Elektroanlage prüfen lassen: Pflichten für Vermieter

Warum die Elektroanlage überhaupt prüfrelevant ist

Wer Wohnraum vermietet, trifft die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also auch auf die Elektroinstallation. Der Bundesgerichtshof hat allerdings klargestellt: Gesetzlich verpflichtet ist der Vermieter nicht, ohne besonderen Anlass die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Wer daraus ableitet, Prüfungen der Elektroanlage seien reine Kür, liegt jedoch falsch. Die Pflichtenlage ist differenzierter, und genau diese Differenzierung entscheidet im Ernstfall über Haftung und Versicherungsschutz.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat mit dem Urteil vom 4. Juni 1993 (Az. 4 U 109/92) formuliert, was praktisch dahintersteht: Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht gehalten, die elektrotechnische Anlage des vermieteten Gebäudes nach Maßgabe der anerkannten Regeln der Technik, der VDE-Bestimmungen und der einschlägigen Prüffristvorgaben regelmäßig zu überprüfen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach und wird der Mieter durch einen Fehler in der elektrischen Anlage geschädigt, ist er ersatzpflichtig. Diese aus dem Mietrecht hergeleiteten Überprüfungspflichten treffen private und gewerbliche Vermieter gleichermaßen.

Wann ein besonderer Anlass entsteht

Auch ohne Generalinspektionspflicht gibt es Situationen, in denen Handeln geboten ist. Der BGH nennt ausdrücklich ungewöhnliche oder wiederholte Störungen als Umstände, die eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation rechtfertigen können. Bekanntgewordene Mängel, von denen eine Gefahr ausgehen kann, müssen unverzüglich behoben werden. In der Praxis haben sich vor allem folgende Auslöser etabliert, bei denen eine Prüfung der Anlage durch eine Elektrofachkraft der Normalfall sein sollte:

• Wiederholtes Auslösen von Sicherungen oder andere Störfälle in der Anlage
• Umbau- oder Sanierungsarbeiten am Gebäude oder an der Installation
• Ein Mieterwechsel, bei dem der Zustand der Anlage dokumentiert werden soll
• Bekanntgewordene Mängel, von denen eine Gefahr für Bewohner ausgehen kann

Für Hausverwaltungen und Eigentümer bedeutet dieser Befund: Die Prüfpflicht ist kein starres Gesetz, sondern folgt dem Zustand und der Nutzung des Objekts. Wer Anlasssituationen erkennt und dokumentiert, handelt im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht. Wer sie ignoriert, riskiert genau die Haftung, vor der die Gerichte warnen.

Welche Normen gelten, und für wen

Die Pflichten rund um die Elektroprüfung verteilen sich je nach Nutzung des Objekts auf unterschiedliche Regelwerke. Wer ein Objekt gewerblich verwaltet oder vermietet, trifft eine andere Pflichtenlage als der private Wohnraumvermieter. Die wichtigsten Regelwerke im Überblick:

Der Unterschied liegt im Detail: Genereller Adressat der Arbeitsschutzvorschriften ist der Arbeitgeber. Er bleibt auch in angemieteten Räumlichkeiten für die Sicherheit und Gesundheit seiner Beschäftigten verantwortlich und muss im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung festlegen, wie ortsfeste elektrische Anlagen in seinem Hoheitsbereich geprüft werden. Die Technische Regel TRBS 1201 konkretisiert dabei die Anforderungen der Betriebssicherheitsverordnung. Im reinen Wohnraummietverhältnis gelten dagegen die mietrechtlichen Pflichten des Vermieters, wie im ersten Abschnitt beschrieben.

Der Prüfkatalog moderner Gebäude wächst zudem über die klassische Hausinstallation hinaus: Zu den Anlagen, die eigene Prüf- und Dokumentationsroutinen erfordern, zählen heute auch Ladeinfrastruktur wie eine Wallbox-Prüfung sowie eine Photovoltaikanlagen-Prüfung auf dem Dach. Wer diese Anlagen betreibt, sollte ihre Prüftermine von Anfang an in denselben Kalender aufnehmen wie die der übrigen Elektroanlage.

