Zaun austauschen lassen: Beschlusslage und Ablauf in der WEG

Wann der Zauntausch ansteht: Zustand prüfen und Eigentumslage klären

Ein Zaun an einer Wohnanlage verschleißt selten über Nacht. Typische Auslöser für einen Austausch sind flächige Korrosion an Stabmatten und Pfosten, Schäden nach Sturmereignissen, verrottete Holzpfosten oder eine Anlage, die ihre Sicherungsfunktion nicht mehr erfüllt, weil Elemente locker sitzen oder Tore nicht mehr verriegeln. Für Hausverwaltungen lohnt es sich, solche Anzeichen systematisch zu erfassen, statt auf den ersten akuten Schaden zu warten: Wer den Zustand dokumentiert, kann die Maßnahme später sauber begründen und richtig einordnen.

Bestandsaufnahme und Dokumentation

Der erste Schritt ist eine Bestandsaufnahme entlang des gesamten Zaunverlaufs. Fotografieren Sie beschädigte Abschnitte, notieren Sie Material, Höhe und Bausubstanz der Pfosten und halten Sie fest, ob es sich um eine durchgehende Grenzeinfriedung oder um Teilabschnitte handelt. Diese Dokumentation dient später als Anlage der Beschlussvorlage und als Grundlage für die Angebote der Fachfirmen. Wer die Zaunanlagen professionell betreuen lässt, kann die Zustandsprüfung ohnehin in einen ohnehin stattfindenden Objektrundgang integrieren.

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte

Vor jeder Planung muss geklärt sein, wem der Zaun rechtlich gehört. Die Teilungserklärung weist aus, ob die Einfriedung Gemeinschaftseigentum ist oder dem Sondereigentum einzelner Wohnungen zugeordnet wurde. Ebenso wichtig sind eingetragene oder vereinbarte Sondernutzungsrechte an Gartenflächen und die tatsächlichen Grenzverläufe zum Nachbargrundstück. Wie konfliktträchtig eine ungeklärte Lage wird, zeigt ein Fall vor dem Amtsgericht Dortmund: Ein Wohnungseigentümer hatte ohne Vereinbarung oder Beschluss über sein Sondernutzungsrecht hinaus einen Stabmattenzaun auf der gemeinschaftlichen Grünfläche errichtet, woraufhin die Gemeinschaft seinen Austausch ablehnte und der Streit bis vor das Gericht getragen wurde.

• Zustand des Zauns vollständig aufnehmen und fotografisch dokumentieren
• Teilungserklärung auf Eigentumszuordnung der Einfriedung prüfen
• Bestehende Sondernutzungsrechte und deren Grenzen ermitteln
• Tatsächlichen Grenzverlauf zu Nachbargrundstücken gegen die Unterlagen abgleichen

Diese Klärung ist keine Formalie. Sie entscheidet später darüber, wer überhaupt beschließen darf, welche Mehrheiten gelten und wer die Kosten trägt. Eine Verwaltung, die hier sauber arbeitet, vermeidet Anfechtungen und Auseinandersetzungen, die das Projekt monatelang blockieren können.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: die entscheidende Weichenstellung

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz nur noch zwei Kategorien von Maßnahmen: die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die bauliche Veränderung. Diese Einordnung ist die Weichenstellung des gesamten Projekts, denn sie bestimmt das Mehrheitserfordernis und die Kostenverteilung. Die Einordnung folgt nicht dem Bauchgefühl, sondern dem Ergebnis der Maßnahme: Entsteht im Wesentlichen der alte Zustand wieder, liegt Erhaltung vor; entsteht ein neuer Zustand, liegt eine bauliche Veränderung vor.

Erhaltungsmaßnahme beim gleichwertigen Ersatz

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Wird ein defekter Zaun durch einen gleichwertigen Ersatz gleicher Bauart, Höhe und am selben Standort ersetzt, handelt es sich um Instandhaltung oder Instandsetzung. Solche Maßnahmen kann die Verwaltung im Rahmen der laufenden Verwaltung besorgen, sie bedürfen keines gestaltenden Beschlusses über die Maßnahme selbst, wohl aber der Mittelbereitstellung über den Wirtschaftsplan.

