Asbestsanierung im Altbau: Schadstoffe im Blick

Warum Asbest im Altbau Verwaltungen betrifft

Asbest galt über Jahrzehnte als Wunderwerkstoff: nicht brennbar, hitzebeständig, langlebig und billig zu verarbeiten. Erst am 31. Oktober 1993 wurden die Herstellung, das Inverkehrbringen und die Verwendung von Asbest und asbesthaltigen Produkten in Deutschland endgültig verboten. In den Jahren 1950 bis 1985 betrug der Asbestverbrauch allein rund 4,4 Millionen Tonnen, verarbeitet zu weit mehr als 3.000 unterschiedlichen Produkten, vor allem Baustoffen. Das Verbot hat den Stoff jedoch nicht aus dem Gebäudebestand entfernt: Nach dem nationalen Asbest-Profil der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin sind weiterhin über 35 Millionen Tonnen asbesthaltiges Material verbaut, überwiegend als Asbestzement.

Das gesundheitliche Problem liegt in der langen Latenzzeit. Zwischen dem Einatmen der Fasern und einer möglichen Erkrankung können rund 30 Jahre vergehen, im Durchschnitt des Berufskrankheitengeschehens sogar etwa 38 Jahre. Nach Angaben der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin sterben in Deutschland weiterhin jährlich etwa 1.500 Menschen an den Folgen von Asbestbelastung. Gerade die Wohnungsbaubestände der 1960er und 1970er Jahre, in beiden Teilen Deutschlands überwiegend mit Asbestzement errichtet, erreichen jetzt das Alter, in dem Dacharbeiten, Badsanierungen und Bodenbelagswechsel anstehen.

• Jede Baumaßnahme am Altbau vor 1993 ist potenziell eine Gefahrstoffmaßnahme, vom Dübelloch bis zum Dachrückbau.
• Mieter sind sensibilisiert und fragen aktiv nach, ob in ihrer Wohnung Asbest steckt.
• Handwerker und eigene Beschäftigte dürfen ohne Erkundung und Schutzkonzept nicht an verdächtigen Bauteilen arbeiten.
• Verwaltungen tragen als Veranlasser von Arbeiten eigene Pflichten nach der Gefahrstoffverordnung.

Typische Fundorte: Wo Asbest im Altbau steckt

Grundsätzlich ist zwischen schwach und fest gebundenen Asbestprodukten zu unterscheiden. Bei schwach gebundenen Produkten wie Spritzasbest beträgt der Asbestanteil meist über 60 Prozent, die Fasern können schon durch Erschütterung und Alterung freigesetzt werden. Fest gebundene Produkte wie Asbestzement enthalten deutlich weniger Asbest, der fest im Material eingebunden ist. Für Wohnungsbestände sind vor allem die folgenden Bauteile relevant.

Das Schadstoffkataster: Bestand erfassen, bevor gebaut wird

Ein Schadstoffkataster ist die systematische Erfassung, Bewertung und Dokumentation aller im Gebäude vorkommenden schadstoffhaltigen Materialien und Bauteile. Es ist die Grundlage für rechtssichere Ausschreibungen, Kostenplanung, Arbeitsschutzmaßnahmen und die geordnete Entsorgung. Für Verwaltungen ist es das zentrale Instrument, um vor jeder Maßnahme zu wissen, womit das ausführende Unternehmen rechnen muss.

• Dokumentensichtung: Baujahr, Pläne, Materialangaben und frühere Sanierungen aus den Bestandsunterlagen erschließen
• Ortsbegehung: systematische Begehung aller Bauteile und Nutzungseinheiten mit Sichtprüfung auf verdächtige Bauprodukte
• Probenahme und Laboranalytik der verdächtigen Materialien
• Bewertung und Ableitung der Schutzmaßnahmen, etwa Schutzstufen, Absaugung oder Unterdruckzonen
• Erstellung des Katasters mit Bauteilgruppen, Lageplänen, Bilddokumentation und Analysewerten
• Ableitung des Sanierungs- oder Rückbaukonzepts inklusive Entsorgungsketten

Gesetzliche Pflichten: GefStoffV, TRGS 519 und WEG

Der Rechtsrahmen für Auftraggeber hat sich mit der Novelle der Gefahrstoffverordnung verschärft. Wer Tätigkeiten an baulichen Anlagen veranlasst, muss dem ausführenden Unternehmen vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen und sich dazu in zumutbarem Umfang an den zugänglichen Unterlagen orientieren. Zur Feststellung, ob Asbest vorliegt, ist bei Objekten mit Baujahr zwischen 1993 und 1996 das Datum des Baubeginns zu übermitteln, bei Objekten vor 1993 oder nach 1996 reicht die Angabe des Baujahres. Diese Pflichten gelten ausdrücklich auch für private Haushalte, also auch für einzelne Eigentümer.