Prüffristen: Richtwerte und wer sie festlegt

Keine Norm schreibt für jede Anlage eine pauschale Prüffrist vor. Die Festlegung liegt im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung in der Verantwortung des Betreibers. Die Berufsgenossenschaften geben in ihren Vorschriften Empfehlungen, an denen man sich orientieren kann; Abweichungen von diesen Empfehlungen sind zu begründen. Für die Orientierung im Objektalltag haben sich folgende Richtwerte etabliert:

Der Richtwert von vier Jahren für ortsfeste Anlagen ist damit kein starrer Termin, sondern eine Empfehlung, die die DGUV an die Hand gibt. Die tatsächliche Frist hängt von den Einsatzbedingungen ab: Witterungseinflüsse, mechanische Beanspruchung, die Fehlerquote bei vorherigen Prüfungen und die Häufigkeit der Wartung fließen in die Gefährdungsbeurteilung ein und können kürzere Intervalle nahelegen.

Ein ergänzender Hinweis des Zentralverbands der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke (ZVEH) betrifft das Alter der Installation: Liegt eine Leitung länger als 30 Jahre unter Putz, ist häufig eine Erneuerung ratsam, da solche Leitungen oft nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen. Der ZVEH empfiehlt im privaten Bereich zugleich, ortsfeste Anlagen in der Regel alle vier Jahre einem E-CHECK zu unterziehen. Für ältere Bestände heißt das: Die Prüfung ist zugleich ein Diagnoseinstrument, das zeigt, wann eine Sanierung wirtschaftlich und sicherheitstechnisch geboten ist.

Sonderfall WEG: Gemeinschaftseigentum und Verwalterpflichten

In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Zuordnung der Anlagenteile darüber, wer für die Prüfung verantwortlich ist. Die Abgrenzung fällt in der Praxis immer wieder schwer, obwohl sie folgerichtig ist:

• Gemeinschaftseigentum: Hauptverteiler, Zähleranlagen, Steigeleitungen und die allgemeine Gebäudeinstallation, die mehreren Einheiten dient
• Sondereigentum: die Installation innerhalb der einzelnen Wohnung, also Leitungen, Steckdosen und Geräte, die ausschließlich dieser Einheit zugeordnet sind

Der Verwalter ist nach § 27 Absatz 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die wiederkehrende Prüfung des Gemeinschaftseigentums, die Fristenüberwachung und die Aufbewahrung der Prüfprotokolle gehören zu diesen Aufgaben. Sie sind Bestandteil der Pflegedokumentation, die die Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft und im Streitfall gegenüber Dritten vorhalten können muss.

Eine Besonderheit gilt bei gewerblich genutzten Einheiten: Hier greift die im Abschnitt zu den Regelwerken beschriebene Arbeitsschutz-Zuständigkeit, wonach der Mieter für die Prüfung der ortsfesten elektrischen Anlagen in seinem Hoheitsbereich verantwortlich ist. Für die übrige Gebäudeinstallation, etwa Steigeleitungen und Hauptverteilung, verbleibt die Verantwortung beim Vermieter beziehungsweise bei der Gemeinschaft. Über die Mietvertragsgestaltung lassen sich die Pflichten zwischen den Parteien abweichend vereinbaren. Die Verwaltung sollte daher prüfen, welche Gewerbeeinheiten im Objekt bestehen und wie die Prüfzuständigkeit dort vertraglich geregelt ist.

Dokumentation: was ein Prüfprotokoll enthalten muss

Ein Prüfprotokoll ist kein Formalakt, sondern das zentrale Nachweisdokument. Die TRBS 1201 legt fest, welche Angaben die Aufzeichnungen einer Prüfung mindestens enthalten müssen:

• Art der Prüfung, etwa Prüfung vor erstmaliger Verwendung oder wiederkehrende Prüfung
• Prüfumfang, also welche Anlagenteile und Betriebsmittel geprüft wurden
• Ergebnis der Prüfung
• Name und Unterschrift der zur Prüfung befähigten Person, bei ausschließlich elektronisch übermittelten Dokumenten die elektronische Signatur

Zusätzlich empfiehlt die TRBS 1201, Datum und Anlass der Prüfung anzugeben. Die Aufzeichnungen müssen mindestens bis zur nächsten Prüfung aufbewahrt werden. Für die Objektakte einer Verwaltung heißt das: Jedes Protokoll gehört in eine nach Objekten und Anlagen sortierte Ablage, damit es im Bedarfsfall sofort greifbar ist.

Besondere Sorgfalt verdient der Umgang mit festgestellten Mängeln. Werden bei einer Prüfung Mängel festgestellt, die eine Gefährdung von Beschäftigten erwarten lassen, ist dies in der Prüfaufzeichnung zu dokumentieren; das Arbeitsmittel darf dann nicht weiterverwendet werden, und vor der Wiederverwendung ist die Mängelbeseitigung sicherzustellen. Auch wenn ein Arbeitsmittel zwar zum Prüfzeitpunkt, nicht aber bis zur nächsten wiederkehrenden Prüfung sicher verwendbar ist, ist dies zu dokumentieren, und es sind Maßnahmen innerhalb einer angemessenen Frist durchzuführen.

