordnung und das jeweilige Landesbauordnungsrecht. Die Technischen Regeln für Arbeitsstätten konkretisieren diese Pflichten für Arbeitsstätten, etwa die ASR A2.3 für Fluchtwege und Notausgänge und die ASR A1.3 für die Sicherheitskennzeichnung. DIN-Normen, zum Beispiel DIN ISO 23601 zu Flucht- und Rettungsplänen oder DIN EN 1627 zur Einbruchhemmung von Türen und Fenstern, sind für sich genommen keine Gesetze. Verbindlich werden sie, wenn Rechtsvorschriften, Behörden, Verträge oder Versicherungsbedingungen auf sie verweisen. Welche Normen für Ihr Objekt maßgeblich sind, hängt von Nutzung, Landesrecht und Vertragslage ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

Wie oft sollte ein Sicherheitskonzept geprüft werden?

Eine einheitliche gesetzliche Frist für das gesamte Sicherheitskonzept gibt es nicht. Die Gefährdungsbeurteilung ist nach dem Arbeitsschutzgesetz fortzuschreiben, sobald sich die Gegebenheiten ändern, etwa bei Umbauten, Nutzungsänderungen, neuen Arbeitsmitteln oder nach Unfällen und Beinahe-Unfällen. Zusätzlich sind die getroffenen Maßnahmen regelmäßig auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Für einzelne Anlagen wie Notbeleuchtung, Brandschutztüren oder Feuerlöscher gelten eigene Prüfintervalle aus den jeweiligen Vorschriften, Herstellerangaben oder Landesrecht. In der Praxis empfiehlt sich, das Konzept mindestens einmal im Jahr strukturiert durchzusehen und vor jeder Wintersaison die Regelungen zur Verkehrssicherung zu kontrollieren. Dokumentieren Sie jede Prüfung mit Datum, Ergebnis und Verantwortlichen.

Welche Regel gilt für Fluchtwege und Notausgänge in Arbeitsstätten?

Die Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A2.3 konkretisiert die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung. Sie gilt für das Einrichten und Betreiben von Fluchtwegen und Notausgängen in Arbeitsstätten und verlangt unter anderem, dass diese ständig freigehalten und nach der ASR A1.3 gekennzeichnet werden. Für Gebäudeteile ohne Arbeitsplätze richten sich die Anforderungen nach dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht.

Ist Videoüberwachung am Arbeitsplatz zulässig?

Nur in engen Grenzen und nach Prüfung im Einzelfall. Öffentlich zugängliche Räume wie Eingangsbereiche oder Verkaufsräume können aus Sicherheitsgründen überwacht werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und keine schutzwürdigen Interessen der Betroffenen überwiegen. Eine dauerhafte, verdachtsunabhängige Überwachung von Arbeitsplätzen gilt nach Auffassung der Aufsichtsbehörden in aller Regel als unzulässig. Wo ein Betriebsrat besteht, hat er nach Paragraf 87 Absatz 1 Nummer 6 BetrVG mitzubestimmen, und die Überwachung muss erkennbar gemacht werden.

Kann ein Unternehmen die Räum- und Streupflicht delegieren?

Ja, die Durchführung des Winterdienstes kann auf einen professionellen Dienstleister übertragen werden. Nach dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) muss ein vermietender Wohnungseigentümer gegenüber seinem Mieter aber grundsätzlich auch dann einstehen, wenn ein beauftragter Hausmeisterdienst die Wege nicht räumt, weil er sich dessen Verschulden nach Paragraf 278 BGB zurechnen lassen muss. Anders kann es bei abweichenden vertraglichen Vereinbarungen liegen. Die Einzelheiten sind im Einzelfall zu prüfen.

Reicht eine Alarmanlage allein als Einbruchschutz aus?

In aller Regel nicht. Ein tragfähiges Konzept verbindet mechanische Sicherungen an Türen und Fenstern, ein geregeltes Zutrittsmanagement mit dokumentierter Schlüsselverwaltung und organisatorische Maßnahmen wie die Kontrolle von Nebeneingängen, Kellern und Technikräumen, statt sich auf eine einzelne Technik zu verlassen.