Gärtner beauftragen: Pflegevertrag für die Wohnanlage

Ein Pflegevertrag für die Wohnanlage regelt Leistungsumfang, Einsatzrhythmus und Schnittzeiten der Grünpflege. Wir zeigen Hausverwaltungen, WEG und Eigentümern, welche Leistungen dazugehören und welche gesetzlichen Fristen zu beachten sind.

Was ein Pflegevertrag für die Wohnanlage regeln sollte

Die Außenanlagen einer Mehrfamilienhausanlage sind das erste, was Bewohner, Besucher und potenzielle Mieter sehen. Damit Rasen, Hecken und Beete dauerhaft gepflegt aussehen, empfiehlt sich für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer ein schriftlicher Pflegevertrag mit einem Gärtnerbetrieb. Rechtlich handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis mit wiederkehrenden Leistungen: Der Auftragnehmer schuldet nicht einmalige Arbeiten, sondern über die gesamte Saison hinweg regelmäßig wiederkehrende Pflegemaßnahmen auf genau beschriebenen Flächen.

Vertragspartner: Auftraggeber ist die Hausverwaltung, die WEG oder der Eigentümer, Auftragnehmer der Gartenbaubetrieb.
Flächenverzeichnis: Alle zu pflegenden Flächen, Wege und Plätze sind konkret benannt oder im Plan gekennzeichnet.
Leistungsverzeichnis: Die einzelnen Arbeiten stehen als nummerierte Positionen in einer Anlage zum Vertrag.
Turnus und Richtwerte: Für jede Leistungsart ist vereinbart, in welchem Rhythmus sie erfolgen soll.
Abrechnungsmodus: Pauschale pro Saison, Abrechnung nach Einheiten oder nach tatsächlichem Aufwand.
Laufzeit und Kündigung: Vertragsdauer, Verlängerung und ordentliche Kündigung sind geregelt.

Warum mündliche Absprachen scheitern

Bei Wohnanlagen führen mündliche Absprachen erfahrungsgemäß zu Streit. Was im Erstgespräch als selbstverständlich galt, ist Monate später nicht mehr belegbar: War der Heckenschnitt enthalten oder nur das Mähen? Wer trägt die Entsorgung des Schnittguts? Wechselt in der Verwaltung oder in der Eigentümergemeinschaft eine Person, fehlt jede Grundlage für Abnahme und Abrechnung. Ein schriftlicher Vertrag mit klarem Leistungsverzeichnis verhindert diese Diskussionen, weil jede Leistung, ihr Turnus und ihre Abrechnung dokumentiert sind.

Das Leistungsverzeichnis als Anlage

Das Leistungsverzeichnis ist das Herzstück des Vertrags und wird als Anlage beigefügt. Es listet die Positionen einzeln auf, typischerweise getrennt in Grundpositionen, die jedes Jahr anfallen, und Bedarfspositionen, die nur bei Bedarf beauftragt werden. Zu jeder Position gehören Mengenangaben, etwa Quadratmeter Rasenfläche oder laufende Meter Hecke, sowie eine kurze Beschreibung der geschuldeten Qualität. Nur so lässt sich später prüfen, ob der Auftragnehmer vertragsgemäß gearbeitet hat, und nur so lassen sich Angebote verschiedener Betriebe vergleichen.

Leistungsumfang: welche Arbeiten in den Vertrag gehören

Ein praxistauglicher Vertrag orientiert sich an einem branchenüblichen Leistungsverzeichnis für die Grünanlagenpflege. Solche Verzeichnisse gliedern die laufende Unterhaltung von Grün- und Pflanzenflächen in nummerierte Positionen, von der Rasenpflege über die Pflege von Strauch- und Staudenflächen bis zur Gehölz- und Baumpflege. Für eine Wohnanlage gehören mindestens die folgenden Kernleistungen hinein:

