Aufzugswartung: Gesetzliche Vorschriften und Fristen in Deutschland

Rechtsgrundlagen der Aufzugswartung im Überblick

Wer eine Aufzugsanlage betreibt, bewegt sich in einem mehrstufigen Regelwerk. Die Hierarchie beginnt beim Gesetz, darunter liegen Verordnungen und Technische Regeln, und am Rand stehen europäische Richtlinien sowie Produktnormen. Für den laufenden Betrieb ist dabei nicht dasselbe maßgeblich wie für den Einbau einer neuen Anlage. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Regelwerke ihrem Geltungsbereich zu.

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die DIN EN 81-20: Diese Neubau-Norm gilt für Bestandsanlagen nicht unmittelbar. Maßgeblich für den Betrieb einer vorhandenen Anlage sind die BetrSichV und die dazu ergangenen Technischen Regeln. Die Norm kann im Einzelfall als Stand der Technik herangezogen werden, ersetzt aber nicht die betreiberspezifische Gefährdungsbeurteilung nach Paragraf 3 BetrSichV.

Wer Betreiber einer Aufzugsanlage ist

Die Betreiberstellung ergibt sich nicht automatisch aus dem Grundbuch. Nach Paragraf 2 Absatz 3 BetrSichV steht dem Arbeitgeber gleich, wer ohne Beschäftigte eine überwachungsbedürftige Anlage wie einen Aufzug zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken verwendet. Auf die Eigentumsverhältnisse allein kommt es dabei nicht an; wer im Einzelfall Betreiber ist, hängt von der tatsächlichen Verwendung und Verfügungsgewalt ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

• Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie verwendet den Aufzug im Gemeinschaftseigentum zu wirtschaftlichen Zwecken und tritt damit in der Regel als Betreiberin auf. Pflichten, die an Beschäftigte anknüpfen, greifen nur, soweit tatsächlich Beschäftigte tätig sind; die anlagenbezogenen Pflichten, etwa Prüffristen festzulegen und die Prüfungen zu veranlassen, bleiben bestehen.
• Eigentümer eines vermieteten Objekts: Wer ein Gebäude mit Aufzug vermietet und die Anlage den Mietern zur Verfügung stellt, verwendet sie zu wirtschaftlichen Zwecken und ist damit regelmäßig betreiberpflichtig.
• Hausverwaltung: Sie ist selbst nur ausnahmsweise Betreiberin, setzt die Betreiberpflichten aber organisatorisch um, etwa durch Fristenüberwachung, Beauftragung von Wartung und Prüfung sowie die Dokumentation.

Praktisch bedeutet das: Die Verantwortung folgt der tatsächlichen Verwendung und Einflussnahme, nicht allein dem Eigentum. Hausverwaltungen sollten daher im Verwaltervertrag klar regeln, welche Aufgaben sie im Namen der Betreiberseite übernehmen und welche Entscheidungen der Eigentümerseite vorbehalten bleiben.

Prüffristen: Hauptprüfung und Zwischenprüfung

Das Prüfsystem der BetrSichV kennt drei Anlässe: die Prüfung vor erstmaliger Inbetriebnahme, die Prüfung nach prüfpflichtigen Änderungen und die wiederkehrenden Prüfungen im laufenden Betrieb. Alle diese Prüfungen sind einer zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) vorbehalten.

• Hauptprüfung: Sie ist regelmäßig von einer ZÜS durchzuführen und schließt die Prüfung der Sicherheit der elektrischen Anlage ein, soweit dies für die Beurteilung der sicheren Verwendung erforderlich ist. Die Prüffrist darf zwei Jahre nicht überschreiten; der Arbeitgeber legt sie im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung fest und muss sie verkürzen, wenn die ZÜS sie für unzutreffend hält.
• Zwischenprüfung: Zusätzlich ist in der Mitte des Prüfzeitraums zwischen zwei Hauptprüfungen eine Zwischenprüfung durchzuführen, die Sicht- und einfache Funktionsprüfungen sicherheitstechnischer Einrichtungen sowie die Prüfung ausgewählter sicherheitsrelevanter Bauteile umfasst, ebenfalls durch die ZÜS. Ob zwischen der Prüfung vor Inbetriebnahme und der ersten Hauptprüfung bereits eine Zwischenprüfung anfällt, sollten Sie im Einzelfall mit der ZÜS abstimmen.
• Prüfplakette: In der Kabine muss eine Kennzeichnung, zum Beispiel eine Prüfplakette, deutlich sichtbar und dauerhaft angebracht sein, aus der sich Monat und Jahr der nächsten wiederkehrenden Prüfung sowie die prüfende Stelle ergeben (Paragraf 17 BetrSichV).
• Aufbewahrung: Die Prüfbescheinigungen und Aufzeichnungen sind am Betriebsort bereitzuhalten, damit sie bei der nächsten Prüfung und gegenüber der Behörde nachgewiesen werden können.

