Legionellenprüfung & Trinkwasseruntersuchung bei SVEAG: professionell, dokumentiert, in allen 16 Bundesländern verfügbar. Inhabergeführt, persönliche Betreuung.
Die Pflicht greift, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen. Erstens eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung, also ein Speicher mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Zweitens Duschen oder andere Einrichtungen, an denen das Wasser vernebelt wird. Drittens eine gewerbliche oder öffentliche Nutzung, wobei die Vermietung von Wohnungen nach der Trinkwasserverordnung als gewerbliche Tätigkeit gilt. Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel ausgenommen. Ob Ihre Anlage betroffen ist, lässt sich meist schon anhand der Anlagendaten klären. Im Zweifel sieht sich unser Team die Unterlagen und die Anlage vor Ort an und hält das Ergebnis schriftlich fest, damit Sie gegenüber Gesundheitsamt und Eigentümern eine nachvollziehbare Grundlage haben.
Für vermietete Mehrfamilienhäuser mit Großanlage sieht die Trinkwasserverordnung eine Untersuchung mindestens alle drei Jahre vor. Jährlich ist zu prüfen, wenn die Anlage im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit betrieben wird, etwa in Pflegeeinrichtungen oder Schulen. Das Gesundheitsamt kann im Einzelfall andere Intervalle festlegen. Wurde der technische Maßnahmenwert überschritten, folgen nach der Sanierung Nachuntersuchungen, und der reguläre Rhythmus beginnt erst wieder, wenn die Befunde unauffällig sind. Welche Vorgaben das zuständige Amt darüber hinaus macht, ist im Einzelfall zu prüfen. Wir führen jede Liegenschaft mit ihrem Prüftermin in einer Fristenliste und melden uns rechtzeitig vor Ablauf, damit kein Intervall unbemerkt verstreicht, auch wenn die Verwaltung eines Objekts zwischendurch wechselt.
Verlässlich nur über eine Laboruntersuchung. Schnelltests aus dem Handel ersetzen die vorgeschriebene Prüfung nicht. Bei der systemischen Untersuchung entnehmen unsere Prüferinnen und Prüfer Proben am Austritt des Trinkwassererwärmers, am Rücklauf der Zirkulation und an Entnahmestellen in den einzelnen Steigsträngen, meist an der jeweils am weitesten entfernten. Dafür müssen an der Anlage geeignete Probenahmeventile vorhanden sein. Gleichzeitig werden die Wassertemperaturen gemessen, weil sie viel über den Zustand der Anlage verraten. Das Labor bestimmt anschließend, wie viele koloniebildende Einheiten Legionellen in 100 Millilitern enthalten sind. Weil die Kultur Zeit zum Wachsen braucht, liegt das Ergebnis in der Regel nach ein bis zwei Wochen vor. Wir ordnen den Befund ein und erläutern ihn für Eigentümer und Beirat.
Viele Probenahmestellen liegen im Keller, die Entnahmestelle am Ende eines Steigstrangs befindet sich aber oft in einer Wohnung. Ist dort niemand anzutreffen, kann die Probe nicht genommen werden. Wir kündigen den Termin deshalb rechtzeitig schriftlich an und bieten bei Bedarf einen Ersatztermin an. Für notwendige Prüfungen besteht mietrechtlich in der Regel eine Pflicht, den Zugang nach angemessener Ankündigung zu ermöglichen; wie weit sie reicht, ist im Einzelfall zu prüfen. Häufig hilft es schon, wenn Mieter einen Schlüssel bei Nachbarn oder der Hausverwaltung hinterlegen. Lässt sich eine Wohnung dauerhaft nicht erreichen, dokumentieren wir die Zugangsversuche und stimmen mit Ihnen ab, ob eine gleichwertige Entnahmestelle im selben Strang fachlich in Frage kommt.
Eine feste Stundenzahl, ab der Legionellen entstehen, gibt es nicht. Die Bakterien sind in geringer Zahl in nahezu jedem Wasser vorhanden. Entscheidend ist, ob sie sich vermehren können, und das hängt vor allem von Temperatur und Stagnation ab. Besonders günstig sind für sie Temperaturen zwischen etwa 25 und 45 Grad Celsius. Die Regeln der Technik empfehlen, dass Wasser in Leitungen nicht länger als 72 Stunden steht. Nach längerem Leerstand, etwa bei einem Mieterwechsel oder nach dem Urlaub, sollten die Leitungen gespült werden. Kritisch sind außerdem selten genutzte Gästebäder, Totleitungen und Abschnitte, in denen sich das Kaltwasser erwärmt. Wir empfehlen, solche Schwachstellen bei der Prüfung mit aufzunehmen, statt nur auf den Laborbefund zu warten.
