Leerstand sichern: Risiken und passende Maßnahmen

Warum Leerstand zum Risiko wird

Ein leerstehendes Objekt ist kein ruhendes Objekt. Wer einen Mieter verliert oder eine Wohnung zwischen zwei Vertragsverhältnissen nicht vermieten kann, verändert damit nicht die Pflichten am Gebäude: Verkehrssicherung, Winterdienst und die Obliegenheiten gegenüber der Versicherung laufen weiter, als wäre jemand im Haus. Gleichzeitig fällt die Kontrolle weg, die im bewohnten Zustand nebenbei mitläuft. Ein Rohrbruch im unbeheizten Bad, ein aufgebrochenes Kellerfenster oder ein loser Dachziegel bleiben unbemerkt, bis der Schaden groß ist. Wie verbreitet die Situation ist, zeigt der Zensus 2022: Zum Stichtag Mitte Mai 2022 standen bundesweit rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entspricht laut Zensus einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent. Mehr als die Hälfte dieser Wohnungen stand bereits seit mindestens einem Jahr leer.

Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer lässt sich das Risiko in drei Gruppen ordnen. Sie unterscheiden sich darin, wann sie sichtbar werden und wer im Schadenfall haftet oder zahlt:

• Unbefugtes Betreten: Ein leeres Haus lädt zu Einbruch, Vandalismus und Brandstiftung ein. Ohne Bewohner gibt es keine beobachtenden Augen, und abgelagerter Unrat erhöht zusätzlich die Brandgefahr.
• Unbemerkte Bauschäden: Rohrbrüche durch Frost, Feuchtigkeit und Schimmel entwickeln sich über Wochen. Bleibt die Kontrolle aus, wächst aus einem kleinen Defekt ein Sanierungsfall, der das ganze Geschoss betrifft.
• Pflichten, die weiterlaufen: Räum- und Streupflicht, Instandhaltung und die vertraglichen Obliegenheiten gegenüber der Versicherung enden nicht mit dem Auszug. Wer sie ignoriert, haftet gegenüber Dritten oder verliert den Versicherungsschutz.

Die drei Gruppen hängen zusammen: Wer die laufenden Pflichten strukturiert erfüllt, beugt zugleich den Schäden vor, die unbefugtes Betreten und unbemerkte Defekte verursachen. Die folgenden Abschnitte gehen die Pflichten einzeln durch und führen zu einem Maßnahmenplan, mit dem sich ein Leerstandsobjekt systematisch sichern lässt.

Verkehrssicherungspflicht endet nicht mit dem Auszug

Der Eigentümer muss Gefahrenquellen auf seinem Grundstück so beseitigen oder absichern, dass niemand zu Schaden kommt. Diese Grundpflicht besteht unabhängig davon, ob das Objekt bewohnt ist. Für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften heißt das konkret: Gehwege, Zugänge, Treppen und Höfe müssen auch im Leerstand sicher begehbar sein, und die Räum- und Streupflicht für die angrenzenden öffentlichen Gehwege bleibt bestehen.

Wie und wann zu räumen ist, bestimmt die jeweilige kommunale Satzung. Üblich ist eine Räumpflicht werktags von etwa 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen später beginnend. Der Geltungsbereich dieser Satzungen ist jeweils lokal zu prüfen, denn die konkreten Uhrzeiten und Pflichten unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde.

Wer den Winterdienst an einen Dienstleister delegiert, gibt die Verantwortung damit nicht ab. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) entschieden, dass ein vermietender Wohnungseigentümer für Stürze eines Mieters auf vereisten Wegen auch dann haftet, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst an eine Fachfirma vergeben hat. Das beauftragte Unternehmen ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters, Fehler des Dienstleisters werden dem Vermieter also zugerechnet.

Ein Haftungsausschluss ist nur mit Einschränkung möglich. Er greift etwa dann, wenn die Räum- und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde und dieser sie tatsächlich übernimmt. Eine Klausel, die den Winterdienst eigentlich dem Mieter zuweist, während aktuell eine Firma im Auftrag des Vermieters tätig ist, entlastet dagegen nicht. Für leerstehende Objekte, in denen ohnehin kein Mieter die Pflicht übernehmen kann, bleibt damit der Eigentümer in der Verantwortung. Ein professioneller Dienstleister übernimmt Räumen und Streuen inklusive Einsatzdokumentation und damit den Nachweis, dass die Pflicht im Schadenfall erfüllt wurde.

