Reinigungskraft beauftragen: Auswahl und Kontrolle

Wer als Hausverwaltung, WEG oder Eigentümer eine Reinigungskraft beauftragt, bleibt für Auswahl und Kontrolle verantwortlich. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kriterien und Versicherungsnachweise bei der Auswahl zählen, wie Sie Scheinselbständigkeit vermeiden und wie die Kosten umgelegt werden dürfen.

Wer haftet für Sauberkeit und Sicherheit im Treppenhaus

Die rechtliche Grundlage der Treppenhausreinigung ist die Verkehrssicherungspflicht, die aus § 823 BGB folgt. Im Wohnungseigentum trifft sie die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum: Die rechtsfähige WEG muss dafür sorgen, dass Bewohner, Besucher und Passanten auf dem Grundstück und im Gebäude nicht zu Schaden kommen. Seit dem novellierten Wohnungseigentumsgesetz, das seit dem 1. Dezember 2020 gilt, ist der Verwalter gesetzlicher Vertreter der WEG und damit ausführendes Organ. Die WEG haftet deshalb auch dann gegenüber Dritten, wenn die Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen wurde; sie kann solche Ansprüche nicht damit abwehren, dass sie den Verwalter ordnungsgemäß ausgewählt und überwacht hat.

Die Pflicht selbst lässt sich jedoch auf Dienstleister übertragen. Beauftragt die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss ein Unternehmen mit der Treppenhausreinigung, dem Winterdienst oder einem Hausmeisterservice, kann sie sich von der Haftung bei Verstößen gegen die Verkehrssicherungspflicht befreien, vorausgesetzt die Verwaltung hat das Unternehmen ordnungsgemäß ausgewählt und überwacht. Zivilrechtlich gilt dabei: Für das Verschulden des Beauftragten haftet die Gemeinschaft nach §§ 278, 831 BGB mit, solange ihr kein ordnungsgemäßer Auswahl- und Kontrollprozess nachgewiesen wird. Die Auswahl- und Kontrollverantwortung bleibt also immer beim Auftraggeber.

Die WEG trägt die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum und haftet für Pflichtverletzungen ihres Organs, des Verwalters.
Die Durchführung der Reinigung kann vertraglich auf einen Fachbetrieb übertragen werden.
Die Haftung für das Verschulden des Dienstleisters besteht nach §§ 278, 831 BGB fort, solange Auswahl und Überwachung nicht belegt sind.
Auswahl- und Kontrollverantwortung sind nicht delegierbar und bleiben beim Auftraggeber.

Für die Praxis bedeutet das: Wer die Reinigung vergibt, sollte jeden Schritt der Auswahl und Überwachung dokumentieren. Genau diese Dokumentation ist es, die im Schadensfall zwischen Haftung und Freistellung unterscheiden kann. Die folgenden Abschnitte zeigen, worauf es dabei im Einzelnen ankommt.

Auswahlkriterien: Woran Sie einen seriösen Anbieter erkennen

Die Auswahl entscheidet nicht nur über die Qualität der Leistung, sondern auch über Ihr Haftungsrisiko. Denn die Befreiung von der Verkehrssicherungspflicht setzt eine ordnungsgemäße Auswahl voraus, und die müssen Sie im Streitfall belegen können. Ein seriöser Anbieter lässt sich anhand weniger, klar prüfbarer Kriterien identifizieren.

Tarifliche Einordnung des Personals: Die Beschäftigten müssen nach dem Branchenmindestlohn der Gebäudereinigung bezahlt werden.
Referenzen bei vergleichbaren Objekten, gerne mit Ansprechpartnern, die Sie kontaktieren dürfen.
Objektbegehung vor der Angebotserstellung, damit Flächen, Zugänge und Besonderheiten realistisch kalkuliert werden.
Schriftliche Leistungsbeschreibung mit Flächen, Frequenzen und Umfang statt vager Formulierungen.
Nachweis der Betriebshaftpflichtversicherung und der Anmeldung zur gesetzlichen Unfallversicherung.

