Hausbesetzung verhindern: Rechtslage und Schutz

Warum leerstehende Gebäude zum Ziel werden

Ein leerstehendes Objekt ist für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und private Eigentümer stets ein Risikofaktor. Solange niemand regelmäßig vor Ort ist, fällt unbefugtes Betreten kaum auf: Türen und Fenster werden nicht kontrolliert, Schäden bleiben lange unentdeckt, und das Grundstück sendet das Signal, dass sich ohnehin niemand um es kümmert. Genau diese Kombination zieht Einbrecher, Vandalen und schließlich Besetzer an. Für die Verwaltung bedeutet das neben Sachschäden vor allem eines: Verantwortung für ein Objekt, dessen Zustand sie dokumentieren und gegen Dritte absichern muss.

Typische Risiken ungesicherter Objekte

• Unbefugtes Betreten über Kellerfenster, Nebeneingänge oder beschädigte Türen, ohne dass es sofort auffällt.
• Vandalismus und Sachbeschädigung, etwa an Fassaden, Heizungsanlagen oder Kabelanlagen, oft lange Zeit unbemerkt.
• Nutzung als Rückzugsort durch Obdachlose oder in der Folge durch organisierte Gruppen, die ein Objekt schrittweise besetzen.
• Verlust der Versicherungsbereitschaft, wenn nachweislich keine zumutbaren Sicherungsmaßnahmen getroffen wurden.
• Erhöhte Haftungsrisiken, wenn sich Dritte am ungesicherten Objekt verletzen.

Wie ernst die Lage insgesamt ist, zeigt die Polizeiliche Kriminalstatistik. Zwar bezieht sie sich auf Wohnungseinbruchdiebstahl und nicht auf Besetzungen im engeren Sinn, sie macht aber deutlich, wie attraktiv und wie schwer aufzuklären Einbruchsdelikte sind:

Nach der Polizeilichen Kriminalstatistik stieg die Zahl der erfassten Fälle 2025 gegenüber 2024 um rund 5,7 Prozent, während nur etwa jeder siebte Fall aufgeklärt wird. Für Verwaltungen und Eigentümer folgt daraus: Prävention lohnt sich mehr als nachträgliche Verfolgung. Wer ein leerstehendes Objekt konsequent sichert, etwa durch professionelle Objektsicherung bei Leerstand, verringert die Chance, dass es überhaupt zum Eindringen kommt. Hausverwaltungen tragen dabei eine besondere Rolle, weil sie im Auftrag der Eigentümer oder der Gemeinschaft für den Zustand des Objekts verantwortlich sind.

Rechtslage: Hausfriedensbruch nach § 123 StGB

Die strafrechtliche Grundlage bei einer Hausbesetzung ist der Hausfriedensbruch. § 123 des Strafgesetzbuchs, das bundesweit in allen 16 Bundesländern gilt, bestraft, wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, die zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer darin ohne Befugnis verweilt und sich auf Aufforderung des Berechtigten nicht entfernt. Beide Varianten sind relevant: das Eindringen gegen den Willen des Berechtigten und das Verweilen trotz Aufforderung zu gehen.

Was das Gesetz schützt

• Wohnungen, weit gefasst, einschließlich Nebenräumen wie Kellern.
• Geschäftsräume, also abgeschlossene Betriebs- und Verkaufsstätten.
• Das befriedete Besitztum, etwa eingezäunte oder ummauerte Grundstücke.
• Abgeschlossene Räume, die dem öffentlichen Dienst oder Verkehr dienen.

