Radonmessung im Mehrfamilienhaus: Ablauf, Pflichten und Kosten

Warum Radon im Mehrfamilienhaus ein Thema ist

Radon ist ein radioaktives Edelgas, das beim Zerfall von Uran entsteht, das von Natur aus in Böden und Gesteinen vorkommt. Aus dem Baugrund steigt es auf und dringt über Undichtigkeiten in Fundament und Kellermauern sowie über Kabel- und Rohrdurchführungen in Gebäude ein. Dort kann sich das geruchlose, farblose und geschmacklose Gas in der Raumluft anreichern, insbesondere in Kellerräumen und im Erdgeschoss. Für Hausverwaltungen und Eigentümer ist Radon damit keine Kuriosität, sondern eine bau- und gesundheitsbezogene Eigenschaft, die jedes Bestandsgebäude betreffen kann.

Das Gesundheitsrisiko ist gut dokumentiert: Nach einer Untersuchung des Bundesamts für Strahlenschutz gehen rechnerisch etwa 6,3 Prozent aller Lungenkrebstodesfälle in Deutschland auf Radon in Wohnungen zurück, rund 2.800 Fälle pro Jahr. Das Risiko steigt mit der Höhe und der Dauer der Exposition, auch bei Menschen, die nie geraucht haben. Weil sich Radon weder sehen noch riechen lässt, gibt die Beschaffenheit des Gebäudes allein keinen Aufschluss: Nur eine Messung zeigt, wie hoch die Belastung im Einzelfall tatsächlich ist.

Der gesetzliche Maßstab ist im Strahlenschutzgesetz geregelt: Für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze in ganz Deutschland gilt ein Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter Raumluft im Jahresmittel (§§ 124 und 126 StrlSchG). Wichtig zu wissen: Dieser Wert ist ausdrücklich kein Grenzwert, der nicht überschritten werden darf. Er dient als Maßstab für die Prüfung der Angemessenheit von Schutzmaßnahmen, und sinnvolle Maßnahmen können auch unterhalb des Werts angezeigt sein.

• Radon ist ein radioaktives Edelgas aus dem Baugrund und dringt über Undichtigkeiten und Leitungsdurchführungen in Gebäude ein.
• Nach einer Untersuchung des Bundesamts für Strahlenschutz werden etwa 6,3 Prozent der Lungenkrebstodesfälle in Deutschland auf Radon in Wohnungen zurückgeführt.
• Der gesetzliche Referenzwert liegt bei 300 Becquerel pro Kubikmeter im Jahresmittel (§§ 124 und 126 StrlSchG).
• Ein Referenzwert ist kein Grenzwert, sondern der Maßstab für die Angemessenheit von Schutzmaßnahmen.

Für die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses ergeben sich daraus drei praktische Fragen: Wann ist eine Messung Pflicht, wie läuft sie korrekt ab, und wer trägt in der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten? Genau diesen Fragen gehen die folgenden Abschnitte nach.

Wann eine Messung Pflicht ist: Vorsorgegebiete und Arbeitsplätze

Die gesetzliche Messpflicht nach § 127 StrlSchG greift nicht flächendeckend, sondern an bestimmten Arbeitsplätzen: Sie gilt für Arbeitsplätze im Keller- oder Erdgeschoss eines Gebäudes, das in einem ausgewiesenen Radon-Vorsorgegebiet liegt. In einem Mehrfamilienhaus betrifft das typischerweise Hauswart-, Wasch- und Technikräume, sofern dort Beschäftigte tätig sind, etwa Mitarbeitende der Hausverwaltung oder beauftragte Dienstleister. Die zuständige Landesbehörde kann eine Messung außerdem anordnen, wenn Anhaltspunkte für erhöhte Radonkonzentrationen vorliegen.

