Leerstandsüberwachung: Schutz vor Diebstahl und Vandalismus

Warum leerstehende Gebäude zu Zielen werden

Ein leerstehendes Gebäude verändert sein Risikoprofil grundlegend. Was in einem bewohnten Objekt sofort auffällt, bleibt im leeren Haus wochenlang unbemerkt: ein geplatztes Rohr, ein eingeschlagenes Fenster, ein angezündeter Müllcontainer im Treppenhaus. Hinzu kommt, dass unbefugte Besucher Zeit haben. Kupferleitungen, Heizkörper, Zähler, fest verbaute Technik und Werkzeuge lassen sich in Ruhe demontieren und mit erheblichem Materialwert abtransportieren. Ohne regelmäßige Nutzung und Kontrolle steigt die Wahrscheinlichkeit von Schäden, die unentdeckt bleiben, etwa durch Rohrbruch, Schimmelbildung oder Vandalismus; auch das Risiko von Einbrüchen und Brandstiftung ist bei unbewohnten Immobilien deutlich erhöht.

Die Dimension ist groß: Nach dem Zensus 2022 standen zum Stichtag Mitte Mai 2022 rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entspricht laut Zensus einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent in Wohngebäuden. Mehr als die Hälfte dieser ungenutzten Wohnungen, laut Zensus 55 Prozent, stand bereits seit zwölf Monaten oder länger leer. Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und einzelne Eigentümer bedeutet das: Dauerleerstand ist kein Randphänomen, sondern ein Zustand, der in vielen Beständen dauerhaft gemanagt werden muss.

Typische Tatgelegenheiten und ihre Folgen

• Unbeaufsichtigte Zugänge: Kellerfenster, Nebeneingänge, Brandschutztüren und Bauschächte, die nach dem Auszug nicht ordnungsgemäß verschlossen wurden.
• Wertvolle Einbauten: Kupferrohre, Heizkörper, Elektrozähler und fest verbaute Technik sind schnell demontierbar und haben als Schrott einen nennenswerten Materialwert.
• Verdeckte Störer: Vandalismus, Graffiti und illegales Betreten beginnen oft klein und bleiben ohne Kontrollgänge lange unentdeckt.
• Folgeschäden: Ein kleiner Leitungswasserschaden wird im bewohnten Haus binnen Stunden bemerkt, im leeren Objekt wächst er zu Schimmel- und Bauschäden heran, die Nachbareinheiten und den Immobilienwert mindern.
• Nachbarschaft: Verwahrloste Objekte mindern das Wohnumfeld und damit die Miet- und Verkaufswerte der gesamten Anlage.

Diese Risiken sind nicht nur eine Frage der Substanz, sondern auch der Haftung und des Versicherungsschutzes. Die folgenden Abschnitte zeigen, welche Maßnahmen sofort greifen müssen, welche Kontrollintervalle die Versicherungsbedingungen verlangen und wie die Pflichten zwischen Eigentümern, Gemeinschaft und Verwaltung verteilt sind.

Sofortmaßnahmen: Das Objekt absichern, sobald es leer steht

Die ersten Tage nach dem Auszug oder der Nutzungsaufgabe entscheiden darüber, ob aus Leerstand ein beherrschbarer Zustand wird oder eine Schadenskette beginnt. Wichtig ist, dass die Maßnahmen dokumentiert und mit den Eigentümern beziehungsweise der Gemeinschaft abgestimmt werden, denn genau diese Schritte verlangen später auch die Versicherer als Nachweis ordnungsgemäßer Verwaltung.

Checkliste für die ersten Tage

• Zugänge sichern: Alle Fenster und Türen verschließen, beschädigte Schlösser und Scheiben instand setzen, Keller- und Dachzugänge zusätzlich kontrollieren.
• Wasser abstellen: Wasserführende Anlagen absperren und entleeren, die Hauptleitung schließen und die Anlage entleert halten, denn genau das verlangen die Versicherungsbedingungen ausdrücklich.
• Strom prüfen: Nicht benötigte Stromkreise abschalten, Zählerstände dokumentieren, Beleuchtung in Fluren und am Eingang auf Funktion und Sicherheit prüfen.
• Rauchmelder und Technik: Vorhandene Rauchmelder auf Funktion testen, Heizungsanlage außer Betrieb nehmen und dokumentieren.
• Erscheinungsbild pflegen: Briefkasten regelmäßig leeren, Gartenpflege und Außenanlagen weiter betreuen, zeitgesteuerte Beleuchtung einsetzen, damit das Objekt bewohnt wirkt.
• Technische Ergänzungen: Leckage- und Frostwächter in wassergefährdeten Bereichen installieren und an eine Leitstelle anbinden, wo dies möglich ist.
• Verantwortung klären: Mit Eigentümern oder WEG schriftlich festhalten, wer Kontrollen, Pflege und Notfallmaßnahmen übernimmt.