Für leerstehende Objekte ist der Begriff des befriedeten Besitztums zentral. Gemeint ist ein Grundstück, das in äußerlich erkennbarer Weise durch zusammenhängende Schutzwehren wie Zäune, Mauern oder Absperrungen gegen das Betreten durch Unbefugte gesichert ist. Auch Beschilderung kann den entgegenstehenden Willen des Berechtigten erkennbar machen: Ein Schild mit der Aufschrift Betreten verboten oder ein verschlossener Zugang zeigt, dass das Betreten nicht gewollt ist. Wichtig und oft übersehen: Eine Hausbesetzung ist rechtlich nicht automatisch ein Hausfriedensbruch. Steht das Gebäude ungenutzt leer und ist es nicht eingefriedet, kann der Tatbestand des § 123 StGB fehlen. Genau deshalb sind Einfriedung und Beschilderung keine Formsache, sondern rechtlich wirksame Bausteine.

Der Strafrahmen des einfachen Hausfriedensbruchs liegt bei Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe. Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt; stellt der Berechtigte keinen Strafantrag, kommt es zu keiner Strafverfolgung. Für den Antrag gilt eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis der Tat und der Person des Täters. Von § 123 StGB ist der schwere Hausfriedensbruch nach § 124 StGB zu unterscheiden: Er setzt eine öffentlich zusammengerottete Menschenmenge voraus, die mit vereinten Kräften gewaltsam in geschützte Bereiche eindringt, und sieht einen höheren Strafrahmen vor.

Vorgehen im Besetzungsfall: Anzeige und Räumung

Ist ein Objekt tatsächlich besetzt, kommt es auf eine ruhige, dokumentierte Reihenfolge an. Eigenmächtige Aktionen, etwa das Austauschen von Schlössern oder das gewaltsame Hinausdrängen von Personen, sind tabu: Wer ohne gerichtlichen Titel Besitz entzieht, macht sich selbst der verbotenen Eigenmacht schuldig. Der zulässige Weg führt über die staatlichen Organe.

• Polizei rufen und den Vorfall anzeigen lassen. Kann der Berechtigte sein Hausrecht nicht selbst durchsetzen, übt die Polizei es vor Ort in seinem Namen aus und kann Haus- oder Platzverbote aussprechen.
• Strafantrag fristgerecht stellen. Da es sich um ein Antragsdelikt handelt, muss der Antrag innerhalb der gesetzlichen Frist ab Kenntnis von Tat und Täter gestellt werden, sonst wird die Tat nicht verfolgt.
• Zivilrechtlich vorgehen: Nach einer dokumentierten Aufforderung und Abmahnung folgt die Räumungsklage. Für eine Zwangsräumung wird ein vollstreckbarer Titel, also ein gerichtliches Urteil, benötigt; erst auf dieser Grundlage darf der Gerichtsvollzieher die Räumung nach § 885 Abs. 1 ZPO durchführen.
• In dringenden Fällen kann eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen: Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung jedoch nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden (§ 940a ZPO).
• Begleitend alle Vorfälle dokumentieren: Datum, Beteiligte, Schäden, Anzeigen. Diese Unterlagen tragen später sowohl das Strafverfahren als auch die Interessenabwägung bei einer möglichen Videoüberwachung.

Zugänge sichern: bauliche und organisatorische Maßnahmen

Prävention beginnt bei den Zugängen, denn jedes Eindringen braucht eine Schwachstelle. Eine verschlossene Tür oder ein geschlossener Zaun ist dabei mehr als ein Hindernis: Er macht den entgegenstehenden Willen des Berechtigten erkennbar und ist damit auch rechtlich relevant. Je erkennbarer ein Grundstück gegen unbefugtes Betreten abgegrenzt ist, desto eher liegt bei einem Eindringen ein Hausfriedensbruch vor.

Bauliche Sicherung

• Türen und Tore mit stabilen Schlössern und Beschlägen nachrüsten, insbesondere an Nebeneingängen, Kellertüren und Torzufahrten.
• Fenster, vor allem im Erdgeschoss und im Kellergeschoss, durch einbruchhemmende Elemente oder mindestens durch wirksame Verschließbarkeit sichern.
• Das Grundstück durch eine erkennbare Einfriedung, etwa Zaun oder Mauer, abgrenzen und so das befriedete Besitztum dokumentierbar machen.
• Beleuchtung an Eingängen und Zufahrten verbessern: Beleuchtete Bereiche erhöhen die Entdeckungswahrscheinlichkeit und wirken als Signal, dass das Objekt betreut wird.
• Sichtachsen freihalten, damit Kontrollgänge und Nachbarn verdächtige Vorgänge überhaupt bemerken können.

