Objektbetreuung bei Leerstand: Kontrollgänge und Frostschutz

Ein Leerstand birgt erhebliche Risiken für Immobilien: Frostschäden, Stagnationswasser und der Verlust des Versicherungsschutzes drohen. Eine professionelle Objektbetreuung mit dokumentierten Kontrollgängen bewahrt Hausverwaltungen und Eigentümer vor hohen Kosten.

Gefahrenpotenzial Leerstand: Warum ein Gebäude schnell altert

Ein leerstehendes Gebäude verliert schneller an Substanz als die meisten Eigentümer und Verwaltungen erwarten. Was in einem bewohnten Objekt sofort auffällt, bleibt im Leerstand unbemerkt: ein defektes Ventil, ein undichtes Rohr, eine ausgefallene Heizung. Ohne Bewohner, die auf Tropfgeräusche, beschlagene Fenster oder kalte Heizkörper reagieren, entwickelt sich aus einer kleinen Auffälligkeit in kurzer Zeit ein erheblicher Schaden. Fachinformationen von Gebäudeversicherern weisen darauf hin, dass sich ohne regelmäßige Nutzung und Kontrolle kleine Auffälligkeiten schnell zu größeren Schäden entwickeln, insbesondere bei Leitungswasser, Frost, Feuer und Feuchtigkeit.

Besonders kritisch ist der Temperaturabfall. In einem unbeheizten Gebäude kühlen Räume, Wände und Installationen im Winter rasch aus, und das Wasser in den Leitungen gefriert. Eis dehnt sein Volumen um knapp ein Zehntel aus und sprengt förmlich die wasserführenden Leitungen, Heizkörper, Fußbodenheizungen und Heizkessel. Der eigentliche Schaden entsteht dann nach dem Abtauen: Unterhalb von Fußböden, in Wänden und Zwischendecken bilden sich Feuchtigkeitsschäden, die allein mit Trocknung insbesondere in gedämmten Räumen häufig nicht mehr zu beheben sind.

Wie stark genau dieser Risikokreis betroffen ist, zeigt die Statistik des Instituts für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) in Kiel: 82 Prozent der Frostschäden an Leitungen entstehen in nicht oder nur teilweise genutzten Häusern. Ferienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit nicht bewohnten Wohneinheiten sowie Immobilien im Leerstand beim Wechsel der Eigentümer oder im Umbau sind bei Frost besonders anfällig für Leitungswasserschäden.

Daneben wirken weitere Risiken, die im Leerstand typischerweise zusammenkommen und sich gegenseitig verstärken:

  • Leitungswasser- und Frostschäden: Bereits eine kleine Undichtigkeit kann innerhalb kurzer Zeit erhebliche Schäden anrichten, bei Minustemperaturen steigt das Risiko von Rohrbrüchen zusätzlich.
  • Feuer- und Brandschäden: Technische Defekte an elektrischen Anlagen bleiben häufig unbemerkt, entstehende Brände werden oft erst spät entdeckt.
  • Feuchtigkeit, Schimmel und Bauschäden: Fehlt regelmäßige Lüftung, entstehen Feuchtigkeit und Schimmel, häufig schleichend und mit langfristigen Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz.
  • Einbruch, Diebstahl und Vandalismus: Schon kurze Phasen ohne Kontrolle können dazu führen, dass sich unbefugte Personen Zutritt verschaffen und Schäden verursachen.

Aus dieser Schadenbilanz folgt für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer ein klares Ergebnis: Ein leerstehendes Objekt braucht eine engmaschige, systematische Betreuung mit festgelegten Kontrollgängen, einem funktionierenden Frostschutz und einer lückenlosen Dokumentation. Genau darum geht es in den folgenden Abschnitten.

Verkehrssicherungspflichten für Hausverwaltungen und WEG

Die Verkehrssicherungspflicht endet nicht mit dem Auszug der letzten Mieter. Sie verpflichtet Eigentümer dazu, Gebäude und Grundstücke so zu sichern, dass sie für Bewohner, Besucher und Dritte im Rahmen der normalen Nutzung sicher zu betreten sind, und zwar unabhängig davon, ob das Objekt bewohnt ist oder leer steht. Rechtsgrundlagen sind Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes und § 823 Absatz 1 BGB. Wird die Pflicht vernachlässigt und verletzt sich jemand, haften die Eigentümer und müssen gegebenenfalls Schmerzensgeld und Schadensersatz leisten.