• Grundsatz: Seit dem 31. Oktober 1993 sind Arbeiten an asbesthaltigen Gebäudeteilen verboten, ausgenommen sind Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten (ASI-Arbeiten).
• Fachbetriebspflicht: Sanierungen asbesthaltiger Bereiche dürfen ausschließlich durch zertifizierte Fachfirmen ausgeführt werden, die sich gegenüber der Verwaltung ausweisen können.
• Anzeigepflicht: Die Tätigkeit mit asbesthaltigen Materialien ist der zuständigen Behörde spätestens sieben Tage vor Beginn der Arbeiten anzuzeigen.
• Gefährdungsbeurteilung: Vor Beginn sind Gefährdungsbeurteilung und Arbeitsplan zu erstellen und zu dokumentieren.

Mieter richtig informieren

Sobald der Vermieter Kenntnis von einer Asbestbelastung in den Mieträumen hat, stellt sich für ihn die Frage, wann und in welcher Form er die Mieterschaft informiert; die Rechtsprechung zu Informations-, Untersuchungs- und Mängelbeseitigungspflichten ist uneinheitlich, weshalb Kommunikation gut vorbereitet sein sollte. Umgekehrt haben Mieter bei begründetem Verdacht, dass in ihrer Wohnung asbesthaltige Bauteile verbaut sind, einen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter. Die Information sollte daher schriftlich, sachlich und frühzeitig erfolgen, lange bevor eine Mängelanzeige den Ton vorgibt.

Wie teuer mangelhafte Kommunikation werden kann, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Spandau: Mieter waren im Übergabeprotokoll nicht darauf hingewiesen worden, dass die beschädigten Fußbodenfliesen Floor-Flex-Platten und damit asbesthaltiges Material sein können; sie hatten den Belag teilweise selbst bearbeitet. Das Gericht sah in beschädigten asbesthaltigen Fußbodenfliesen eine Gesundheitsgefährdung und sprach den Mietern eine rückwirkende Mietminderung von 25 Prozent zu. Der Fall zeigt auch, dass Berliner Gerichte je nach Schwere der Beeinträchtigung unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen halten können.

• Mängelanzeigen zu Bodenbelägen ernst nehmen, dokumentieren und zeitnah beantworten, statt sie zu bagatellisieren.
• Übergabeprotokolle präzise führen und bekannte Belastungen dort ausweisen.
• Bei beschädigten Belägen die Nutzung einschränken und die Sanierung zügig einleiten.
• Bei einem Mieterwechsel eine sachverständige Prüfung des Belags vornehmen und die Ergebnisse in der Wohnungsakte ablegen.
• Für die Übergabe selbst eine professionelle Umzugs- und Übergabereinigung einplanen, damit beschädigte Restbeläge nicht unbeabsichtigt bearbeitet werden.

Die Sanierung selbst ist Sache zertifizierter Fachfirmen; Mieter dürfen asbesthaltiges Material auf keinen Fall eigenhändig beseitigen. Am Beispiel des Bodenplatten-Ausbaus lässt sich zeigen, welche Schutzmaßnahmen den Rahmen bilden und warum die Maßnahme gut geplant sein muss.

• Vorbereitung: Gefährdungsbeurteilung und Arbeitsplan, Anzeige an die Behörde, Information der betroffenen Mieter zu Zeitfenster und Nutzungsbeschränkungen.
• Abschottung: Der Sanierungsbereich wird abgeschottet, Zutritt besteht nur durch eine Schleuse mit Schutzbekleidung und Schutzmaske.
• Ausbau: Die Platten werden mit emissionsarmen Verfahren unter staubarmer Absaugung ausgebaut, sodass möglichst wenig Fasermaterial freigesetzt wird.
• Reinigung und Freigabe: Nach einer gründlichen Reinigung des Sanierungsbereichs ist eine abschließende Raumluftmessung Pflicht; erst danach darf der Bereich wieder zugänglich gemacht werden.
• Entsorgung und Dokumentation: Entsorgungsnachweise und Messergebnisse wandern in die Verwaltungsakte.