Bauliche Veränderung beim Austausch gegen einen anderen Zaun

Anders liegt der Fall, wenn ein neuer Zustand geschaffen wird. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG und können nur durch Beschluss oder Gestattung zugelassen werden. Der klassische Fall an der Wohnanlage ist der Austausch eines offenen Holz-Jägerzauns gegen einen hohen Metallgitterzaun oder einen Sichtschutzzaun: Material, Optik, Höhe und Gebrauchseigenschaften ändern sich dauerhaft.

• Gleichwertiger Ersatz in gleicher Bauart und Höhe: Erhaltungsmaßnahme
• Austausch gegen anderes Material, andere Höhe oder andere Optik: bauliche Veränderung
• Verlängerung des Zauns auf bisher ungezäunte Gemeinschaftsfläche: bauliche Veränderung
• Neuer Zaun auf Fläche mit Sondernutzungsrecht eines Eigentümers: Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG erforderlich

Grenzen hat die Mehrheit auch bei der baulichen Veränderung: Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, weder beschlossen noch gestattet werden. Eine Verwaltung sollte diese Grenze bereits in der Beschlussvorlage ansprechen, damit der Beschluss einer späteren Anfechtung standhält.

Der WEG-Beschluss: Vorlage, Versammlung und Anfechtungsfristen

Liegt eine bauliche Veränderung vor, braucht die Gemeinschaft einen Beschluss. Die Qualität der Beschlussvorlage entscheidet über den reibungslosen Ablauf: Sie sollte den Sachverhalt so vollständig darstellen, dass jeder Eigentümer ohne weiteren Nachvollzug entscheiden kann.

• Zustandsbeschreibung des bestehenden Zauns mit Dokumentation aus der Bestandsaufnahme
• Mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachfirmen mit Leistungsumfang und Ausführungstermin
• Rechtliche Einordnung der Maßnahme als Erhaltung oder bauliche Veränderung mit Begründung
• Vorgeschlagene Kostenverteilung und Auswirkungen auf die Erhaltungsrücklage

In der Eigentümerversammlung genügt für bauliche Veränderungen seit der Reform die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern keine der Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG greift. Gegen den gefassten Beschluss steht jedem Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage zu, die nach § 45 WEG binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden muss. Die Verwaltung sollte diese Fristen im Protokoll und in der Beschlussbekanntgabe aktiv benennen, denn erst nach Fristablauf sollte der Auftrag an die Fachfirma verlässlich vergeben werden.

Ein häufiges Missverständnis betrifft den Negativbeschluss. Lehnt die Versammlung einen Antrag ab, etwa den Antrag, einen unerlaubt errichteten Zaun in seinen ursprünglichen Bereich zu versetzen, so ist damit keine stillschweigende Genehmigung dieses Zauns verbunden. Das Amtsgericht Dortmund hat 2025 klargestellt, dass die Ablehnung eines Beschlussantrags keine Gestattung der baulichen Veränderung ausspricht und die Eigentümer ihr Ermessen über das weitere Vorgehen erst noch ausüben müssen. Für die Praxis heißt das: Auch nach einem Negativbeschluss bleibt die Rechtslage des Zauns ungeklärt, bis die Gemeinschaft positiv beschlossen hat.

Kostenverteilung: wer den neuen Zaun finanziert

Der Beschluss über die Maßnahme selbst sagt noch nichts darüber aus, wer die Kosten trägt. Beides sind getrennte Beschlussgegenstände, und gerade ihre Vermischung ist ein häufiger Anfechtungsgrund. Die Grundregel steht in § 16 Abs. 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils; für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten kann die Gemeinschaft jedoch eine abweichende Verteilung beschließen.

• Regelfall bei Erhaltungsmaßnahmen: Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile
• Abweichende Verteilung für einzelne Kostenarten: möglich durch Beschluss der Eigentümer
• Bauliche Veränderung auf Verlangen eines Eigentümers oder zu dessen Vorteil: Kosten grundsätzlich beim veranlassenden Eigentümer
• Bauliche Veränderung mit qualifizierter Mehrheit: Heranziehung aller Eigentümer möglich

Für bauliche Veränderungen gilt die Sondervorschrift des § 21 WEG. Wurde die Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen und ist sie nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach ihren Anteilen; dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Ansonsten tragen die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, die Kosten selbst.

In der Beschlussvorlage sollte die Verwaltung deshalb beide Punkte getrennt ausweisen: erst die Maßnahme mit ihrer rechtlichen Einordnung, dann einen eigenen Beschlussvorschlag zur Kostentragung. So lässt sich in der Versammlung über beides getrennt abstimmen, und der Beschluss hält einer gerichtlichen Überprüfung eher stand.

Baurecht und Nachbarrecht: was vor dem Austausch geprüft werden muss

Neben dem WEG-Recht gelten öffentlich-rechtliche und nachbarrechtliche Vorgaben, und deren Geltungsbereich ist stets auf Landesebene zu bestimmen. Genehmigungsfreiheit und zulässige Höchstmaße für Einfriedungen richten sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. In Nordrhein-Westfalen ist die Errichtung einer Mauer oder Einfriedung bis zu einer Höhe von 2,00 Metern, außer im Außenbereich, nach § 62 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. a BauO NRW genehmigungsfrei, gemessen ab der Oberkante des vorhandenen Geländes. Andere Bundesländer setzen andere Maße, und auch Bebauungspläne können abweichende Festsetzungen enthalten.

Das Nachbarschaftsgesetz ist ebenfalls Landesrecht und unterscheidet sich je Bundesland, teils ergänzt um kommunale Satzungen zu Höhe, Abstand und Gestaltung von Grenzeinfriedungen. Für Grenzanlagen, die beiden Nachbarn gemeinschaftlich zustehen, bestimmt § 922 BGB, dass die Unterhaltungskosten von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen sind und die Anlage nicht ohne Zustimmung des Nachbarn beseitigt oder geändert werden darf, solange dieser ein Interesse am Fortbestand hat. Bei Grenzzäunen einer WEG zum Nachbargrundstück sollte die Verwaltung diese Rechtslage vor der Beschlussfassung klären.

• Zuständige Landesbauordnung und deren Höchstmaße für Einfriedungen prüfen
• Bebauungsplan und kommunale Satzungen am Standort der Wohnanlage einbeziehen
• Landesnachbarrecht auf Pflichten und Kostenanteile an Grenzeinfriedungen prüfen
• Bei unklarem Grenzverlauf: Grenzfeststellung veranlassen, bevor abgesteckt wird

Ist der Grenzverlauf nicht eindeutig, kann die Grenze über das örtlich zuständige Vermessungsamt festgestellt werden. Nach § 919 BGB kann jeder Grundstückseigentümer vom Nachbarn verlangen, dass dieser zur Errichtung fester Grenzzeichen und, wenn ein Grenzzeichen verrückt oder unkenntlich geworden ist, zur Wiederherstellung mitwirkt; die Kosten der Abmarkung tragen die Beteiligten grundsätzlich zu gleichen Teilen. Empfehlenswert ist in jedem Fall, vor Baubeginn das zuständige Bauamt zu kontaktieren und sich die Anforderungen für den konkreten Standort bestätigen zu lassen.

Der Montageablauf: vom Abstecken bis zur Abnahme

Ist die Beschlusslage geklärt und das Baurecht geprüft, folgt der handwerkliche Teil. Am Beispiel eines Stabmattenzauns lässt sich der Ablauf gut zeigen, denn er ist bei Wohnanlagen verbreitet und die Montage folgt einem klaren Schema. Voraussetzung ist eine trockene, frostfreie Witterung, da die Pfosten in Betonfundamente gesetzt werden.