Versicherung im Leerstand: Obliegenheiten ernst nehmen

Ab wann ein Objekt im Sinne der Versicherung als leerstehend gilt, hängt vom jeweiligen Versicherer ab. Üblich ist, dass ein Gebäude zwei bis drei Monate ungenutzt bleiben kann, ohne als leerstehend zu gelten; bei einzelnen Wohngebäudeversicherern gilt eine Immobilie erst ab sechs Monaten als leerstehend. Wichtig ist der Zeitpunkt, nicht die Frist: Bestehender oder absehbarer Leerstand ist unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt die Meldung, liegt eine Gefahrerhöhung vor, die im Schadenfall zur Beitragsanpassung, zur Leistungseinschränkung oder zur Kündigung führen kann.

Mit der Meldung enden die Pflichten nicht, sie werden präziser. Die Versicherungsbedingungen legen fest, was Eigentümer im Leerstand zu tun haben. Nach den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 2019, § 24) gilt für nicht genutzte Gebäude: Sie sind zu jeder Jahreszeit genügend häufig zu kontrollieren, und alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen sind abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Beides ist kumulativ zu erfüllen, das heißt, häufiges Kontrollieren ersetzt nicht das Entleeren der Leitungen.

Wie streng die Gerichte diese Obliegenheiten auslegen, zeigt ein Urteil des OLG Frankfurt a.M. vom 06.12.2023 (Az. 18 U 53/22). Ein Einfamilienhaus stand über die Wintermonate leer, der Eigentümer hatte die Heizung ausgeschaltet, aber die Leitungen weder abgesperrt noch entleert und das Haus selbst nicht betreten. Als ein Rohr durch Frost barst, kürzte die Versicherung ihre Leistung vollständig; die Sanierungskosten von rund 30.835 Euro blieben nach dem Urteil beim Eigentümer.

Der Fall zeigt zweierlei. Erstens genügt es nicht, das Gebäude gelegentlich zu beheizen oder darauf zu vertrauen, dass ein Makler bei Besichtigungen den Zustand prüft. Zweitens haftet der Eigentümer auch dann, wenn er die Kontrolle an Dritte delegiert, ohne sie konkret zu beauftragen. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die Kontrollpflicht muss jemand mit klar definiertem Auftrag und dokumentiertem Ergebnis erfüllen, nicht jemand, der zufällig vor Ort ist.

Technik ohne Strom- und Netzanschluss

Im Leerstand sind Strom und Netzanschluss oft abgestellt, der Zähler ist abgemeldet. Klassische Festtechnik, die auf Hausstrom und festem Netzwerk aufbaut, fällt damit aus. Genau hier setzt mobile Überwachungstechnik an: Kameraeinheiten mit eigener Energieversorgung aus Solarmodul und Akkuspeicher übertragen ihre Daten per Mobilfunk und brauchen weder Erdarbeiten noch einen Netzanschluss. Für den Dauereinsatz an Standorten ohne ausreichende Solarenergie kommt eine Brennstoffzelle als zusätzliche netzunabhängige Energiequelle hinzu. So bleibt die autarke Videoüberwachung auch über lange Zeiträume funktionsfähig.

Die Technik hat Grenzen, die bei der Planung zu berücksichtigen sind. In den dunklen Wintermonaten steht deutlich weniger Solarertrag zur Verfügung als im Sommer, und genau in dieser Zeit läuft die Kamera am längsten im Nachtbetrieb. Wo Modulfläche und Akkuspeicher nicht auf den ungünstigsten Monat ausgelegt sind oder das Objekt stark verschattet liegt, reicht die Solarleistung nicht überall aus. Dann braucht die Anlage eine ergänzende Energiequelle oder häufigere Kontrolle, was den Betreuungsaufwand erhöht.

Rechtlich ist die Videoüberwachung auf dem eigenen Grundstück grundsätzlich zulässig, auch im Leerstand. Sie unterliegt aber klaren Vorgaben: Die Erfassung darf sich nur auf Bereiche erstrecken, die dem Hausrecht unterliegen. Fremde Grundstücke, Gehwege und Straßen dürfen nicht mitüberwacht werden, auch nicht teilweise oder gelegentlich. Bei Besucher- oder Lieferverkehr auf dem Grundstück ist vor dem Erfassungsbereich ein deutlich sichtbares Hinweisschild erforderlich. Für leerstehende Objekte heißt das: Die Kamerapositionen werden so gewählt, dass sie ausschließlich das eigene Gelände erfassen, und die Kennzeichnung ist Teil der Sicherungsmaßnahme, nicht eine Option.

Kontrollgänge: Turnus, Umfang, Protokoll

Der Kontrollgang ist die Pflicht, die alle anderen trägt. Er deckt auf, was die Technik nicht sieht, und erzeugt den Nachweis, dass die Kontrollpflicht gegenüber der Versicherung erfüllt wurde. Ein systematischer Gang prüft das Gebäude von oben bis unten:

• Dach und Dachflächen: lose Ziegel, beschädigte Dachluken, undichte Anschlüsse, die bei Sturm zum Angriffspunkt werden.
• Keller und Technikräume: Feuchtigkeit, Schimmelansatz, Zustand der abgestellten oder entleerten Anlagen.
• Heizung und wasserführende Anlagen: Bestätigung, dass Leitungen abgesperrt und entleert sind, Kontrolle auf Leckagen und Frostschäden.
• Alle Zugänge: Türen, Fenster, Keller- und Dachluken auf ordnungsgemäßes Verschließen und auf Spuren von Aufbruchversuchen.

Der Turnus richtet sich nach Lage und Dauer des Leerstands. Ein Objekt, das nur wenige Wochen zwischen zwei Mietverhältnissen steht, braucht weniger Aufmerksamkeit als ein Gebäude, das über eine ganze Heizperiode leer bleibt. Je länger der Leerstand und je kälter die Jahreszeit, desto kürzer sollten die Abstände zwischen den Gängen sein.

Entscheidend ist die lückenlose Dokumentation. Wer systematisch begeht und Mängel mit Datum und Foto protokolliert, belegt im Schadenfall, dass er die Obliegenheiten ernst genommen hat. Wer das nicht belegen kann, steht im Zweifel so da, als hätte er nie kontrolliert.

Außenanlagen und Grünpflege im Leerstand

Die Verkehrssicherungspflicht endet nicht an der Gebäudewand. Sie umfasst auch Außenanlagen, Wege und Parkflächen auf dem Grundstück. Bäume und Gehölze sind deshalb trotz Leerstand zu kontrollieren: Totholz, überhängende Äste oder instabile Kronen werden erst sichtbar, wenn jemand hinsieht, und können Passanten, Nachbarn oder Rettungskräfte gefährden. Wer die Kontrolle unterlässt, haftet für Schäden, die ein herabfallender Ast verursacht.

Dazu kommt eine Wirkung, die sich nicht in der Satzung findet: Wildwuchs und ungepflegte Freiflächen signalisieren von außen, dass ein Objekt unbewacht ist. Überwuchernde Wege, volle Briefkästen und hohes Gras sind für Unbefugte ein Hinweis darauf, dass niemand hinschaut. Das erhöht deutlich die Angriffsfläche für Unbefugte. Ein gepflegtes Umfeld dagegen lässt das Objekt bewohnt wirken und senkt die Angriffslust.

Professionelle Grünpflege und Außenanlagen halten das Grundstück verkehrssicher und gepflegt, solange keine Nutzung stattfindet. Dazu gehören Rasenmähen, Heckenschnitt, Unkrautbeseitigung und die Entsorgung von Grünabfällen ebenso wie die Kontrolle der Gehölze. Wer die Außenpflege in den Leerstandsplan aufnimmt, erfüllt zwei Ziele mit einer Maßnahme: die Verkehrssicherungspflicht und die Wirkung eines bewachten Objekts.

Maßnahmenplan: Leerstand strukturiert sichern

Aus den einzelnen Pflichten wird ein Plan, wenn sie in einer festen Reihenfolge und mit klaren Verantwortlichkeiten abgearbeitet werden. Der Weg vom leeren zum gesicherten Objekt lässt sich in drei Schritten strukturieren:

• Begehung mit Schwachstellenanalyse: Alle Zugänge werden aufgenommen, Türen, Fenster, Schächte und Dachluken auf Zustand und Erreichbarkeit geprüft. Aus dieser Aufnahme entsteht die Maßnahmenliste für das konkrete Objekt.
• Sichern und überwachen: Zugänge werden verschlossen und gesichert, wo nötig ergänzt um mobile Überwachungstechnik, die ohne Strom- und Netzanschluss auskommt und per Mobilfunk an eine Leitstelle angebunden ist.
• Kontrollgänge im festgelegten Turnus: Regelmäßige Begehungen mit Foto-Dokumentation belegen die erfüllte Kontrollpflicht und decken neue Schäden auf, bevor sie groß werden.

In diesen Plan lassen sich die laufenden Dienstleistungen einbinden, die ein leeres Objekt trotzdem braucht. Der Hausmeisterservice übernimmt Kleinreparaturen und die laufende Objektbetreuung vor Ort, der Winterdienst hält Gehwege und Zugänge im Winter frei und dokumentiert die Einsätze.

SVEAG betreut Leerstandsobjekte an allen Servicestandorten in allen 16 Bundesländern, von der Begehung über die mobile Überwachungstechnik bis zum dokumentierten Kontrollgang. Für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften heißt das: Ein Ansprechpartner, ein Maßnahmenplan, ein Nachweis. Wer den Leerstand strukturiert angeht, verwandelt ein Risiko in einen beherrschbaren Zustand.

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Mehr zu unserer Leistung Leerstand sichern: Risiken und passende Maßnahmen finden Sie auf unserer Leistungsseite Leerstand sichern: Risiken und passende Maßnahmen.

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Häufige Fragen

Ab wann gilt ein Gebäude als leerstehend?

Das hängt vom Versicherer ab. Üblich sind zwei bis drei Monate ungenutzte Zeit ohne Folgen, bei einzelnen Versicherern gilt eine Immobilie erst ab sechs Monaten unbewohnt als leerstehend. Ab dann liegt eine erhöhte Risikosituation vor, die gemeldet werden muss und den Beitrag oder sogar den Fortbestand des Vertrags beeinflussen kann.

Zahlt die Gebäudeversicherung bei einem Frostschaden im Leerstand?

Nur wenn die vertraglichen Obliegenheiten eingehalten wurden. Dazu gehören regelmäßige Kontrollgänge sowie das Absperren und Entleeren aller wasserführenden Anlagen. Das OLG Frankfurt a.M. hat am 06.12.2023 entschieden (Az. 18 U 53/22), dass ein Versicherer bei Verletzung dieser Pflichten die Leistung vollständig kürzen darf; im entschiedenen Fall blieben Sanierungskosten von rund 30.835 Euro beim Eigentümer.

Muss ich Schnee räumen, auch wenn niemand im Haus wohnt?

Ja. Die Räum- und Streupflicht für Gehwege ergibt sich aus der kommunalen Satzung und endet nicht mit dem Auszug der letzten Mieter. Üblich sind nutzbare Wege etwa von 7 bis 20 Uhr, teils ab 6 Uhr. Wer die Pflicht an einen Dienstleister übergibt, muss dessen Ausführung überwachen, sonst drohen Bußgeld, Schmerzensgeld und Schadensersatz.

Haftet die Hausverwaltung, wenn der beauftragte Winterdienst versagt?

Nach dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) haftet der Vermieter für Stürze auf Glatteis auch dann, wenn die Räum- und Streupflicht an einen professionellen Dienstleister delegiert wurde, weil dieser als Erfüllungsgehilfe tätig wird. Die Haftung entfällt nur mit Einschränkung, etwa wenn die Pflicht wirksam auf den Mieter selbst übertragen wurde.

Wie oft sollten Kontrollgänge im Leerstand erfolgen?

Die Versicherungsbedingungen verlangen, nicht genutzte Gebäude zu jeder Jahreszeit genügend häufig zu kontrollieren. Ein fester Turnus richtet sich nach Lage und Dauer des Leerstands: Für wenige Wochen zwischen zwei Mietverhältnissen genügt ein einfacher Rhythmus, über eine Heizperiode sollten Dach, Keller, Heizung und Wasserführung regelmäßig geprüft und jeder Gang protokolliert werden.

Funktioniert Überwachungstechnik ohne Strom- und Netzanschluss?

Ja, mobile Einheiten sind genau dafür gebaut. Die Versorgung läuft über Akku in Verbindung mit einem Solarmodul, bei dauerhaftem Bedarf über eine Brennstoffzelle, die Datenübertragung erfolgt per Mobilfunk. In den dunklen Wintermonaten reicht die Solarleistung allerdings nicht überall aus, dann steigt der Betreuungsaufwand.

Warum gehört Grünpflege zur Leerstandssicherung?

Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die Außenanlagen: Wege, Grünflächen und Bäume müssen auch ohne Mieter sicher gehalten werden. Ein gepflegtes Grundstück senkt zudem das Risiko von Vandalismus und unbefugtem Betreten.