Leerstand im Winter: Verkehrssicherung und Frostschutz

Warum Leerstand die Verkehrssicherungspflicht nicht beendet

Ein leerstehendes Objekt fühlt sich im Winter nach weniger Verantwortung an. Tatsächlich kehrt sich das Verhältnis eher um: Die Räum- und Streupflicht bleibt vollständig beim Eigentümer, auch wenn niemand das Gebäude nutzt und niemand den Gehweg betritt, der vor dem Haus liegt. Was sich ändert, ist nur die Organisation. In einem vermieteten Objekt lässt sich die Pflicht vertraglich auf die Mieter übertragen oder an einen Dienstleister delegieren. Bei Leerstand fehlen diese Möglichkeiten, weil es schlicht niemanden gibt, auf den die Aufgabe übergehen könnte.

Rechtlich fußt die Pflicht auf der Verkehrssicherungspflicht aus § 823 Abs. 1 BGB, also dem allgemeinen Zivilrecht, das Eigentümer für Gefahrenquellen auf ihrem Grundstück haften lässt. Konkretisiert wird sie durch die Straßenreinigungssatzungen der Kommunen, die festlegen, wann geräumt und gestreut werden muss und ob die Pflicht für den öffentlichen Gehweg auf die Anlieger übertragen wurde. Welche Satzung am Objektort gilt, sollten Sie daher prüfen, bevor der erste Schnee fällt.

Der eigentliche Unterschied liegt im Risiko. In einem bewohnten Objekt bemerken Mieter oder Hausmeister Glätte, Schäden oder Versäumnisse sofort. Bei Leerstand gibt es niemanden, der meldet, dass der Streuwagen nicht gekommen ist oder dass eine Leitung gefroren ist. Versäumnisse bleiben unbeobachtet, bis ein Sturz oder ein Rohrbruch passiert. Wer ein leeres Objekt über die Heizperiode bringt, muss deshalb beide Ebenen abdecken: die Räum- und Streupflicht nach außen und den Frostschutz im Inneren.

• Die Räum- und Streupflicht bleibt bei Leerstand vollständig beim Eigentümer, sie entfällt nicht mit dem Wegzug der Mieter.
• Rechtsgrundlage ist die Verkehrssicherungspflicht aus § 823 Abs. 1 BGB, konkretisiert durch die kommunale Straßenreinigungssatzung.
• Ohne Mieter entfällt die übliche Delegationsmöglichkeit, die Pflicht bleibt beim Eigentümer oder der Verwaltung hängen.
• Das Risiko steigt, weil niemand vor Ort ist, der Glätte, Schäden oder ausgebliebene Einsätze bemerkt und meldet.

Räum- und Streupflicht am leeren Objekt: Umfang und Zeiten

Welche Flächen zu welchen Zeiten geräumt werden müssen, steht in der Regel nicht im Gesetz, sondern in der Satzung der Kommune. Die meisten Städte folgen aber einem ähnlichen Muster, das der Deutsche Mieterbund so zusammenfasst: Werktags ist Winterdienst üblicherweise von 7 bis 20 Uhr zu leisten, an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr. Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Für Gehwege gilt üblicherweise eine Mindestbreite von einem Meter, damit zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen.

Bei Glatteis besteht sofortige Streupflicht, und je nach Witterung muss im Laufe des Tages mehrfach gefegt und gestreut werden. Nach Ende eines Schneefalls billigt die Rechtsprechung je nach Einzelfall eine Reaktionszeit von etwa 30 bis 60 Minuten, bevor eine Pflichtverletzung droht. Bei anhaltendem Dauerschneefall entfällt die Räumungspflicht, solange eine Beseitigung sinnlos wäre.

Für ein leeres Objekt heißt das: Es gibt niemanden, der morgens um sieben aus eigener Initiative zur Schaufel greift. Die Zeiten und Flächen aus der örtlichen Satzung müssen daher in einen Dienstleistungsvertrag oder eine feste Anweisung übersetzt werden. Genau dieser Schritt, die Übersetzung der Satzungspflichten in beauftragte, dokumentierte Einsätze, ist es, der am leeren Objekt fehlt, wenn niemand ihn organisiert.

Haftung bei Leerstand: Delegation und ihre Grenzen

Haftungsfragen lassen sich nicht pauschal beantworten, sie hängen davon ab, wer geschädigt wurde und auf welcher Rechtsgrundlage der Anspruch beruht. Zwei Grundsätze lassen sich aber festhalten. Gegenüber Mietern haftet der vermietende Eigentümer auch dann, wenn die WEG den Winterdienst zentral an einen Dienstleister vergeben hat. Der BGH hat im Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) entschieden, dass die mietvertragliche Nebenpflicht zur Räumung und Streuung auch besteht, wenn der Vermieter nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, und dass der von der WEG beauftragte Dienstleister als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB gilt, dessen Verschulden sich der Vermieter zurechnen lassen muss.

