Gebäudereiniger beauftragen: Unterhaltsreinigung im Objekt

Was die Unterhaltsreinigung im Objekt umfasst

Die Unterhaltsreinigung ist die laufende, regelmäßig wiederkehrende Reinigung derjenigen Gebäudeteile, die alle Bewohner gemeinsam nutzen. Sie hält das Objekt zwischen den intensiveren Grundreinigungen in einem gepflegten Zustand und gehört damit zur laufenden Objektbetreuung. Der Kommentar zu § 2 Nr. 9 BetrKV beschreibt den typischen Umfang: Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs.

• Treppen, Podeste und Flure kehren und wischen
• Handläufe und Geländer abwischen
• Eingangsbereich und Zugänge sauber halten
• Briefkastenanlagen und Fensterbänke reinigen
• Kellerflure, Bodenräume und Waschküchen säubern
• Aufzugskabine und Aufzugtüren pflegen

Abzugrenzen ist die Unterhaltsreinigung von zwei Nachbarleistungen. Die Grundreinigung behandelt Beläge, Flächen und Ausstattungen in größeren Abständen intensiver, um Verschmutzung aufzuarbeiten, die der laufende Turnus nicht erfasst. Die Sonderreinigung ist anlassbezogen, etwa nach einem Wasserschaden, nach Bauarbeiten oder bei Farbschmierereien. Solche Kosten sind keine Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV; die Rechtsprechung hat regelmäßig anfallende Graffitibeseitigung aber ausnahmsweise als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV für umlagefähig gehalten.

Der genaue Umfang lässt sich nicht pauschal festlegen, sondern wird je Objekt vereinbart: Welche Flächen gereinigt werden, welche Tätigkeiten je Turnus dazugehören und wie der Nachweis erbracht wird, steht im Leistungsverzeichnis. Wie so ein verbindlicher Reinigungsplan für Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen in der Praxis aussieht, zeigt das Beispiel einer professionellen Treppenhausreinigung.

Zuständigkeiten: Vermieter, Mieter und WEG

Ohne abweichende Vereinbarung ist die Reinigung der Gemeinschaftsflächen Sache des Vermieters. Das Mietrecht sieht keine Pflicht der Mieter vor, das Treppenhaus zu putzen; soweit vertraglich nichts anderes geregelt ist, folgt die Verantwortung aus § 535 BGB. Der Vermieter kann die Aufgabe selbst erledigen, einen kostenpflichtigen Putzdienst engagieren oder den Hausmeister damit beauftragen.

Eine Reinigungspflicht der Mieter entsteht nur, wenn sie wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde, und zwar bereits beim Vertragsabschluss. Eine bloße separate Hausordnung genügt nicht, sie muss ordnungsgemäßer Bestandteil des Mietvertrags sein. Ebenso wenig darf der Vermieter eine bestehende Eigenreinigung der Mieter einseitig auf eine Fremdfirma umstellen und die Kosten auf alle Parteien verteilen: Eine solche Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung ist nur mit Zustimmung aller Mieter möglich.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum. Die Reinigung kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung geregelt, den Eigentümern zur unmittelbaren Erledigung übertragen oder an einen Dienstleister vergeben werden; die Kostenverteilung richtet sich nach § 16 Abs. 2 WEG. Für die Verwaltung heißt das: Der Beschluss über Art und Turnus der Reinigung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

• Mietobjekt ohne Vereinbarung: Reinigung ist Sache des Vermieters (§ 535 BGB)
• Mietobjekt mit wirksamer Klausel: Mieter reinigen nach vereinbartem Umfang, Kostenansatz entfällt dafür
• Mietobjekt mit nur separater Hausordnung: Regelung in der Regel unwirksam
• WEG: Regelung per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung möglich, Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG

Reinigungsintervalle bedarfsgerecht festlegen

Wie oft und wie gründlich gereinigt wird, liegt nach der Rechtsprechung im Ermessensspielraum des Vermieters. Maßgeblich ist der tatsächliche Reinigungsbedarf des Objekts, nicht eine starre Üblichkeit oder ein Betriebskostenspiegel: Je nach Wohnhaus, Lage und Verschmutzungsgrad besteht ein unterschiedlicher Bedarf. Für die Verwaltung bedeutet das, den Turnus am konkreten Objekt festzumachen statt an einer Faustregel.