Gerade die Pflege von Außenanlagen und Grünpflege ist mehr als Kosmetik: Ein verwildertes Grundstück signalisiert, dass niemand hinsieht, und zieht Vandalismus sowie unbefugtes Betreten an. Wer die Pflege und die Kontrollgänge an einen Dienstleister überträgt, sollte dies dokumentieren lassen, denn die Verantwortung gegenüber Versicherer und Nachbarschaft bleibt beim Eigentümer beziehungsweise bei der Gemeinschaft.

Kontrollintervalle: Wie oft und was geprüft werden muss

Die Versicherungsbedingungen machen die Kontrolle nicht genutzter Gebäude zur Pflicht: Nach § 24 VGB, je nach zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen in der jeweiligen Fassung, hat der Versicherungsnehmer nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile zu jeder Jahreszeit genügend häufig zu kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, das Entleeren der Leitungen kann weder durch häufige Kontrolle noch durch Beheizen ersetzt werden.

Wie streng die Gerichte das prüfen, zeigt eine Entscheidung des OLG Frankfurt vom 06.12.2023, Aktenzeichen 18 U 53/22: Der Eigentümer hatte das Haus seit dem Auszug der Mieter monatelang nicht mehr betreten, weder abgesperrt noch entleert und auch keinen Dritten wirksam mit der Kontrolle beauftragt. Das Gericht stellte klar, dass weder gelegentliche Besichtigungen durch einen Makler noch geplante Weitervermietung oder Renovierungsarbeiten eine Nutzung im Sinne der Bedingungen darstellen, und sprach dem Versicherer vollständige Leistungsfreiheit zu.

Sinnvoller Kontrollrhythmus und Prüfpunkte

Die Frequenzen in der Tabelle sind Praxisempfehlungen auf Basis der Rechtsprechung, keine gesetzlichen Vorgaben. Entscheidend ist, dass das Haus regelmäßig und auch von innen kontrolliert und alles genau dokumentiert wird, denn Schäden im Inneren bleiben sonst unentdeckt. Der Winter ist der Sonderfall: Hier treffen die Pflicht zur genügend häufigen Kontrolle und die Frostvorsorge zusammen, und gerade dann entscheiden dokumentierte Kontrollgänge darüber, ob der Versicherungsschutz im Schadensfall hält.

Vorgaben der Versicherer: Meldepflicht und Obliegenheiten

Leerstand ist versicherungsrechtlich eine Gefahrerhöhung nach § 23 VVG und ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sobald absehbar ist, dass die im Vertrag genannte Nichtnutzungsdauer überschritten wird. Viele Versicherer setzen diese Schwelle bei 60 bis 90 Tagen ununterbrochener Nichtnutzung an, einzelne Gesellschaften vereinbaren abweichende, teils deutlich längere Fristen. Die konkrete Klausel im jeweiligen Vertrag entscheidet, weshalb die Bedingungen vor Beginn des Leerstands geprüft werden sollten.

Was die Meldung enthalten muss

• Beginn des Leerstands und voraussichtliche Dauer
• Grund des Leerstands, etwa Verkauf, Sanierung oder Erbfall
• Bereits getroffene Sicherungsmaßnahmen
• Kontaktperson für Rückfragen und Notfälle
• Schriftliche Form, am besten per Einschreiben, als Nachweis im Streitfall

Unterbleibt die Meldung oder werden Obliegenheiten verletzt, kann der Versicherer den Vertrag anpassen, fristlos kündigen oder im Schadensfall die Leistung ganz oder teilweise verweigern; die Rechtsfolgen ergeben sich aus §§ 26 und 28 VVG. Auch die bloße Delegation ohne wirksame Kontrolle schützt nicht: Mit Urteil vom 07.08.2024, Aktenzeichen 7 U 251/20, billigte das OLG Frankfurt eine Leistungskürzung um 75 Prozent, weil der Versicherungsnehmer die Leitungen weder selbst entleerte noch die Kontrolle wirksam delegiert hatte, sondern sich lediglich auf Dritte verließ, denen er keine konkreten Vorgaben gemacht hatte.

Abzugrenzen ist der Leerstand von der vorübergehenden Abwesenheit: Eine mehrwöchige Abwesenheit, etwa bei Urlaub oder Klinikaufenthalt, macht ein Gebäude nicht zum leerstehenden Objekt, solange die Nutzung als Wohnung fortdauert. Sobald jedoch niemand mehr dauerhaft wohnt und die für die Nutzung erforderliche Einrichtung fehlt, ist von einem versicherungsrechtlichen Leerstand auszugehen.

