Dachwartung beauftragen: Wartungsvertrag für Objekte

Hausverwaltungen, WEG und Eigentümer müssen Dächer regelmäßig durch Fachbetriebe prüfen lassen, sonst drohen Haftungsrisiken und Nachteile beim Versicherungsschutz. Dieser Leitfaden erklärt Prüfintervalle, Leistungsumfang und Vertragsinhalte nach DIN 18531-4 und aktueller Rechtsprechung.

Warum Dachwartung für Objekte Pflicht ist

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt bewirtschaftet, trägt die Verantwortung für dessen Sicherheit, und dazu gehört ausdrücklich das Dach. Nach Angaben des Zentralverbands des Deutschen Dachdeckerhandwerks sind Hausbesitzer nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes in der Regel zur regelmäßigen Wartung des Daches durch einen Fachbetrieb verpflichtet. Diese Pflicht ist keine bloße Gefälligkeit gegenüber den Mietern oder Eigentümern, sondern Ausdruck der Verkehrssicherungspflicht, die sich aus dem allgemeinen zivilrechtlichen Haftungstatbestand des § 823 BGB ergibt. Löst sich ein Gebäudeteil und verletzt oder schädigt jemand damit einen Dritten, kommt zusätzlich die Haftung für mangelhafte Unterhaltung nach §§ 836, 838 BGB in Betracht.

Das Dach ist zugleich das am stärksten beanspruchte Funktionsteil der Gebäudehülle: Tag und Nacht schützt es das Gebäude vor Witterung, ohne dass Schäden im direkten Blickfeld liegen. Vernachlässigte Wartung hat deshalb gleich mehrfach Konsequenzen:

Haftungsrisiko: Löst sich bei gewöhnlichem Wind ein Gebäudeteil, spricht die Lebenserfahrung für eine mangelhafte Unterhaltung, und der Verantwortliche muss sich entlasten.
Versicherungsschutz: Wird die Dachwartung vernachlässigt, kann im Schadensfall der Versicherungsschutz gefährdet sein, etwa bei der Wohngebäudeversicherung.
Werterhalt: Kleine Schäden bleiben unbehandelt, Wasser dringt ein und verursacht Folgeschäden, die bis zur Schadenssanierung reichen können.

Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer folgt daraus: Dachwartung ist Teil der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Die Ausführung lässt sich an Fachbetriebe vergeben, Kontrolle und Nachweis bleiben aber bei der verantwortlichen Seite; nachträglich dokumentieren lässt sich eine Wartung nicht. Genau hier setzt ein Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb an.

Prüfintervalle: wie oft muss ein Dach geprüft werden

Ein pauschales gesetzliches Intervall, das für jedes Dach gilt, existiert nicht. Maßgeblich sind der Zustand, das Alter, die Bauart und die Nutzung des Daches. Eine verlässliche Orientierung bietet dennoch das technische Regelwerk: Die DIN 18531-4 in der Ausgabe 2017-07 mit dem Titel „Abdichtung von Dächern sowie von Balkonen, Loggien und Laubengängen, Teil 4: Nicht genutzte und genutzte Dächer, Instandhaltung" legt die Anforderungen an Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Erneuerung des Dachaufbaus fest.

In der Praxis hat sich eine Wartung im Frühjahr und im Herbst bewährt, mindestens jedoch eine jährliche Prüfung des Daches. Ergänzend haben die Gerichte die Empfehlungen des Deutschen Dachdeckerhandwerks als Maßstab herangezogen. Die wichtigsten Intervalle im Überblick:

Bereich bzw. Maßnahme	Intervall	Grundlage
Inspektion und Wartung des Daches	mindestens einmal jährlich, üblich im Frühjahr und Herbst	Praxisempfehlung
Erstwartung nach Herstellung des Daches	ab dem sechsten Jahr nach Herstellung, danach alle drei Jahre	Empfehlung des Deutschen Dachdeckerhandwerks, zitiert im Urteil des LG Frankfurt
Entwässerungseinrichtungen	mindestens alle 6 Monate	ZVDH-Empfehlung: Um die Funktionsfähigkeit der Entwässerung zu gewährleisten, muss diese mindestens alle 6 Monate überprüft werden
Reinigung von Rinnen, Abläufen und Bewuchs	mindestens einmal im Jahr	Fachempfehlung zur Flachdachwartung

Diese Werte sind Orientierung, kein Freibrief: Bei Pfützenbildung auf der Abdichtung, alternder Bahnen oder besonderer Exposition kann ein kürzeres Intervall geboten sein. Versicherungen geben die für den Versicherungsschutz erforderlichen Wartungsintervalle im Schadensfall häufig selbst vor. Sinnvoll ist es daher, das Intervall objektbezogen im Wartungsvertrag festzulegen und nicht auf eine allgemeine Regel zu vertrauen.

Leistungsumfang: Inspektion, Wartung, Instandsetzung

Ein Fachbetrieb erbringt bei der Dachwartung drei gestufte Leistungen, die auch die DIN 18531 Teil 4 unterscheidet: Inspektion, Wartung und Instandsetzung. Die Inspektion ist die regelmäßige Begehung der Dachflächen. Der Fachbetrieb beurteilt den tatsächlichen Zustand der Abdichtung und der Entwässerung, erstellt einen Inspektionsbericht und schlägt gegebenenfalls Pflege- und Instandsetzungsmaßnahmen vor, über die der Auftraggeber entscheidet.

Die Wartung geht weiter: Sie umfasst neben der Sichtprüfung auch kleine Instandsetzungsarbeiten direkt vor Ort. Dazu gehören nach den Empfehlungen des Dachdeckerhandwerks insbesondere:

Reinigung von Dachrinnen und Dachgullis
Sichtprüfung von Einbauteilen wie Blitzschutzanlagen und Schneefanggittern
Überprüfung von An- und Abschlüssen
Auswechseln schadhafter Dachmaterialien
Entfernen von Schmutzablagerungen und unerwünschtem Pflanzenbewuchs
Besichtigung und Reinigung von Belichtungselementen

Nach der Begehung erhält der Auftraggeber ein Wartungsprotokoll sowie Vorschläge für eventuell erforderliche, umfassendere Instandsetzungsarbeiten. Davon abgegrenzt ist die Instandsetzung eine eigene Maßnahme, die nur bei festgestellten Mängeln ansteht: schadhafte Materialien werden ersetzt, Dämmung und Dichtmaterial erneuert oder verstärkt, Vermörtelungen ausgebessert.

Der Umfang unterscheidet sich je nach Dachform. Beim Flachdach stehen die Abdichtung und ihre Details im Fokus: Risse, Wellen, Blasen und Falten auf der Dachfläche, die An- und Abschlüsse von Durchdringungen sowie die Funktionsfähigkeit der Entwässerungseinrichtungen. Weil die Abdichtung häufig unter Kies oder Begrünung liegt, gehört die professionelle Leckortung zum Handwerk; ergänzend kann eine gezielte Dichtigkeitsprüfung von Flachdächern, Terrassen und Tiefgaragen Wassereintritte früh aufdecken. Beim Steildach liegt der Schwerpunkt auf der Eindeckung: gelockerte oder beschädigte Ziegel, Verdrahtung, Anschlüsse und die Befestigung von Einbauteilen.

Was ein Wartungsvertrag regeln sollte

Ein Wartungsvertrag ist kein Formalakt, sondern das Dokument, das die regelmäßige Wartung des Daches durch einen Fachbetrieb gegenüber Dritten nachweisbar macht. Genau dieser Nachweis entscheidet im Streitfall, ob ein Gebäudeeigentümer oder eine Verwaltung ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen ist. Ohne schriftliche Vereinbarung kann trotz bestehender Gebäudeversicherung im Schadensfall Regress drohen, wenn etwa bei Sturm herabgewehte Dachteile einen Schaden verursachen.

Ein belastbarer Vertrag sollte folgende Punkte regeln:

Vertragspartner und Objektbezug: Welches Dach, welche Dachaufbauten und welche An- und Abschlüsse werden gewartet?
Intervalle: Wann findet die Inspektion statt, wann die Wartung, und welche zusätzlichen Termine gelten nach Sturmereignissen?
Leistungsumfang: Welche Arbeiten sind vertraglich enthalten, welche werden separat beauftragt?
Dokumentation: Jede Begehung wird in einem Wartungsprotokoll festgehalten, damit Zustand und Entwicklung des Daches über die Zeiträume nachvollziehbar bleiben.
Berichtswesen: Wie werden Mängel gemeldet und Instandsetzungen eingeleitet?

Zwei praktische Hinweise verdienen Beachtung. Erstens: Versicherer verlangen im Schadensfall die Dokumentation, und Hersteller von Abdichtungssystemen knüpfen Garantieleistungen häufig an eine nachweisliche, vertraglich vereinbarte Wartung. Zweitens: Wechselt die Verwaltung oder geht das Objekt an eine neue Eigentümerschaft über, sollte der Wartungsplan mit übergeben werden, damit die Wartungshistorie lückenlos bleibt. Der Abschluss eines solchen Vertrages ist nicht nur für ältere Häuser sinnvoll, sondern unmittelbar nach Fertigstellung einer Neueindeckung oder Sanierung empfehlenswert.