Der Umfang der Pflicht ist weit gefasst: Gehwege, Dächer, Fassaden, Regenrinnen, Balkone, Treppenhäuser und Wege auf dem Grundstück müssen regelmäßig gewartet und auf Gefahren geprüft werden; zeichnen sich Gefahren ab, müssen sie umgehend behoben werden. Bei Schnee und Glätte kommt zudem die Räum- und Streupflicht hinzu, für die gesetzliche Vorgaben gelten.

In Wohnungseigentümergemeinschaften liegt die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich bei allen Eigentümern. In der Regel werden Teile dieser Pflicht im Rahmen der Bestellung auf die Verwaltung übertragen. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Eigentümer von allen Pflichten befreit sind: Sie bleiben dafür verantwortlich, die korrekte Ausführung der Maßnahmen zu überwachen. Umgekehrt haften Verwalter oder beauftragte Dienstleister für Schäden, wenn sie übertragene Aufgaben grob fahrlässig vernachlässigt haben.

Wie oft Kontrollen rechtlich erforderlich sind, ist nicht pauschal festgelegt. Bei älteren Gebäuden oder nach starken Unwettern rät die Praxis zu häufigeren Kontrollgängen. Für leerstehende Objekte gilt umso mehr: Die üblichen ein bis zwei Objektbegehungen pro Jahr, wie sie in bewohnten Objekten oft ausreichen, sind hier deutlich zu erhöhen. Für Frostperioden empfiehlt das IFS deutlich engere Intervalle:

  • Leichter Frost von minus 2 bis minus 5 Grad Celsius: Kontrollgang alle 3 Tage
  • Mäßiger Frost von minus 5 bis minus 10 Grad Celsius: Kontrolle vor Ort alle 2 Tage
  • Strenger Frost unter minus 10 Grad Celsius: tägliche Kontrolle zur Vermeidung von Frostschäden

Wer diese Intervalle nicht selbst leisten kann oder will, kann die Begehungen an einen Dienstleister übertragen. Die Verantwortung für die Überwachung bleibt beim Eigentümer bzw. der Gemeinschaft, aber eine dokumentierte, professionelle Betreuung reduziert das Haftungsrisiko erheblich. Wie solche Kontrollgänge konkret aussehen sollten, zeigt der Abschnitt zur Planung und Dokumentation weiter unten.

Frostschutz und Heizung: So verhindern Sie geplatzte Rohre

Wie im vorigen Abschnitt beschrieben, entstehen Frostschäden durch gefrierendes Wasser in den Leitungen, und der Schaden zeigt sich oft erst beim Abtauen. Für ein leerstehendes Gebäude bleiben daher genau zwei Wege, das Netz zu schützen: durchgehend ausreichend heizen oder das Wasser komplett aus dem System nehmen.

  • Durchgehend ausreichend heizen: Das Gebäude wird so beheizt, dass keine wasserführende Leitung gefrieren kann. Um die Erwärmung sicherzustellen, sind Eigentümer gehalten, die Räumlichkeiten regelmäßig zu kontrollieren.
  • Hauptwasserzufuhr abstellen und Leitungen entleeren: Die Alternative zur Beheizung ist die vollständige fachkundige Entleerung der Wasserleitungen und der Heizungsanlage. Auch wassergefüllte Regenzisternen, Regentonnen, Hochdruckreiniger und Wasserpumpen im Freien sind zu berücksichtigen, und Wasserzapfstellen im Außenbereich werden entleert und abgesperrt.

Vor einem verbreiteten Irrtum warnt das IFS ausdrücklich: Die Frostschutzeinstellung an Heizkörperthermostaten bewahrt nur die Heizkörper selbst vor dem Einfrieren, nicht aber das räumlich entferntere Leitungssystem. Wer sich im Leerstand allein auf die Thermostaten verlässt, hat das Risiko damit nicht beherrscht, sondern nur verschoben.