Gegenüber Dritten, etwa Passanten oder Besuchern, gilt die deliktische Haftung aus § 823 BGB. Hier kann sich der Eigentümer nach § 831 BGB entlasten, wenn er nachweist, dass er den Dienstleister sorgfältig ausgewählt und überwacht hat. Diese Entlastung ist keine Automatik, sie setzt dokumentierte Sorgfalt bei Auswahl und Kontrolle voraus. Ein weiterer Punkt betrifft den Umfang der Pflicht: Nach BGH-Urteil vom 21. Februar 2018 (VIII ZR 255/16) beschränkt sich die Räum- und Streupflicht des Eigentümers regelmäßig auf die Wege auf dem eigenen Grundstück, wenn die Gemeinde den öffentlichen Gehweg selbst räumt.

Für Verwaltungen und Eigentümer leerstehender Objekte folgt daraus: Delegation schützt nicht automatisch vor Haftung, sie verlagert sie nur, wenn sie sauber dokumentiert und überwacht wird. Gerade bei Leerstand, wo keine Mieter als Kontrollinstanz fungieren, sollten Sie deshalb darauf achten, dass der beauftragte Dienstleister die Einsätze nachvollziehbar protokolliert und dass die Überwachung selbst dokumentiert ist.

• BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23: Vermietende Wohnungseigentümer haften gegenüber Mietern auch bei an die WEG delegiertem Winterdienst, der Dienstleister ist Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB.
• BGH, Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16: Die Pflicht des Eigentümers beschränkt sich regelmäßig auf das eigene Grundstück, wenn die Gemeinde den öffentlichen Gehweg räumt.
• Gegenüber Dritten bleibt die Möglichkeit der Entlastung nach § 831 BGB, wenn Auswahl und Überwachung des Dienstleisters sorgfältig dokumentiert sind.
• Diese Einschätzung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, im Haftungsfall sollten Sie einen Fachanwalt oder die Hausverwaltung hinzuziehen.

Frostschutz im leerstehenden Gebäude

Während die Räumpflicht das Objekt nach außen sichert, geht es im Inneren um Frostschutz. Gefrorenes Wasser dehnt sein Volumen um knapp ein Zehntel aus und kann Leitungen, Heizkörper, Fußbodenheizungen und Heizkessel förmlich sprengen. Die Statistik des Instituts für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) zeigt, dass 82 Prozent der Frostschäden an Leitungen in nicht oder nur teilweise genutzten Häusern entstehen. Leerstand ist damit keine Randnotiz, sondern der Hauptfall.

Es gibt zwei Wege, ein leeres Objekt über den Winter zu bringen. Entweder sperren Sie die wasserführenden Anlagen ab, entleeren sie und halten sie entleert. Dazu gehören auch Außenzapfstellen, Regentonnen, Pumpen und Hochdruckreiniger im Freien. Oder Sie heizen ausreichend durchgehend. Wichtig zu wissen: Die reine Frostschutzeinstellung am Thermostat schützt nur den Heizkörper selbst, nicht aber das räumlich entferntere Leitungssystem. Wer heizt, muss die Räume deshalb regelmäßig kontrollieren, um sicherzustellen, dass die Wärme tatsächlich überall ankommt.

• Weg 1: Wasserführende Anlagen absperren, entleeren und entleert halten, auch im Außenbereich.
• Weg 2: Ausreichend durchgehend heizen, wobei die Frostschutzeinstellung am Thermostat entferntere Leitungen nicht schützt.
• Wer heizt, muss die Wärmeversorgung regelmäßig vor Ort kontrollieren, sonst bleibt ein Ausfall der Heizung bis zum Rohrbruch unbemerkt.

Kontrollgänge und Dokumentation im Winter

Kontrollintervalle sind keine Formalie, sondern der Nachweis, dass Sie Ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen sind. Das IFS empfiehlt für nicht ständig bewohnte oder genutzte Gebäude: bei leichtem Frost von minus 2 bis minus 5 Grad Celsius alle 3 Tage einen Kontrollgang, bei mäßigem Frost von minus 5 bis minus 10 Grad alle 2 Tage, und bei strengem Frost unter minus 10 Grad täglich. Diese Intervalle lassen sich gut in einen Winterdienstplan übernehmen, der auch die Räumeinsätze abbildet.