Haftung: was Gerichte von Verwaltern erwarten

Wie konkret Gerichte die Pflichten einer Verwaltung bemessen, zeigt ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 28.05.2025 (Az. 2-01 S 68/24). Der Fall: Bei einer Windstärke von 7 bis 8 Beaufort löste sich ein Dachziegel von einem Wohngebäude und beschädigte einen geparkten Pkw; der im Urteil zugrunde gelegte Schaden betrug 3.399,79 Euro. Das Dach war 2009/2010 komplett neu errichtet worden, die beklagte Hausverwaltung hatte es jedoch nur von der Straße aus durch einen angestellten Objektbetreuer sichtgeprüft. Eine fachkundige Wartung durch einen Fachbetrieb hatte in den mehr als zehn Jahren seit der Neueindeckung nie stattgefunden.

Das Gericht verurteilte die Verwaltung nach §§ 836, 838 BGB in Verbindung mit § 27 WEG. Die Kernaussagen des Urteils lassen sich so zusammenfassen:

Anscheinsbeweis: Löst sich ein Gebäudeteil infolge von Witterungseinwirkungen, spricht die Lebenserfahrung dafür, dass die Anlage fehlerhaft errichtet oder mangelhaft unterhalten war. Windstärke 7 bis 8 Beaufort ist dabei kein außergewöhnliches Naturereignis, dem ein sorgfältig unterhaltenes Gebäude nicht standhalten müsste.
Sichtprüfung von der Straße genügt nicht: Die Kontrollen erfolgten weder durch eine fachkundige Person noch mit voller Einsicht des Daches, waren also keine ausreichende Kontrolle.
Neues Dach entlastet nicht: Auch ein zehn Jahre altes Dach bedarf der Wartung; nach den Empfehlungen des Deutschen Dachdeckerhandwerks wären bis zum Schadenszeitpunkt bereits drei Wartungen fällig gewesen.
Beschlusspflicht: Der Verwalter muss nicht selbst das Dach betreten, aber er muss rechtzeitig die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine fachkundige Wartung herbeiführen.

Delegation entlässt also nicht aus der Kontroll- und Überwachungspflicht: Wer die Unterhaltung des Gebäudes übernommen hat, muss dafür sorgen, dass eine fachkundige Prüfung in regelmäßigen Intervallen tatsächlich erfolgt. Wichtig zur Einordnung: Diese Darstellung ist eine allgemeine Einordnung der Rechtsprechung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Im konkreten Konfliktfall sollte ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzugezogen werden.

Dachwartung in der Objektbetreuung verankern

Dachwartung entfaltet ihre Wirkung erst, wenn sie in die laufende Objektbetreuung eingebettet ist, statt als Einzelauftrag zu verschwinden. Regelmäßige Wartungen verlängern die Lebensdauer eines Daches um viele Jahre und verhindern unnötige Reparaturen im Schadensfall. Für Hausverwaltungen und Eigentümer bedeutet das: Der Wartungsvertrag gehört auf die gleiche Ebene wie die übrigen technischen und baulichen Daueraufgaben eines Objekts, vom Winterdienst über die Grünpflege und Außenanlagen bis zur regelmäßigen Objektkontrolle.

SVEAG koordiniert von Hamburg aus Wartungsservice und Hausmeisterservice für Objekte in und um Hamburg und darüber hinaus, etwa über ein festes Hausmeister-Abo für WEGs und kleinere Wohnanlagen. Der Vorteil einer gebündelten Betreuung liegt weniger in einem einzelnen Gewerk als in der Organisation:

Ein Ansprechpartner für mehrere Gewerke, statt einzelner Aufträge an wechselnde Firmen
Durchgängige Dokumentation über alle Begehungen und Maßnahmen hinweg
Mängel werden bereits im Routinegang gemeldet, bevor sie zu Schäden werden
Kurze Wege bei Zusatzterminen, etwa nach Sturm- oder Unwetterereignissen

Wer die Dachwartung so in die Bewirtschaftung integriert, erfüllt die gerichtlich geforderte Überwachungspflicht nicht nur formal, sondern macht sie zum Teil eines gepflegten Objektzustands, den auch Mieter und Eigentümer täglich erleben.

Fazit: Dachwartung strukturiert beauftragen

Dachwartung ist Pflicht, aber sie ist vor allem Handwerk mit System. Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer lässt sich die Aufgabe in fünf Schritte gliedern:

Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb abschließen und die Intervalle objektbezogen festlegen, orientiert an DIN 18531-4 und den Empfehlungen des Dachdeckerhandwerks.
Dokumentation lückenlos führen: Wartungsplan, Protokolle und Berichte so ablegen, dass sie im Schadensfall und bei Besitzwechsel sofort vorliegen.
Bei WEGs die Eigentümerversammlung frühzeitig über die Beschlussnotwendigkeit informieren, bevor ein Schaden die Frage stellt.
Nach Sturm- und Unwetterereignissen zusätzlich eine Begehung veranlassen, auch wenn das reguläre Intervall noch nicht erreicht ist.
Zuständigkeiten im Objekt klar regeln, damit Kontroll- und Überwachungspflicht nicht an einer unklaren Delegation scheitert.