Für Hausverwaltungen und WEG-Verwaltungen lässt sich die Entscheidung damit auf eine Faustregel verdichten: Welcher Weg auch gewählt wird, im Schadenfall muss belegt sein, dass er tatsächlich eingehalten wurde. Genau an der fehlenden Nachweisbarkeit von Zweck und Häufigkeit der Kontrollen hat das OLG Frankfurt im unten beschriebenen Urteil die Leistungskürzung festgemacht.

Obliegenheiten der Wohngebäudeversicherung zwingend einhalten

Gebäudeversicherungen behandeln Leerstand nicht wie einen normalen Betriebszustand. Viele Versicherungsbedingungen sehen vor, dass ein leerstehendes Gebäude als Gefahrerhöhung gilt und dem Versicherer angezeigt werden muss. Unterbleibt diese Anzeige, kann dies im Schadenfall Auswirkungen auf die Regulierung haben. Darüber hinaus schreiben die Bedingungen typischerweise Sicherheitsvorschriften vor: nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile genügend häufig kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen absperren, entleeren und entleert halten.

Wie streng Gerichte diese Obliegenheiten auslegen, zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 7. August 2024 (Az. 7 U 251/20). Ein Gebäude stand seit November 2016 leer, im Januar 2017 entstand ein Leitungswasserschaden durch Frostschäden an Leitungen. Der Eigentümer hatte die wasserführenden Leitungen weder abgesperrt und entleert noch selbst für Vorbeugung gesorgt, sondern lediglich einen Dritten zur Kontrolle aufgefordert, ohne diesem Vorgaben zu Art und Umfang der Kontrollen oder zur Entleerung zu machen und ohne dessen Maßnahmen zu kontrollieren. Das Gericht nahm eine grob fahrlässige Herbeiführung des Versicherungsfalls an und kürzte die Versicherungsleistung um 75 Prozent, also auf 25 Prozent des Schadens.

Das Urteil macht zwei Dinge deutlich. Erstens genügt es nicht, jemanden informell um einen Blick auf das Haus zu bitten: Der Versicherungsnehmer muss klare Vorgaben machen und die Ausführung selbst kontrollieren. Zweitens liegt die Kürzungshürde niedrig: Bereits das bloße Auffordern Dritter ohne konkrete Anweisung wurde als grob fahrlässig eingestuft, also als besonders schwerer Sorgfaltsverstoß.

Für Eigentümer, WEG und Hausverwaltungen kann der Verlust oder die Kürzung des Versicherungsschutzes existenzbedrohend sein: Ein Rohrbruch mit Folgeschäden an Trockenbau, Fliesen, Böden und Einbauten verursacht Kosten in einer Größenordnung, die aus der laufenden Bewirtschaftung kaum zu tragen ist. Um im Schadenfall die Erfüllung der Obliegenheiten belegen zu können, ist eine dokumentierte Kontrolle daher zwingend. Welche Maßnahmen die eigene Police konkret vorschreibt, ergibt sich aus den individuellen Vertragsbedingungen; ein Blick in die Unterlagen vor dem Leerstand ist empfehlenswert.

Trinkwasserhygiene: Stagnation und Gesundheitsrisiken vermeiden

Während die Frostgefahr im Winter offensichtlich ist, arbeitet ein zweites Risiko das ganze Jahr über leise vor sich hin: stehendes Wasser in der Trinkwasserinstallation. Wenn Trinkwasser längere Zeit in der Installation steht, verändert sich seine Beschaffenheit durch die Vermehrung von Mikroorganismen und durch Stoffe, die aus den Installationsmaterialien ins Trinkwasser abgegeben werden können. Je nach Dauer der Stagnation sind die Auswirkungen unterschiedlich.

  • Stagnation über Nacht: Die Konzentration an Schwermetallen oder anderen Stoffen kann erhöht sein, das Wasser sollte vorsichtshalber nicht zum Trinken und zur Zubereitung von Lebensmitteln genutzt werden.
  • Stagnation ab 72 Stunden bis zu 7 Tagen: Es können sich Schwermetalle und andere Stoffe anreichern, außerdem können sich Mikroorganismen im Trinkwasser vermehren.
  • Stagnation über eine Woche hinaus: Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass sich das Trinkwasser durch die lange Standzeit verändert hat. Es sollte nicht ohne weitere Maßnahmen genutzt werden.

