Was muss eine Hausverwaltung bei Leerstand zur Sicherung tun?

Verkehrssicherungspflicht bei Leerstand

Eine leerstehende Immobilie ist kein rechtsfreier Raum. Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür sorgen, dass von ihm keine Gefahr für Dritte ausgeht. Rechtsgrundlage ist § 823 Absatz 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Daraus leitet die Rechtsprechung die Verkehrssicherungspflicht ab: Es sind die Vorkehrungen zu treffen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und zumutbar hält. Ob das Gebäude bewohnt ist oder leer steht, spielt dabei keine Rolle. Der Eigentümer bleibt verantwortlich, solange er die Verfügungsgewalt über die Immobilie hat.

In der Wohnungseigentumsgemeinschaft ist für das Gemeinschaftseigentum zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verkehrssicherungspflichtig. Diese Pflicht wird regelmäßig auf die Verwaltung als beauftragten Dritten delegiert, was die Gemeinschaft jedoch nicht vollständig aus der Verantwortung entlässt: Sie muss die Verwaltung überwachen. Daneben treffen den Verwalter die Pflichten eines Gebäudeunterhaltungspflichtigen nach § 838 BGB, wonach er neben der Gemeinschaft für Schäden haftet, die durch Einsturz oder Ablösen von Gebäudeteilen entstehen. Für Hausverwaltungen bedeutet das im Alltag: Leerstand verlagert die Aufgaben, hebt sie aber nicht auf.

Worauf sich regelmäßige Kontrollen richten sollten

• Zugänge, Fenster und Türen: Ist das Objekt ordnungsgemäß verschlossen, oder können Unbefugte eindringen?
• Eingangsbereich und Treppenhaus: Lose Verkleidungen, defekte Beleuchtung, Stolperstellen.
• Dach und Fassade: Abgelöste Ziegel, beschädigte Dachluken, gelockerte Anbauteile.
• Wasserführende Leitungen und Heizungsanlage: Zustand, Frostgefahr, Spuren von Undichtigkeit.
• Außenanlagen und Bäume: Totholz, überhängende Äste, zugewucherte Wege.
• Dokumentation: Jeder Kontrollgang sollte mit Datum und Feststellungen protokolliert werden.

Die Dokumentation ist kein Selbstzweck. Kommt es zu einem Schaden, entscheidet oft die Frage, ob die Kontrolle regelmäßig und nachvollziehbar erfolgte. Wer Kontrollgänge belegt, kann im Streitfall darlegen, dass er seine Sorgfaltspflichten erfüllt hat. Für Verwaltungen, die viele Objekte betreuen, lohnt sich eine feste Organisation der Leerstandskontrolle, etwa über einen spezialisierten Dienstleister für die Sicherung von Leerstand.

Befugnisse zur Nachteilsabwehr nach WEG

Wenn an einem leeren Objekt akuter Handlungsbedarf besteht, bleibt für die Einberufung einer Eigentümerversammlung oft keine Zeit. Hier greifen zwei Vorschriften: Nach § 18 Absatz 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Der Verwalter kann zudem nach § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG ohne vorherigen Beschluss die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Diese Befugnisse zur Nachteilsabwehr geben der Verwaltung den rechtlichen Rahmen, um im dringenden Fall zu handeln, ohne vorher einen Beschluss herbeiführen zu müssen. Ihr Handeln sollte sich dabei stets am Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer orientieren.

Typische Sofortmaßnahmen bei drohendem Schaden

• Offene Zugänge, Fenster oder Kellerlüftungen verschließen, wenn Unbefugte Zutritt erhalten könnten.
• Nach einem Sturmschaden das Dach notdürftig abdecken oder ein Deckenblech sichern, bevor Wasser ins Gebäude eindringt.
• Bei einem Rohrbruch die Wasserzufuhr sofort abstellen und die Reparatur veranlassen.
• Ein defektes Haustürschloss oder ein aufgebrochener Zugang so weit sichern, bis eine dauerhafte Lösung vorliegt.

Die Grenze liegt im Wort unmittelbar: Erfasst sind nur Maßnahmen, die einen konkret drohenden Schaden abwenden. Reine Instandhaltungs- und Verschönerungsmaßnahmen oder Verbesserungen, die keinen akuten Schaden abwenden, fallen nicht darunter und benötigen einen Beschluss der Eigentümerschaft. Die Verwaltung sollte jede Sofortmaßnahme dokumentieren, die Eigentümer zeitnah informieren und die Kosten nachvollziehbar ausweisen.

Frostschutz und Prävention von Wasserschäden

Das größte technische Risiko in einer unbewohnten Immobilie ist im Winter das Leitungswasser. Gefriert Wasser in einer Leitung, kann das Rohr platzen, und der Schaden bleibt oft lange unentdeckt. Die üblichen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen sehen deshalb vor, dass der Versicherungsnehmer nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile genügend häufig kontrolliert und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperrt und entleert.

Sicherungsmaßnahmen vor der kalten Jahreszeit

• Hauptwasserhahn schließen und die Zuleitung zur Wohnung oder zum Gebäude absperren.
• Alle wasserführenden Leitungen entleeren, einschließlich Boiler, Pumpen und Heizungsanlage, und entleert halten.
• Regelmäßige Kontrollgänge vereinbaren, denn das Entleeren ersetzt die Kontrolle nicht.
• Feststellungen und Maßnahmen mit Datum dokumentieren, damit die Erfüllung der Obliegenheiten nachweisbar bleibt.

Wie ernst Versicherer diese Pflichten nehmen, zeigt eine Entscheidung des OLG Frankfurt am Main vom 7.8.2024 (Az. 7 U 251/20): Der Eigentümer eines leerstehenden Gebäudes hatte die wasserführenden Leitungen weder entleert noch abgesperrt, sondern Dritte lediglich zur Kontrolle aufgefordert. Nach einem Frostschaden hielt das Gericht eine grobe Fahrlässigkeit für gegeben und eine Kürzung der Versicherungsleistung um 75 Prozent für gerechtfertigt. Dieses Urteil betraf den entschiedenen Einzelfall, und die konkreten Folgen richten sich stets nach den jeweiligen Vertragsbedingungen. Die Richtung ist aber deutlich: Wer die technischen Sicherungsmaßnahmen im Winter unterlässt, riskiert erhebliche Einbußen beim Versicherungsschutz.

Versicherungsschutz und Meldepflichten

Versicherungsrechtlich ist Leerstand nicht an einen einzelnen Tag geknüpft. Üblicherweise tolerieren Versicherer, dass ein Gebäude zwei bis drei Monate ungenutzt bleibt, etwa für Urlaub oder berufliche Abwesenheit. Für den dauerhaften Leerstand gelten dagegen strengere Maßstäbe: Bei einzelnen Wohngebäudeversicherern gilt eine Immobilie beispielsweise erst ab sechs Monaten ununterbrochener Nichtbewohnung als leerstehend. Der genaue Zeitpunkt kann je nach Anbieter und Vertrag abweichen, weshalb die jeweiligen Versicherungsbedingungen maßgeblich sind.

Wichtig ist die Meldepflicht: Einen voraussichtlichen oder bestehenden Leerstand müssen Eigentümer unverzüglich ihrem Versicherer melden. Unterbleibt die Meldung, kann der Versicherer den Versicherungsschutz im Schadensfall einschränken. Für die Verwaltung gehört die Prüfung der Policen daher zur Standardaufgabe, sobald absehbar ist, dass eine Wohnung länger leer bleibt.

Obliegenheiten, die den Schutz aufrechterhalten

• Leerstand unverzüglich und aktiv beim Versicherer anzeigen.
• Fenster und Türen ordnungsgemäß verschlossen und verriegelt halten.
• Dach und außen angebrachte Anlagen in einwandfreiem Zustand halten und festgestellte Mängel sofort beheben.
• Die Objektkontrolle wie im Abschnitt zur Verkehrssicherungspflicht beschrieben organisieren; die technischen Wasserschutzmaßnahmen behandelt der Frostschutz-Abschnitt.

Dass diese Obliegenheiten kein Papierkram sind, zeigt die Risikolage: Bei unbewohnten Immobilien steigen Einbruch-, Vandalismus- und Brandgefahr, und unentdeckte Schäden, etwa durch Rohrbruch oder Schimmel, bleiben lange verborgen. Neben den vertraglichen Pflichten kann daher auch technische Prävention sinnvoll sein, etwa eine mobile Videoüberwachung mit Bewegungserkennung und Fernüberwachung, die unbefugte Zugänge dokumentiert und abschreckt.

Außenanlagen durch Grünpflege sichern

Die Verkehrssicherungspflicht endet nicht an der Haustür. Zu ihren wesentlichen Bereichen zählen unter anderem die Prüfung von Bäumen, Zugangs- und Gartenwege sowie die Gestaltung und Instandhaltung von Einfriedungen. An einem leeren Objekt wächst das Grün ungehindert: Wege werden zugewuchert und rutschig, Stolperstellen bleiben unentdeckt, und das Erscheinungsbild signalisiert potenziellen Unbefugten, dass hier niemand hinschaut. Die regelmäßige Pflege der Außenbereiche ist daher auch bei Leerstand Teil der Risikovorsorge.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Baumkontrolle. Grundstückseigentümer sind nach § 823 BGB verpflichtet, Gefahrenquellen auf ihrem Grundstück zu kontrollieren und Schäden zu vermeiden; dazu zählt ausdrücklich die Verkehrssicherungspflicht für Bäume. Kommt es zu einem Schaden, etwa weil ein morscher Ast bei Sturm herabfällt, prüfen Versicherer und Gerichte, ob eine erkennbare Gefahr bestand, ob regelmäßig kontrolliert wurde und ob Nachweise wie Protokolle vorliegen. Fehlt diese Sorgfalt, kann der Eigentümer haften; nur eine regelmäßige, fachgerecht dokumentierte Kontrolle kann den Vorwurf der Fahrlässigkeit entkräften.

Aufgaben der Außenanlagenpflege bei Leerstand

• Rasenmähen, Heckenschnitt und Unkrautbeseitigung, damit Wege frei und begehbar bleiben.
• Sichtprüfung von Stamm, Krone und Wurzelbereich der Bäume durch eine sachkundige Person, inklusive Bewertung von Totholz und Pilzbefall.
• Entsorgung von Laub und Grünabfällen, damit keine Rutschgefahr und keine unkontrollierten Ablagerungen entstehen.
• Briefkasten leeren und das Objekt gepflegt halten, um den Anschein von Bewohntheit zu wahren.

Wichtig ist bei all dem die Nachvollziehbarkeit: Wer die Außenanlagenpflege mit protokollierten Kontrollgängen verbindet, kann im Streitfall belegen, dass die Verkehrssicherungspflicht auch am leeren Objekt kontinuierlich erfüllt wurde. Protokolle zu Baumkontrollen und Pflegemaßnahmen dienen damit nicht nur der Pflege des Objektzustands, sondern auch der Haftungsabwehr.

Winterdienst an ungenutzten Immobilien

Die Schneeräumung entfällt bei Leerstand nicht. Die Räum- und Streupflicht ist ein zentraler Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht und wird meist durch städtische Satzungen näher geregelt. Ob vor dem Gebäude jemand wohnt oder nicht, ist dabei unerheblich: Passanten, die den Gehweg nutzen, können nicht darauf verweisen, dass das Haus dahinter leer steht. Die angrenzenden Flächen müssen daher auch an ungenutzten Immobilien in dem üblichen Zeitraum passierbar gehalten werden.

Anforderungen an Räumen und Streuen

• Winterdienst muss werktags in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen beginnt die Streupflicht in der Regel eine Stunde später.
• Gehwege vor dem Haus sind mit einer Mindestbreite von einem Meter vom Schnee zu befreien, sodass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können.
• Für Wege zu Mülltonnen oder Garagen gilt eine Mindestbreite von einem halben Meter.
• Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht; je nach Witterung kann mehrmaliges Fegen und Streuen am Tag nötig sein.
• Zu räumen sind in der Regel der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen.

Kommt es aufgrund von Glätte zu einem Unfall, hat die verunfallte Person unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld, wenn die Räumungspflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Genau hier liegt das Risiko für die Eigentümerschaft eines leeren Objekts: Es gibt keine Mieter, die die Aufgabe übernehmen könnten, und die Haftung bleibt beim Eigentümer bzw. bei der Gemeinschaft. Der professionelle Winterdienst ist deshalb die sichere Lösung: Ein Dienstleister wie SVEAG übernimmt die Räum- und Streupflicht für Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Objekteigentümer, inklusive Winterdienstplan, Einsatzdokumentation und vertraglich vereinbarter Übernahme der Verkehrssicherungspflicht. Damit ist die Pflichterfüllung organisiert und zugleich nachweisbar.

Kostenumlage bei leerstehenden Wohnungen

Die Sicherung einer leeren Wohnung kostet Geld, und diese Belastung verbleibt beim Eigentümer der ungenutzten Wohnung. Grundsätzlich richtet sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Diese gesetzliche Kostenverteilung erfolgt unabhängig davon, ob ein Eigentümer seine Wohnung nutzt oder nicht: Ein Wohnungsleerstand befreit nicht von der Verpflichtung, die Kosten zu tragen.

Für die Heiz- und Warmwasserkosten gilt die Heizkostenverordnung zwingend, auch innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft: Diese Kosten sind anteilig nach Verbrauch und Fläche umzulegen. Weil ein Teil der Kosten verbrauchsabhängig verteilt wird, fallen auf die leerstehende Wohnung bei kaum oder gar keinem Verbrauch entsprechend geringe verbrauchsabhängige Anteile an. Die verbrauchsunabhängigen Grundkosten jedoch, die nach Wohnfläche oder umbautem Raum verteilt werden, bleiben in vollem Umfang bestehen.

Diese Fixkosten lassen sich nicht auf die übrigen WEG-Mitglieder abwälzen. Zwar kann die Gemeinschaftsordnung eine von der gesetzlichen Verteilung abweichende Kostenverteilung vorsehen, doch weil die verbrauchsunabhängigen Kosten auch für leerstehende Wohnungen anfallen, kommt eine Regelung, die den Eigentümer einer leeren Wohnung von jeglicher Kostenbelastung ausnimmt, in der Praxis nur in Ausnahmefällen in Betracht. Für Verwaltungen empfiehlt es sich, diese Rechtslage gegenüber Eigentümern frühzeitig zu kommunizieren und die laufenden Pflichten professionell abzusichern. SVEAG unterstützt Hausverwaltungen, WEGs und Eigentümer dabei bundesweit, von der Gebäudesicherheit mit Bestandsaufnahme und Koordination von Fachbetrieben bis zu den hier beschriebenen Leistungen für Winterdienst und Objektsicherung, damit aus Leerstand keine Haftungslücke wird.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

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Häufige Fragen

Ab wann gilt ein Gebäude als leerstehend?

Versicherungen definieren den Begriff unterschiedlich. Bei vielen Anbietern gilt eine Immobilie nach sechs Monaten ununterbrochener Nichtnutzung als offiziell leerstehend und muss der Gesellschaft unverzüglich gemeldet werden.

Darf die Hausverwaltung eigenmächtig Sicherungsmaßnahmen durchführen?

Ja, gemäß § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG darf die Verwaltung Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils für das Gebäude auch ohne vorherigen Eigentümerbeschluss treffen.

Wer zahlt die Heizkosten für eine leerstehende Wohnung?

Der Eigentümer der leeren Wohnung muss seinen Anteil weiterhin tragen. Nach § 7 Absatz 1 der Heizkostenverordnung werden höchstens 50 Prozent der Heizkosten als verbrauchsunabhängige Grundkosten nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum umgelegt, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.

Müssen bei Leerstand die Wasserleitungen geleert werden?

Ja, im Winter müssen wasserführende Leitungen in ungenutzten Gebäuden abgesperrt und entleert werden. Geschieht dies nicht, kann die Versicherung bei einem Frostschaden die Zahlung wegen grober Fahrlässigkeit massiv kürzen.

Gilt die Räumpflicht im Winter auch für unbewohnte Häuser?

Die Streu- und Räumpflicht gilt uneingeschränkt weiter. Werktags müssen die angrenzenden Wege rund um die Immobilie in der Regel zwischen 7 und 20 Uhr sicher passierbar sein, um Haftungsansprüche von Passanten auszuschließen.