Vorsorgegebiete sind Gebiete, in denen der Referenzwert in der Raumluft überdurchschnittlich häufig überschritten wird. Die Bundesländer waren verpflichtet, diese Gebiete bis Ende 2020 erstmals festzulegen und die Festlegung mindestens alle zehn Jahre zu überprüfen; welche Verwaltungseinheiten, etwa eine Stadt, ein Kreis oder eine Gemeinde, ausgewiesen werden, entscheidet jedes Bundesland für sich. Ob ein Objekt in einem Vorsorgegebiet liegt, lässt sich über die Veröffentlichungen des jeweiligen Bundeslands prüfen.

Erhöhte Radonwerte können auch außerhalb von Vorsorgegebieten vorkommen. Das Bundesamt für Strahlenschutz hält Messungen daher auch dort für sinnvoll, wo keine Pflicht dazu besteht, und empfiehlt Arbeitgebern zusätzlich, freiwillig zu prüfen, ob sich Werte senken lassen, selbst wenn sie im Jahresmittel unterhalb des Referenzwerts liegen. Für Hausverwaltungen heißt das: Den Status des Objekts kennen, bei Pflichtmessungen die Fristen im Blick behalten und freiwillige Messungen als Teil der Gebäudedokumentation verstehen.

Hinweis: Dieser Artikel stellt die gesetzlichen Regelungen allgemein dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob im Einzelfall eine Messpflicht besteht, hängt von der konkreten Nutzung des Gebäudes ab und sollte im Zweifel mit der zuständigen Behörde oder einer fachkundigen Stelle geklärt werden.

Messdauer: Warum zwölf Monate der Standard sind

Der gesetzliche Referenzwert bezieht sich auf den durchschnittlichen Wert über zwölf Monate. Eine ganzjährige Messung über zwölf Monate ist daher für den Vergleich mit dem Referenzwert am besten geeignet. Für Pflichtmessungen an Arbeitsplätzen schreibt das Bundesamt für Strahlenschutz diesen Zeitraum ausdrücklich vor, weil Radonkonzentrationen im Tages- und Jahresverlauf stark schwanken können.

Die Schwankungen haben handfeste Ursachen: In den Wintermonaten wird üblicherweise weniger gelüftet, sodass sich Radon stärker im Gebäude ansammelt. Zusätzlich dringt wegen der Temperatur- und Druckunterschiede zwischen innen und außen, dem sogenannten Kamineffekt, mehr Radon durch eine undichte Gebäudehülle ein. Im Sommer verdünnen offene Fenster und Türen das Gas dagegen deutlich. Eine Messung, die nur einen Ausschnitt des Jahres abbildet, verzeichnet deshalb systematisch zu hohe oder zu niedrige Werte.

Für die Jahresplanung einer Hausverwaltung bedeutet das: Die Auslegung der Detektoren sollte früh im Jahr erfolgen, damit die Auswertung im Folgejahr vorliegt und Termine für Eigentümerversammlungen oder Behördenfristen eingehalten werden können. Bewohner und Nutzer sollten vorab informiert werden, dass über zwölf Monate kleine Messdosen in Keller, Erdgeschoss oder Treppenhaus stehen und die Räume dabei wie gewohnt genutzt und gelüftet werden. Wer eine verkürzte Messung plant, sollte sie über mindestens drei Monate in den Übergangsjahreszeiten, also im Frühjahr oder Herbst, durchführen; Messungen allein in den Sommermonaten unterschätzen den Jahresmittelwert.

Messpunkte richtig wählen

Die Radonkonzentration nimmt in einem Gebäude in der Regel von Stockwerk zu Stockwerk nach oben hin ab, weil das Gas aus dem Baugrund in die unteren Geschosse eindringt. Messungen konzentrieren sich daher auf das Kellergeschoss und das Erdgeschoss. Ein Detektor gehört an die Stelle im Keller, an der die Versorgungsleitungen ins Haus eintreten, denn dort ist die Radonkonzentration in der Regel am höchsten. Weitere Geräte sollten in den Räumen stehen, in denen sich Nutzer am längsten aufhalten, etwa in einem Wohnraum im Erdgeschoss; Räume, die nur gelegentlich betreten werden, haben dagegen wenig Aussagekraft.