Für ein leerstehendes Gebäude bedeutet das: Sobald die Nutzung ruht, liegt nach den DVGW-Hinweisen eine Betriebsunterbrechung vor, und die Installation darf nicht ohne Weiteres wieder in Betrieb genommen werden. Nach einer Betriebsunterbrechung ist zur Wiederinbetriebnahme eine Spülung der gesamten Trinkwasserinstallation, also des Bereichs des kalten und des warmen Trinkwassers, vorzunehmen. Je nach Ergebnis einer mikrobiologischen Untersuchung kann zusätzlich eine Desinfektion erforderlich sein. Für die Wiederinbetriebnahme ist ein Fachinstallationsunternehmen zu beauftragen, das die Wiederinbetriebnahme und Spülung nach den technischen Regeln durchführt.

Die gesundheitliche Dimension dürfen Verwaltungen nicht unterschätzen: Wird die Installation ohne fachgerechte Spülung wieder in Betrieb genommen, kann verkeimtes oder mit Schwermetallen angereichertes Wasser an den Entnahmestellen ankommen. Der DVGW empfiehlt nach einer Betriebsunterbrechung zudem eine mikrobiologische Untersuchung des Trinkwassers, um nachzuweisen, dass es hygienisch einwandfrei ist. Wer den Leerstand dokumentiert und die Wiederinbetriebnahme fachgerecht plant, schützt damit nicht nur die Substanz, sondern auch die künftigen Nutzer des Gebäudes.

Kontrollgänge richtig planen und rechtssicher dokumentieren

Kontrollgänge im Leerstand wirken nur, wenn sie strukturiert ablaufen und nachweisbar sind. Ein Gang durchs Haus mit offenem Auge reicht nicht, denn im Schadenfall zählt nur, was schriftlich und belegt vorliegt. Gebäudeversicherer empfehlen eine kurze Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen, am besten mit Datum und Fotos, weil sie im Streitfall zeigt, dass die Obliegenheiten erfüllt wurden.

  • Dach und Fassade: Dachhaut, Regenrinnen, Dachaufbauten und Fassaden auf Beschädigungen, lose Teile und Undichtigkeiten prüfen, nach Stürmen zusätzlich gesondert kontrollieren.
  • Fenster und Türen: Zuverlässiges Verschließen aller Zugänge kontrollieren, um Einbruch, Diebstahl und Vandalismus vorzubeugen.
  • Keller und Technik: Hauptraum, Wasserzähler und Hauptabsperrung prüfen, auf Feuchtigkeit, Tropfspuren und Korrosion achten, bei abgestelltem System kontrollieren, dass die Leitungen entleert und abgesperrt sind.
  • Heizung und Frostschutz: Bei Beheizung Raumtemperaturen und Heizkörper kontrollieren, bei Außerbetriebnahme die fachkundige Entleerung dokumentieren.
  • Außenanlagen und Wege: Gehwege, Zufahrten und angrenzende Bürgersteige auf Laub, Glätte und Hindernisse prüfen, Bäume nach Unwettern in Augenschein nehmen.
  • Protokoll mit Fotos: Datum, Uhrzeit, durchgeführter Umfang, Feststellungen und Fotos schriftlich festhalten und archivieren.

Das Protokoll ist kein Selbstzweck, sondern der Beweis im Schadenfall. Das OLG Frankfurt hat im genannten Urteil die Klärung verlangt, zu welchem Zweck und wie oft ein Gebäude betreten wurde, und genau daran hat es die Leistungskürzung festgemacht. Wer dagegen lückenlos dokumentiert, kann gegenüber der Versicherung und im Haftungsfall belegen, dass Kontrollfrequenz, Frostschutz und Absperrung vereinbarungsgemäß eingehalten wurden.

Ausdrücklich zu warnen ist vor informellen Prüfungen durch Nachbarn oder andere Dritte: Genau dieses Verhalten hat das Gericht im oben beschriebenen Fall zum Anlass der Leistungskürzung genommen. Ein wohlwollender Nachbar ersetzt keine definierten Kontrollgänge, keine Vorgaben und keine Dokumentation.

