Sanierung vor der Vermietung: Innenausbau richtig beauftragen

Leerstand als Sanierungsfenster: Warum der Innenausbau vor der Vermietung geplant wird

Eine leerstehende Wohnung ist für Hausverwaltungen, WEG-Verwaltungen und Eigentümer das einzige Zeitfenster, in dem bauliche Maßnahmen ohne laufendes Mietverhältnis geplant und durchgeführt werden können. Solange niemand darin wohnt, entfallen die mietrechtlichen Mechanismen, die im vermieteten Zustand jeden Arbeitseinsatz begleiten: Duldungspflichten, Ankündigungsfristen, Härteeinwände und das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieterschaft nach einer Modernisierungsankündigung. Wer die Arbeiten auf den Zeitraum zwischen Auszug und Neuvermietung legt, verhandelt nur mit den eigenen Handwerkern und nicht mit einer besetzten Wohnung.

Im vermieteten Zustand sieht die Rechtslage anders aus. Erhaltungsmaßnahmen müssen zwar geduldet werden, sind aber rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. Modernisierungsmaßnahmen wiederum sind spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und zu erwartender Mieterhöhung. Jede dieser Fristen verlängert die Vorlaufzeit, und jede Ankündigung kann Widerspruch auslösen. Die leere Wohnung kennt diese Reibungsverluste nicht.

Zustand und Ausstattung wirken direkt auf die Vermietbarkeit

Der zweite Grund für die Planung vor der Neuvermietung ist wirtschaftlich: Der Zustand der Wohnung entscheidet darüber, wie schnell sie vermietet wird und zu welcher Miete. Eine frisch renovierte Wohnung mit intakten Bodenbelägen, funktionsfähiger Elektro- und Sanitärinstallation und neutralen Wänden spricht ein breiteres Mietinteresse an als eine Wohnung mit abgewohnten Oberflächen und offensichtlichen Mängeln. Besichtigungen laufen zudem schneller und ungestört ab, wenn keine Möblierung im Weg steht und keine Mieterschaft betreten werden muss.

Der dritte Punkt betrifft den Entscheidungsspielraum. In der leeren Wohnung können Rückbau, Installation, Bodenbeläge und Malerarbeiten in der sachlich richtigen Reihenfolge und im vollen Umfang ausgeführt werden, ohne dass die Belange einer Mieterschaft den Umfang einschränken. Maßnahmen, die im vermieteten Zustand an Duldungsgrenzen stoßen würden, lassen sich jetzt vollständig umsetzen. Genau deshalb lohnt es sich, das Fenster aktiv zu nutzen, statt die Wohnung in einem notdürftig renovierten Zustand wieder anzubieten.

• Besichtigungen und Vermietung starten ohne Störung durch laufende Arbeiten
• Voller Umfang und freie Reihenfolge der Innenausbau-Gewerke möglich
• Modernisierungen lassen sich ohne Härteeinwände und Kündigungsrisiken umsetzen

Für die Beauftragung heißt das: Der Innenausbau gehört in die Planung, sobald der Auszug absehbar ist, nicht erst, wenn die Wohnung leer steht. Die folgenden Abschnitte ordnen die Maßnahmen mietrechtlich ein und zeigen, wie der Auftrag vergeben und der Zeitplan gehalten wird.

Erhaltung, Schönheitsreparaturen oder Modernisierung: die maßgebliche Abgrenzung

Bevor ein Innenausbau-Auftrag erteilt wird, muss feststehen, in welche rechtliche Kategorie die geplanten Maßnahmen fallen. Die Einordnung entscheidet darüber, ob und wie die Kosten später auf die künftige Mieterschaft umgelegt werden dürfen und ob eine Mieterhöhung in Betracht kommt. Drei Kategorien sind zu unterscheiden: Erhaltungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen und Modernisierungsmaßnahmen.

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB

Erhaltungsmaßnahmen sind alle Arbeiten, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, also die Wiederherstellung des vorhandenen Zustands. Dazu zählen die Behebung von Feuchtigkeitsschäden, die Instandsetzung defekter Leitungen oder die Erneuerung verschlissener Bauteile. Sie berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung, weil sie keinen neuen Gebrauchswert schaffen, sondern nur den bestehenden sichern.

Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 II. BV

Schönheitsreparaturen umfassen nach der Legaldefinition der Zweiten Berechnungsverordnung nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken sowie das Streichen und Lackieren von Innentüren, Heizkörpern und Fußböden. Sie sind wirtschaftlich gesehen eine Unterform der Erhaltung: Auch sie stellen den bisherigen Zustand wieder her und begründen keine Mieterhöhung. Für die Kostenplanung relevant ist die Grenze der II. BV, wonach die Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter sie trägt, höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden dürfen.

Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder neuer Wohnraum schaffen; auch der erstmalige Glasfaseranschluss zählt dazu. Der Berliner Mietratgeber fasst die Kategorien entsprechend zusammen. Nur diese Kategorie öffnet später die Tür zur Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Warum diese Abgrenzung vor der Beauftragung feststehen muss: Ein und dieselbe Maßnahme kann je nach Ausführung in unterschiedliche Kategorien fallen. Wer eine alte Heizung durch ein effizienteres Modell ersetzt, führt eine Modernisierung durch; wer nur ein undichtes Ventil instand setzt, eine Erhaltungsmaßnahme. Die Kostenaufteilung im Auftrag und die spätere Umlage hängen von dieser Einordnung ab. Sie sollte deshalb vor der Vergabe im Leistungsverzeichnis und in der Kostenplanung festgehalten werden, nicht erst bei der Abrechnung.

Maßnahmen mit Mietwirkung: Umlagefähigkeit und Mieterhöhung nach BGB

Nach Abschluss der Sanierung stellt sich die Frage, welche Kosten sich auf die künftige Mieterschaft umlegen lassen. Die Antwort hängt unmittelbar an der Abgrenzung aus dem vorigen Abschnitt: Nur Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB begründen eine Mieterhöhung, Erhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen tun das nicht.

Mieterhöhung um 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Diese Erhöhung ist nicht unbegrenzt: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter vor der Erhöhung gilt eine Grenze von 2 Euro je Quadratmeter. Laut dem Berliner Mietratgeber gilt die Umlage von regelmäßig 8 Prozent der Modernisierungskosten im nicht preisgebundenen Bestand.

Erhaltungsanteile herausrechnen

Nicht jede Rechnung des Handwerkers ist modernisierungsbedingt. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, wobei der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile angemessen zu berücksichtigen ist. Wer also beim Austausch einer veralteten Installation zugleich einen defekten Abschnitt instand setzt, darf nur den Modernisierungsanteil in die Mieterhöhungsberechnung einstellen. Genau deshalb lohnt sich eine saubere Kostentrennung bereits im Leistungsverzeichnis und in der Kostenplanung.

Ankündigungsfrist bei vermieteten Wohnungen

Für vermietete Wohnungen gilt die Ankündigungsfrist des § 555c BGB: Der Vermieter hat eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die erforderlichen Angaben im Einzelnen sind bereits im ersten Abschnitt beschrieben. Bei einer leeren Wohnung entfällt diese Frist, weil kein Mietverhältnis besteht, das über die Maßnahme zu informieren wäre; die Arbeiten können beginnen, sobald die Vergabe steht.

• Mieterhöhung: 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr nach § 559 Abs. 1 BGB
• Deckelung: höchstens 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro
• Erhaltungsanteile sind aus den aufgewendeten Kosten herauszurechnen
• Ankündigungsfrist von drei Monaten in Textform gilt nur bei vermieteten Wohnungen

Für die Praxis der Hausverwaltung folgt daraus: Die mietrechtliche Einordnung gehört in die Auftragsvorbereitung, nicht in die Nachbereitung. Wer die Modernisierungsanteile im Leistungsverzeichnis getrennt ausweist und die Kosten nach DIN 276 strukturiert erfasst, kann die spätere Mieterhöhung belastbar begründen; wie die Erhaltungsanteile dabei herausgerechnet werden, ist oben im Abschnitt 'Erhaltungsanteile herausrechnen' beschrieben. Wie dieser Auftrag konkret vergeben wird, zeigt der nächste Abschnitt.

WEG, Eigentümer, Verwaltung: wer den Innenausbau entscheidet

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist vor der Auftragserteilung zu klären, wessen Wohnung eigentlich saniert wird. Die Antwort hängt an der Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und sie bestimmt, wer den Innenausbau beauftragen darf.

Innenausbau im Sondereigentum

Maßnahmen innerhalb einer einzelnen Wohnung, also im Sondereigentum, sind grundsätzlich Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Er entscheidet über Umfang, Gestaltung und Beauftragung der Renovierung seiner Wohnung und trägt die Kosten. Die Verwaltung hat hier keine eigene Entscheidungsbefugnis, sondern unterstützt auf Wunsch bei der Organisation, etwa bei der Einholung von Angeboten oder der Koordination der Gewerke.

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss

Anders liegt der Fall, wenn die Sanierung das Gemeinschaftseigentum betrifft, also etwa Dach, Fassade, Leitungsstränge oder tragende Bauteile. Solche Maßnahmen müssen in der Regel durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung legitimiert werden. Ohne gültigen Beschluss darf die Verwaltung keine Sanierung in Auftrag geben, es sei denn, es handelt sich um eine Notmaßnahme zur Abwendung eines drohenden Nachteils. Diese Ausnahme greift nur, wenn ein unmittelbarer Schaden abgewehrt werden muss, nicht für planbare Renovierungen vor einer Neuvermietung.

Rolle der Verwaltung bei Vorbereitung und Beschlussvorlage

Die Verwaltung bereitet Beschlüsse vor, holt Angebote ein und sorgt für die Durchführung, immer im Rahmen der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse. Für einen Innenausbau vor der Vermietung bedeutet das konkret: Die Verwaltung sollte die geplanten Maßnahmen beschreiben, die Kosten abschätzen und die Beschlussvorlage so fassen, dass die Eigentümerversammlung über Umfang, Budget und Vergabe entscheiden kann. Erst nach einem wirksamen Beschluss darf der Auftrag an die Innenausbau-Firmen gehen.

• Sondereigentum: Der Wohnungseigentümer entscheidet über den Innenausbau seiner Wohnung und beauftragt selbst
• Gemeinschaftseigentum: Die Eigentümerversammlung beschließt über Art, Umfang und Budget der Sanierung
• Verwaltung: Bereitet Beschlussvorlagen vor, holt Angebote ein und setzt gefasste Beschlüsse um
• Notmaßnahmen: Zur Abwendung drohender Nachteile darf die Verwaltung ohne Beschluss handeln, sonst nicht

Wer als Verwaltung oder Eigentümer diese Zuständigkeiten vor der Auftragserteilung klärt, vermeidet zwei Risiken: den unwirksamen Auftrag ohne Beschlussgrundlage und den Streit in der Eigentümerversammlung über nachträgliche Kosten. Beides kostet Zeit, die im Leerstand ohnehin knapp bemessen ist. Auf dieser Klärung baut die eigentliche Vergabe auf, die der nächste Abschnitt behandelt.

Innenausbau beauftragen: Leistungsverzeichnis, Vergabe und Vertragsgrundlagen

Der Innenausbau-Auftrag wird rechtssicher vergeben, wenn drei Bausteine stimmen: ein eindeutiges Leistungsverzeichnis, eine bewusst gewählte Vertragsgrundlage und eine strukturierte Kostenplanung. Alle drei sollten vor der ersten Angebotsanfrage stehen, nicht erst bei der Auftragserteilung.

Eindeutiges Leistungsverzeichnis je Gewerk

Grundlage für vergleichbare Angebote ist ein Leistungsverzeichnis, das je Gewerk genau beschreibt, was zu tun ist: Rückbau, Elektroinstallation, Sanitärinstallation, Bodenbelagsarbeiten, Malerarbeiten, Reinigung. Je präziser die Beschreibung, desto eher sind die eingehenden Angebote tatsächlich vergleichbar, und desto geringer ist das Risiko von Nachträgen, weil ein Gewerk eine Leistung nicht im Preis enthalten hat. Für die spätere mietrechtliche Einordnung, wie im Abschnitt zur Abgrenzung beschrieben, sollte das Leistungsverzeichnis zusätzlich ausweisen, welche Positionen Erhaltungs- und welche Modernisierungsanteile sind.

Vertragsgrundlage: BGB-Werkvertrag oder VOB/B

Bei Bauverträgen liegen grundsätzlich die Regelungen des BGB zugrunde, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen gilt dagegen nicht automatisch, sondern muss ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart werden. Die Wahl hat praktische Folgen, etwa bei Abnahme, Mängelansprüchen und Verjährung. Für Innenausbau-Aufträge in Mietwohnungen ist der BGB-Werkvertrag der Regelfall; die VOB/B kommt eher bei größeren, gewerkeübergreifenden Maßnahmen in Betracht und sollte dann bewusst und schriftlich vereinbart werden.

Kostenplanung nach DIN 276:2018-12

Für die Kostenplanung bietet die DIN 276 die verbindliche Struktur. Die Norm gilt für die Kostenplanung im Bauwesen, insbesondere für die Ermittlung und Gliederung von Kosten, und betrifft die Kosten für Neubau, Umbau und Modernisierung von Bauwerken und Anlagen; für Nutzungskosten im Hochbau gilt DIN 18960. Sie gliedert die Kosten in Kostengruppen, etwa Bauwerk, technische Anlagen, Ausstattung und Baunebenkosten, und legt sechs Stufen der Kostenermittlung fest, von Kostenrahmen und Kostenschätzung über Kostenberechnung und Kostenvoranschlag bis zum Kostenanschlag und zur Kostenfeststellung. Für einen Innenausbau vor der Vermietung heißt das: Die geplanten Kosten werden je Kostengruppe erfasst und im Zuge der Planung über die Stufen hinweg fortgeschrieben, bis die Kostenfeststellung nach Abschluss die Grundlage für Abrechnung und spätere Mieterhöhungsberechnung bildet.

Mit diesen drei Bausteinen ist der Auftrag so aufgesetzt, dass die Angebote vergleichbar sind, die Verträge die richtigen Regelungen enthalten und die Kosten von der ersten Schätzung bis zur Abrechnung nachvollziehbar bleiben. Was auf der Zeitachse dabei zu beachten ist, zeigt der nächste Abschnitt.

Dauer der Arbeiten: Zeitplanung zwischen Auszug und Vermietungsstart

Die Zeit zwischen Auszug und Vermietungsstart ist begrenzt, und jede Woche Leerstand kostet Mieteinnahmen. Eine realistische Zeitplanung hält den Termin, eine optimistische nicht. Statt pauschaler Tageszahlen, die je nach Objekt und Umfang in die Irre führen, hilft eine Planung entlang der sachlich richtigen Reihenfolge der Gewerke und der Puffer, die Abnahme und Nacharbeiten brauchen.

Typische Reihenfolge der Gewerke

Der Innenausbau folgt einer logischen Abfolge, die sich nicht beliebig umstellen lässt: Zuerst der Rückbau, also das Entfernen alter Beläge, Beschichtungen und nicht mehr benötigter Einbauten. Dann die Rohr- und Kabelarbeiten von Elektro und Sanitär, weil sie in Wänden und Böden verschlossen werden. Danach die Bodenbeläge, gefolgt von den Malerarbeiten, die Wände und Decken finishen. Die Reinigung schließt die Baustelle ab und bereitet die Besichtigung vor. Wer diese Reihenfolge verletzt, riskiert Nacharbeiten: Ein zu früh verlegter Boden muss geschützt oder gar wieder herausgenommen werden, wenn die Elektrik noch läuft.

• Rückbau: Entfernen alter Beläge, Beschichtungen und Einbauten
• Elektro- und Sanitärinstallation: Rohr- und Kabelarbeiten in Wänden und Böden
• Bodenbelagsarbeiten: Verlegen und Auskleiden der Böden
• Malerarbeiten: Tapezieren, Anstreichen, Lackieren von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern
• Reinigung: Bauendreinigung und Übergabe an die Besichtigung

Zeitfenster je nach Umfang der Maßnahme

Wie lange die Arbeiten dauern, hängt vom Umfang ab. Eine reine Renovierung mit Malerarbeiten und Bodenbelägen in einer einzelnen Wohnung ist in einem deutlich kürzeren Zeitraum erledigt als eine Maßnahme, die zusätzlich Elektro- und Sanitärinstallation umfasst. Auch die Koordination mehrerer Gewerke verlängert den Zeitraum, weil jede Übergabe zwischen den Firmen geplant und abgenommen werden muss. Der Berliner Mietratgeber macht deutlich, dass die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen zu den Angaben gehört, die eine Modernisierungsankündigung enthalten muss, und derselbe Gedanke gilt für die interne Planung: Wer den Vermietungstermin hält, braucht eine begründete Dauerangabe, keine Schätzung aus dem Bauch.

Puffer für Abnahme und Nacharbeiten

Ein Zeitplan ohne Puffer ist keiner. Nach den eigentlichen Arbeiten folgen die Abnahme, bei der Mängel festgestellt und behoben werden, sowie die Nacharbeiten, die sich aus der Abnahme ergeben. Auch die Kostenfeststellung, die die Grundlage für die Abrechnung bildet, braucht ihre Zeit und sollte nicht auf den letzten Tag vor der Vermietung gelegt werden. Wer diese Puffer von vornherein einplant, kann den Vermietungstermin halten, ohne die Abnahme zu überstürzen oder Mängelübergaben zu riskieren.

Die Zeitplanung ist damit der letzte Baustein der Auftragsvorbereitung: Leistungsverzeichnis, Vertragsgrundlage, Kostenplanung und ein realistischer Zeitrahmen zusammen ergeben einen Auftrag, der die Leerstandsdauer minimiert und die Wohnung in einem Zustand an die Besichtigung übergibt, der die Vermietung unterstützt. Was danach kommt, zeigt der abschließende Abschnitt.

Übergabe, Dokumentation und Start in die laufende Objektbetreuung

Wenn die letzten Malerarbeiten getrocknet sind und die Reinigung abgeschlossen ist, beginnt die Phase, in der sich die Sanierung bezahlt macht: die Übergabe an den Vermietungsprozess und der Übergang in die laufende Objektbetreuung. Beide Schritte verdienen dieselbe Sorgfalt wie die Auftragsvorbereitung, denn hier entscheidet sich, ob die Investition dokumentiert und die Wohnung langfristig in Ordnung bleibt.

Abnahme und dokumentierte Übergabe

Die Abnahme ist der rechtliche Schlüsselmoment des Werkvertrags: Hier wird festgestellt, ob die Arbeiten vertragsgemäß ausgeführt sind, und hier beginnen die Mängelansprüche. Für Hausverwaltungen und Eigentümer ist die dokumentierte Übergabe der sanierten Wohnung zugleich ein Nachweis in zwei Richtungen: gegenüber den Eigentümern, dass die beschlossenen Maßnahmen vollständig und fachgerecht ausgeführt wurden, und gegenüber der künftigen Mieterschaft, deren Zustand der Wohnung bei Einzug festgehalten wird. Ein Fotoprotokoll der Übergabe, ergänzt um die Abnahmeprotokolle der einzelnen Gewerke, ersetzt später keine Beweisführung, aber es vereinfacht sie erheblich.

Kostenfeststellung als Grundlage für Abrechnung und Mieterhöhung

Die Kostenfeststellung schließt die Kostenermittlung ab und bildet die tatsächlichen Kosten des Projekts nach Abschluss ab. Sie ist die Grundlage für die Abrechnung gegenüber den Eigentümern und, soweit Modernisierungsanteile umgelegt werden, für die spätere Mieterhöhungsberechnung nach § 559 BGB. Das Herausrechnen der nicht maßgeblichen Erhaltungsanteile ist im Abschnitt zur Mieterhöhung nach § 559 BGB beschrieben.

Übergang in die laufende Objektbetreuung

Mit der Vermietung endet die Sanierung, nicht die Betreuung. Die sanierte Wohnung ist Teil eines Objekts, das laufend gepflegt werden muss, damit der erste Eindruck bei Besichtigungen erhalten bleibt und der Wert der Immobilie gesichert wird. Dazu gehören die regelmäßige Gebäudereinigung, ein verlässlicher Wartungsservice für die technische Ausstattung und ein Hausmeisterservice, der Kleinreparaturen und Objektkontrollen übernimmt. Auch die Außenanlagen tragen zum ersten Eindruck bei: Eine gepflegte Grünpflege und ein zuverlässiger Winterdienst zeigen bei jeder Besichtigung, dass das Objekt professionell betreut wird.

• Abnahmeprotokolle je Gewerk und Fotodokumentation der Übergabe als Nachweis gegenüber Eigentümern und Mieterschaft
• Kostenfeststellung als Grundlage für Abrechnung und spätere Mieterhöhungsberechnung
• Laufende Objektbetreuung mit Gebäudereinigung, Wartungsservice und Hausmeisterservice
• Grünpflege und Winterdienst für den ersten Eindruck bei Besichtigungen

Für Hausverwaltungen, WEG-Verwaltungen und Eigentümer, die diese Schritte nicht selbst koordinieren wollen, bietet SVEAG die Leistungen aus einer Hand: vom Innenausbau über die Gebäudereinigung bis zum Wartungsservice und Hausmeisterservice, ergänzt um Grünpflege und Winterdienst. Wer den Innenausbau vor der Vermietung beauftragen möchte, findet auf der Seite Innenausbau und Sanierung im Bestand die Beschreibung des Ablaufs von der Zustandsaufnahme bis zur Übergabe mit Fotodokumentation.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Sanierung vor der Vermietung: Innenausbau beauftragen finden Sie auf unserer Leistungsseite Sanierung vor der Vermietung: Innenausbau beauftragen.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

• Hamburg
• Hannover
• Bremen
• Bremerhaven
• Flensburg
• Hagen
• Hildesheim
• Kiel
• Lübeck
• Lüneburg
• Mönchengladbach
• Oberhausen
• Oldenburg
• Paderborn
• Salzgitter

Häufige Fragen

Welche Sanierungsmaßnahmen darf ich als Vermieter auf den Mieter umlegen?

Umlagefähig sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB, etwa energetische Maßnahmen oder eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung. Nach § 559 BGB dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden, begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Reine Erhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen berechtigen nicht zur Mieterhöhung.

Muss ich eine Sanierung in einer leerstehenden Wohnung ankündigen?

Nein, die Ankündigungsfrist nach § 555c BGB richtet sich an Mieter. In einer leerstehenden Wohnung gibt es keinen Adressaten, sodass die Arbeiten ohne Ankündigung beginnen können. Wichtig ist, dass die Einordnung der Maßnahmen als Erhaltung oder Modernisierung dokumentiert wird, weil sie die spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB bestimmt.

Was zählt rechtlich zu den Schönheitsreparaturen?

Nach § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren und Fenster von innen. Trägt der Vermieter diese Kosten, dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden.

Wann braucht ein Innenausbau in einer Eigentumswohnung einen WEG-Beschluss?

Im Sondereigentum entscheidet der Wohnungseigentümer grundsätzlich allein. Sobald Gemeinschaftseigentum berührt wird, etwa tragende Wände, Installationen oder Fassade, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Ohne gültigen Beschluss darf der Verwalter keine Sanierung in Auftrag geben, Ausnahmen gelten nur für Notmaßnahmen zur Schadensabwehr.

Sollte der Innenausbau nach BGB oder nach VOB/B beauftragt werden?

Grundlage ist immer das BGB als Werkvertragsrecht. Die VOB/B gilt nur, wenn ihre Geltung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ausdrücklich vereinbart wird. Sie modifiziert unter anderem Fristen für Mängelansprüche und die Abnahme, weshalb die Wahl der Vertragsgrundlage vor Auftragserteilung bewusst getroffen werden sollte.

Wie sollte die Kostengliederung für die Sanierung aufgebaut sein?

Üblich ist die Gliederung nach DIN 276:2018-12, die für Neubau, Umbau und Modernisierung gilt. Sie teilt die Kosten in Kostengruppen ein, etwa Bauwerk-Baukonstruktionen, Technische Anlagen und Baunebenkosten, und unterscheidet Stufen von der Kostenschätzung bis zur Kostenfeststellung. Für Nutzungskosten im Hochbau gilt dagegen die DIN 18960.

Wie lange dauert ein typischer Innenausbau vor der Vermietung?

Die Dauer hängt vom Umfang ab: Maler- und Schönheitsreparaturen sind in wenigen Werktagen erledigt, ein kompletter Innenausbau mit Elektro-, Sanitär- und Bodenarbeiten zieht sich über mehrere Wochen. Sinnvoll ist eine Gewerke-Reihenfolge vom Rückbau über die Installationen bis zu Belägen und Schlussreinigung, mit Puffer für Abnahme und Nacharbeiten vor dem Vermietungstermin.