Weil Haupt- und Zwischenprüfung im Jahresrhythmus abwechselnd anstehen, ist die Terminverfolgung eine organisatorische Daueraufgabe. Die Prüfung selbst koordinieren wir mit unserer Aufzugsprüfung. Ob eine Anlage fristgerecht geprüft wurde, lässt sich an der Prüfplakette im Fahrkorb ablesen, auf der auch das Datum der nächsten fälligen Prüfung angegeben ist.

Laufende Pflichten im Betrieb: Wartung, Kontrolle, Notruf

Die Prüfungen durch die ZÜS entlasten den Betreiber nicht von seinen Dauerpflichten. Nach Paragraf 10 BetrSichV sind Instandhaltungsmaßnahmen zu treffen, damit die Anlage während der gesamten Verwendungsdauer sicher bleibt. Durchführen dürfen sie nur fachkundige, beauftragte und unterwiesene Beschäftigte oder geeignete Auftragnehmer mit vergleichbarer Qualifikation. Die Verantwortung für die Auswahl bleibt beim Betreiber.

Daneben sieht die TRBS 3121 die regelmäßige Kontrolle auf offensichtliche Mängel und die Funktionsfähigkeit durch eine beauftragte Person vor, die früher als Aufzugswärter bezeichnet wurde. Festgestellte Mängel sind umgehend zu melden, ein gefährlicher Zustand zieht die sofortige Außerbetriebnahme nach sich. Solche Kontrollaufgaben lassen sich in einen etablierten Hausmeisterservice integrieren, sofern die Personen entsprechend unterwiesen sind.

• Notruf: Die Anlage benötigt ein Zweiwege-Kommunikationssystem im Fahrkorb, das eine ständig besetzte Stelle erreicht, von der aus Hilfe organisiert werden kann. Die TRBS 3121 enthält dazu Vorgaben, wie schnell Hilfe nach einem Notruf eintreffen soll; maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.
• Notfallplan: Der Notfallplan mit seiner Notbefreiungsanleitung gehört zu den Unterlagen, die zur Anlage vorzuhalten sind.
• Personenbefreiung: Eingeschlossene Personen dürfen nur durch dafür unterwiesene Personen befreit werden.

Die TRBS 3121 wurde 2025 erneut geändert. Hervorgehoben werden in Fachbeiträgen unter anderem die präzisierte Rolle der beauftragten Person, Anforderungen an den Einsatz von aufzugsfremdem Fachpersonal an der Anlage sowie ergänzende Vorgaben zu Notfallplänen und Notbefreiungsanleitungen. Welche Änderungen Ihre Anlage konkret betreffen, ist im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung im Einzelfall zu prüfen.

Dokumentation und Nachweispflichten

Was nicht nachgewiesen werden kann, lässt sich im Streitfall nur schwer belegen. Die BetrSichV nennt die Unterlagen, die für die Prüfungen verfügbar sein müssen; die ZÜS prüft bei der Hauptprüfung ausdrücklich, ob diese technischen Unterlagen vorhanden sind.

