Videoüberwachung in der Tiefgarage einer WEG: Was zulässig ist

Kameras an der Tiefgaragenzufahrt können Vandalismus und unbefugten Zutritt eindämmen, in einer WEG brauchen sie aber einen sorgfältig vorbereiteten Beschluss, klare Beschilderung und eine Löschfrist. Dieser Leitfaden fasst für Hausverwaltungen zusammen, was rechtlich zulässig ist.

Warum die Tiefgarage ein Sonderfall ist

Die Auslöser sind fast immer dieselben: aufgebrochene Kellerabteile, zerkratzte Fahrzeuge auf den Stellplätzen, unbefugte Besucher, die die Tiefgarage als Abkürzung oder Aufenthaltsort nutzen. Bleiben diese Vorfälle folgenlos, wächst der Druck, endlich eine Kamera an die Decke zu hängen. Wer die Entscheidung der Eigentümerversammlung vorlegen will, braucht deshalb mehr als ein diffuses Unbehagen: Entscheidend ist eine dokumentierte Gefahrenlage, nicht ein pauschales Sicherheitsgefühl. Welche rechtlichen Hürden die Anlage danach nehmen muss, steht im Abschnitt zum Datenschutz.

Die Tiefgarage ist dabei ein Sonderfall unter den Gemeinschaftsflächen. Sie ist Teil einer bewohnten Anlage, in der rund um die Uhr Menschen unterwegs sind, die dorthin gehören: Bewohner, Besuch, Pflegedienste, Paketzusteller, Handwerker. Eingangsbereiche, Tiefgaragen und Müllräume dürfen deshalb nur überwacht werden, wenn dies verhältnismäßig ist. Zugleich spricht gerade der geregelte Zugang dafür, dass hier punktgenaue Maßnahmen greifen können: Wer einfährt, ist identifizierbar, und die Ein- und Ausfahrt lässt sich als Erfassungsbereich klar eingrenzen.

Vorfälle mit Ort und Zeit dokumentieren: Datum, ungefährer Zeitpunkt, Schaden, betroffener Bereich. Diese Sammlung bildet später die Grundlage der Abwägung und des Beschlusstextes.
Mildere Mittel prüfen: funktionierende Beleuchtung, eine intakte Schließanlage, geschlossene Türen, zeitnahe Beseitigung von Graffiti. Reichen diese Maßnahmen aus, fehlt es an der Erforderlichkeit einer Kamera.
Verhältnismäßigkeit als Leitlinie: Nur die Bereiche erfassen, an denen die Vorfälle tatsächlich stattfinden. Inhalt und Ausgestaltung der Überwachung müssen dem Schutzbedürfnis der Betroffenen ausreichend Rechnung tragen.

Wer diese drei Schritte sauber vorbereitet, tritt der Versammlung nicht mit einem Wunsch gegenüber, sondern mit einer dokumentierten Gefahrenlage und einer begründeten Maßnahme. Das ist die Grundlage, auf der alle folgenden Schritte aufbauen: der Beschluss, die datenschutzrechtliche Ausgestaltung und die Information der Bewohner. Eine professionell vorbereitete Objektsicherung für Hausverwaltungen setzt genau hier an, an den Stellen, an denen wirklich etwas passiert.

Der Beschluss der Eigentümer: Mehrheit und Beschlusstext

Die Installation einer Videoüberwachungsanlage ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Seit der WEG-Reform können Wohnungseigentümergemeinschaften darüber mit einfacher Mehrheit beschließen. An der Mehrheitshürde scheitert es deshalb selten. Scheitern tun Anlagen stattdessen am Beschlusstext.

Den Maßstab hat der Bundesgerichtshof im Urteil V ZR 220/12 vorgegeben: Die Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist zulässig, wenn das Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und der mitüberwachten Dritten überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt. Der Beschluss muss diese Abwägung also tragen, nicht nur die Technik benennen.