Das Protokoll ist damit zugleich der Nachweis gegenüber Versicherung und Gericht: Es dokumentiert die Sicherheit der Elektroinstallation in einem Format, das im Schadensfall als Beleg für die erfüllte Prüfpflicht dient. Ein lückenhaftes oder fehlendes Protokoll lässt sich später nicht nachreichen, wenn der Schaden bereits eingetreten ist.

Haftung und Versicherung im Schadensfall

Die Haftung für Schäden durch defekte Elektroanlagen ist kein Schreckensszenario, sondern eine rechtlich präzise beschriebene Pflichtenlage. Der erste Grundsatz: Unwissenheit schützt vor Haftung nicht. Ein Vermieter haftet laut Gesetz auch dann für entstandene Schäden, wenn er sich auf Unkenntnis der technischen Vorschriften oder auf den Zustand der elektrischen Anlage beruft.

Das OLG Saarbrücken hat die Beweislast in dem genannten Urteil wie folgt verteilt: Kommt der Vermieter seiner Prüfpflicht nicht nach und wird der Mieter durch einen Fehler in der elektrischen Anlage geschädigt, spricht eine widerlegbare Vermutung dafür, dass das Schadensereignis bei Beachtung der anerkannten Regeln der Technik und der Überprüffristen vermieden worden wäre. Die Vermutung ist also nicht unwiderleglich, und die Haftung setzt voraus, dass der Anlagenfehler ursächlich für den Schaden war. Praktisch bedeutet das aber: Wer die Fristen versäumt, muss im Streitfall aktiv entlasten, statt dass der Geschädigte die Pflichtverletzung beweisen muss.

Auch die Versicherungsebene verdient Aufmerksamkeit. Vertragsbedingungen von Sachversicherern können zusätzliche Anforderungen an die Prüfung elektrischer Anlagen stellen, die über die Regelungen der DGUV Vorschrift 3 hinausgehen. Fehlen die verlangten Prüfungen oder die dazugehörigen Protokolle, schwächt das im Streitfall die Position des Versicherungsnehmers, ohne dass dem eine Erfolgsgarantie oder eine automatische Leistungsverweigerung gegenüberstünde. Entscheidend ist die Pflichtenlage und die Beweislast, nicht die Drohung.

Die Elektroprüfung im Verwaltungsalltag umsetzen

Für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer vermieteter Objekte lässt sich die Elektroprüfung mit wenigen organisatorischen Entscheidungen in den laufenden Betrieb integrieren. Der Ausgangspunkt sind die oben beschriebenen Anlasssituationen wie Mieterwechsel und Umbauten, bei denen eine Prüfung ohnehin der Normalfall sein sollte. So lässt sich im Schadensfall nachweisen, dass die Mietsache bei der Übergabe in einem verkehrssicheren Zustand war.

Die Kostenfrage lässt sich dabei klären: Nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung können Aufwendungen für die regelmäßige Überprüfung der elektrischen Anlagen auf die Mieter umgelegt werden, sofern die Mietverträge entsprechend formuliert sind. Die Umlagefähigkeit steht also unter der Bedingung einer entsprechenden Vertragsklausel und sollte vor der Beauftragung geprüft werden.

Organisatorisches Rückgrat sind ein Fristenkalender und eine vollständige Objektakte, in der Prüftermine, Protokolle und Mängelbearbeitungen je Objekt zusammenlaufen. Bewährt hat sich ein fester Ablauf:

• Bestandsaufnahme: Welche elektrischen Anlagen und Betriebsmittel gehören zum Objekt, wem sind sie zugeordnet (Gemeinschafts- oder Sondereigentum, gewerbliche Einheit)
• Fristenkalender: Richtwerte aus der Gefährdungsbeurteilung je Anlage festlegen und nächste Termine eintragen
• Prüfung beauftragen: Elektrofachkraft mit der wiederkehrenden Prüfung nach den einschlägigen Normen betrauen
• Protokolle ablegen: Prüfprotokolle mit allen Mindestangaben in der Objektakte aufbewahren, mindestens bis zur nächsten Prüfung
• Mängel bearbeiten: Festgestellte Mängel dokumentieren, Behebung veranlassen und nachweisen
• Umlage prüfen: Mietverträge auf die entsprechende Klausel hin kontrollieren und die Kosten entsprechend abrechnen