• EG- beziehungsweise EU-Konformitätserklärung der Anlage
• Notfallplan und Notbefreiungsanleitung, deren Inhalt auf Plausibilität geprüft wird
• Betriebsanleitung des Herstellers, die bei der Instandhaltung zu berücksichtigen ist
• Übersicht der aufzugsexternen Sicherheitseinrichtungen, etwa einer Überdrucklüftungsanlage oder der Notstromversorgung von Feuerwehraufzügen, die in die Prüfungen einbezogen werden
• Prüfbescheinigungen und Aufzeichnungen der wiederkehrenden Prüfungen

Darüber hinaus empfiehlt sich eine dokumentierte Durchführung der regelmäßigen Kontrollen durch die beauftragte Person, zumal die TRBS 3121 Anforderungen an Unterweisung und Dokumentation stellt. Festgestellte Mängel sind unverzüglich zu melden; bei einer Gefährdung für Personen ist die Anlage außer Betrieb zu nehmen. Unfälle mit Personenschaden und Schadensfälle an überwachungsbedürftigen Anlagen sind nach der BetrSichV der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen. Die Behörde kann daraufhin eine außerordentliche Prüfung anordnen, die der Betreiber unverzüglich zu veranlassen hat.

Haftung und Sanktionen bei Pflichtverletzungen

Vorab ein wichtiger Hinweis: Die folgende Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung, die Bewertung hängt immer vom Einzelfall ab. Zivilrechtlich hat die Rechtsprechung aber deutlich gemacht, dass die Haftung des Aufzugsbetreibers grundsätzlich eine Verschuldenshaftung und keine Gefährdungshaftung ist. Nach einem Hinweisbeschluss des OLG München (Beschluss vom 25. August 2011, 1 U 1798/11) begründet allein der Umstand, dass eine Person durch einen technischen Defekt zu Schaden kommt, noch keine Ersatzpflicht; erforderlich ist eine schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

Für die Praxis folgt daraus zweierlei. Erstens spricht bei ordnungsgemäßen Prüfungen und regelmäßiger Wartung viel dagegen, dass eine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt, ausgeschlossen ist sie dadurch aber nicht. Zweitens ist die Übertragung der Wartung auf einen Fachbetrieb zulässig und üblich; beim Delegierenden bleiben jedoch Auswahl- und Überwachungspflichten, deren Verletzung im Einzelfall zu einer Haftung führen kann.

• Ordnungswidrigkeiten: Verstöße gegen Betreiberpflichten nach dem ÜAnlG und der BetrSichV können je nach Tatbestand als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.
• Behördliche Maßnahmen und Strafrecht: Die Behörde kann eine außerordentliche Prüfung anordnen und den Betrieb der Anlage untersagen. Ob bei einer konkreten Gefährdung oder Verletzung von Personen auch strafrechtliche Folgen in Betracht kommen, ist im Einzelfall zu prüfen.

Wer seine Dokumentation lückenlos führt und Fristen zuverlässig überwacht, kann im Schadensfall besser belegen, dass er seine Pflichten erfüllt hat. Genau darauf kommt es bei einer Verschuldenshaftung an.

Praxis-Checkliste für Hausverwaltungen

Für Hausverwaltungen, die für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften tätig sind, läuft die Betreiberpflicht vor allem auf Organisation hinaus. Die folgenden Punkte lassen sich direkt in den Verwaltungsalltag übernehmen.

• Fristenkalender führen: Haupt- und Zwischenprüfung je Anlage mit Fälligkeitsdatum erfassen und die Prüfplakette im Fahrkorb als Kontrollinstrument nutzen.
• Verantwortlichkeiten im Verwaltervertrag regeln: festlegen, wer Prüftermine überwacht, wer die laufenden Kontrollen als beauftragte Person übernimmt und wie die Gemeinschaft über Mängel informiert wird.
• Wartungsauftrag prüfen: sicherstellen, dass der Instandhaltungsbetrieb fachkundig ist und die Betriebsanleitung der Anlage berücksichtigt wird.
• Unterlagen aktuell halten: Konformitätserklärung, Notfallplan, Notbefreiungsanleitung und Prüfbescheinigungen am Betriebsort bereithalten.
• Notfallorganisation festlegen: benennen, wer bei Einschlüssen hilft, und die Vorgaben der TRBS 3121 zur Hilfeleistung in die Abläufe übernehmen.
• Mängelprozess definieren: Meldewege, sofortige Außerbetriebnahme bei Personengefährdung und Nachweis der Mängelbeseitigung vor Wiederinbetriebnahme.