• Planen und Abstecken: Der Zaunverlauf wird mit Pflöcken und Richtschnur abgesteckt, die Pfostenpositionen werden markiert; der Abstand zwischen den Pfosten sollte höchstens 2,5 Meter betragen.
• Fundamentlöcher ausheben: Die Löcher für die Punktfundamente werden etwa 30 x 30 Zentimeter breit und rund 80 Zentimeter tief ausgehoben, um unter die Frostgrenze zu gelangen; der Zaun sollte später etwa 5 Zentimeter über dem Boden liegen.
• Pfosten einbetonieren und ausrichten: Die Pfosten werden in die Löcher gesetzt, mit Beton umfüllt und mit der Wasserwaage in beide Richtungen ausgerichtet; der Beton sollte nicht unter 6 Grad Celsius verarbeitet werden, da er sonst nicht ordnungsgemäß abbindet.
• Abbindezeit beachten: Der Beton muss mindestens 48 Stunden abbinden, bevor die Stützelemente entfernt und die Zaunelemente montiert werden.
• Elemente und Tore montieren: Nach dem Abbinden werden die Mattenelemente an den Pfosten befestigt und die Tore eingesetzt und justiert. Zur Auswahl, Montage und Wartung von Toranlagen und Gartentoren gehören auch die gesetzlichen Prüfpflichten, die von Beginn an mit eingeplant werden sollten.

Nicht vergessen werden sollte die Entsorgung des Altzauns: Holz, beschichteter Stahl und Betonreste sind getrennt zu entsorgen, und die Kosten dafür gehören ins Angebot der Fachfirma. Bei der Abnahme wird der Zaunabschnitt für Abschnitt geprüft, auf Sitz, Ausrichtung und Funktion der Tore, und das Ergebnis wird protokolliert. Dieses Protokoll ist die Grundlage für die Schlussrechnung und für spätere Gewährleistungsfragen.

Rollen im Projekt: was Verwaltung, Beirat und Eigentümer beitragen

Ein Zauntausch in einer Wohnanlage ist ein Gemeinschaftsprojekt mit klar verteilten Rollen. Die Verwaltung steuert den Prozess: Sie bereitet die Beschlussvorlage vor, wählt die Anbieter aus und terminiert die Maßnahme, und sie achtet darauf, dass die Anfechtungsfristen abgelaufen sind, bevor der Auftrag vergeben wird. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG auch die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, weshalb die Verwaltung bei Erhaltungsmaßnahmen ohnehin handlungsbefugt ist.

• Verwaltung: Beschlussvorlage, Anbieterauswahl, Terminierung, Beachtung der Anfechtungsfristen, Beauftragung nach Fristablauf
• Verwaltungsbeirat: inhaltliche Begleitung der Maßnahme, Mitprüfung der Angebote und der Abrechnung
• Eigentümer: Beschlussfassung in der Versammlung, Mitwirkung am Objekt, Kostenpflichten aus dem gefassten Beschluss

Der Verwaltungsbeirat begleitet die Maßnahme inhaltlich und kann als Bindeglied zu den Eigentümern wirken, etwa bei Fragen zur Zaunhöhe oder zur Farbgebung. Die Eigentümer tragen die Pflichten, die aus dem Beschluss folgen, von der Duldung der Arbeiten auf den Gemeinschaftsflächen bis zur Kostenbeteiligung nach der beschlossenen Verteilung. Haftungsfragen, etwa für Schäden an Nachbargrundstücken oder für die Verkehrssicherung während der Arbeiten, sind einzelfallabhängig und lassen sich nur eingeschränkt allgemein beantworten; verbindliche Auskünfte sind hier dem Bauamt und im Zweifel einem Fachanwalt vorbehalten, und dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Nach der Abnahme geht der Zaun in den laufenden Betrieb über. Regelmäßige Inspektion auf Schäden und Korrosion, die Pflege der angrenzenden Grünflächen und kleinere Instandhaltungen lassen sich im Rahmen von Grünpflege und Außenanlagen oder durch den Hausmeisterservice begleiten, wie SVEAG sie für Wohnanlagen anbietet. Wer Zustandsprüfung, Beschlusslage und Montageablauf von Beginn an sauber dokumentiert, hat am Ende nicht nur einen neuen Zaun, sondern auch einen lückenlosen Nachweis, auf den die Gemeinschaft bei künftigen Maßnahmen aufbauen kann.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Zaun austauschen lassen: Ablauf und Beschlusslage finden Sie auf unserer Leistungsseite Zaun austauschen lassen: Ablauf und Beschlusslage.