Für die Praxis empfiehlt sich ein kurzer, nachvollziehbarer Ermittlungsschritt vor der Beauftragung: Nutzung des Objekts und Publikumsverkehr, Bodenbeläge, Zugang von außen, Jahreszeit und bisherige Beanstandungen. Daraus abgeleitet wird der Turnus je Fläche festgelegt. Wichtig ist die regelmäßige Kontrolle: Zeigt sich nach einigen Monaten, dass der Turnus zu eng oder zu weit gefasst ist, sollte er angepasst werden, bevor es zu Streit über die Betriebskostenabrechnung kommt.

Leistungsbeschreibung: So gelingt die Beauftragung

Die Qualität einer Unterhaltsreinigung steht und fällt mit der schriftlichen Leistungsbeschreibung. Grundlage ist eine Objektbegehung, bei der Flächen, Beläge und Besonderheiten erfasst werden; daraus entsteht ein Verzeichnis, das je Position Tätigkeit und Intervall ausweist. Je konkreter das Verzeichnis, desto geringer das Streitpotenzial später, sowohl gegenüber dem Dienstleister als auch gegenüber den Mietern bei der Betriebskostenabrechnung.

• Leistungsverzeichnis schriftlich festlegen: Flächen, Tätigkeiten, Intervalle und ein fester Wochentag je Position
• Objektbegehung als Grundlage, damit Beläge und Engstellen einfließen
• Mehrere Angebote einholen und den Leistungsumfang vergleichen, nicht nur den Preis
• Qualitätskontrolle vereinbaren und Beanstandungen zeitnah rügen
• Dokumentierten Leistungsnachweis verlangen, etwa für die Betriebskostenabrechnung

Beim Angebotsvergleich lohnt der Blick auf die Details: Ist Vertretung bei Urlaub und Krankheit geregelt, stellt der Dienstleister das Verbrauchsmaterial, wie wird bei Beanstandungen reagiert? Ein Verzeichnis, das diese Punkte offen lässt, erzeugt später Nacharbeit. Häufen sich Mängel an derselben Stelle, liegt das Problem oft nicht in der Ausführung, sondern im Verzeichnis selbst; dann sind Turnus oder Position anzupassen.

Vorsicht ist bei der DIN 77400 angebracht: Die Norm mit dem Titel „Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung" beschreibt Anforderungen an die regelmäßige Reinigung von Schulgebäuden und zugehörigen Sporteinrichtungen. Für Wohnobjekte und gewerbliche Objekte gilt sie nicht und sollte auch in Ausschreibungen nicht als Qualitätsmaßstab herangezogen werden. Maßstab bleibt das individuell vereinbarte Leistungsverzeichnis.

Umlage der Kosten: § 2 Nr. 9 BetrKV

Die Kosten der Gebäudereinigung sind in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten genannt, sodass die Umlage über die Nebenkostenabrechnung nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich zulässig ist. Voraussetzung ist jedoch eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag, mit der die Nebenkostenlast auf den Mieter abgewälzt wurde; fehlt eine solche Vereinbarung, hat der Mieter keine Nebenkosten zu tragen.

• Umlagefähig: laufende Personal- und Sachkosten, etwa Lohn- und Lohnnebenkosten einer Reinigungskraft sowie verbrauchte Reinigungsmittel
• Umlagefähig: Kosten der Beauftragung einer Reinigungsfirma, sofern die Reinigungspflicht beim Vermieter liegt und eine wirksame Umlagevereinbarung besteht
• Nicht umlagefähig: Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte und Maschinen sowie Gegenstände wie Putzlappen und Besen
• Nicht umlagefähig: Reinigungskosten, wenn die Mieter die Reinigung wirksam vertraglich übernommen haben

Sonderreinigungen, etwa zur Beseitigung von Graffiti oder nach Sachbeschädigungen, sind grundsätzlich nicht umlagefähig, weil sie nicht laufend im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKV anfallen. Ausnahmsweise können regelmäßig anfallende Reinigungen dieser Art aber als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden, sofern dies wirksam vereinbart wurde. Ansonsten bleiben Forderungen an die Verursacher gerichtet.

