Trinkwasserhygiene in Gebäuden: Legionellenprüfung erklärt

Warum Trinkwasserhygiene in Gebäuden Pflicht ist

Legionellen sind bewegliche Stäbchenbakterien, die natürlicherweise in Oberflächengewässern und im Boden vorkommen und in geringen Konzentrationen auch im Grundwasser und damit im gelieferten Trinkwasser nachgewiesen werden können. Gefährlich werden die Erreger erst dort, wo sie sich in künstlichen Wassersystemen stark vermehren: Große Warmwassersysteme mit verzweigten Rohrleitungen, aber auch Klimaanlagen und Warmsprudelbecken gelten als besonders anfällig.

Temperatur entscheidet über das Risiko

Das Wachstum der Bakterien hängt stark von der Temperatur ab. Bis etwa 20 Grad Celsius vermehren sich Legionellen nur sehr langsam, zwischen 25 und 45 Grad Celsius ist die Vermehrungsrate am höchsten. Oberhalb von 55 Grad Celsius wird das Wachstum wirksam gehemmt, eine Abtötung der Erreger setzt deutlich höhere Temperaturen voraus (Details zur thermischen Desinfektion im Abschnitt zur Vorbeugung). Genau daraus entsteht der Zielkonflikt im Gebäudebestand: Wer Warmwasser aus Energiespargründen zu kühl hält, kann den optimalen Vermehrungsbereich unbeabsichtigt bedienen.

• Hauptinfektionsweg ist das Einatmen erregerhaltiger, lungengängiger Aerosole aus dem Warmwasserbereich, insbesondere beim Duschen. Eine Übertragung durch normales Trinken gilt als nicht relevant, eine Übertragung von Mensch zu Mensch findet nicht statt.
• Die Legionärskrankheit ist eine schwere Lungenentzündung, die vor allem für vorerkrankte Menschen gefährlich werden kann.
• Das deutlich häufigere Pontiac-Fieber ist eine fiebrige, grippeähnliche Erkrankung, die meist ohne Lungenbeteiligung binnen weniger Tage abheilt.
• Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Raucher und Personen mit geschwächtem Immunsystem.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die Trinkwasserhygiene ist kein Randthema der Technik, sondern Teil des Gesundheitsschutzes im Gebäude. Die in den folgenden Abschnitten beschriebenen gesetzlichen Pflichten setzen genau an dieser Risikostelle an, an der zentrale Warmwasseranlagen und Duscheinrichtungen aufeinandertreffen.

Wann eine Legionellenprüfung gesetzlich vorgeschrieben ist

Die Untersuchungspflicht auf Legionellen ist seit der Neufassung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) im Jahr 2023 in Paragraf 31 TrinkwV geregelt. Sie greift nicht pauschal, sondern nur, wenn mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Der Betreiber einer Wasserversorgungsanlage muss untersuchen lassen, wenn die Anlage eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung enthält, Duschen oder andere aerosolerzeugende Einrichtungen vorhanden sind und das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Ob eine konkrete Anlage darunter fällt, ist im Einzelfall zu prüfen; maßgeblich ist der aktuelle Verordnungstext.

• Großanlage zur Trinkwassererwärmung: ein Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit jeweils mehr als 400 Litern Inhalt, oder
• mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle, wobei der Inhalt einer Zirkulationsleitung nicht berücksichtigt wird,
• Duschen oder andere aerosolerzeugende Einrichtungen, zum Beispiel Geschirrspülbrausen,
• Abgabe des Trinkwassers im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit.

Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gelten nach der Begriffsbestimmung der TrinkwV nicht als Großanlage zur Trinkwassererwärmung und fallen damit in der Regel nicht unter die Untersuchungspflicht.

Wie schnell die 3-Liter-Schwelle erreicht ist

Die Rohrleitungsschwelle ist in der Praxis schneller überschritten, als viele vermuten: Je größer die Nennweite der Leitung, desto kürzer ist die Strecke, ab der mehr als 3 Liter Inhalt erreicht sind. Bei größeren Nennweiten genügen bereits wenige Meter. Zur gewerblichen Tätigkeit zählt nach der TrinkwV ausdrücklich auch die Vermietung von Wohnraum, sodass Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung typischerweise in den Prüfkreis fallen.

Das Gesundheitsamt kann im Einzelfall abweichende Intervalle festlegen. Unsere Prüferinnen und Prüfer unterstützen Sie bei der Legionellenprüfung und der Planung der Fristen für Ihren Bestand.

Die wichtigsten Normen und Regelwerke im Überblick

Wer Verantwortung für eine untersuchungspflichtige Anlage trägt, bewegt sich in einem Geflecht aus Rechtsverordnung, technischen Regelwerken und behördlichen Empfehlungen. Entscheidend ist, dass jedes Werk einen eigenen Geltungsbereich hat: Die Trinkwasserverordnung verpflichtet, die technischen Regeln beschreiben, wie die Pflicht zu erfüllen ist.

Für den Verwaltungsalltag folgt daraus ein einfacher Merksatz: Die TrinkwV sagt, wann und was zu untersuchen ist, das DVGW-Arbeitsblatt W 551 und die DIN EN ISO 19458 sagen, wie, und die Empfehlungen des Umweltbundesamtes konkretisieren das Vorgehen im Detail. Wer Nachweise gegenüber dem Gesundheitsamt oder Mietern führen muss, sollte Probenahme und Untersuchung an diesen Regelwerken ausrichten lassen. Welche Regel im konkreten Objekt maßgeblich ist, hängt von Anlage und Nutzung ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

So läuft eine systemische Legionellenprüfung ab

Die systemische Untersuchung nach Paragraf 31 TrinkwV entspricht der orientierenden Untersuchung, wie sie das DVGW-Arbeitsblatt W 551 beschreibt. Geprüft wird nicht jede einzelne Entnahmestelle, sondern die Trinkwasser-Installation als System in ihren zentralen Teilen, also Trinkwassererwärmung, Verteiler, Steigstränge und Zirkulationsleitungen. Der Grund: Diese zentralen Bereiche beeinflussen eine große Anzahl von Entnahmestellen im Gebäude, während eine einzelne, selten genutzte Armatur nur lokale Auswirkungen hat und erst im Rahmen einer weitergehenden Untersuchung erfasst wird.

• Festlegen repräsentativer Probenahmestellen an den zentralen Teilen der Installation, nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik.
• Vorbereiten der Entnahmearmaturen: Strahlregler, Duschschläuche und Duschköpfe sind zu entfernen, damit die Armatur das Ergebnis möglichst wenig verfälscht.
• Entnahme der Proben nach DIN EN ISO 19458, Zweck b; die Beprobung von Mischwasser, etwa hinter Einhebel-Mischbatterien oder Thermostaten, ist zu vermeiden.
• Untersuchung der Proben im Labor und Bewertung gegen den technischen Maßnahmenwert der TrinkwV.
• Dokumentation von Probenahme, Befunden und daraus abgeleiteten Maßnahmen.

Zwei Punkte entscheiden in der Praxis über die Belastbarkeit der Ergebnisse. Erstens muss die Probenahme normkonform erfolgen, sonst entspricht die Untersuchung nicht den Anforderungen an eine systemische Untersuchung nach TrinkwV; deshalb empfehlen Fachplaner dauerhaft installierte Probenahmeventile. Zweitens sollte die Untersuchung an eine dafür gelistete Untersuchungsstelle vergeben werden, die Probenahme und Laboranalyse fachgerecht durchführt. Der Betreiber muss nach der TrinkwV zudem sicherstellen, dass geeignete Probenahmestellen vorhanden sind. Bei der Organisation der Legionellenprüfung kann unser Team Verwaltungen entlasten.

Grenzwerte und Bewertung der Untersuchungsergebnisse

Für Legionellen gibt es in der Trinkwasserverordnung keinen Grenzwert im klassischen Sinn, sondern einen technischen Maßnahmenwert: Er liegt nach Anlage 3 Teil II TrinkwV bei 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 Milliliter. Wird er erreicht, muss der Betreiber nach Paragraf 51 TrinkwV unverzüglich das Gesundheitsamt informieren, die Ursachen untersuchen, eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen lassen und die zum Schutz der Nutzer erforderlichen Maßnahmen ergreifen.

Die Abstufungen oberhalb des Maßnahmenwerts beruhen auf den technischen Regeln und den Empfehlungen des Umweltbundesamtes; welche Maßnahmen im konkreten Objekt nötig sind, legt die Risikoabschätzung fest, und das Gesundheitsamt kann weitere Anordnungen treffen. Wichtig für die Kommunikation im Haus: Der Maßnahmenwert ist keine bloße Richtgröße, sondern löst echte Pflichten aus. Verwaltungen sollten die Eskalationsstufen deshalb bereits vor dem ersten Befund kennen und die Abläufe vorbereitet haben.

Pflichten und Haftung: Was Hausverwaltungen beachten müssen

Betreiber im Sinne der TrinkwV ist, wer die Wasserversorgungsanlage betreibt, in Mehrfamilienhäusern also in der Regel der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft. Beauftragte Verwaltungen übernehmen die Organisation häufig im Auftrag; wie weit ihre Verantwortung reicht, hängt vom Verwaltervertrag ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Wer als Hausverwaltung Objekte betreut, sollte die Zuständigkeiten für Probenahme, Meldung und Maßnahmen deshalb vertraglich klar regeln.

• Untersuchung der Anlage in den vorgeschriebenen Intervallen ohne gesonderte Aufforderung durch das Gesundheitsamt.
• Information der Mieter über die Untersuchungsergebnisse und gegebenenfalls über mögliche Gesundheitsgefährdungen.
• Sicherung des Zutritts: Mieter haben den für die Probenahme notwendigen Zugang zur Wohnung in der Regel zu gestatten.
• Bei Befunden ab dem Maßnahmenwert: Meldung an das Gesundheitsamt und Durchführung der Risikoabschätzung samt abgeleiteter Maßnahmen.

Mietminderung: stets eine Frage des Einzelfalls

Ob ein Legionellenbefund zur Mietminderung berechtigt, beurteilen Gerichte unterschiedlich. Teils wurden Minderungen zugesprochen, teils ausdrücklich abgelehnt, weil eine konkrete Gesundheitsgefährdung nicht dargelegt war. Entscheidend sind regelmäßig die Höhe der Konzentration, die Dauer der Belastung, die ergriffenen Abhilfemaßnahmen und die Beweislage. Eine Bewertung ist im Einzelfall zu prüfen und ersetzt keine Rechtsberatung.

Wer trägt die Kosten?

Die regelmäßige, gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung kann nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich als Teil der Warmwasserkosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag dies vorsieht. Kosten für Ursachenforschung und Sanierung nach einem Befund trägt dagegen in der Regel der Vermieter, weil sie nicht laufend anfallen. In WEGs organisiert die Gemeinschaft die Untersuchung als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; wie die Kosten verteilt werden, richtet sich nach Gesetz, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage und ist im Einzelfall zu prüfen.

Legionellen dauerhaft vorbeugen: Betrieb und Dokumentation

Die beste Legionellenprüfung ist die, die keinen Befund liefert. Das setzt einen Betrieb der Anlage voraus, der den optimalen Vermehrungsbereich der Bakterien konsequent vermeidet. Warmwasserspeichertemperaturen sollten so gewählt werden, dass der Bereich zwischen 25 und 45 Grad Celsius nicht dauerhaft durchlaufen wird; die Energieeinsparung ist über Wärmedämmung und bedarfsgerechte Planung zu erreichen, nicht über die Senkung der Systemtemperaturen. Bei Bedarf kommt eine thermische Desinfektion in Betracht; das DVGW-Arbeitsblatt W 551 nennt dafür Temperaturen von mindestens 70 Grad Celsius an allen Entnahmestellen über mindestens drei Minuten. Ob dieses Verfahren für die konkrete Anlage geeignet ist, sollte fachlich geprüft werden.

• Temperaturen im Warmwassersystem führen, die den Vermehrungsbereich zwischen 25 und 45 Grad Celsius meiden.
• Stagnation vermeiden: Selten genutzte Leitungen regelmäßig spülen, in Leerstandsobjekten einen Spülplan einhalten, denn stehendes Wasser begünstigt die Vermehrung.
• Thermische Desinfektion als definierte Maßnahme einplanen (Parameter siehe oben).
• Fristen- und Maßnahmenkalender für Prüftermine, Ergebnisse, Meldungen und Folgemaßnahmen führen, wie es die Richtlinie VDI 6023 Blatt 3 für den hygienisch einwandfreien Betrieb und die Instandhaltung vorsieht.

Gerade in leerstehenden oder teilweise vermieteten Objekten entscheidet der Verwaltungsalltag über die Wasserqualität: Wo über Wochen kein Wasser entnommen wird, wächst das Risiko. Laufende Kontrollen, das Spülen von Leitungen und die Wartung der Anlagentechnik sind typische Aufgaben, die Verwaltungen an einen Gebäudedienstleister übertragen können, etwa im Rahmen der Objektbetreuung vor Ort. Für akute Störungen außerhalb der Geschäftszeiten bietet sich eine Bereitschaft rund um die Uhr an. Wichtig ist in jedem Fall, dass Temperaturen, Spülungen und Desinfektionen dokumentiert werden, denn nur so lassen sich Nachweise gegenüber Gesundheitsamt, Mietern und Eigentümern führen.

Wer die Pflichten, Fristen und Bewertungsstufen kennt, die Anlagentechnik hygienisch betreibt und die Dokumentation lückenlos hält, verringert sowohl das Gesundheitsrisiko für die Nutzer als auch rechtliche und wirtschaftliche Risiken für die Eigentümer. Die Trinkwasserhygiene gehört damit zu den Aufgaben, die sich im Verwaltungsalltag am besten systematisch, nicht reaktiv, erledigen lassen.

Die SVEAG unterstützt Hausverwaltungen, Genossenschaften, WEGs und Eigentümer dabei, die Legionellenprüfung und die zugehörigen Fristen strukturiert zu organisieren. Sprechen Sie uns gern an.