Beschilderung: Wirkung und rechtliche Grenzen

Schilder sind das einfachste und günstigste Mittel der Sicherung, aber ihre Wirkung ist begrenzt. Im Strafprozess stützen sie den Nachweis der Widerrechtlichkeit des Eindringens: Wer ein deutlich sichtbares Schild mit der Aufschrift Betreten verboten ignoriert, handelt in der Regel vorsätzlich, weil er dem erkennbaren Willen des Berechtigten zuwiderhandelt. Sie sind aber kein Allheilmittel.

• Schilder machen den entgegenstehenden Willen erkennbar und unterstützen die Strafbarkeit des Eindringens nach § 123 StGB.
• Allein ohne Einfriedung begründen Schilder in der Regel aber noch kein befriedetes Besitztum; die Grenzen wurden oben im Abschnitt zur Rechtslage bereits dargestellt.
• Schilder ersetzen keine bauliche Sicherung: Ein umgeworfenes oder überklebtes Schild schützt nichts, wenn die Tür daneben offen steht.
• Beschilderung ist auch bei Videoüberwachung Pflicht, denn ohne erkennbaren Hinweis fehlt es an der Transparenz der Datenverarbeitung.

Ein Sonderfall sind Kamera-Attrappen. Sie verarbeiten keine personenbezogenen Daten, weshalb die Vorschriften der DSGVO und des Bundesdatenschutzgesetzes auf sie keine Anwendung finden. Das bedeutet jedoch nicht, dass Attrappen rechtlich folgenlos wären: Sie erzeugen einen Überwachungsdruck; müssen Dritte eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten, kann dieser Verhaltensdruck eine Verletzung der Persönlichkeitsrechte darstellen. Wer Attrappen zur Verhaltenssteuerung einsetzt, muss mit zivilrechtlichen Abwehransprüchen rechnen, etwa auf Unterlassen oder Schadensersatz. Attrappen sind damit kein rechtssicherer Ersatz für eine ordnungsgemäß eingerichtete Überwachung.

Zulässige Videoüberwachung nach DSGVO

Kameras sind das wirksamste, aber auch das am stärksten regulierte Sicherungsinstrument. Die DSGVO gilt als EU-Verordnung unmittelbar in der gesamten Europäischen Union, also auch bundesweit in Deutschland. Mit einer Videokamera dürfen personenbezogene Daten nur verarbeitet werden, wenn eine gesetzliche Grundlage dies erlaubt; für private Betreiber ist dies regelmäßig Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe f DSGVO, die Wahrung berechtigter Interessen. Der Schutz von Eigentum vor Einbrüchen, Diebstählen oder Vandalismus ist grundsätzlich ein solches berechtigtes Interesse.