Ein Sonderfall ist die Reinigung durch den Hausmeister: Übernimmt er Treppen und Flur, sind diese Aufwendungen zwar in gleichem Umfang umlagefähig, laufen aber als Teil der Hausmeisterkosten mit. Eine gesonderte Abrechnung derselben Leistung unter der Position Gebäudereinigung wäre eine unzulässige doppelte Abrechnung. Die Verwaltung sollte im Abrechnungslauf also sauber trennen, welche Leistung über welche Kostenposition läuft.

Verkehrssicherung und Haftung: Grenzen kennen

Sauberkeit im Treppenhaus ist auch eine Frage der Sicherheit. Verschmutzte oder rutschige Stufen können Stürze verursachen; der Eingangsbereich sollte gerade in der nassen Jahreszeit sauber und rutschfest gehalten werden. Dabei darf die Reinigung selbst keine Glätte auf den Stufen erzeugen, weshalb geeignete Reinigungsmittel Pflicht sind.

Wer die Reinigung an einen Dienstleister delegiert, sollte die Grenzen dieser Delegation kennen: Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters entfällt dadurch grundsätzlich nicht. Die Rechtsprechung zur Übertragung von Pflichten im Außenbereich, etwa beim Winterdienst, zeigt deutlich, dass dem Eigentümer die sorgfältige Auswahl des Unternehmens und eine stichprobenartige Überwachung verbleiben. Ob und wie weit das im Einzelfall gilt, hängt von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab; diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Reinigungsmittel so wählen, dass keine übermäßige Glätte auf Stufen und Fluren entsteht
• Eingangsbereich und Zugänge in der nassen Jahreszeit häufiger kontrollieren

Für die Verwaltung zahlt sich außerdem aus, dass jeder Einsatz nachvollziehbar belegt ist: Muss nach einem Vorfall nachgewiesen werden, wann welche Fläche zuletzt gereinigt wurde, greift genau die Dokumentation, die der Dienstleister ohnehin führt; sie ersetzt zugleich den Leistungsnachweis für die Betriebskostenabrechnung. Wie eine solche Einsatzdokumentation mit Zeit, Ort und Foto organisiert sein kann, zeigt etwa der Bereich Winterdienst.

Fazit: Unterhaltsreinigung als Teil der Objektbetreuung

Die Unterhaltsreinigung lässt sich auf drei Entscheidungen verdichten, die Hausverwaltungen, WEGs und Eigentümer früh und schriftlich treffen sollten. Wer sie sauber trifft, vermeidet die klassischen Konflikte rund um Kehrwoche, Abrechnung und Haftung.

• Zuständigkeit klären: Ohne Vereinbarung reinigt der Vermieter, eine Mieterpflicht braucht eine wirksame Klausel im Mietvertrag, in der WEG entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss
• Intervall bedarfsgerecht festlegen: Maßstab ist der tatsächliche Reinigungsbedarf des Objekts, nicht eine starre Faustregel
• Umlagevereinbarung prüfen: Ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag bleiben die Kosten beim Vermieter, umlagefähig sind laufende Personal- und Sachkosten

Sinnvoll ist die Unterhaltsreinigung als Teil der laufenden Objektbetreuung zu denken und mit den benachbarten Gewerken zu koordinieren. Der Hausmeisterservice übernimmt Kleinreparaturen und regelmäßige Objektkontrollen, der Winterdienst hält Gehwege und Zugänge im Winter sicher begehbar, und die Grünpflege und Außenanlagen pflegen das Grundstück über die Saison. Wer diese Leistungen aufeinander abstimmt, hat ein Objekt, dessen Gemeinschaftsflächen durchgängig einen sauberen und einladenden Eindruck machen.