Der Branchenmindestlohn verdient besondere Aufmerksamkeit: Er ist allgemeinverbindlich und gilt bundesweit für alle gewerblich beschäftigten Reinigungskräfte, unabhängig davon, ob ein Betrieb verbandlich organisiert ist oder nicht. Für die Lohngruppe 1, die Innen- und Unterhaltsreinigung, beträgt er nach dem allgemeinverbindlichen Tarifvertrag seit dem 1. Januar 2026 15 Euro pro Stunde, für Fachkräfte sowie die Glas- und Fassadenreinigung (Lohngruppe 6) 18,40 Euro. Die Einhaltung obliegt der Prüfung durch die Finanzkontrolle Schwarzarbeit des Zolls, die die Gebäudereinigung regelmäßig in Schwerpunktprüfungen kontrolliert.

Seien Sie skeptisch bei auffällig günstigen Angeboten. Liegt ein Angebot deutlich unter dem Niveau, das eine tarifgerechte Bezahlung plus Sozialabgaben und Versicherungsschutz erfordert, deutet das oft auf Schwarzarbeit oder auf eine Unterschreitung des Branchenmindestlohns hin. Für Auftraggeber birgt das erhebliche Risiken: Die gesetzlichen Ansprüche der Beschäftigten können im Einzelfall bis zur Haftung des Auftraggebers durchschlagen, und im Schadensfall fehlt es häufig an einem wirksamen Versicherungsschutz. Ein Preis, der seriöse Kalkulation unmöglich macht, ist am Ende kein Preisvorteil, sondern ein Risiko.

Versicherungsschutz: Diese Nachweise sollten Sie vor Beauftragung prüfen

Die Betriebshaftpflichtversicherung des Anbieters ist der zentrale Nachweis, denn Personen- und Sachschäden durch die Reinigungstätigkeit müssen darüber abgedeckt sein. Lässt fremdes Personal mit Wasser, Reinigungschemie und Maschinen in Ihrem Objekt arbeiten, oft mit Schlüsselzugang, genügt die bloße Aussage, man sei versichert, nicht. Ein belastbarer Nachweis stammt idealerweise vom Versicherer selbst oder ist eine offizielle Versicherungsbestätigung.

Firmenidentität: Der Name auf dem Nachweis muss exakt mit dem beauftragten Unternehmen übereinstimmen, einschließlich Rechtsform.
Aktualität: Ein Nachweis aus dem Vorjahr sagt nichts über den heutigen Bestand; empfehlenswert ist ein Nachweis, der nicht älter als drei Monate ist.
Versicherungszeitraum: Beginn und Ende der Deckung müssen den Beauftragungszeitraum abdecken.
Versicherte Tätigkeit: Die Betriebsart im Nachweis muss zur konkret beauftragten Leistung passen, etwa Gebäudereinigung inklusive Nebenleistungen.
Deckungssummen: Für Personen- und Sachschäden müssen plausible Summen ausgewiesen sein, abgestimmt auf Objekt und Schadenspotenzial.
Ausschlüsse und Zusatzbausteine: Schlüsselverlust oder Bearbeitungsschäden sind in Standardpolicen nicht automatisch enthalten und sollten gezielt erfragt werden.
Eingesetztes Personal: Der Versicherungsschutz muss alle Kräfte umfassen, die im Objekt tatsächlich eingesetzt werden.

Fordern Sie den Nachweis bereits vor Vertragsabschluss schriftlich an und dokumentieren Sie die Prüfung zur Auftragsakte. Bei jeder Vertragsverlängerung sollte die Kontrolle wiederholt werden, denn Versicherungsverträge können gekündigt, geändert oder nicht verlängert worden sein. Eine einfache Unterlagenakte mit Nachweis, Prüfdatum und Wiedervorlagetermin zeigt im Streitfall, dass Sie die Unterlagen nicht blind akzeptiert haben.

Scheinselbständigkeit: Das Risiko bei der direkten Beauftragung

Wer eine einzelne selbständige Reinigungskraft direkt engagiert, bewegt sich in einer rechtlichen Grauzone. Reinigungsleistungen zählen zu den betriebsmittelarmen Dienstleistungen, bei denen die Sozialversicherungsträger schnell eine abhängige Beschäftigung annehmen: Die Arbeit findet beim Auftraggeber statt, folgt dessen Abläufen und erfordert kaum eigenes unternehmerisches Engagement. Gerade bei dauerhafter Tätigkeit im Wesentlichen für einen Auftraggeber ist die Abgrenzung schwierig.