Leistung	Was der Vertrag dazu regeln sollte
Rasenpflege	Mähen des Gebrauchsrasens in der Vegetationsperiode, Nachschnitt an Kanten zu Wegen und Gebäuden, vereinbarte Schnitthöhe
Rasenkanten	Abstechen der Kanten zu Beeten und Wegen, mindestens zweimal jährlich im Frühjahr und Herbst
Hecken- und Gehölzschnitt	Formschnitt von Hecken und Sträuchern zur Form- und Gesunderhaltung, Entfernen von Totholz, Beachtung der gesetzlichen Schnittzeiten
Beet- und Unkrautpflege	Jäten von Beeten und Fugen, Pflege von Strauch- und Staudenflächen, auf Wunsch Düngung und Mulchen
Laubbeseitigung	Sammeln und Abfahren des Laubs im Herbst, Freihalten von Wegen zur Vermeidung von Rutschgefahr
Baumkontrolle und Baumpflege	Sichtkontrolle der Bäume auf Schäden und Totholz, Kronenschnitt durch Fachpersonal, Entnahme bruchgefährlicher Äste

Saisonale Zusatzleistungen wie Wechselflor

Neben den Kernleistungen lohnt es sich, saisonale Positionen ausdrücklich aufzunehmen. Dazu zählen die Frühjahrs- und Sommerbepflanzung von Beeten und Kübeln, der sogenannte Wechselflor, sowie das Vertikutieren und Düngen des Rasens. Auch die Pflege von Parkplatzflächen und Zufahrten, etwa das Freihalten von Unkraut in Fugen, lässt sich als eigene Position verankern. Wer diese Arbeiten nicht im Leistungsverzeichnis nennt, muss sie bei Bedarf einzeln beauftragen und verliert die Kostenkontrolle.

Entsorgung von Grünabfällen

Der Vertrag sollte ausdrücklich regeln, dass Schnittgut, Laub und Unkraut vom Auftragnehmer aufgenommen und fachgerecht entsorgt werden. Der Auftraggeber soll sich um nichts kümmern müssen, und die Entsorgungskosten sollten bereits in der Position enthalten sein. Ein professioneller Betrieb dokumentiert die Einsätze zusätzlich, sodass die Verwaltung nachvollziehen kann, wann welche Fläche gepflegt wurde. Genau so arbeitet etwa der Grünflächenpflege-Service von SVEAG, der Rasen, Hecken und Beete im Saisonturnus betreut und jeden Einsatz dokumentiert.

Einsatzrhythmus: wie oft der Gärtner kommen sollte

Wie oft der Gärtner auf der Anlage erscheint, hängt von Witterung und Wachstum ab. Dennoch braucht die Verwaltung verlässliche Richtwerte, um Kosten zu kalkulieren und die Qualität zu prüfen. In der Praxis haben sich für die wichtigsten Leistungsarten folgende Turnusse bewährt:

Leistungsart	Üblicher Richtwert
Rasenmähen	in der Hauptwachstumszeit etwa wöchentlich bis vierzehntägig, witterungsabhängig
Rasenkanten abstechen	mindestens zweimal jährlich, im Frühjahr und im Herbst
Heckenschnitt	ein- bis zweimal jährlich, je nach Wuchsgeschwindigkeit
Laubbeseitigung	mehrere Sammelgänge im Herbst, mindestens zwei Durchgänge von Ende Oktober bis Mitte November
Baumkontrolle	zweimal jährlich, einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand
Vertikutieren und Düngen	Vertikutieren ein- bis zweimal jährlich, Düngung zwei- bis dreimal im Jahr

Witterungs- und Wachstumsabhängigkeit

Diese Werte sind Richtwerte, keine starren Termine. In einem feuchten, warmen Frühjahr wächst der Rasen schneller als in einem trockenen Sommer, und der Heckenschnitt verschiebt sich je nach Wuchskraft der Gehölze. Der Vertrag sollte die Häufigkeiten deshalb als Richtwerte mit Toleranz formulieren: Der Auftragnehmer passt die Einsätze an Witterung und Wachstum an, bleibt aber in einer vereinbarten Bandbreite. So ist die Fläche jederzeit gepflegt, ohne dass jede Abweichung vom Kalender eine Vertragsänderung erfordert.