• Messgerät in einer Höhe von ein bis zwei Metern über dem Fußboden aufstellen, zum Beispiel auf einem Schrank, Regal oder Tisch.
• Ein Mindestabstand von etwa 20 Zentimetern zur Wand und zur Decke einhalten.
• Geschlossene Schränke und Vitrinen meiden, da dort kein Luftaustausch mit dem übrigen Raum stattfindet.
• Orte in Fensternähe, neben Lüftungsanlagen oder neben Wärmequellen wie Heizungen ausscheiden.
• Räume während des gesamten Messzeitraums wie gewohnt nutzen und lüften, das Lüftungsverhalten also nicht verändern.

Dokumentiert werden sollte je Detektor der Raum, die Gerätenummer und der Auslegungszeitraum; das Messlabor stellt dafür üblicherweise einen Fragebogen bereit. Bei Gebäuden mit mehreren Kellern, getrennten Eingängen oder ausgebauten Sondereigentumsbereichen im Untergeschoss lohnt es sich, die Zahl der Messpunkte entsprechend zu erweitern, damit der Bericht das Objekt realistisch abbildet.

Anbieter beauftragen: anerkannte Messstellen und Ablauf

Für Messungen an Arbeitsplätzen im Sinne des § 127 StrlSchG dürfen nur Stellen eingesetzt werden, die gemäß § 155 Strahlenschutzverordnung vom Bundesamt für Strahlenschutz anerkannt sind (Geltungsbereich: Radonmessungen an Arbeitsplätzen in Deutschland). Die Anerkennung bestätigt, dass der Anbieter geeignete Messgeräte und Auswerteverfahren sowie ein Qualitätssicherungssystem besitzt, und ist Voraussetzung dafür, dass die zuständige Landesbehörde die Messergebnisse akzeptiert. Das BfS veröffentlicht eine aktuelle Liste der anerkannten Anbieter. Für freiwillige Messungen in Wohnräumen empfiehlt das BfS, denselben Qualitätsmaßstab anzulegen.

Üblich sind passive Exposimeter, auch Kernspurdosimeter genannt: kleine Plastikdosen mit Filter und Detektorfolie, die keinen Strom benötigen und geräuschlos arbeiten. Geprüfte Messlabore bieten das Gerät inklusive Auswertung als Paketpreis je Messung an.

• Detektoren bei einem anerkannten Anbieter bestellen und vorher festlegen, welche Räume mit wie vielen Geräten gemessen werden.
• Geräte zum Messbeginn auspacken und an den geplanten Stellen auslegen; die luftdichte Verpackung erst dann entfernen.
• Nach Messende die Geräte luftdicht verpacken und zusammen mit dem ausgefüllten Fragebogen an das Labor zurücksenden.
• Den Ergebnisbericht nach wenigen Wochen entgegennehmen, prüfen und aufbewahren; bei Pflichtmessungen besteht eine gesetzliche Aufbewahrungspflicht.

Wer mehrere Objekte betreut, profitiert von einer zentralen Koordination: einheitliche Bestellung, dokumentierte Messpunkte und termingerechte Rücksendung über alle Liegenschaften hinweg. SVEAG begleitet Hausverwaltungen als Ansprechpartner bei dieser Koordination, von der Vorbereitung bis zur Auswertung. Den Ablauf einer Langzeitmessung im Detail beschreibt die Seite zur Radonmessung.

Kostentragung in der WEG: wer zahlt die Messung

Der Grundsatz steht in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (Geltungsbereich: Wohnungseigentumsgemeinschaften in Deutschland): Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Messpunkte in Keller und Erdgeschoss betreffen in der Regel Gemeinschaftseigentum; die Messung gilt dann als gemeinschaftliche Aufwendung und wird grundsätzlich über das Hausgeld finanziert.