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Häufige Fragen

Wann braucht ein Zauntausch in der WEG einen Beschluss?

Immer dann, wenn der Zaun zum Gemeinschaftseigentum gehört und eine bauliche Veränderung vorliegt, etwa beim Austausch gegen anderes Material, eine andere Höhe oder eine andere Optik. Der gleichwertige Ersatz eines defekten Zauns ist dagegen eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, die die Verwaltung im Rahmen der laufenden Verwaltung besorgen kann. Für bauliche Veränderungen genügt seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Steht der Zaun im Sondereigentum, entscheidet der jeweilige Eigentümer selbst.

Wer trägt die Kosten für den neuen Zaun in der Eigentümergemeinschaft?

Grundsätzlich trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Bei baulichen Veränderungen gilt § 21 WEG: Wird die Maßnahme mit Zweidrittelmehrheit beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert, können alle Eigentümer herangezogen werden.

Was passiert, wenn ein Eigentümer den Zaun ohne Beschluss austauscht?

Eine eigenmächtige Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist nicht genehmigt. Das Amtsgericht Dortmund hat im Juli 2025 (Az. 514 C 4/25) klargestellt, dass die Ablehnung eines Beseitigungsantrags keine stillschweigende Genehmigung darstellt. Die Gemeinschaft muss den Konflikt eigenständig entscheiden, etwa durch nachträgliche Genehmigung, Auflagen oder eine Nutzungsregelung.

Innerhalb welcher Frist kann ein WEG-Beschluss angefochten werden?

Nach § 45 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Die Frist beginnt am Tag nach der Beschlussfassung, nicht erst mit Zugang des Protokolls. Nach Fristablauf gilt der Beschluss als wirksam.

Wie hoch darf ein Zaun ohne Baugenehmigung sein?

Das richtet sich nach der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslands und teils nach kommunalen Satzungen. In Nordrhein-Westfalen sind Einfriedungen an der Nachbargrenze ohne Baugenehmigung maximal zwei Meter hoch (§ 62 BauO NRW). Vor einem Austausch sollte die Verwaltung die Regeln des zuständigen Bundeslands und der Gemeinde prüfen.

Wie läuft die Montage eines Stabmattenzauns ab?

Zunächst wird der Verlauf abgesteckt und die Pfostenposition markiert, mit einem Pfostenabstand von höchstens 2,5 Metern. Dann werden Punktfundamente von etwa 30 x 30 Zentimetern und rund 80 Zentimetern Tiefe ausgehoben, die Pfosten eingelassen, mit der Wasserwaage ausgerichtet und einbetoniert. Der Beton sollte nicht unter 6 Grad Celsius verarbeitet werden und benötigt mindestens 48 Stunden Abbindezeit, bevor die Matten und Tore endgültig montiert werden.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung beim Zaun?

Die Erhaltung bewahrt oder stellt den ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustand wieder her, etwa beim Austausch eines nicht mehr reparablen Zauns durch ein gleichwertiges Modell. Eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG liegt vor, wenn ein neuer Zustand geschaffen wird, etwa beim Austausch eines Holz-Jägerzauns gegen einen Metallgitterzaun. Diese Einordnung bestimmt Beschlusslage und Kostenverteilung.