Verkehrssicherungspflicht und Haftung in WEG und Verwaltung

Unabhängig vom Versicherungsschutz stellt sich die Frage, wer haftet, wenn sich in einem leerstehenden oder teilweise leerstehenden Objekt jemand verletzt. Rechtsgrundlage ist die deliktische Haftung nach § 823 BGB, in Deutschland für alle Eigentümer und Verwalter gleichermaßen maßgeblich. Im Wohnungseigentumsrecht ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums verantwortlich, der Verwalter muss dafür sorgen, dass Gefahren erkannt und beseitigt werden.

Diese Pflicht endet nicht mit dem Leerstand. Treppenhaus, Zugänge, Außenanlagen und Winterdienst bleiben zu sichern, gerade weil im leeren Objekt niemand ist, der Gefahren wie einen aufgebrochenen Bodenbelag oder vereiste Wege meldet. Beauftragt die Gemeinschaft Dritte mit der Übernahme von Teilbereichen der Verkehrssicherung, haftet sie für deren Verschulden nach § 278 oder § 831 BGB weiter mit. Der Verwalter kann sich bei grob fahrlässiger Pflichtverletzung persönlich haftbar machen, etwa wenn er erkannte Gefahren nicht an die Gemeinschaft meldet oder vereinbarte Kontrollen nicht veranlasst.

Aufgabenverteilung im Überblick

Die Abgrenzung im Einzelfall, insbesondere zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und übertragener Verwaltungstätigkeit, ist rechtlicher Beratung vorbehalten und kann im Streitfall nur anhand des jeweiligen Vertrags und der Beschlusslage beurteilt werden.

Dokumentation: Kontrollgänge so nachweisen, dass sie im Streitfall zählen

Ohne Protokoll gilt im Streitfall der Kontrollgang als nicht durchgeführt. Genau das war im Fall des OLG Frankfurt vom 06.12.2023 der Kipppunkt: Der Eigentümer konnte weder belegen, dass er das Objekt kontrolliert hatte, noch dass ein Beauftragter dies wirksam übernommen hatte, mit der Folge vollständiger Leistungsfreiheit des Versicherers. Dokumentation ist damit kein bürokratischer Überbau, sondern die Voraussetzung dafür, dass Versicherungsschutz und Haftungsschutz des Verwalters im Ernstfall greifen.

Mindestangaben eines Kontrollprotokolls

• Datum und Uhrzeit des Kontrollgangs
• Name und Funktion der beteiligten Personen
• Geprüfte Bereiche, etwa Zugänge, Keller, Leitungen, Außenanlagen
• Festgestellte Mängel, idealerweise mit Foto dokumentiert
• Eingeleitete Maßnahmen und Verantwortliche für die Behebung
• Unterschrift oder digitale Bestätigung des Durchführenden

In der Praxis werden Gemeinschaftsbereiche mindestens halbjährlich begangen, bei Leerstand ist ein deutlich häufigerer Rhythmus geboten, wie im Abschnitt zu den Kontrollintervallen dargelegt. Wichtig ist die lückenlose Kette von der Meldung bis zur Behebung: Jeder festgestellte Mangel sollte mit Datum, Meldeweg und erledigender Maßnahme nachvollziehbar sein, damit im Streitfall nicht nur die Kontrolle, sondern auch die Reaktion darauf belegt ist. Die Protokolle sollten so aufbewahrt, dass sie dem Versicherer oder einem Gericht auf Verlangen vollständig übergeben werden können, am besten digital mit revisionssicherer Ablage.

Leerstandsüberwachung im Alltag: Was ein Dienstleister übernehmen kann

Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften stehen vor der Aufgabe, die beschriebenen Pflichten dauerhaft zu operationalisieren: Kontrollgänge im vereinbarten Intervall, Pflege von Außenanlagen, Winterdienst und eine erreichbare Ansprechperson für Notfälle. Genau hier setzt eine Zusammenarbeit mit einem Objektdienstleister wie SVEAG an, der dokumentierte Kontrollen durchführt und die Ergebnisse so aufbereitet, dass sie im Schadensfall als Nachweis taugen.

Sinnvolle Aufgabenteilung zwischen Verwalter und Dienstleister

• Der Dienstleister führt die Kontrollgänge im vereinbarten Intervall durch und dokumentiert Datum, Prüfpunkte und Feststellungen.
• Grünpflege und Außenanlagen sowie Winterdienst werden an den Dienstleister übertragen, damit das Objekt bewohnt erscheint und die Verkehrssicherungspflicht für Außenbereiche abgedeckt ist.
• Der Verwalter behält die Steuerung: Er definiert Intervalle, prüft die Protokolle, leitet Maßnahmen ein und informiert Eigentümer oder Gemeinschaft.
• Ein benannter Ansprechpartner beim Dienstleister senkt im Notfall den Abstimmungsaufwand für alle Beteiligten, weil Entscheidungen schnell getroffen und dokumentiert werden können.

Ein Kontrollvertrag sollte regeln, welche Bereiche in welchem Rhythmus geprüft werden, wie Mängel gemeldet und behoben werden, in welcher Form die Protokolle übergeben werden und wer im Schadensfall zuerst zu informieren ist. So entsteht ein nachvollziehbarer Ablauf, der die Pflichten aus Versicherungsbedingungen und Verkehrssicherungspflicht abdeckt, ohne die Verantwortung der Verwaltung zu ersetzen. Wer zusätzlich technische Sicherungsmaßnahmen wie mobile Videoüberwachung oder eine Objektbewachung erwägt, findet auf der Seite Leerstand sichern eine Übersicht, wie leerstehende Objekte gegen unbefugtes Betreten geschützt werden können.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Leerstandsüberwachung gegen Diebstahl und Vandalismus finden Sie auf unserer Leistungsseite Leerstandsüberwachung gegen Diebstahl und Vandalismus.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Wie oft muss ein leerstehendes Gebäude kontrolliert werden?

Die Versicherungsbedingungen verlangen, nicht genutzte Gebäude genügend häufig zu kontrollieren und alle wasserführenden Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Ein festes gesetzliches Intervall gibt es nicht, in der Praxis haben sich je nach Objekt und Versicherer Kontrollgänge im ein- bis vierwöchigen Rhythmus bewährt, in den Wintermonaten eher häufiger. Ausschlaggebend ist, dass die Kontrollen nachweisbar dokumentiert werden.

Ab wann gilt ein Gebäude für die Versicherung als leerstehend?

Die meisten Versicherer ziehen eine zeitliche Grenze von 60 bis 90 Tagen ununterbrochener Nichtnutzung, einzelne Anbieter setzen die Schwelle später an. Entscheidend ist nicht nur die Abwesenheit von Personen, sondern der Verlust der Wohnlichkeit. Weder Maklerbesichtigungen noch geplante Renovierungen oder eine beabsichtigte Weitervermietung gelten nach der Rechtsprechung als Nutzung.

Muss der Leerstand der Versicherung gemeldet werden?

Ja. Leerstand ist eine Gefahrerhöhung nach § 23 VVG und unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, zu melden, sobald absehbar ist, dass die im Vertrag genannte Frist überschritten wird. Die Meldung sollte schriftlich erfolgen und Beginn, voraussichtliche Dauer, Grund und die getroffenen Sicherungsmaßnahmen enthalten. Ohne Meldung drohen im Schadensfall Beitragserhöhung, Kündigung oder vollständige Leistungsfreiheit.

Was passiert, wenn die Kontrollpflicht bei Leerstand verletzt wird?

Nach der Rechtsprechung kann der Versicherer die Leistung ganz oder teilweise verweigern. Das OLG Frankfurt bestätigte 2023 die vollständige Leistungsfreiheit, weil der Eigentümer das Haus über Monate weder kontrolliert noch die Wasserleitungen entleert hatte. In einem weiteren Verfahren billigte das Gericht 2024 eine Kürzung um 75 Prozent, weil die Kontrolle nur unzureichend an einen Dritten delegiert worden war.

Wer haftet in einer WEG, wenn im leerstehenden Objekt etwas passiert?

Die Verkehrssicherungspflicht folgt aus § 823 BGB und liegt grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Pflicht für das Gemeinschaftseigentum. Operativ wird sie meist auf den Verwalter übertragen, der sie wiederum an Dienstleister wie Hausmeisterservice oder Winterdienst delegieren kann, wobei die Überwachungspflicht bei der Gemeinschaft bleibt. Der Verwalter kann bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Pflichtverletzung zusätzlich persönlich haften, die Abgrenzung im Einzelfall gehört in die rechtliche Beratung.

Welche Sofortmaßnahmen schützen ein leerstehendes Gebäude?

Unmittelbar nach der Nutzungsaufgabe sollten Fenster und Türen ordnungsgemäß geschlossen, wasserführende Anlagen abgesperrt und entleert sowie nicht benötigte Stromkreise abgeschaltet werden. Zusätzlich empfiehlt sich ein bewohntes Erscheinungsbild durch regelmäßige Gartenpflege, Briefkastenleerung und zeitgesteuerte Beleuchtung, da sichtbar ungenutzte Objekte ein leichtes Ziel für Einbrecher und Vandalen sind.

Warum ist die Dokumentation der Kontrollgänge so wichtig?

Im Streitfall trägt der Versicherungsnehmer die Beweislast dafür, dass er seine Obliegenheiten erfüllt hat. Ein Kontrollgang ohne Protokoll lässt sich kaum nachweisen. Begehungsprotokolle mit Datum, beteiligten Personen, geprüften Bereichen und fotografisch dokumentierten Mängeln sichern daher sowohl den Versicherungsschutz als auch den Haftungsschutz des Verwalters.