Stand: Oktober 2026

Häufige Fragen

Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht und wer muss sie veranlassen?

Eine Legionellenprüfung ist nach Paragraf 31 der Trinkwasserverordnung Pflicht, wenn mehrere Bedingungen zusammentreffen: Die Anlage enthält eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung, also einen Speicher mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle, es gibt Duschen oder andere aerosolerzeugende Einrichtungen, und das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben. Die Vermietung von Wohnraum gilt dabei als gewerbliche Tätigkeit. Veranlassen muss die Untersuchung der Betreiber der Anlage, im Mehrfamilienhaus in der Regel der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft. Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel nicht erfasst. Ob Ihre Anlage betroffen ist, ist im Einzelfall zu prüfen.

Wie oft muss das Trinkwasser auf Legionellen untersucht werden?

Bei Anlagen, aus denen Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, etwa in Schulen, Pflegeheimen oder Hotels, ist mindestens jährlich zu untersuchen. Bei ausschließlich gewerblicher Tätigkeit, wie der Vermietung von Wohnraum, genügt eine Untersuchung mindestens alle drei Jahre. Neue Anlagen sind frühestens drei und spätestens zwölf Monate nach Inbetriebnahme erstmals zu untersuchen. Das Gesundheitsamt kann im Einzelfall abweichende Intervalle festlegen, etwa nach einem auffälligen Befund. Halten Sie die Termine am besten in einem Fristenkalender fest, damit keine Untersuchung versäumt wird.

Was tun bei einem positiven Befund auf Legionellen?

Ist der technische Maßnahmenwert von 100 KBE pro 100 Milliliter erreicht, müssen Sie als Betreiber nach Paragraf 51 der Trinkwasserverordnung unverzüglich das Gesundheitsamt informieren. Anschließend sind die Ursachen zu klären, etwa durch eine Ortsbesichtigung und den Abgleich mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik, und eine schriftliche Risikoabschätzung ist zu erstellen. Daraus leiten sich die Maßnahmen ab, von Spülungen und Temperaturkorrekturen bis zur technischen Sanierung. Bei sehr hohen Werten kommen Sofortmaßnahmen wie Duschverbote oder endständige Filter in Betracht, in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt. Informieren Sie zudem die Mieter und dokumentieren Sie jeden Schritt. Nach Abschluss der Maßnahmen bestätigen Nachuntersuchungen den Erfolg.

Müssen Mieter über das Ergebnis der Legionellenprüfung informiert werden?

Ja, die Trinkwasserverordnung sieht vor, dass Betreiber die Verbraucher über die Ergebnisse der Untersuchung informieren, bei einem Befund ab dem Maßnahmenwert auch über mögliche Gesundheitsgefährdungen und Verhaltensempfehlungen. In der Praxis geschieht das häufig per Aushang im Treppenhaus oder per Anschreiben. Umgekehrt haben Mieter den für die Probenahme notwendigen Zutritt zu ihrer Wohnung in der Regel zu gestatten. Wie die Information im Einzelfall konkret erfolgen muss, kann je nach Objekt und Vorgabe des Gesundheitsamts unterschiedlich sein.

Können Mieter bei Legionellenbefall die Miete mindern?

Das ist nur unter Umständen möglich und stets im Einzelfall zu prüfen. Gerichte haben bei Legionellenbefunden teils Minderungen zugesprochen, teils ausdrücklich abgelehnt, weil eine konkrete Gesundheitsgefährdung nicht dargelegt war. Maßgeblich sind regelmäßig die Höhe der Konzentration, die Dauer der Belastung, die Wirksamkeit der Abhilfemaßnahmen und die Beweislage. Für Vermieter ist deshalb wichtig, schnell zu reagieren, die Mieter zu informieren und alle Maßnahmen lückenlos zu dokumentieren. Eine pauschale Aussage lässt sich nicht treffen; im Streitfall ersetzt dieser Überblick keine Rechtsberatung.

Wie lassen sich Legionellen im Gebäude dauerhaft vorbeugen?

Entscheidend ist ein Betrieb, der den Vermehrungsbereich der Legionellen zwischen 25 und 45 Grad Celsius meidet. Warmwassertemperaturen sollten daher nicht aus Energiespargründen abgesenkt werden; Einsparungen lassen sich besser über Dämmung und bedarfsgerechte Planung erreichen. Vermeiden Sie Stagnation, indem selten genutzte Leitungen und leerstehende Wohnungen regelmäßig gespült werden. Bei Bedarf kommt eine thermische Desinfektion in Betracht, deren Eignung fachlich zu prüfen ist. Dokumentieren Sie Temperaturen, Spülungen und Prüftermine, damit Sie Nachweise gegenüber Gesundheitsamt und Mietern führen können.