Dokumentierte Räum- und Kontrollprotokolle sind im Streitfall entscheidend. Stürzt jemand auf vereistem Boden, spricht der Anscheinsbeweis zunächst gegen den Eigentümer, weil davon auszugehen ist, dass nicht oder nicht rechtzeitig geräumt wurde. Ohne lückenlose Protokolle verlieren Eigentümer solche Verfahren meist. Wer als Eigentümer selbst nicht kontrollieren kann, etwa weil das Objekt weit entfernt liegt, sollte eine beauftragte Person vor Ort gehen lassen und die Kontrollgänge schriftlich festhalten.

• Die Kontrollintervalle richten sich nach der Froststärke, von alle 3 Tagen bei leichtem Frost bis täglich bei strengem Frost unter minus 10 Grad.
• Räum- und Kontrollprotokolle dokumentieren Datum, Uhrzeit, Flächen und Streugut, im Streitfall sprechen sie gegen den Anscheinsbeweis.
• Kann der Eigentümer selbst nicht kontrollieren, sollte eine beauftragte Person vor Ort gehen.

Versicherungsschutz und Meldepflicht bei Leerstand

Parallel zu den technischen Pflichten stellt sich die Versicherungsfrage. Leerstand gilt für Versicherer als Gefahrerhöhung und muss dem Versicherer unverzüglich gemeldet werden, sonst riskieren Sie im Schadenfall eine Leistungskürzung oder gar Leistungsfreiheit. Ab wann ein Gebäude als leerstehend gilt, hängt vom Versicherer ab. Üblich ist, dass ein Gebäude zwei bis drei Monate ungenutzt bleiben kann, ohne als leerstehend zu gelten. Bei einzelnen Wohngebäude- und Hausratversicherungen gilt eine Immobilie erst ab sechs Monaten als leerstehend.

Mit der Meldung gehen Obliegenheiten einher, die Sie einhalten müssen, um im Schadenfall vollständig abgesichert zu sein. Dazu gehören verschlossene Fenster und Türen, abgesperrte und entleerte wasserführende Anlagen sowie die regelmäßige Kontrolle des Gebäudes. Ist Ihnen die regelmäßige Kontrolle selbst nicht möglich, weil Sie zu weit weg wohnen, sollten Sie jemanden beauftragen. Diese Obliegenheiten überschneiden sich mit den technischen Maßnahmen aus den vorherigen Abschnitten, wer sie dokumentiert erfüllt, hat im Schadenfall weniger Erklärungsbedarf.

• Leerstand ist eine Gefahrerhöhung und muss dem Versicherer unverzüglich gemeldet werden, sonst droht im Schadenfall eine Leistungskürzung.
• Üblich ist eine Frist von zwei bis drei Monaten, innerhalb derer ein Gebäude ungenutzt bleiben kann, ohne als leerstehend zu gelten.
• Je nach Versicherer gilt eine Immobilie erst ab sechs Monaten als leerstehend.
• Obliegenheiten umfassen verschlossene Fenster und Türen, abgesperrte und entleerte Wasseranlagen sowie regelmäßige Kontrolle des Gebäudes.

Leerstand im Winter organisieren: Aufgaben und Verantwortung

Alle Pflichten aus den vorherigen Abschnitten laufen darauf hinaus, dass jemand die Verantwortung übernimmt und nachweisbar erfüllt. Am leeren Objekt ist das keine Selbstverständlichkeit, weil weder Mieter noch Nachbarn automatisch bemerken, wenn etwas schief läuft. Der erste Schritt ist deshalb, die Zuständigkeiten zu klären: Was übernimmt der Eigentümer, was die Verwaltung, was die WEG als Gemeinschaft, was ein beauftragter Dienstleister. Diese Aufteilung sollten Sie schriftlich festhalten, damit im Haftungsfall nicht Streit über die Zuständigkeit entsteht.

Ein zentral organisierter Winterdienst mit dokumentierter Räumung ersetzt einzelne, lückenhafte Regelungen, die im Ernstfall schwer nachzuweisen sind. Dazu gehört auch die Frage, wer das Objekt zwischen den Einsätzen kontrolliert und wer die Außenanlage pflegt, damit es bewohnt wirkt und keine Angriffspunkte für Vandalismus oder unbemerkte Schäden bietet. Genau an dieser Stelle setzen die Leistungen von SVEAG an: Der Winterdienst übernimmt Räumung und Streuung mit dokumentierten Einsätzen, der Hausmeisterservice kümmert sich um die laufende Objektbetreuung und Kontrollgänge, und die Grünpflege und Außenanlagen halten das Umfeld in einem Zustand, der kein leerstehendes Objekt verrät.

Die Kosten für einen professionell beauftragten Winterdienst sind als Betriebskosten umlagefähig, sofern die Mietverträge oder die Teilungserklärung das vorsehen. Das entlastet die Eigentümergemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer zumindest finanziell, auch wenn die organisatorische Verantwortung bleibt. Wer ein leeres Objekt über die Heizperiode bringt, sollte deshalb frühzeitig im Herbst die Zuständigkeiten klären, die Kontrollintervalle festlegen und die Dokumentation vorbereiten, bevor der erste Frost kommt.

• Zuständigkeiten zwischen Eigentümer, Verwaltung, WEG und Dienstleistern klären und schriftlich festhalten.
• Einen zentral organisierten Winterdienst mit dokumentierter Räumung beauftragen, statt auf einzelne, lückenhafte Regelungen zu setzen.
• Kontrollgänge und Außenpflege so organisieren, dass das Objekt bewohnt wirkt und Schäden früh auffallen.
• Kosten für beauftragten Winterdienst sind als Betriebskosten umlagefähig, sofern die Verträge das vorsehen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Leerstand im Winter: Verkehrssicherung und Frostschutz finden Sie auf unserer Leistungsseite Leerstand im Winter: Verkehrssicherung und Frostschutz.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Gilt die Räum- und Streupflicht auch für ein leerstehendes Haus?

Ja. Die Verkehrssicherungspflicht aus § 823 Abs. 1 BGB (deutsches Zivilrecht) bleibt bei Leerstand vollständig beim Eigentümer, auch wenn niemand das Objekt nutzt. Fehlen Mieter, entfällt nur die Möglichkeit, die Pflicht vertraglich zu übertragen, nicht die Pflicht selbst.

Wer haftet, wenn ein Passant vor dem leeren Objekt stürzt?

Grundsätzlich haftet der Eigentümer, wenn er seine Räum- und Streupflicht verletzt. Die Haftung ist aber eingeschränkt: Nach einem BGH-Urteil vom 21. Februar 2018 (VIII ZR 255/16) muss ein Eigentümer den öffentlichen Gehweg nicht räumen, wenn die Gemeinde dafür zuständig ist; seine Pflicht beschränkt sich dann regelmäßig auf das eigene Grundstück.

Entlädt ein beauftragter Winterdienst den Eigentümer aus der Haftung?

Nur teilweise. Gegenüber Dritten kann sich der Eigentümer entlasten, wenn er den Dienstleister sorgfältig ausgewählt und überwacht hat (§ 831 BGB). Gegenüber Mietern gilt nach dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) die strengere Haftung: Der Dienstleister ist Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB, Fehler werden dem Eigentümer wie eigenes Verschulden zugerechnet.

Muss die Heizung im leerstehenden Gebäude laufen?

Entweder ausreichend durchgehend heizen oder die Wasser führenden Anlagen fachkundig absperren und entleeren. Die reine Frostschutzeinstellung am Heizkörperthermostat schützt nur den Heizkörper selbst, nicht entferntere Leitungen. Nach Angaben des Instituts für Schadenverhütung und Schadenforschung entstehen 82 Prozent der Frostschäden in nicht oder nur teilweise genutzten Gebäuden.

Wie oft sollte ein leerstehendes Objekt im Winter kontrolliert werden?

Das Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung empfiehlt: bei leichtem Frost (minus 2 bis minus 5 Grad Celsius) alle 3 Tage ein Kontrollgang, bei mäßigem Frost (minus 5 bis minus 10 Grad) alle 2 Tage und bei strengem Frost unter minus 10 Grad täglich. Kontrollen sollten dokumentiert werden.

Ab wann gilt eine Immobilie für die Versicherung als leerstehend?

Das hängt vom Versicherer ab. Üblich sind zwei bis drei Monate ungenutzte Zeit, bevor ein Gebäude als leerstehend eingestuft wird; bei einem großen deutschen Versicherer gilt diese Grenze ab sechs Monaten. Der Leerstand sollte dem Versicherer unverzüglich gemeldet werden, sonst kann der Schutz im Schadensfall gekürzt werden.

Was gehört zum Frostschutz im leeren Gebäude?

Wasser führende Anlagen wie Frischwasserleitungen, Boiler und Heizung absperren und entleeren, Außenzapfstellen entleeren und absperren, auch Regentonnen und Pumpen im Freien entleeren. Fenster und Türen müssen ordnungsgemäß verschlossen sein, und das Gebäude ist regelmäßig zu kontrollieren.