Entscheidend ist nach § 7 Abs. 1 SGB IV das Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse, nicht die vertragliche Bezeichnung. Anhaltspunkte für eine Beschäftigung sind eine Tätigkeit nach Weisungen und eine Eingliederung in die Arbeitsorganisation des Weisungsgebers. Ob die Person im Vertrag Selbständige oder Freiberuflerin genannt wird, schützt also nicht, wenn sie im Alltag festen Zeiten, Vorgaben zur Arbeitsausführung und der Einweisung in Ihr Objekt unterliegt.

Indizien für abhängige Beschäftigung: feste Einsatzzeiten, Weisungsgebundenheit bei Zeit, Ort und Art der Ausführung, Eingliederung in betriebliche Abläufe, fehlendes Unternehmerrisiko.
Indizien für echte Selbständigkeit: mehrere Auftraggeber, eigene Preisgestaltung, eigenes Personal, eigenes Auftreten am Markt.
Risiko bei Betriebsprüfung: Nachforderung von Sozialversicherungsbeiträgen für die Vergangenheit, deren Schuldner in Fällen der Scheinselbständigkeit der Auftraggeber als Arbeitgeber ist.
Schutz: ein Statusfeststellungsverfahren bei der Deutschen Rentenversicherung Bund.

Das Statusfeststellungsverfahren klärt rechtsverbindlich, ob abhängige Beschäftigung oder selbständige Tätigkeit vorliegt. Es ist kostenfrei, dauert im Durchschnitt drei Monate und lässt sich auch im Voraus durchführen, also bevor die Tätigkeit aufgenommen wird. Wer die direkte Beauftragung trotzdem erwägt, kann so das Risiko einer späteren Nachforderung von Sozialversicherungsbeiträgen deutlich verringern. In der Praxis entfällt das Problem weitgehend, wenn die Leistung an einen gewerblichen Fachbetrieb vergeben wird, dessen Beschäftigte sozialversicherungspflichtig und tariflich bezahlt sind.

Vertrag und Qualitätskontrolle: So behalten Sie die Leistung im Griff

Ein belastbarer Vertrag beginnt mit einer detaillierten Leistungsbeschreibung. Sie legt fest, welche Flächen in welchem Umfang und mit welcher Frequenz gereinigt werden, und schafft damit die Grundlage für die Abnahme und für Reklamationen. Je konkreter die Beschreibung, desto geringer das Streitpotenzial, wenn die Leistung im Alltag nicht dem entspricht, was sich die Parteien vorgestellt haben.

Leistungsbeschreibung mit Flächenverzeichnis, Reinigungsfrequenz je Fläche und definiertem Leistungsumfang.
Regelungen zum Reklamationsmanagement: Anlaufstelle, Fristen für die Mängelanzeige und Reaktionszeiten des Anbieters.
Nachbesserung: Der Anbieter verpflichtet sich, beanstandete Leistungen in angemessener Frist kostenfrei zu wiederholen.
Eskalationsweg: festgelegte Schritte bei wiederholten Qualitätsmängeln, bis hin zu Kündigungsrechten.
Dokumentation: Einsatznachweise oder digitale Protokolle, die die erbrachte Leistung nachvollziehbar machen.

Der Vertrag ist nur die eine Hälfte, die laufende Kontrolle die andere. Regelmäßige Objektbegehungen, dokumentierte Mängelmeldungen und ein konsequenter Eskalationsweg bei wiederholten Mängeln gehören zur ordnungsgemäßen Überwachung, wie sie die Rechtsprechung verlangt. Wer die Reinigung vergibt, muss die ordnungsgemäße Durchführung weiterhin stichprobenartig überwachen; diese Überwachungspflicht ist nicht delegierbar. Eine professionell dokumentierte Treppenhausreinigung mit festen Einsatznachweisen erleichtert diese Kontrolle erheblich, weil Abweichungen sofort erkennbar sind.

Haftung im Alltag: Grenzen der Verantwortung bei Unfällen

Nicht jeder Sturz auf einer frisch gereinigten Treppe löst eine Haftung aus. Das Landgericht Gießen hat mit Urteil vom 20. Februar 2002 (Az. 5 O 139/01) entschieden, dass der Hauseigentümer, der im Treppenhaus eine glänzende Natursteintreppe nass wischen lässt, sich nicht pflichtwidrig verhält. Die Sicherheitserwartungen der Nutzer in Miet- und Bürohäusern gehen nicht so weit, dass sie jederzeit trockene Treppen erwarten dürfen, auch wenn keine Warnschilder aufgestellt sind. Das Gericht hielt es für unzumutbar, von dem Reinigungspersonal zu verlangen, Treppen unmittelbar nach dem Wischvorgang zu trocknen oder als nass zu kennzeichnen.