Wer diese Schritte organisiert, schützt Versicherungsschutz, Werterhalt und die Menschen rund um das Objekt zugleich. SVEAG begleitet Hausverwaltungen, WEGs und Eigentümer bei der Umsetzung, von der Koordination der Dachwartung über den Wartungsservice bis zur Einbindung in die laufende Objektbetreuung, und zeigt auf der Leistungsübersicht, welche Dienste sich für ein Objekt bündeln lassen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Dachwartung beauftragen: Wartungsvertrag für Objekte finden Sie auf unserer Leistungsseite Dachwartung beauftragen: Wartungsvertrag für Objekte.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Ist eine Dachwartung für Hausverwaltungen gesetzlich vorgeschrieben?

Ein eigenes Dachwartungsgesetz gibt es nicht. Die Pflicht ergibt sich aus der Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB: Wer ein Gebäude unterhält, muss verhindern, dass Dritte durch herabfallende Teile zu Schaden kommen. Nach Angaben des Zentralverbands des Deutschen Dachdeckerhandwerks verpflichtet ein Urteil des Bundesgerichtshofs Hauseigentümer in der Regel zur regelmäßigen Dachwartung durch qualifizierte Fachbetriebe. Für Hausverwaltungen folgt daraus die Pflicht, die Wartung rechtzeitig zu veranlassen und zu dokumentieren.

Wie oft sollte ein Dach gewartet werden?

Als Orientierung gilt eine Prüfung mindestens einmal jährlich, üblich sind Wartungen im Frühjahr und Herbst. Die DIN 18531-4 (Ausgabe 2017-07) regelt Inspektion, Wartung und Instandsetzung für Abdichtungen nicht genutzter Dächer, auch extensiv begrünte Flächen. Ein pauschales gesetzliches Intervall für jedes Dach gibt es nicht; nach Sturm, Hagel oder Starkregen sind zusätzliche Begehungen ratsam.

Was ist der Unterschied zwischen Dachinspektion und Dachwartung?

Bei der Inspektion begeht ein Fachbetrieb die Dachflächen und erstellt einen Inspektionsbericht mit Vorschlägen für Maßnahmen. Die Wartung geht weiter: Sie umfasst Sichtprüfung und kleine Instandsetzungsarbeiten wie die Reinigung von Dachrinnen und Dachgullis, die Sichtprüfung von Blitzschutzanlagen und Schneefanggittern sowie den Austausch einzelner schadhafter Materialien, dokumentiert in einem Wartungsprotokoll.

Warum ist ein schriftlicher Wartungsvertrag sinnvoll?

Der Vertrag weist gegenüber Dritten und Versicherern nach, dass das Dach regelmäßig durch einen Fachbetrieb gewartet wird. Ohne dokumentierte, fristgerechte Wartung kann der Versicherer im Schadensfall die Leistung kürzen oder ablehnen. Auch Garantien der Hersteller von Abdichtungssystemen sind häufig an einen Wartungsvertrag geknüpft. Der Wartungsplan sollte bei einem Besitzwechsel an den nächsten Eigentümer übergeben werden.

Kann eine Hausverwaltung die Dachwartung einfach delegieren?

Die Delegation an einen Dienstleister ist möglich, entlässt die Verwaltung aber nicht vollständig aus der Haftung: Sie muss den Betrieb sorgfältig auswählen und die Durchführung kontrollieren. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (2-01 S 68/24) haftete eine Hausverwaltung, weil das Dach über zehn Jahre nicht fachkundig gewartet worden war; Sichtprüfungen von der Straße genügten dem Gericht nicht.

Wer haftet, wenn ein Dachziegel auf ein Auto fällt?

Löst sich ein Gebäudeteil bei gewöhnlichem Wind, spricht nach der Rechtsprechung ein Anscheinsbeweis für mangelhafte Bauausführung oder Instandhaltung. Im Frankfurter Fall musste die Hausverwaltung zahlen, weil sie nicht beweisen konnte, dass der Schaden auch bei fachgerechter Wartung entstanden wäre. Die konkrete Haftung hängt stets vom Einzelfall ab.

Was gehört zum Leistungsumfang einer Flachdachwartung?

Zur Inspektion gehören die Prüfung der Abdichtung auf Risse, Wellen, Blasen und Falten, die Untersuchung von An- und Abschlüssen sowie die Funktionsprüfung der Entwässerungseinrichtungen. Zur Wartung zählen die Beseitigung dachfremder Teile, das Entfernen von Bewuchs, die Reinigung von Dachrinnen und Dachabläufen und das Entfernen von Kiesverwehungen; diese Reinigungsarbeiten sollten mindestens einmal jährlich durchgeführt werden.