Zuerst wird die Ursache gesucht, denn ohne sie kehrt der Befall zurück. Bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts ist eine Gefährdungsanalyse vorgesehen, die Temperaturen, hydraulischen Abgleich, Totleitungen und den Zustand des Speichers betrachtet. Kurzfristig kommen eine thermische Desinfektion, bei der das Wasser an jeder Entnahmestelle für einige Minuten auf mindestens 70 Grad Celsius gebracht wird, oder eine chemische Desinfektion durch Fachpersonal in Frage. Dauerhaft wirken bauliche und betriebliche Maßnahmen: Totleitungen zurückbauen, Zirkulation einregulieren, Speichertemperatur anheben. Endständige Filter an den Duschen schützen die Bewohner in der Übergangszeit. Ob die Sanierung erfolgreich war, zeigen erst die Nachuntersuchungen. Wir koordinieren die Schritte und dokumentieren sie für Eigentümer und Gesundheitsamt.
Durch reines Laufenlassen werden Legionellen nicht abgetötet. Das Spülen tauscht aber abgestandenes Wasser aus, in dem sich Keime vermehrt haben können, und ist deshalb nach einer längeren Abwesenheit sinnvoll. Als Faustregel gilt: warmes und kaltes Wasser so lange laufen lassen, bis die Temperatur konstant bleibt, in der Regel einige Minuten. Den Sprühnebel sollten Sie dabei nicht einatmen, weil Legionellen über feine Tröpfchen in die Lunge gelangen. Lassen Sie das Wasser also mit tief gehaltenem Duschkopf ablaufen und verlassen Sie währenddessen das Bad oder öffnen Sie das Fenster. Abtöten lassen sich Legionellen erst bei Temperaturen ab etwa 60 Grad Celsius, und das ist Aufgabe der zentralen Anlage, nicht der einzelnen Dusche. Diese Hinweise können Sie als Hausverwaltung direkt an Ihre Mieter weitergeben.
Schutz vor Legionellen ist keine einmalige Maßnahme, sondern Teil des laufenden Betriebs. Dauerhaft wirken vor allem die richtigen Temperaturen: am Speicheraustritt mindestens 60 Grad Celsius, in der Zirkulation nicht weniger als 55 Grad Celsius, das Kaltwasser möglichst kühl. Hinzu kommen die regelmäßige Nutzung aller Entnahmestellen, das Spülen nach Leerstand und die Wartung der Anlage im vorgesehenen Rhythmus. Die Laboruntersuchung alle drei Jahre oder jährlich ist dabei nur die Kontrolle, ob all das wirkt. Für Hausverwaltungen bewährt es sich, die Temperaturen bei jeder Begehung mitzuschreiben und Auffälligkeiten früh zu melden. Unser Team übernimmt auf Wunsch diese Kontrollen zwischen den Pflichtuntersuchungen und hält sie in der Objektakte fest.
Liegt der Befund über 100 koloniebildenden Einheiten in 100 Millilitern, ist das zuständige Gesundheitsamt zu informieren. Außerdem sieht die Trinkwasserverordnung eine Ortsbesichtigung, eine Gefährdungsanalyse und Maßnahmen zur Beseitigung der Ursache vor. Die betroffenen Mieter sind über das Ergebnis und mögliche Einschränkungen zu unterrichten. Bei sehr hohen Werten kann das Gesundheitsamt Sofortmaßnahmen anordnen, etwa eine vorübergehende Nutzungseinschränkung der Duschen oder den Einbau endständiger Filter. Welche Fristen und Schritte im Einzelnen gelten, richtet sich nach der Verordnung und den Vorgaben des zuständigen Amtes und ist im Einzelfall zu prüfen. Wir koordinieren die Abläufe, halten den Kontakt zum Amt und dokumentieren jeden Schritt, damit Eigentümer und Beirat jederzeit den Stand kennen.
Nach überwiegender Auffassung gehören die Kosten der regelmäßigen Untersuchung zu den Betriebskosten der Warmwasserversorgung und sind umlagefähig, sofern der Mietvertrag die Umlage dieser Betriebskosten wirksam vorsieht. Anders sieht es bei Maßnahmen nach einem Befund aus: Reparaturen und Instandsetzung trägt in der Regel der Vermieter. In der Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Kosten zunächst als Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums verteilt; die Weitergabe an Mieter richtet sich dann nach dem jeweiligen Mietverhältnis. Die genaue Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen. Wir weisen Prüfung und Folgemaßnahmen deshalb getrennt aus, damit Ihre Betriebskostenabrechnung sauber bleibt und sich bei Rückfragen von Mietern jede Position nachvollziehen lässt.