Voraussetzungen im Einzelnen

• Konkrete Gefahrenlage: Erforderlich sind konkrete Tatsachen, die eine Gefahr über das allgemeine Lebensrisiko hinaus belegen. Subjektive Befürchtungen oder ein Gefühl der Unsicherheit genügen nicht; Vorfälle sollten mit Datum, Art und Ort dokumentiert und etwaige Strafanzeigen aufbewahrt werden.
• Zweckfestlegung: Vor der Aktivierung ist für jede Kamera schriftlich festzulegen, welcher Zweck verfolgt wird, und dies in das Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten aufzunehmen. Daten dürfen nicht ins Blaue oder unter Berufung auf unbestimmte Sicherheitsgründe verarbeitet werden.
• Transparenz: Betroffene sind durch geeignete Hinweisschilder über die Überwachung zu informieren; die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz stellt hierzu konkrete Anforderungen an Form und Inhalt.
• Räumlicher Einsatz: Die Überwachung darf sich nur auf das eigene Objekt erstrecken; im öffentlichen Raum können Private kein Hausrecht ausüben.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten zusätzliche Regeln. Die Überwachung darf sich ausschließlich auf Gemeinschaftsflächen erstrecken und weder fremde Grundstücke, öffentliche Wege noch das Sondereigentum einzelner erfassen. Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage darf nach der Rechtsprechung grundsätzlich überwacht werden, allerdings nur, wenn das berechtigte Überwachungsinteresse der Gemeinschaft die Interessen der Betroffenen überwiegt und die Ausgestaltung verhältnismäßig ist. Eine fest installierte Kamera am Gemeinschaftseigentum ist zudem eine bauliche Maßnahme, die eines Beschlusses bedarf; soll die Maßnahme von der Gemeinschaft finanziert werden, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erforderlich, also mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Verwaltungen sollten den Beschluss deshalb mit einer klaren Nutzungsregelung vorbereiten. Wer eine DSGVO-konforme Videoüberwachung einrichten möchte, sollte den Ablauf von der Zweckfestlegung über die Kennzeichnung bis zur Speicherdauer von vornherein sauber dokumentieren; für befristete Einsatzorte wie Leerstände oder Baustellen bietet sich eine mobile an, die nach Abschluss wieder abgebaut wird.

Prävention als Dauerauftrag: Kontrolle und Instandhaltung

Schutz vor Besetzung und Vandalismus ist kein einmaliger Vorgang, sondern ein laufender Prozess. Ein Objekt, das einmal gesichert wurde, verliert diesen Schutz, wenn Türen wieder aufbrechen, Zäune lückenhaft werden oder die Beschilderung verblasst. Entscheidend ist deshalb ein fester Kontrollrhythmus mit dokumentierten Begehungen: Wann wurde das Objekt zuletzt von innen und außen angesehen, welche Zugänge waren verschlossen, welche Schäden gab es? Diese Dokumentation erfüllt gleich zwei Funktionen. Sie belegt der Verwaltung und den Eigentümern die ordnungsgemäße Wahrnehmung ihrer Pflichten, und sie schafft die konkrete Vorfalldokumentation, die eine spätere Videoüberwachung nach der DSK-Orientierungshilfe erst rechtfertigen kann.

• Regelmäßige, dokumentierte Objektkontrollen mit festgelegtem Rhythmus und verantwortlichen Personen.
• Sofortige Instandsetzung von Schäden an Türen, Fenstern, Zäunen und Beleuchtung, damit keine sichtbare Schwachstelle entsteht.
• Laufende Pflege des Umfelds durch Grünpflege und Außenanlagen sowie Winterdienst, damit das Objekt bewohnt und betreut wirkt.
• Fortlaufende Vorfalldokumentation als Grundlage für Strafanträge, Versicherungen und eine spätere, datenschutzkonforme Videoüberwachung.
• Jährliche Überprüfung des Gesamtkonzepts: Reichen die baulichen Maßnahmen aus, ist die Beschilderung aktuell, ist eine Kamerainstallation nach dem neuesten Stand erforderlich oder gerade entbehrlich?