Messbare Qualitätskriterien

Statt subjektiver Formulierungen wie „in gepflegtem Zustand" helfen messbare Vorgaben. Bewährt hat sich etwa eine maximale Grashöhe, bei deren Überschreitung der nächste Schnitt fällig wird, sowie eine vereinbarte Schnitthöhe von etwa 4 bis 5 cm für Gebrauchsrasen. Auch für Beete lässt sich Qualität messbar machen, etwa dass Fugen frei von Unkraut zu halten sind. Solche Kriterien geben der Verwaltung einen objektiven Maßstab für Abnahme und Abrechnung an die Hand.

Schnittzeiten und Ruhezeiten: gesetzliche Vorgaben

Beim Heckenschnitt gelten enge gesetzliche Grenzen. Nach § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 des Bundesnaturschutzgesetzes ist es verboten, Bäume, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen. Zulässig sind in diesem Zeitraum nur schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses oder zur Gesunderhaltung von Bäumen. Der radikale Rückschnitt oder die Rodung einer Hecke gehört daher in das Winterhalbjahr.

Ausnahmen: Die Verbote gelten nicht für behördlich angeordnete Maßnahmen, behördlich zugelassene Maßnahmen im öffentlichen Interesse sowie Maßnahmen zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit.
Landesrecht: Die Landesregierungen können erweiterte Verbotszeiträume vorsehen oder den Zeitraum aus klimatischen Gründen um bis zu zwei Wochen verschieben.
Praxisfolge: Der Pflegevertrag sollte den Hauptschnitt von Hecken und Gehölzen deshalb auf Februar sowie Oktober bis November legen und im Sommer nur leichte Pflegeschnitte vorsehen.

Lärmschutz bei der Einsatzplanung

Eine zweite Grenze setzt der Lärmschutz. Nach der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV) dürfen in reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten Geräte und Maschinen im Freien an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie werktags in der Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr nicht betrieben werden. Für besonders laute Geräte wie Freischneider, Graskantenschneider, Laubbläser und Laubsammler gilt werktags zusätzlich ein Betriebsverbot von 7 bis 9 Uhr, von 13 bis 15 Uhr und von 17 bis 20 Uhr, sofern die Geräte kein Umweltzeichen tragen; erlaubt bleiben damit im Wesentlichen die Zeitfenster von 9 bis 13 Uhr und von 15 bis 17 Uhr. Der Gärtner sollte seinen Einsatzplan so legen, dass laute Arbeiten in diese Fenster fallen, und die Verwaltung sollte dies im Vertrag als Vorgabe verankern.

Wer zuständig ist: Hausverwaltung, WEG und Eigentümer

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Garten und Außenanlagen grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, auch wenn ein einzelner Eigentümer ein Sondernutzungsrecht daran hat. Das Sondernutzungsrecht ändert nichts an der sachenrechtlichen Zuordnung der Fläche zum Gemeinschaftseigentum. Über Art und Umfang der Pflege beschließt daher die Gemeinschaft, die Umsetzung obliegt der Verwaltung. Üblich und zulässig ist es, die Pflegepflicht für die Sondernutzungsfläche dem Berechtigten auf eigene Kosten aufzuerlegen, dies muss aber in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung der Eigentümer festgelegt sein.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10. Oktober 2014 (V ZR 315/13) einen Beschluss für unwirksam erklärt, mit dem die Gemeinschaft den Sondernutzungsberechtigten nachträglich Gartenpflege und Reinigung samt Kosten auferlegt hatte. Eine solche neue Leistungspflicht verstößt gegen das Belastungsverbot, wenn sie weder im Gesetz noch in der bisherigen Gemeinschaftsordnung eine Grundlage hat; sie bedarf der Zustimmung des betroffenen Eigentümers. Bleibt eine Regelung aus, bleibt die Gemeinschaft für die Pflege der Fläche zuständig, denn die Instandhaltung der vom Sondernutzungsrecht erfassten Gartenflächen gehört weiterhin zur ordnungsmäßigen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für die Verwaltung heißt das: Bevor Gartenpflegekosten auf einen Sondernutzungsberechtigten umgelegt werden, ist die Grundlage in Teilungserklärung oder Vereinbarung zu prüfen.