SVEAG aus Hamburg bietet die Gebäudereinigung als Teil dieser Objektbetreuung an, in allen 16 Bundesländern. Ein Blick in die Leistungsübersicht zeigt, wie sich Reinigung mit den angrenzenden Diensten zu einer Betreuung aus einer Hand zusammenfassen lässt. Für die weitere Entwicklung lohnt der Blick auf den Objektbestand: Wo der Reinigungsbedarf steigt, etwa durch stärkere Nutzung oder neue Beläge, sollte das Leistungsverzeichnis angepasst werden, bevor die nächste Betriebskostenabrechnung ansteht.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Gebäudereiniger beauftragen: Unterhaltsreinigung im Objekt finden Sie auf unserer Leistungsseite Gebäudereiniger beauftragen: Unterhaltsreinigung im Objekt.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Was gehört zur Unterhaltsreinigung in einem Mehrfamilienhaus?

Zur Unterhaltsreinigung gehören die regelmäßig wiederkehrende Säuberung der von allen Bewohnern gemeinsam genutzten Flächen: Zugänge und Eingangsbereich, Flure, Treppen und Podeste, Keller und Bodenräume sowie der Fahrkorb des Aufzugs. Typisch sind außerdem Handläufe, Geländer, Briefkästen und Schmutzmatten. Anlassbezogene Sonderreinigungen, etwa die Beseitigung von Graffiti oder die Reinigung nach einem Wasserschaden, zählen dagegen nicht dazu.

Wie oft muss ein Treppenhaus gereinigt werden?

Wie oft gereinigt wird, bestimmt grundsätzlich der Vermieter im Rahmen seines Ermessensspielraums, maßgeblich ist der tatsächliche Reinigungsbedarf des Objekts. Nach der Rechtsprechung genügt ohne besondere Umstände in der Regel eine Reinigung pro Woche. Bei erhöhtem Bedarf, etwa während Handwerksarbeiten, kann eine zweite wöchentliche Reinigung angemessen sein; zwei bis drei Durchgänge pro Woche ohne Anlass gelten als unangemessen.

Kann der Vermieter die Kosten für die Treppenhausreinigung auf die Mieter umlegen?

Ja, wenn im Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen wurde. Die Kosten der Gebäudereinigung sind in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten genannt und dürfen dann über die Betriebskostenabrechnung verteilt werden. Umlagefähig sind laufende Personal- und Sachkosten, etwa Löhne einer Reinigungskraft oder verbrauchte Reinigungsmittel. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag bleiben die Kosten beim Vermieter.

Darf der Vermieter einfach eine Reinigungsfirma beauftragen, wenn die Mieter selbst putzen müssen?

Nein. Haben die Mieter die Treppenhausreinigung wirksam im Mietvertrag übernommen, darf der Vermieter diese Vereinbarung nicht einseitig ändern und die Kosten einer Reinigungsfirma auf alle Mieter verteilen. Eine solche Änderung ist nur mit Zustimmung aller Mieter im Haus möglich. Kommt ein einzelner Mieter seiner Pflicht nicht nach, kommt eine Beauftragung nur nach vergeblicher Abmahnung als Ersatzvornahme gegen diesen Mieter in Betracht.

Wer entscheidet in einer WEG über die Treppenhausreinigung?

Das Treppenhaus gehört zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, sodass grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft für die Reinigung verantwortlich ist. Die konkrete Regelung, etwa ob ein professioneller Dienst beauftragt oder eine Eigenleistung der Eigentümer organisiert wird, wird per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung getroffen. Häufig überträgt die Gemeinschaft die Organisation an die Hausverwaltung.

Sind Reinigungsgeräte und Putzmittel über die Betriebskosten umlagefähig?

Laufend verbrauchte Reinigungsmittel können als Sachkosten umgelegt werden. Nicht umlagefähig sind dagegen Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte, Maschinen, Besen oder Wischlappen. Auch die Anmietung von Schmutzmatten für den Eingangsbereich kann umlagefähig sein, weil sie die Verschmutzung des Treppenhauses verringert.

Gilt die DIN 77400 auch für Wohngebäude?

Nein. Die DIN 77400 gilt ausschließlich für Schulgebäude und zugehörige Sporteinrichtungen; für Wohnobjekte bleibt Maßstab das individuell vereinbarte Leistungsverzeichnis (siehe Abschnitt „Leistungsbeschreibung“).