Typische Fehler sind zu lang angesetzte Prüffristen, vergessene Zwischenprüfungen und veraltete Notfallpläne. Die jährlichen Mängelstatistiken der Überwachungsstellen zeigen regelmäßig, dass bei einem Teil der geprüften Aufzüge erhebliche oder sogar gefährliche Mängel festgestellt werden, die eine Außerbetriebnahme erfordern können.

Eine strukturierte Organisation der Betreiberpflichten schützt die Nutzer der Anlage und erleichtert im Schadensfall den Nachweis gegenüber Versicherern und Behörden. Vieles davon lässt sich mit bestehenden Leistungen bündeln, von der laufenden Objektkontrolle über die Fristenführung bis zur Koordination von Fachbetrieben, wie Hausverwaltungen es etwa von der Brandschutzprüfung oder der Gebäudesicherheit kennen. Zur Pflege der Kabine gehört auch eine regelmäßige Aufzugsreinigung. Die SVEAG unterstützt Hausverwaltungen, Genossenschaften, WEGs und Eigentümer dabei, solche Prüf- und Wartungspflichten strukturiert aus einer Hand zu organisieren, und berät Sie gern zu passenden Abläufen für Ihre Bestände.

Stand: Oktober 2026

Häufige Fragen

Wie oft ist die sogenannte TÜV-Prüfung beim Aufzug fällig?

Umgangssprachlich wird die wiederkehrende Aufzugsprüfung oft als TÜV-Prüfung bezeichnet, rechtlich geht es um die Prüfungen durch eine zugelassene Überwachungsstelle nach der Betriebssicherheitsverordnung. Die Hauptprüfung darf höchstens alle zwei Jahre stattfinden. Die genaue Frist legen Sie als Betreiber im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung fest; hält die Überwachungsstelle sie für zu lang, ist sie zu verkürzen. Zusätzlich ist in der Mitte des Prüfzeitraums eine Zwischenprüfung vorgeschrieben, die Sicht- und einfache Funktionsprüfungen sicherheitstechnischer Einrichtungen umfasst. Bei einem zweijährigen Turnus steht damit praktisch jedes Jahr eine Prüfung an. Wann die nächste Prüfung fällig ist, können Sie an der Prüfplakette im Fahrkorb ablesen.

Wer darf Aufzüge prüfen?

Die Prüfung vor Inbetriebnahme, die Prüfung nach prüfpflichtigen Änderungen sowie die wiederkehrenden Haupt- und Zwischenprüfungen sind bei Aufzugsanlagen einer zugelassenen Überwachungsstelle vorbehalten. Welche Stellen dafür zugelassen sind, richtet sich nach dem Gesetz über überwachungsbedürftige Anlagen; der Betreiber kann zwischen den zugelassenen Stellen grundsätzlich wählen. Davon zu unterscheiden sind Wartung und Instandhaltung, die fachkundige Personen oder geeignete Fachbetriebe übernehmen, sowie die regelmäßigen Kontrollen durch die beauftragte Person nach TRBS 3121. Diese Kontrollen ersetzen die Prüfungen durch die Überwachungsstelle nicht. Unser Team unterstützt Sie dabei, die Termine mit der Überwachungsstelle zu koordinieren und die Ergebnisse zu dokumentieren.

Wer gilt als Betreiber einer Aufzugsanlage?

Betreiber ist in der Regel, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Anlage hat und sie nutzt oder nutzen lässt. Nach Paragraf 2 Absatz 3 BetrSichV steht dem Arbeitgeber gleich, wer eine überwachungsbedürftige Anlage zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken verwendet, auch ohne eigene Beschäftigte. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist regelmäßig die Gemeinschaft Betreiberin, organisatorisch handelt die Verwaltung. Wie die Aufgaben konkret verteilt sind, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Gemeinschaft und ist im Einzelfall zu prüfen.

Was passiert, wenn die Prüffrist für den Aufzug überschritten wird?