Grenzen der Pflichten von Mietern

Bei Mietobjekten gilt ein anderer Maßstab. Ist der Mieter lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, versteht die Rechtsprechung darunter nur einfache Pflegearbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, etwa Rasen mähen, Unkraut jäten und Laub entfernen. Alles darüber Hinausgehende, etwa Gehölzschnitt, Vertikutieren oder die Pflege von Teichanlagen, bleibt Instandhaltungspflicht des Vermieters. Mangels gegenteiliger Absprache hat der Vermieter zudem kein Direktionsrecht hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen, solange keine Verwahrlosung droht. Für Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietparteien ist die Beauftragung eines Fachbetriebs daher meist die sauberere Lösung.

Verkehrssicherungspflicht und Haftung bei der Grünpflege

Wer ein Grundstück besitzt oder zur Nutzung berechtigt ist, muss dafür sorgen, dass Wege und Zugänge sicher begehbar sind. Diese Verkehrssicherungspflicht verlangt allerdings keine makellose Oberfläche: Der Verkehrssicherungspflichtige hat nur diejenigen Gefahren zu beseitigen oder zu warnen, die für den aufmerksamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht einrichten kann. Grundsätzlich muss sich der Benutzer den vorgefundenen Verhältnissen anpassen.

Die Rechtsprechung setzt dabei enge Grenzen. Auf Gehwegen im Allgemeinen werden Niveauunterschiede von rund 2 bis 3 cm regelmäßig als zumutbar akzeptiert, wie etwa das OLG Koblenz entschieden hat. Das Landgericht Lübeck hat eine Klage nach einem Stolpersturz über eine Gehwegplatte abgewiesen, obwohl der Vortrag einen Höhenunterschied von bis zu 2,5 cm behauptete, weil kein pflichtwidriger Zustand und kein Überraschungsmoment festzustellen war. Eine Haftung kommt daher nur bei zusätzlichen erschwerenden Umständen in Betracht, etwa wenn die Gefahr verdeckt war oder der Weg durchgehend schadhaft ist. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Regelmäßige Baumkontrollen: Zweimal jährlich, im belaubten und unbelaubten Zustand, mit dokumentierten Ergebnissen je Baum.
Beseitigung überstehender Äste: Äste und Hecken über Gehwegen werden so zurückgeschnitten, dass Wege frei und gut sichtbar bleiben.
Laubfreie Wege: Im Herbst werden Gehwege in mehreren Durchgängen von Laub befreit, um Rutschgefahr zu mindern.
Kontrollpflicht bleibt beim Auftraggeber: Die Pflicht lässt sich durch Vertrag delegieren, die Überwachung der delegierten Maßnahmen aber nicht. Die Verwaltung sollte die Protokolle prüfen und Stichproben vor Ort machen.

Anbieter auswählen und den Vertrag professionell begleiten

Die Auswahl des Dienstleisters entscheidet darüber, ob der Pflegevertrag das hält, was er verspricht. Neben dem Preis verdienen vor allem die folgenden Kriterien Beachtung:

Nachweis einer Betriebshaftpflichtversicherung, auf Wunsch mit Deckungssumme im Original.
Dokumentierte Pflegeprotokolle je Einsatz, die Datum, Leistung und Auffälligkeiten festhalten.
Ein fester Ansprechpartner für die Anlage statt wechselnder Kontaktpersonen.
Klare Zugangsregelungen: Wer betritt wann die Anlage, wie werden Bewohner informiert?
Sichere Kenntnis der gesetzlichen Schnitt- und Ruhezeiten, wie oben beschrieben.
Regionale Verankerung und Erfahrung mit Wohnimmobilien und Siedlungsbeständen.

Qualitätssicherung durch Protokolle

Pflegeprotokolle sind das wirksamste Steuerungsinstrument der Verwaltung. Sie belegen gegenüber der Eigentümergemeinschaft, dass die Mittel zweckmäßig eingesetzt wurden, und sie zeigen frühzeitig, wo Nacharbeiten nötig sind. Ein Betrieb, der jeden Einsatz dokumentiert und Mängel von sich aus meldet, entlastet die Verwaltung spürbar. Regional aufgestellte Anbieter mit standardisierten Prozessen, etwa ein erfahrener Gärtnerservice in Essen oder in einer anderen Region, bieten solche dokumentierten Abläufe für Hausverwaltungen an.

Grünpflege und Winterdienst aus einer Hand

Sinnvoll ist es schließlich, die Pflege der Außenanlagen ganzjährig zu denken. Wer Grünpflege und Winterdienst in einem Vertrag bündelt, hat Wege, Parkplätze und Eingänge über das ganze Jahr hinweg bei einem Ansprechpartner betreut: Im Sommer mäht und schneidet das Team, im Winter räumt und streut es. Ein Anbieter wie SVEAG, der Grünpflege, Winterdienst und ergänzende Gebäudeservices für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern anbietet, kann beide Leistungen aufeinander abstimmen und gemeinsam dokumentieren. Ob in Dresden, Chemnitz oder einer anderen Region: Entscheidend ist ein Vertrag, der Leistungsumfang, Einsatzrhythmus und gesetzliche Vorgaben so präzise festlegt, dass die Anlage das ganze Jahr über gepflegt und sicher ist.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Gärtner beauftragen: Pflegevertrag für die Wohnanlage finden Sie auf unserer Leistungsseite Gärtner beauftragen: Pflegevertrag für die Wohnanlage.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Wie oft muss der Rasen in einer Wohnanlage gemäht werden?

Als Richtwert gilt in der Grünanlagenpflege eine Schnittfolge von rund 10 bis 15 Schnitten pro Jahr, abhängig von Wachstum und Witterung. In der Hauptwachstumszeit ist wöchentliches Mähen üblich, im Herbst wird seltener geschnitten. Die Häufigkeit sollte im Pflegevertrag als Richtwert mit Toleranz vereinbart werden.

Wann darf die Hecke in der Wohnanlage geschnitten werden?

Nach § 39 Abs. 5 BNatSchG ist es bundesweit verboten, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis 30. September abzuschneiden oder zu beseitigen. Zulässig sind in diesem Zeitraum nur schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses. Radikale Rückschnitte gehören ins Winterhalbjahr; bewährt hat sich der Hauptschnitt im Februar sowie im Oktober und November.

Wer zahlt die Gartenpflege in einer WEG?

Der Garten bleibt grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, über dessen Pflege die Gemeinschaft beschließt und dessen Kosten sie trägt. Ist in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung festgelegt, dass ein Sondernutzungsberechtigter die Pflege übernimmt, trägt er nach der Rechtsprechung des BGH im Zweifel auch die Kosten.

Muss ein Mieter den Garten pflegen?

Nur wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf schuldet der Mieter ohne konkrete Beschreibung der Arbeiten lediglich einfache Pflegearbeiten wie Rasenmähen, Unkraut jäten und Laub entfernen. Fachliche Arbeiten wie Düngen, Vertikutieren oder Gehölzschnitt muss der Vermieter organisieren.

Was gehört in einen Pflegevertrag für die Wohnanlage?

Ein Leistungsverzeichnis mit allen Positionen und Häufigkeiten, die Zuordnung der Flächen, Regelungen zur Entsorgung des Schnittguts, Qualitätskriterien wie die maximale Grashöhe vor dem Schnitt, ein Pflegeprotokoll, der Nachweis einer Betriebshaftpflichtversicherung sowie Kündigungs- und Abrechnungsmodalitäten.

Darf der Gärtner sonntags arbeiten?

Besonders laute Geräte wie Freischneider, Laubbläser und Laubsammler dürfen werktags ohne Umweltzeichen nur zwischen 9 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 17 Uhr betrieben werden; sonntags und an Feiertagen ist der Betrieb grundsätzlich nicht erlaubt. Leisere Geräte mit Umweltzeichen dürfen werktags länger laufen, in manchen Kommunen gelten strengere Regeln.

Wer haftet, wenn jemand auf dem Gehweg der Wohnanlage stolpert?

Grundsätzlich sind Eigentümer und Besitzer eines Grundstücks für die Verkehrssicherung verantwortlich. Die Rechtsprechung sieht Niveauunterschiede auf Gehwegen von etwa 2 bis 3 cm regelmäßig als zumutbar an; eine Haftung kommt nur in Betracht, wenn zusätzliche Umstände eine Gefahr überraschend oder nicht rechtzeitig erkennbar machen. Die Pflicht kann delegiert werden, die Kontrollpflicht bleibt aber beim Auftraggeber.