Von diesem Grundsatz kann die Eigentümerversammlung abweichen: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt Beschlüsse, die für einzelne Kosten oder Kostenarten eine andere Verteilung festlegen, auch zulasten einzelner Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Urteilen vom 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23) klargestellt, dass dabei auch der Kreis der Kostenschuldner verändert werden darf: Wohnungseigentümer können erstmals mit Kosten belastet oder gänzlich davon befreit werden, wenn sie den Hauptnutzen einer Maßnahme haben und die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ihnen wirtschaftlich zugutekommt.

Auf die Radonmessung übertragen heißt das: Weil Messpunkte im Keller und Erdgeschoss überwiegend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind und allen Eigentümern zugutekommen, liegt eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen nahe. Eine Sonderlast einzelner Eigentümer käme allenfalls in besonderen Konstellationen in Betracht, etwa wenn ausschließlich genutzte Bereiche betroffen sind. Die genannten Urteile betrafen allerdings Erhaltungsmaßnahmen wie eine Hebeanlage oder Dachflächenfenster, ihre Übertragung auf jede denkbare Messsituation ist nicht selbstverständlich.

• Beschluss über Beauftragung und Kostentragung vorab in der Eigentümerversammlung anstreben.
• Den Verteilungsmaßstab im Beschluss ausdrücklich festhalten, also Miteigentumsanteile oder eine abweichende Regelung.
• Ergebnisbericht, Beschluss und Messpunktdokumentation in der Verwaltungsakte ablegen.
• Bei Pflichtmessungen an einem Arbeitsplatz klären, wie die Kosten dort vertraglich und rechtlich einzuordnen sind.

Hinweis: Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung. Die Kostentragung im Einzelfall, insbesondere eine abweichende Verteilung zulasten Einzelner, sollte mit auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Fachkräften abgestimmt werden.

Nach der Messung: Ergebnisse bewerten und handeln

Liegt der Jahresmittelwert unter 300 Becquerel pro Kubikmeter, ist bei Pflichtmessungen die gesetzliche Pflicht mit der Messung, der Aufbewahrung des Ergebnisberichts und der Information über die Ergebnisse erledigt. Neue Messungen werden erst wieder erforderlich, wenn der Arbeitsplatz so verändert wird, dass die Radonkonzentration über dem Referenzwert liegen könnte, etwa durch Umbauten am Keller oder an der Gebäudehülle.

Wird der Referenzwert überschritten, greift Stufe 2 des gestuften Verfahrens des Strahlenschutzgesetzes: Maßnahmen zur Senkung der Radonkonzentration müssen innerhalb von 18 Monaten nach Vorliegen des Ergebnisberichts umgesetzt werden; anschließend ist eine Kontrollmessung vorgeschrieben, deren Bericht ebenfalls aufzubewahren ist.

• Lüftungsmanagement prüfen: Nutzungszeiten und Lüftungsverhalten in den betroffenen Räumen anschauen und die Lüftung gezielt anpassen.
• Leitungsdurchführungen und Risse im Keller abdichten, über die Bodenluft ins Gebäude eindringt.
• Kellerbelüftung verbessern, etwa durch zusätzliche Öffnungen oder Lüftungsgeräte.
• Bei größeren Eingriffen die Sanierung fachlich begleiten und anschließend kontrollieren lassen.

Abdichtungen und Leitungsdurchführungen gehören in fachkundige Hände; passende Leistungen sind etwa der Sanitär & Klempnerdienst und, wenn bereits Folgeschäden am Bauwerk entstanden sind, die Schadenssanierung. Kleine Schäden und Auffälligkeiten im Objekt lassen sich zudem strukturiert über den QR-Mängelmelder melden und dokumentieren, sodass Ursachen wie feuchte Kellerbereiche früh auffallen.