Die wirksamste Vorbeugung bleibt ein gepflegtes, kontrolliertes Objekt, in dem niemand unbemerkt arbeiten kann. Wer dieses Grundniveau hält, senkt das Risiko einer Besetzung deutlich, bevor überhaupt technische oder rechtliche Maßnahmen greifen müssen. Genau hier setzt SVEAG an: Das Unternehmen aus Hamburg begleitet Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer bundesweit bei der Sicherung leerstehender und gefährdeter Objekte, von der Begehung und Schwachstellenanalyse über bauliche und organisatorische Maßnahmen bis zur DSGVO-konformen Videoüberwachung mit dokumentierten Kontrollgängen. Ein kombiniertes Konzept aus Rechtskenntnis, gesicherten Zugängen, wirksamer Beschilderung und kontinuierlicher Betreuung ist der zuverlässigste Weg, das Risiko einer Hausbesetzung von vornherein klein zu halten. Wo eine Kamera allein nicht ausreicht, lässt sich der Schutz zudem mit persönlichem Wachschutz kombinieren; die Abwägung beider Ansätze beschreibt SVEAG in seinem Vergleich von Videoüberwachung oder Wachschutz.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Hausbesetzung verhindern: Rechtslage und Schutz finden Sie auf unserer Leistungsseite Hausbesetzung verhindern: Rechtslage und Schutz.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Ist eine Hausbesetzung in Deutschland strafbar?

Ja. Wer in die Wohnung, Geschäftsräume oder das befriedete Besitztum eines anderen widerrechtlich eindringt oder nach Aufforderung nicht entfernt, begeht nach § 123 StGB einen Hausfriedensbruch, der mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft wird. Die Tat wird nur auf Antrag des Berechtigten verfolgt.

Was zählt als befriedetes Besitztum?

Ein befriedetes Besitztum ist ein abgegrenzter, einer berechtigten Person zugeordneter Bereich, der durch eine äußerlich erkennbare Eingrenzung wie einen Zaun oder eine Mauer gegen willkürliches Betreten gesichert ist. Steht ein Gebäude ungenutzt leer und ist das Grundstück nicht eingefriedet, ist der Tatbestand des Hausfriedensbruchs nicht automatisch erfüllt.

Innerhalb welcher Frist muss ich einen Strafantrag stellen?

Der Hausfriedensbruch nach § 123 StGB ist ein Antragsdelikt. Der Strafantrag muss innerhalb von drei Monaten gestellt werden, gerechnet ab der Kenntnisnahme des Hausfriedensbruchs. Ohne fristgerechten Antrag kommt es zu keiner Strafverfolgung.

Darf ich ein leerstehendes Gebäude videoüberwachen?

Ja, unter Bedingungen. Rechtsgrundlage ist regelmäßig Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe f DSGVO. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz muss ein berechtigtes Interesse durch konkrete Tatsachen nachgewiesen werden, etwa dokumentierte Vorfälle in der Vergangenheit; allgemeine Einbruchstatistiken genügen nicht. Zudem gelten Transparenzpflichten wie Hinweisschilder und ein Löschkonzept.

Bringt ein Schild mit der Aufschrift Betreten verboten etwas?

Ein solches Schild macht den entgegenstehenden Willen des Berechtigten erkennbar und stützt den Nachweis der Widerrechtlichkeit eines Eindringens. Allein begründet es in der Regel aber noch kein befriedetes Besitztum, wenn das Grundstück nicht zusätzlich eingefriedet ist. Sinnvoll ist die Kombination aus Einfriedung, Beschilderung und gesicherten Zugängen.

Wie werde ich eine bestehende Besetzung wieder los?

Zunächst sollte die Polizei gerufen werden, die das Hausrecht des Berechtigten ausüben kann, und ein fristgerechter Strafantrag gestellt werden. Zivilrechtlich führt der Weg über eine Abmahnung, eine Räumungsklage oder eine einstweilige Verfügung, die eine schnellere Räumung ermöglicht, bis hin zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Der Anspruch sollte nicht verzögert geltend gemacht werden, um eine Verwirkung zu vermeiden.

Wer entscheidet in einer WEG über Sicherungsmaßnahmen?

Fenster, Balkon-, Terrassen- und Wohnungseingangstüren sind auch bei Zuweisung zum Sondereigentum zwingend Gemeinschaftseigentum. Veränderungen sowie Alarm-, Gegensprechanlagen oder Videoüberwachung benötigen daher einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Für eine gemeinschaftliche Finanzierung ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile.