Heizungsprüfung in der WEG: Fristen, Pflichten und Förderung

Warum energieeffiziente Gebäudetechnik in der WEG Pflicht ist

Seit dem 1. Oktober 2024 gelten die Prüfpflichten für Heizungsanlagen nach den Paragrafen 60a bis 60c des Gebäudeenergiegesetzes. Seit dem 29. Juli 2026 trägt das Gesetz den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Paragrafennummern und die Pflichten selbst bleiben dabei unverändert. Für Hausverwaltungen und Verwalter in Wohnungseigentümergemeinschaften ändert sich an der Sache also nichts: Die Fristen laufen weiter, nur der Gesetzesname ist neu.

• Erfasst sind Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, also etwa Gas-, Öl- und Holzkessel. Wärmepumpen unterliegen stattdessen einer eigenen Betriebsprüfung nach § 60a.
• Nicht erfasst sind kleine Gebäude: Die Pflichten gelten erst ab mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Gewerbeeinheiten zählen dabei mit.
• Gilt bundesweit in allen 16 Bundesländern, ohne regionale Unterschiede.

Das Gesetz adressiert den Eigentümer der Anlage. Bei einer gemeinschaftlichen Heizzentrale im Keller eines Mehrfamilienhauses ist das die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer seiner Wohnung. Wichtig für die Einordnung: Prüfung und Optimierung nach § 60b sind als geringinvestive Optimierung ausgestaltet, etwa als Einstellung von Regelparametern oder das Dämmen von Leitungen. Es handelt sich also nicht um eine Sanierungspflicht und nicht um einen verdeckten Heizungstausch, sondern um die Pflicht, den bestehenden Kessel effizient betreiben zu lassen.

Heizungsprüfung nach § 60b: Was geprüft und dokumentiert wird

Die Heizungsprüfung nach § 60b Absatz 1 Satz 3 GModG umfasst vier feste Prüfpunkte. Die fachkundige Person geht sie am Objekt durch und hält das Ergebnis schriftlich fest. Genau diese vier Punkte sollten auch im Prüfprotokoll auftauchen, das später als Nachweis dient:

• Sind die zum Betrieb der Heizung einstellbaren technischen Parameter hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert, etwa Heizkurve, Nachtabsenkung und Warmwassertemperatur?
• Wird eine effiziente Heizungspumpe im Heizsystem eingesetzt?
• Sollten Dämmmaßnahmen an Rohrleitungen oder Armaturen durchgeführt werden?
• Welche Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur sind nach Inaugenscheinnahme möglich?

Durchgeführt werden muss die Prüfung von einer fachkundigen Person im Sinne des § 60a Absatz 3, dazu zählen insbesondere Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer sowie Energieberater, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes stehen. Der Gesetzgeber sieht ausdrücklich vor, dass die Prüfung im Zusammenhang mit ohnehin stattfindenden Tätigkeiten angeboten und durchgeführt werden soll, etwa bei der Feuerstättenschau oder bei Heizungswartungsarbeiten (§ 60b Absatz 4). Das Ergebnis und der etwaige Optimierungsbedarf sind schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen zum Nachweis zu übersenden; zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf an den Regelparametern auf, sind die Maßnahmen binnen eines Jahres umzusetzen, und auf Verlangen sind die Unterlagen dem Mieter unverzüglich vorzulegen (§ 60b Absatz 5).

Hydraulischer Abgleich nach § 60c: Verfahren und Normen

Der hydraulische Abgleich ist die Voraussetzung dafür, dass ein Heizungssystem die erzeugte Wärme gleichmäßig in allen Räumen ankommen lässt und der Kessel nicht gegen falsch eingestellte Widerstände arbeitet. Für neu eingebaute oder aufgestellte Anlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten ist er nach § 60c Absatz 1 GModG Pflicht, und zwar nach dem Einbau zum Zweck der Inbetriebnahme.

• Eine raumweise Heizlastberechnung für das gesamte Gebäude.
• Eine Prüfung und nötigenfalls Optimierung der Heizflächen mit dem Ziel einer möglichst niedrigen Vorlauftemperatur.
• Die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung an die berechneten Werte.

Für die Heizlastberechnung schreibt § 60c das Verfahren der DIN EN 12831, Teil 1, Ausgabe September 2017, in Verbindung mit DIN/TS 12831, Teil 1, Ausgabe April 2020 vor. Die Durchführung hat nach Verfahren B der ZVSHK-Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand“ oder nach einem gleichwertigen Verfahren zu erfolgen. Der Aufwand lohnt sich energetisch: Nach Angaben des Branchenverbands VdZ lässt sich der Energieverbrauch durch einen hydraulischen Abgleich um bis zu 15 Prozent senken. Ein fachgerecht dokumentierter hydraulischer Abgleich liefert zugleich die Bestätigung samt Einstellungswerten, die § 60c Absatz 4 verlangt.

Fristen im Überblick: Welche Anlage wann geprüft werden muss

Die Fristen des § 60b knüpfen allein am Einbau- oder Aufstellungsdatum der Anlage an. Für die Verwaltungspraxis genügt ein Blick auf das Typenschild oder das Inbetriebnahmeprotokoll, um den maßgeblichen Termin abzuleiten:

Wärmepumpen durchlaufen also eine separate Betriebsprüfung nach § 60a, sie fallen nicht unter die Heizungsprüfung des § 60b. Von der Prüfpflicht entfallen Heizungsanlagen ferner bei standardisierter Gebäudeautomation nach § 56 sowie, sofern die Gesamtauswirkungen gleichwertig sind, bei Anlagen unter einem Energieleistungsvertrag oder beim Betrieb durch ein Versorgungsunternehmen oder einen Netzbetreiber (§ 60b Absatz 7). Für diese Ausnahmen besteht eine Nachweispflicht mit Projektunterlagen beziehungsweise Vertragsnachweisen nach Absatz 8. Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf an den Regelparametern, gilt die Jahresfrist des § 60b Absatz 5 Satz 2.

Beschluss und Kosten: Wer in der WEG entscheidet und zahlt

Die eigentliche Verwalterfrage lautet: Darf die Verwaltung handeln, und wer trägt die Rechnung? Die Prüfung einer gemeinschaftlichen Heizzentrale ist als Maßnahme zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG einzuordnen und wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, also mit einfacher Mehrheit, beschlossen. Weil es sich um geringinvestive Erhaltung handelt, ist kein qualifizierter Beschluss und keine Modernisierungsabstimmung nötig.

• Der Verwalter kann nach § 27 Absatz 1 WEG fristwahrende Maßnahmen der laufenden Verwaltung ohne Versammlung treffen. Für die Planungssicherheit empfiehlt sich dennoch ein Beschluss mit klarem Kostenrahmen.
• Die Kosten der Prüfung verteilen sich nach den Miteigentumsanteilen (§ 16 Absatz 2 WEG) und laufen über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
• Größere Folgemaßnahmen, etwa der Austausch vieler Thermostatventile oder eine Pumpenerneuerung, lassen sich über die Erhaltungsrücklage abbilden, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört.

Nicht handeln hat einen Preis: Wer eine Heizungsanlage nicht oder nicht rechtzeitig prüfen lässt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße dafür beträgt bis zu fünftausend Euro nach § 108 GModG. Dasselbe gilt für die unterlassene Umsetzung der Optimierungsmaßnahmen innerhalb der Jahresfrist. Ein Hinweis zur Begrenzung: Dieser Artikel gibt den Stand der Gesetzgebung wieder, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall; die Zuordnung im konkreten Beschlusskatalog sollte die Verwaltung bei Unsicherheiten rechtlich absichern.

Förderung: BAFA-Zuschuss und KfW-Kredit richtig zuordnen

Die Förderlandschaft trennt sauber nach Gebäudegröße. Das BAFA-Programm Heizungsoptimierung fördert Maßnahmen in Bestandsgebäuden mit höchstens fünf Wohneinheiten; die Anlage muss älter als zwei Jahre sein und bei fossilen Brennstoffen darf sie nicht älter als zwanzig Jahre sein. Nach der BAFA-Förderrichtlinie beträgt der Grundfördersatz 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kommen weitere 5 Prozent hinzu; das förderfähige Mindestinvestitionsvolumen liegt bei 300 Euro brutto.

Für WEG mit größeren Gebäuden, die vom BAFA-Programm nicht erfasst werden, ist der Kredit über das KfW-Programm 261 der richtige Weg, wenn der Abgleich im Rahmen einer Sanierung zum Effizienzhaus erfolgt. In jedem Fall gilt: Der Förderantrag muss vor Vertragsschluss mit dem Fachunternehmen gestellt werden, und die Einreichung kann auf den Hausverwalter bevollmächtigt werden. Wer den Auftrag erst unterschreibt und dann beantragt, verliert den Anspruch.

Praktischer Ablauf für Hausverwaltungen: vom Bestand zum Nachweis

Für Hausverwaltungen, die viele Objekte parallel betreuen, lohnt sich ein standardisierter Ablauf, der aus dem Bestand einen belastbaren Nachweis macht. Die Schritte im Überblick:

• Einbaujahr der Anlage über Typenschild oder Inbetriebnahmeprotokoll feststellen und daraus die Frist nach § 60b ableiten.
• Wohnungen und sonstige selbständige Nutzungseinheiten zählen, Gewerbeeinheiten zählen mit. Ab sechs Einheiten besteht die Pflicht.
• Ausnahmen anhand der Verträge prüfen: Liegt standardisierte Gebäudeautomation, ein Energieleistungsvertrag oder ein Betrieb durch Versorger oder Netzbetreiber vor? Dann Nachweise nach § 60b Absatz 8 zusammenstellen.
• Prüftermin mit der ohnehin geplanten Wartung koppeln (§ 60b Absatz 4 GModG) und ein Protokoll erstellen, das die vier Prüfpunkte des § 60b Absatz 1 Satz 3 einzeln abdeckt.
• Ergebnis ablegen, die Jahresfrist für die Umsetzung des Optimierungsbedarfs direkt im Kalender hinterlegen und die Nachweise digital bereithalten, damit Auskunftsanfragen nach § 60b Absatz 5 Satz 3 unverzüglich beantwortet werden können.

Ein Wartungsservice, der als fachkundige Stelle auftritt, kann Prüfung und Wartung in einem Termin abdecken und das Protokoll gleich mit liefern; das spart der Gemeinschaft einen zweiten Anfahrtstermin. SVEAG begleitet Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften bundesweit bei Heizungsprüfung und hydraulischem Abgleich und ordnet die Ergebnisse bei Bedarf in weitergehende Schritte ein, von der energetischen Gebäudesanierung bis zur Fördermittelberatung, in vielen Städten vor Ort, etwa in Hannover. So wird aus der gesetzlichen Pflicht ein dokumentierter Nachweis und ein spürbar effizienterer Heizbetrieb für die Gemeinschaft.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Energieeffiziente Gebäudetechnik in der WEG finden Sie auf unserer Leistungsseite Energieeffiziente Gebäudetechnik in der WEG.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Für welche Gebäude ist die Heizungsprüfung gesetzlich Pflicht?

Die Prüfpflicht nach § 60b GModG gilt für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die keine Wärmepumpe sind, in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss zählen mit. Gebäude mit bis zu fünf Einheiten fallen nicht unter die Pflicht.

Bis wann muss eine alte Heizung in der WEG geprüft werden?

Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung unterzogen werden. Jüngere Anlagen sind innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau an der Reihe.

Muss die WEG die Heizungsprüfung beschließen oder darf der Verwalter beauftragen?

Bei einer gemeinschaftlichen Heizzentrale ist die Prüfung eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Zwischen zwei Versammlungen darf der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist erforderlich sind, sofern sie nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

Was passiert, wenn die Frist für die Heizungsprüfung verstreicht?

Wer die Anlage entgegen § 60b GModG nicht oder nicht rechtzeitig prüfen lässt, handelt ordnungswidrig. Das kann nach § 108 GModG mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden. Verantwortlich für die Einhaltung ist nach § 8 Abs. 1 GModG der Eigentümer, bei gemeinschaftlicher Anlage also die Eigentümergemeinschaft.

Gibt es für die WEG staatliche Förderung für Prüfung und Abgleich?

Das BAFA-Programm Heizungsoptimierung fördert mit 15 Prozent Zuschuss, zuzüglich 5 Prozent bei einem individuellen Sanierungsfahrplan, jedoch nur Bestandsgebäude mit höchstens fünf Wohneinheiten. Wohnungseigentümergemeinschaften mit größeren Gebäuden können stattdessen einen Kredit über das KfW-Programm 261 beantragen, wenn die Maßnahme Teil einer Sanierung zum Effizienzhaus ist.

Ist der hydraulische Abgleich bei jeder neuen Heizung Pflicht?

Ja, für Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten ist der hydraulische Abgleich nach § 60c GModG nach dem Einbau zum Zweck der Inbetriebnahme vorgeschrieben. Die Heizlastberechnung erfolgt nach DIN EN 12831 Teil 1 in Verbindung mit DIN/TS 12831 Teil 1.

Reicht die jährliche Wartung als Nachweis der Heizungsprüfung?

Nein, Wartung und Heizungsprüfung sind rechtlich getrennte Vorgänge mit unterschiedlichem Inhalt. Die Prüfung darf aber im selben Termin stattfinden: § 60b Abs. 4 GModG sieht ausdrücklich vor, dass Prüfung und Optimierung im Zusammenhang mit ohnehin stattfindenden Wartungs- oder Kehrtätigkeiten angeboten und durchgeführt werden. Entscheidend ist ein Protokoll, das die vier Prüfpunkte des Gesetzes abbildet.