Der Beschluss darf sich nicht auf die technische Installation beschränken, er muss auch eine Nutzungsregelung enthalten, also genaue Angaben dazu, wie die Anlage betrieben wird. Der BGH hat im Urteil V ZR 220/12 klargestellt, dass die Zwecke vorher und verbindlich festgelegt sein müssen und der Betrieb einzustellen ist, bis die erforderlichen Betriebsregelungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer festgelegt sind. Dazu gehört:

der überwachte Bereich, konkret bezeichnet, etwa Ein- und Ausfahrt oder bestimmte Stellplatzreihen, statt der pauschalen Formulierung "die Tiefgarage"
der Zweck der Überwachung, etwa Schutz vor Fahrzeugbeschädigung und unbefugtem Zutritt
die Speicherdauer und die Art der Löschung
die zugriffsberechtigten Personen
die Löschfristen und die Behandlung einzelner Sequenzen im Schadensfall

Fehlt die DSGVO-konforme Nutzungsregelung, besteht das Risiko, dass ein Gericht den Beschluss auf Anfechtung für ungültig erklärt oder einzelne Eigentümer die Unterlassung der Überwachung fordern, bis ein konformer Beschluss nachkommt. In beiden Fällen steht die Anlage still; dass eine Stilllegung real ist, zeigt der BGH-Fall, in dem die Anlage im Eingangsbereich der Wohnanlage schließlich stillgelegt wurde. Praktisch heißt das für die Verwaltung: Den Beschlussentwurf samt Nutzungsregelung bereits als Vorlage für die Versammlung aufbereiten, damit über einen belastbaren Text entschieden wird und nicht über eine Idee.

Datenschutz: DSGVO, BDSG und ihr Geltungsbereich

Zwei Regelwerke werden hier häufig vermischt. Artikel 6 Abs. 1 lit. f DSGVO regelt die Verarbeitung personenbezogener Daten: Jede Videoaufzeichnung von Personen braucht danach ein berechtigtes Interesse wie den Schutz vor Diebstahl und Vandalismus, die Erforderlichkeit der Überwachung, also das Fehlen eines gleich wirksamen milderen Mittels, und eine Abwägung gegen die Interessen der gefilmten Personen. Diese Abwägung sollte schriftlich festgehalten werden, bevor die erste Kamera läuft; die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz verlangt eine Dokumentation der Interessenabwägung und der Rechtfertigung bereits vor Inbetriebnahme. § 4 BDSG dagegen betrifft die Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume. Eine Tiefgarage mit geregeltem Zugang über Schließanlage oder Torsteuerung ist ein solcher öffentlich zugänglicher Raum regelmäßig nicht. Ob die Vorschrift im Einzelfall anwendbar ist, kann dahinstehen: Von der Abwägung nach der DSGVO entbindet sie nicht.

Berechtigtes Interesse konkret festlegen: Schutz vor Diebstahl und Vandalismus im dokumentierten Bereich, nicht "Sicherheit" allgemein.
Datensparsamkeit: Kameras ausschließlich auf den eigenen Bereich ausrichten; die Überwachung des selbst genutzten Grundstücks ist nur zulässig, soweit sie ausschließlich auf den eigenen Bereich gerichtet ist.
Löschfrist kurz und technisch erzwungen: Die Aufnahmen sind in der Regel spätestens nach 72 Stunden automatisch zu löschen; länger dürfen nur einzelne Sequenzen aufbewahrt werden, die einen konkreten Vorfall dokumentieren.
Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten führen und bei Bedarf eine Datenschutz-Folgenabschätzung durchführen; bei externem Dienstleister gehört ein Auftragsverarbeitungsvertrag dazu. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz behandelt Verzeichnis (Abschnitt 3.2) und Datenschutz-Folgenabschätzung (Abschnitt 3.4) als Maßnahmen vor der Durchführung.

Neben diesen Organisationspflichten bleiben die Rechte der Betroffenen bestehen: Jede gefilmte Person kann Auskunft darüber verlangen, ob Aufnahmen von ihr vorliegen, und unter bestimmten Voraussetzungen deren Löschung oder eine Einschränkung der Verarbeitung fordern. Eine kurze Speicherdauer entschärft diese Pflichten erheblich, weil nach wenigen Tagen schlicht nichts mehr vorhanden ist. Wer diese Punkte von Anfang an mitdenkt, richtet die Anlage DSGVO-konform ein, statt nachträglich zu korrigieren.

Beschilderung und Informationspflichten

Ohne Kennzeichnung ist die Überwachung unzulässig. Betroffene müssen gemäß Art. 13 DSGVO über die Videoüberwachung informiert werden; die wichtigsten Informationen müssen auf einem Hinweisschild angezeigt werden, bevor die betroffenen Personen den überwachten Bereich betreten, die Hinweise gehören also an die Zugänge, nicht erst in die Garage hinein. Artikel 13 DSGVO verlangt darüber hinaus, dass am Ort der Überwachung ein Aushang über den Verantwortlichen informiert; das ist in der Regel die Verwaltung.

ein Kamerasymbol als sofort erkennbarer Hinweis
der Verantwortliche mit Kontaktdaten, in der Regel die Verwaltung
der Zweck der Überwachung und die Rechtsgrundlage
die Speicherdauer
ein Hinweis darauf, wo die vollständigen Informationen nach Artikel 13 DSGVO abrufbar sind

Ein Schild mit nur einem Kamerapiktogramm genügt diesen Anforderungen nicht. Die Aufsichtsbehörden sehen ein gestuftes Verfahren vor: Die wichtigsten Informationen stehen auf dem Hinweisschild, die weiteren Pflichtangaben an einem leicht zugänglichen Ort wie einer Webseite oder einem Informationsblatt. Als Prüfhilfe dient die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Videoüberwachung durch nicht-öffentliche Stellen, die die hessische Aufsichtsbehörde zum Download anbietet.

Wichtig ist außerdem die Reihenfolge: Die Bewohner vorab informieren, den Zweck erklären und einen Ansprechpartner benennen, statt die Anlage kommentarlos aufzuhängen. Das nimmt Widerstand heraus und erspart Beschwerden, die sonst über Monate in der Verwaltung landen. Für die Beschilderung selbst, auch im Treppenhaus und an den Zugängen, lohnt ein Blick auf die Treppenhaus- und Mehrparteienhaus-Beschilderung; dass die Hinweise dauerhaft gut lesbar bleiben, stellt die regelmäßige Schilderwartung sicher.

Rechte der Mieter und Bewohner

Bewohner sind Betroffene im Sinne des Datenschutzrechts, auch wenn sie nicht Eigentümer sind. Sie müssen der Überwachung ausweichen können und dürfen nicht in ihrem persönlichen Lebensbereich erfasst werden. Dass eine Mehrheit in der Gemeinschaft die Interessen der übrigen nicht einfach überstimmen kann, hat das LG München I mit Beschluss vom 11.11.2011 (Az. 1 S 12752/11 WEG) für die Tiefgarage einer Wohnanlage entschieden: Die dort mehrheitlich beschlossene Installation einer Videoüberwachungsanlage verstieß gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht der klagenden Eigentümer. Die Entscheidung betraf diesen Einzelfall; maßgeblich bleibt die Abwägung im jeweiligen Objekt.

Keine Kameras auf Wohnungstüren, Balkone, Fenster oder Terrassen: Das greift in den persönlichen Lebensbereich ein; die Überwachung eines Nachbargrundstücks ist in der Regel unzulässig.
Keine dauerhafte Beobachtung, die festhält, wer wann ein- und ausgeht: Nachbarn, Passanten und Besucher müssen eine dauerhafte und anlasslose Überwachung nicht hinnehmen.
Erfassung nur der Gemeinschaftsflächen: Weder fremde Grundstücke und öffentliche Wege noch das Sondereigentum einzelner Eigentümer dürfen mitgefilmt werden; die Überwachung öffentlicher Bereiche ist nur in ganz seltenen Ausnahmefällen zulässig.
Auskunftsrecht: Die oben beschriebenen Betroffenenrechte auf Auskunft, Löschung und Einschränkung der Verarbeitung gelten auch hier.

Bei unzulässiger Erfassung drohen Konsequenzen: zivilrechtliche Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung sowie auf Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO, dazu ein Ordnungswidrigkeitenverfahren, in dem die Aufsichtsbehörde die Anpassung oder Untersagung der Überwachung anordnen kann. Für die Verwaltung heißt das: Die Grenzen gehören von Anfang an in den Beschlusstext und in die Kameraplanung, nicht erst in die Antwort auf eine Beschwerde.

Kosten und Umlage: zwei getrennte Ebenen

Zuerst die WEG-interne Ebene: Die Kosten der Anlage fallen am Gemeinschaftseigentum an und werden über den Wirtschaftsplan verteilt; die Kostenverteilung richtet sich nach § 16 WEG. Im Regelfall verteilen sich die Kosten nach den Miteigentumsanteilen, die Gemeinschaft kann durch Beschluss aber eine abweichende Verteilung festlegen. Sinnvoll ist, die Kostenverteilung direkt im selben Beschluss mitzufassen, damit später nicht offen bleibt, wer die Anlage finanziert.

Ebene	Rechtsgrundlage	Was gilt
WEG-intern	§ 16 WEG, Wirtschaftsplan	Verteilung im Regelfall nach Miteigentumsanteilen, abweichende Regelung per Beschluss möglich
Mietrecht, laufende Kosten	§ 2 Nr. 17 BetrKV	Bewachungskosten können umlagefähige Betriebskosten sein, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich benennt und eine konkrete praktische Notwendigkeit vor Ort besteht
Mietrecht, einmalige Kosten	keine Betriebskostenposition	Anschaffung und Installation der Anlage sind typischerweise nicht umlagefähig

Die mietrechtliche Ebene betrifft die Mieter der Eigentümer. Laufende Kosten für Bewachung oder Betreuung können den umlagefähigen Betriebskosten zuzuordnen sein, wenn der Mietvertrag sie vorsieht und sie regelmäßig anfallen. Das Amtsgericht Leipzig hat klargestellt, dass eine ausdrückliche vertragliche Benennung und eine konkrete, objektiv nachvollziehbare Notwendigkeit genügen müssen; ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis oder eine abstrakte Gefahrenlage reichen nicht. Die einmalige Anschaffung und Installation der Anlage ist dagegen typischerweise keine Betriebskostenposition.

Für die Praxis folgen daraus drei Punkte: Gemischte Rechnungen trennen, also laufende Wartung von einmaliger Installation und Reparatur, damit die Abrechnung prüfbar bleibt. Die Kostenverteilung zusammen mit der Installation beschließen. Und die Anfechtungsfrist im Blick behalten: Eine Beschlussanfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet werden, § 45 Satz 1 WEG. Wer als Verwaltung mit einer sauberen Kostenaufstellung in die Versammlung geht, nimmt dieser Frist ihren Sprengstoff.

Praktische Umsetzung für die Hausverwaltung

In der Praxis lässt sich der Weg von der ersten Beschwerde bis zur laufenden Anlage in vier Schritte gliedern:

Vorfälle dokumentieren und mildere Mittel prüfen, wie im ersten Abschnitt beschrieben: Die dokumentierte Gefahrenlage ist die Grundlage für alle weiteren Schritte.
Begehung mit Eingrenzung der Schwachstellen: Wo passieren die Vorfälle tatsächlich? Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage, Zugang zum Müllplatz, Kellerzugang.
Maßnahmenvorschlag und Beschlussentwurf: Umfang, Technik und Kostenrahmen, ergänzt um Nutzungsregelung und Kostenverteilung für die Versammlung.
Umsetzung mit Beschilderung und Information der Bewohner, wie im Abschnitt zu den Informationspflichten beschrieben.

Statt für Sicherung, Reinigung und Instandsetzung Einzelbeauftragungen zu koordinieren, hat sich ein Ansprechpartner für alle drei Bereiche bewährt. Die schnelle Schadensbeseitigung wirkt dabei zugleich präventiv: Eine Tiefgarage mit funktionierender Beleuchtung, sauberen Wänden und geschlossenen Türen wird spürbar seltener zum Aufenthaltsort als eine, in der seit Monaten eine Leuchte fehlt und ein Graffito steht. Die Tiefgaragenreinigung gehört deshalb in dieselbe Betrachtung wie Technik und Personal. Und nicht jede Lage verlangt überhaupt eine Kamera: Ob Technik, Personal oder eine Kombination beides zum Objekt passt, zeigt der nüchterne Vergleich von Videoüberwachung oder Wachschutz.