Professionelle Dienstleister für die sichere Objektbetreuung

Die Auslagerung der Objektbetreuung an einen professionellen Dienstleister macht die Betreuung planbar und nachweisbar: Kontrollfrequenz, Prüfungsumfang und Dokumentation werden verbindlich festgelegt, und die Ergebnisse liegen als Protokoll vor, das im Schadenfall gegenüber der Versicherung und im Haftungsfall als Nachweis dient. Damit wird genau die Kombination aus klaren Vorgaben, tatsächlicher Ausführung und kontrollierter Umsetzung, deren Fehlen im oben beschriebenen Frankfurter Fall zur Leistungskürzung führte, zur dokumentierten Routine.

Der Hausmeisterservice übernimmt die regelmäßigen Innen- und Außenkontrollen des leerstehenden Objekts sowie Kleinreparaturen vor Ort. Damit werden Feststellungen nicht nur protokolliert, sondern direkt behoben oder an die Verwaltung gemeldet, bevor aus einem kleinen Mangel ein großer Schaden wird. Für Verwaltungen mit Objekten in mehreren Städten bedeutet das feste Ansprechpartner und ein einheitliches Vorgehen über den gesamten Bestand.

Im Winter kommt die Verkehrssicherung im Außenbereich hinzu. Der Winterdienst sichert Gehwege, Zufahrten und Parkflächen bei Schnee und Glätte und entlastet Eigentümer und Verwaltung von einer Pflicht, die im Leerstand nicht ruht. Die Grünpflege und Außenanlagen halten das Grundstück gepflegt und verkehrssicher, von der Rasen- und Heckenpflege bis zur Beseitigung von Laub und Unkraut. Ein gepflegtes Erscheinungsbild wirkt zudem dem Eindruck des Verlassenseins entgegen und senkt damit das Risiko von Einbruch und Vandalismus.

SVEAG bündelt diese Leistungen aus einer Hand und passt die Betreuung an die Situation des jeweiligen Objekts an, vom einzelnen leerstehenden Mehrfamilienhaus bis zum verteilten Bestand einer Hausverwaltung. Wer die Pflichten im Leerstand auf diese Weise organisiert, wandelt ein offenes Haftungsrisiko in einen dokumentierten, überprüfbaren Ablauf und sichert den Werterhalt der Immobilie bis zur Wiederinbetriebnahme.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Objektbetreuung bei Leerstand: Kontrollgänge und Frostschutz finden Sie auf unserer Leistungsseite Objektbetreuung bei Leerstand: Kontrollgänge und Frostschutz.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Warum sind Kontrollgänge bei Leerstand zwingend erforderlich?

Unentdeckte Mängel wie geplatzte Rohre führen schnell zu massiven Gebäudeschäden. Die regelmäßige Objektbegehung ist zudem eine vertragliche Obliegenheit der Gebäudeversicherung.

Wie schütze ich eine leerstehende Immobilie vor Frostschäden?

Entweder muss das Gebäude durchgehend ausreichend beheizt werden, oder die Hauptwasserzufuhr wird abgestellt und alle Leitungen werden vollständig entleert. Das bloße Einstellen der Heizkörper auf Frostschutz reicht für entfernte Leitungsnetze oft nicht aus.

Wo entstehen die meisten Frostschäden an Wasserleitungen?

Vor allem in ungenutzten oder nur teilweise genutzten Gebäuden, weil Temperaturabfälle und gefrierende Leitungen dort oft tagelang unbemerkt bleiben.

Was passiert mit dem Trinkwasser bei längerem Leerstand?

Bereits nach 72 Stunden Stillstand können sich Keime und Schwermetalle im Leitungsnetz anreichern. Vor einer erneuten Nutzung muss das System fachgerecht gespült werden, um ernsthafte Gesundheitsrisiken zu vermeiden.

Wie weise ich Kontrollgänge gegenüber der Versicherung nach?

Die Dokumentation muss schriftlich und idealerweise mit Fotos erfolgen. Ein detailliertes Protokoll mit Datum, Uhrzeit und den geprüften Bereichen dient im Ernstfall als belastbarer Nachweis der erfüllten Verkehrssicherungspflicht.

Können Nachbarn die Objektbetreuung übernehmen?

Eine informelle Kontrolle durch Dritte reicht meist nicht aus. Versicherungen fordern verlässliche, fachkundige Prüfungen. Beauftragte Dienstleister wie ein professioneller Hausmeisterservice sorgen für eine lückenlose Dokumentation der Kontrollgänge.