Radon ist damit kein Thema, das mit einem Bericht erledigt ist: Umbauten, neue Fenstersysteme oder geänderte Lüftungsgewohnheiten können die Werte über die Jahre verschieben. SVEAG steht Hausverwaltungen und Eigentümern als Dienstleister für solche Gebäudethemen zur Seite, von Wartung und Instandhaltung bis zur Koordination von Messungen; einen Überblick über die Leistungen gibt die Leistungsübersicht.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Radonmessung im Mehrfamilienhaus beauftragen finden Sie auf unserer Leistungsseite Radonmessung im Mehrfamilienhaus beauftragen.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Ist eine Radonmessung im Mehrfamilienhaus gesetzlich Pflicht?

Nur in bestimmten Fällen: Liegen Arbeitsplätze wie Hauswart-, Wasch- oder Technikräume im Keller- oder Erdgeschoss eines Gebäudes in einem ausgewiesenen Radon-Vorsorgegebiet, besteht nach § 127 StrlSchG eine Messpflicht. Für reine Wohnräume gilt keine Pflicht, eine freiwillige Messung ist aber überall sinnvoll, da erhöhte Werte auch außerhalb von Vorsorgegebieten vorkommen können.

Wie lange dauert eine Radonmessung im Gebäude?

Am besten zwölf Monate, weil der Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter sich auf den Jahresmittelwert bezieht und die Konzentration tages- und jahreszeitlich stark schwankt. Wird kürzer gemessen, sollte die Messung mindestens drei Monate dauern und möglichst in den Übergangsjahreszeiten oder im Winter erfolgen.

Wo sollten die Messgeräte im Mehrfamilienhaus platziert werden?

Vor allem im Kellergeschoss und Erdgeschoss, da die Radonkonzentration nach oben hin abnimmt. Ein Detektor gehört dorthin, wo Versorgungsleitungen ins Haus eintreten, weitere in regelmäßig genutzte Räume. Aufgestellt wird in 1 bis 2 Metern Höhe, mit etwa 20 Zentimetern Abstand zu Wand und Decke, nicht in geschlossenen Schränken oder neben Fenstern und Heizungen.

Wer darf eine Radonmessung durchführen?

Für Messungen an Arbeitsplätzen müssen Geräte von Stellen eingesetzt werden, die gemäß § 155 StrlSchV vom Bundesamt für Strahlenschutz anerkannt sind. Das BfS veröffentlicht eine Liste anerkannter Anbieter. Üblich sind passive Exposimeter, die vom Labor inklusive Auswertung angeboten werden.

Was bedeutet der Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter?

Der Wert ist im Strahlenschutzgesetz für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze festgelegt und dient als Maßstab für die Angemessenheit von Schutzmaßnahmen. Er ist kein Grenzwert: Liegt der Jahresmittelwert darüber, sollten Maßnahmen ergriffen werden, um die Konzentration dauerhaft zu senken.

Wer trägt die Kosten der Radonmessung in einer WEG?

Messungen am Gemeinschaftseigentum wie Keller und Erdgeschoss gelten grundsätzlich als gemeinschaftliche Aufwendung und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Eigentümerversammlung kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch eine abweichende Verteilung beschließen, etwa zulasten der Eigentümer, die den Hauptnutzen haben, wie der BGH 2024 entschieden hat.

Was passiert, wenn der Referenzwert überschritten wird?

Bei Pflichtmessungen an Arbeitsplätzen greift dann Stufe 2 des Strahlenschutzgesetzes: Maßnahmen zur Senkung der Radonkonzentration müssen innerhalb von 18 Monaten nach Vorliegen des Ergebnisberichts umgesetzt und anschließend kontrollgemessen werden. Typische Maßnahmen sind Abdichten von Eintrittswegen, angepasstes Lüften und verbesserte Kellerbelüftung.

Wie finde ich heraus, ob mein Gebäude in einem Radon-Vorsorgegebiet liegt?

Die Bundesländer haben ihre Radon-Vorsorgegebiete bis Ende 2020 in ihren Amtsblättern veröffentlicht. Hausverwaltungen finden die Ausweisungen bei den zuständigen Landesbehörden oder über die Informationen des Bundesamts für Strahlenschutz, das auch Karten zur räumlichen Verteilung von Radon in Deutschland bereitstellt.