Eine überschrittene Prüffrist bedeutet, dass die Anlage ohne die vorgeschriebene Prüfung betrieben wird. Das kann je nach Einzelfall als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden, und die zuständige Behörde kann eine Prüfung anordnen oder den Weiterbetrieb untersagen. Stellt die Überwachungsstelle bei der nachgeholten Prüfung gefährliche Mängel fest, darf die Anlage bis zur Beseitigung nicht weiter betrieben werden. Im Schadensfall kann eine versäumte Prüfung zudem bei der Frage eine Rolle spielen, ob der Betreiber seine Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt hat. Holen Sie eine verpasste Prüfung deshalb so schnell wie möglich nach und dokumentieren Sie den Vorgang.

Ist ein Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb gesetzlich vorgeschrieben?

Ein Wartungsvertrag als solcher ist nicht ausdrücklich vorgeschrieben, die Instandhaltung aber schon: Nach Paragraf 10 BetrSichV muss der Betreiber Instandhaltungsmaßnahmen treffen, damit die Anlage während der gesamten Verwendungsdauer sicher bleibt. Durchführen dürfen diese Arbeiten nur fachkundige Personen oder geeignete Auftragnehmer. Da Aufzugsanlagen spezielles Fachwissen und Ersatzteile erfordern, ist ein Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb in der Praxis der Regelfall. Die Verantwortung für Auswahl und Kontrolle des Betriebs bleibt beim Betreiber.

Was gehört in den Notfallplan einer Aufzugsanlage?

Der Notfallplan enthält nach der BetrSichV unter anderem den Standort der Anlage, Angaben zum verantwortlichen Betreiber, zu den Personen mit Zugang zu allen Einrichtungen der Anlage und zu den Personen, die Eingeschlossene befreien können. Hinzu kommen die Kontaktdaten der Stellen für Erste Hilfe, Angaben zum voraussichtlichen Beginn einer Befreiung sowie die Notbefreiungsanleitung. Der Plan muss dem Notdienst vor Inbetriebnahme vorliegen und in der Nähe der Anlage verfügbar sein. Prüfen Sie ihn regelmäßig, insbesondere nach personellen Änderungen oder einem Wechsel des Notdienstes.

Wer haftet, wenn es im Aufzug zu einem Unfall kommt?

Das lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Nach einem Hinweisbeschluss des OLG München ist die zivilrechtliche Haftung des Betreibers grundsätzlich eine Verschuldenshaftung: Schadensersatz kommt in Betracht, wenn die Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt wurde. Wer die Anlage regelmäßig von einem zuverlässigen Fachbetrieb warten und die vorgeschriebenen Prüfungen fristgerecht durchführen lässt, hat gute Argumente, seiner Pflicht nachgekommen zu sein. Die Übertragung entbindet den Betreiber aber nicht von Auswahl- und Überwachungspflichten. Eine lückenlose Dokumentation hilft Ihnen, das im Streitfall zu belegen.

Gelten die Vorschriften auch für ältere Bestandsaufzüge?

Ja. Die BetrSichV und die TRBS 3121 gelten für Aufzugsanlagen im Betrieb unabhängig vom Baujahr. Die DIN EN 81-20 ist dagegen eine Produktnorm für neue Aufzüge, die seit dem 1. September 2017 verbindlich ist, und begründet keine generelle Nachrüstpflicht für Bestandsanlagen. Für ältere Anlagen ist eine sicherheitstechnische Bewertung im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung maßgeblich. Ergeben sich daraus Risiken, können im Einzelfall Nachrüstungen erforderlich werden, die Sie mit der Überwachungsstelle und Ihrem Wartungsbetrieb abstimmen sollten.

Was ist die Zwischenprüfung beim Aufzug?

Die Zwischenprüfung ist eine zusätzliche wiederkehrende Prüfung in der Mitte des Prüfzeitraums zwischen zwei Hauptprüfungen. Sie umfasst Sicht- und einfache Funktionsprüfungen sicherheitstechnischer Einrichtungen sowie die Prüfung ausgewählter sicherheitsrelevanter Bauteile. Wie die Hauptprüfung wird sie von einer zugelassenen Überwachungsstelle durchgeführt, nicht vom Wartungsbetrieb. Planen Sie die Zwischenprüfung deshalb fest in Ihren Fristenkalender ein, denn sie wird in der Praxis häufiger vergessen als die Hauptprüfung.