Wer viele Objekte betreut, bündelt diese Aufgaben sinnvoll bei einem Wartungsservice-Anbieter, der die technischen Prüfungen koordiniert und die Termine über alle Liegenschaften hinweg im Blick behält. SVEAG begleitet Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer genau in dieser Rolle: Neben der Elektroprüfung gehört dazu die Koordination angrenzender Pflichtprüfungen, von der Brandschutzprüfung über die Prüfung von Löschanlagen bis zum Winterdienst, der die Räum- und Streupflicht samt Verkehrssicherungspflicht übernimmt. Gebündelt in einem Prüfkalender entsteht so eine Objektakte, die im Schadensfall jeden Termin, jedes Protokoll und jede Mängelbehebung nachweist, und damit genau die Entlastung leistet, die die Rechtsprechung von einem sorgfältigen Vermieter erwartet.

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Häufige Fragen

Ist die Prüfung der Elektroanlage für Vermieter gesetzlich Pflicht?

Eine gesetzliche Pflicht zur regelmäßigen Generalinspektion besteht nach der Rechtsprechung des BGH nicht. Der Vermieter muss die Mietsache aber in verkehrssicherem Zustand erhalten und die Elektroanlage bei Anlass, etwa nach Störfällen, Umbauten oder einem Mieterwechsel, prüfen lassen. Das OLG Saarbrücken hat zudem eine Prüfpflicht nach den anerkannten Regeln der Technik bejaht.

Wie oft sollte eine Elektroanlage geprüft werden?

Als Richtwert gilt eine Frist von vier Jahren für ortsfeste elektrische Anlagen und Betriebsmittel. In Betriebsstätten besonderer Art nach DIN VDE 0100 Gruppe 700, etwa Feuchträumen oder Sonderbauten, wird ein Jahr empfohlen. Fehlerstrom-Schutzschalter sollten alle sechs Monate per Test-Taste geprüft werden. Die endgültige Frist legt der Verantwortliche im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung fest.

Wer haftet, wenn die Elektroanlage nicht geprüft wurde?

Kommt der Vermieter einer fälligen Prüfung nicht nach und entsteht ein Schaden, etwa ein Kabelbrand, kann er dem Mieter gegenüber ersatzpflichtig sein. Nach dem Urteil des OLG Saarbrücken spricht dann eine widerlegbare Vermutung dafür, dass der Schaden bei fristgerechter Prüfung vermeidbar gewesen wäre. Unwissenheit über technische Vorschriften schützt nicht vor Haftung.

Wer ist in einer WEG für die Prüfung der Elektroanlage zuständig?

Für das Gemeinschaftseigentum wie Hauptverteiler, Zähler und Steigeleitungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich, vertreten durch den Verwalter im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 27 WEG. Die Wohnungsinstallation im Sondereigentum betrifft den jeweiligen Eigentümer. Bei gewerblich genutzten Einheiten ist der Mieter als Arbeitgeber für ortsfeste Anlagen in seinem Bereich verantwortlich.

Kann der Vermieter die Kosten der Elektroprüfung umlegen?

Ja, nach einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2007 zählen die Kosten der regelmäßigen Überprüfung elektrischer Anlagen zu den umlegbaren Betriebskosten, sofern der Mietvertrag dies entsprechend regelt. Grundlage ist § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung. Das gilt auch, wenn keine Rechtspflicht zur Prüfung besteht.

Was muss in einem Prüfprotokoll stehen?

Nach TRBS 1201 müssen die Aufzeichnungen mindestens die Art der Prüfung, den Prüfumfang, das Ergebnis sowie Name und Unterschrift der prüfenden Person enthalten. Datum und Anlass der Prüfung sollten ergänzt werden. Die Unterlagen sind mindestens bis zur nächsten Prüfung aufzubewahren und dienen im Schadensfall als Nachweis.

Wer darf eine Elektroanlage prüfen?

Wiederkehrende Prüfungen ortsfester elektrischer Anlagen dürfen nur von Elektrofachkräften oder zur Prüfung befähigten Personen durchgeführt werden. Die Qualifikation richtet sich nach der Schwierigkeit der Prüfaufgabe und wird unter anderem in der TRBS 1203 beschrieben. Für Vermieter und Verwaltungen empfiehlt sich die Beauftragung zertifizierter Fachbetriebe.