Das Landgericht Coburg hat diese Linie bestätigt: Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nur die Beseitigung oder Warnung vor Gefahren, die ein sorgfältiger Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennen kann. Eine Warnung vor leicht zu erkennenden Gefahren ist nicht nötig; wer die Gefahr selbst erkannt hat, muss sein Verhalten in zumutbarer Weise darauf einstellen. Mit einer planmäßigen Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen muss jeder Nutzer rechnen und sich entsprechend verhalten.

Regelmäßige Feuchtreinigung in gewohnter Form und Zeit: in der Regel keine Haftung, auch ohne Warnschild.
Unsachgemäßes Bohnern: Flure und Treppen dürfen nicht zu glatt gebohnert sein; ein Hinweisschild befreit bei unsachgemäßer Anwendung nicht von der Verantwortung.
Ungewöhnliche oder schwer erkennbare Nässe: Kann ein sorgfältiger Nutzer die Gefahr nicht wahrnehmen, kann eine Warnpflicht bestehen.
Einzelfallfrage: Ob im konkreten Fall eine Pflichtverletzung vorliegt, beurteilen die Gerichte unter Berücksichtigung aller Umstände.

Für Verwaltungen folgt daraus ein klares Fazit: Wer dokumentiert beauftragt, die Reinigungszeiten festlegt und die Leistung kontrolliert, ist im Schadensfall deutlich besser gestellt. Die Haftung bleibt aber immer eine Einzelfallfrage, und eine vollständige Absicherung gegen jeden Sturz kann auch der sorgfältigste Auftraggeber nicht erreichen.

Umlage der Reinigungskosten auf Mieter und Eigentümer

Die Kosten der Gebäudereinigung sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich umlagefähige Betriebskosten, soweit die Reinigungspflicht beim Vermieter liegt und der Mietvertrag die Umlage wirksam vereinbart. Umlagefähig sind die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller und der Aufzugskorb, einschließlich Personal- und Sachkosten für Reinigungsmittel. Entscheidend ist, dass die Kosten laufend anfallen: Einmalige Arbeiten, etwa nach Baumaßnahmen, Wasserschäden oder Graffiti, sind nicht umlagefähig und können nur vom Verursacher gefordert werden. Ob Anschaffungs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Reinigungsgeräte umlagefähig sind, ist umstritten; jedenfalls fehlt es insoweit regelmäßig an einem laufenden Anfall, sodass sie in der Praxis nur mit Vorsicht angesetzt werden sollten.

Umlagefähig: laufende Personal- und Sachkosten der Unterhaltsreinigung gemeinsam genutzter Flächen, soweit der Mietvertrag die Umlage vereinbart.
Nicht umlagefähig: einmalige oder unregelmäßige Reinigungen, etwa nach Wasserschäden oder Farbschmierereien.
Nicht umlagefähig: Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte; bei Eigenleistung darf nur der Betrag angesetzt werden, den ein Dritter für eine gleichwertige Leistung kosten würde.
Beim Wechsel zu einem externen Anbieter: Der Vermieter ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, nach dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Verwaltung zu handeln. Es verlangt jedoch nicht die Wahl des billigsten Angebots: Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2026 (Az. VIII ZR 6/24) verfügt der Vermieter über einen unternehmerischen Ermessensspielraum und darf sachlich begründete wirtschaftliche Entscheidungen treffen; unzulässig sind lediglich objektiv unwirtschaftliche Maßnahmen und objektiv unangemessene Kosten. Ein höherer Preis kann etwa durch einen größeren Leistungsumfang, besondere Qualitätsanforderungen oder zusätzliche Gewährleistungs- und Haftungsleistungen gerechtfertigt sein.

Für die WEG gilt: Die Beauftragung eines Reinigungsunternehmens ist regelmäßig über einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Jahresabrechnung abzubilden. Der Beschluss sollte neben dem Auftrag auch die Überwachung des Dienstleisters durch die Verwaltung ausdrücklich vorsehen, damit die Freistellungswirkung bei der Haftung greift.

Wer diese Schritte nicht intern leisten möchte, kann die Reinigung zusammen mit angrenzenden Leistungen wie Gebäudereinigung, Winterdienst und Hausmeisterservice an einen Fachbetrieb übertragen. SVEAG begleitet Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Deutschland bei genau dieser Aufgabe: Das Unternehmen übernimmt die Treppenhaus- und Gebäudereinigung mit schriftlicher Leistungsbeschreibung und Einsatzdokumentation, stellt die Verkehrssicherung für den Winterdienst inklusive Haftungsübernahme sicher und ergänzt das Portfolio um Grünpflege und Außenanlagen sowie einen Wartungsservice. So bleibt die Auswahl- und Kontrollverantwortung strukturiert beim Auftraggeber liegen, während die Durchführung in dokumentierter, tarifgerecht organisierter Hand liegt.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Reinigungskraft beauftragen: Auswahl und Kontrolle finden Sie auf unserer Leistungsseite Reinigungskraft beauftragen: Auswahl und Kontrolle.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Darf ich die Kosten für die Reinigungskraft auf die Mieter umlegen?

Ja, die Kosten der Gebäudereinigung sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich umlagefähige Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass die Reinigungspflicht beim Vermieter liegt und die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Laufende Reinigungsmittel sind umlegbar, Anschaffungskosten für Geräte und Maschinen dagegen nicht.

Welche Versicherungsnachweise sollte eine Reinigungskraft oder ihr Anbieter vorlegen?

Vor Vertragsabschluss sollten Sie eine aktuelle Betriebshaftpflichtversicherung des Anbieters nachweisen lassen, die Personen- und Sachschäden aus der Reinigungstätigkeit deckt. Prüfen Sie neben der Gültigkeit des Versicherungsscheins auch die Deckungssummen und fordern Sie den Nachweis bei Vertragsverlängerungen erneut an.

Kann ich eine selbständige Reinigungskraft direkt beauftragen?

Das ist möglich, aber risikobehaftet. Reinigungsleistungen gelten als betriebsmittelarme Dienstleistungen, bei denen Sozialversicherungsträger schnell eine abhängige Beschäftigung annehmen. Entscheidend ist nach § 7 Abs. 1 SGB IV das Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse, nicht die vertragliche Bezeichnung. Im Zweifel kann ein Statusfeststellungsverfahren Klarheit schaffen.

Was gilt, wenn jemand auf der frisch gewischten Treppe ausrutscht?

Nach einem Urteil des Landgerichts Gießen (Az. 5 O 139/01) ist das nasse Wischen einer Treppe ohne Warnhinweis keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht: Mit einer regelmäßigen Reinigung des Treppenhauses muss jeder Nutzer rechnen. Eine Haftung kommt eher in Betracht, wenn eine besondere, ungewöhnliche Gefahr vorliegt, etwa gebohnerte Böden.

Welcher Mindestlohn gilt für gewerbliche Reinigungskräfte?

In der Gebäudereinigung gilt ein allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn, der ausnahmslos für alle gewerblichen Reinigungskräfte in Deutschland verbindlich ist. Nach dem Tarifvertrag steigt er in der Einstiegs-Lohngruppe 1 zum 1. Januar 2026 von 14,25 Euro auf 15 Euro je Stunde. Auffällig günstige Angebote können daher auf unzulässige Lohngestaltung hindeuten.

Wer haftet in der WEG, wenn die Reinigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird?

Grundsätzlich haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentums; die Haftung für Pflichtverletzungen des Verwalters richtet sich nach § 31 BGB analog. Wird die Reinigung an einen Dienstleister übertragen, haftet die Gemeinschaft für deren Verschulden nach §§ 278, 831 BGB. Die Auswahl- und Kontrollverantwortung bleibt beim Auftraggeber.

Muss ich die Qualität der Reinigung regelmäßig kontrollieren?

Ja. Die Überwachung der beauftragten Leistung lässt sich nicht vollständig delegieren: Wer eine Reinigungskraft oder einen Dienstleister beauftragt, muss die ordnungsgemäße Durchführung weiterhin kontrollieren. Bewährt haben sich regelmäßige Objektbegehungen, dokumentierte Mängelmeldungen und ein klarer Eskalationsweg bei wiederholten Qualitätsmängeln.