SVEAG unterstützt Hausverwaltungen bei der Objektsicherung in Wohnanlagen in allen 16 Bundesländern, von der Begehung über den Maßnahmenvorschlag für die Eigentümerversammlung bis zur Beschilderung und Information der Bewohner. Damit bleibt die Anlage im Betrieb, was sie sein soll: ein dokumentiertes, verhältnismäßiges Mittel gegen eine konkrete Gefahrenlage, getragen von einem Beschluss, der auch eine gerichtliche Prüfung übersteht.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Videoüberwachung in der Tiefgarage einer WEG finden Sie auf unserer Leistungsseite Videoüberwachung in der Tiefgarage einer WEG.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Muss die Videoüberwachung in der Tiefgarage einstimmig beschlossen werden?

Nein. Die Installation ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die seit der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Voraussetzung ist, dass sich die Überwachung nur auf Gemeinschaftsflächen erstreckt und der Beschluss eine Nutzungsregelung mit Zweck, Speicherdauer und Zugriffsrechten enthält.

Dürfen Mieter die Kameras in der Tiefgarage verhindern?

Bewohner sind Betroffene im Sinne des Datenschutzrechts. Zulässig ist die Überwachung nur, wenn sie sich auf Gemeinschaftsflächen beschränkt und Betroffene ihr ausweichen können. Kameras auf Wohnungstüren, Balkonen oder Fenstern greifen in den persönlichen Lebensbereich ein und sind unzulässig; in diesem Fall können Mieter die Unterlassung verlangen.

Wie lange dürfen die Aufnahmen gespeichert werden?

Die Daten sind zu löschen, sobald sie für den verfolgten Zweck nicht mehr erforderlich sind. In der Praxis wird eine automatische Löschfrist von 48 bis 72 Stunden empfohlen, die im Beschluss verbindlich festgelegt werden sollte. Eine dauerhafte Speicherung ohne Anlass ist unzulässig.

Muss die Videoüberwachung in der Tiefgarage ausgeschildert werden?

Ja. Nach Art. 13 DSGVO müssen am überwachten Bereich gut sichtbare Hinweise angebracht werden, die den Verantwortlichen, den Zweck der Überwachung und die Speicherdauer nennen. Verantwortliche Stelle ist in der Regel die Verwaltung. Ohne Beschilderung ist der Betrieb der Anlage nicht zulässig.

Kann ein einzelner Eigentümer selbst eine Kamera in der Tiefgarage anbringen?

Nein, das Gemeinschaftseigentum darf grundsätzlich nur durch die Gemeinschaft überwacht werden. Ein einzelner Eigentümer kann allenfalls eine angemessene Einbruchschutzmaßnahme nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG verlangen, ob eine Kamera darunter fällt, ist umstritten. Vorzuziehen ist immer der gemeinschaftliche Beschluss.

Sind die Kosten der Videoüberwachung auf die Mieter umlagefähig?

Das ist zweistufig zu prüfen. Innerhalb der WEG werden die Kosten über den Wirtschaftsplan nach Miteigentumsanteil auf die Eigentümer verteilt. Gegenüber Mietern können laufende Bewachungskosten Betriebskosten sein, wenn der Mietvertrag sie vorsieht, die einmalige Anschaffung und Installation der Anlage sind dagegen typischerweise nicht umlagefähig.

Was passiert, wenn der Beschluss keine Nutzungsregelung enthält?

Dann besteht das Risiko, dass ein Gericht den Beschluss auf Anfechtung für ungültig erklärt oder die Anlage stillgelegt werden muss. Der BGH hat in seinem Urteil V ZR 220/12 klargestellt, dass Zweck, Umfang, Speicherdauer und Zugriffsrechte vorher und verbindlich festgelegt sein müssen, sonst darf die Anlage nicht betrieben werden.