Praxisleitfaden für Verwaltungen: Schritt für Schritt

Zusammengefasst ergibt sich für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer ein klarer Handlungspfad, der sich in den Alltag der Bestandsverwaltung integrieren lässt.

• Baujahr und Bestandsunterlagen klären: Bei Objekten vor dem 31. Oktober 1993 ist grundsätzlich mit Asbest zu rechnen; die zugänglichen Unterlagen werden für die Mitteilungspflichten gegenüber dem Fachbetrieb aufbereitet.
• Schadstoffkataster anlegen und aktuell halten, idealerweise vor der nächsten größeren Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahme.
• Mieter frühzeitig und schriftlich informieren, Auskunftsersuchen fristnah beantworten und Mängelanzeigen dokumentieren.
• Zertifizierten Fachbetrieb nach TRGS 519 beauftragen, Zulassung und Anzeige prüfen und die Schutzmaßnahmen vor Ort kontrollieren.
• Sanierung vollständig dokumentieren: Proben, Messergebnisse, Entsorgungsnachweise und Freigaben liegen in der Objektakte.

SVEAG begleitet Hausverwaltungen bundesweit als Ansprechpartner rund um den Gebäudebestand, von der koordinierten Schadenssanierung bis zu begleitenden Dienstleistungen wie Dachrinnenreinigung, Winterdienst sowie Grünpflege und Außenanlagen während und nach Sanierungsphasen. Wer Erkundung, Kommunikation und Fachbetrieb frühzeitig verbindet, verwandelt ein latentes Risiko in einen planbaren Verwaltungsablauf.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Asbestsanierung im Altbau: Schadstoffe im Blick finden Sie auf unserer Leistungsseite Asbestsanierung im Altbau: Schadstoffe im Blick.

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Häufige Fragen

Ab welchem Baujahr muss ich mit Asbest im Gebäude rechnen?

In allen Gebäuden, die vor dem 31. Oktober 1993 errichtet wurden, ist laut Gefahrstoffverordnung grundsätzlich mit asbesthaltigen Baustoffen zu rechnen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, sollten Sie zusätzlich das Datum des Baubeginns prüfen, sofern es vorliegt.

Müssen intakte Asbestzementplatten entfernt werden?

Nein. Für fest gebundene Asbestzementprodukte wie Dach- oder Fassadenplatten besteht kein generelles Sanierungsgebot, solange sie unbeschädigt und funktionsfähig sind. Eine Entfernung wird erst nötig, wenn das Material spröde, brüchig oder beschädigt ist oder ohnehin bearbeitet werden soll.

Wer darf eine Asbestsanierung durchführen?

Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten an asbesthaltigen Bauteilen dürfen nur Betriebe mit behördlicher Zulassung und Sachkundenachweis nach TRGS 519 ausführen. Die Arbeiten sind der zuständigen Behörde mindestens sieben Tage vor Beginn anzuzeigen.

Muss ich Mieter über Asbest in der Wohnung informieren?

Ja. Sobald der Vermieter Kenntnis von einer Asbestbelastung hat, besteht eine eigenständige Informationspflicht, auch ohne akute Gefahr. Bei beschädigten asbesthaltigen Bodenplatten sprach das Amtsgericht Spandau den Mietern eine rückwirkende Mietminderung von 25 Prozent zu.

Was steht in einem Schadstoffkataster?

Ein Schadstoffkataster dokumentiert systematisch Art, Ort, Menge und Bewertung aller schadstoffhaltigen Materialien im Gebäude, neben Asbest auch PCB, PAK oder alte Mineralwollen. Es dient als Grundlage für Ausschreibung, Arbeitsschutz, Kostenplanung und geordnete Entsorgung.

Wie beschließt eine WEG eine Asbestsanierung?

Maßnahmen zur Asbest-Erkundung und -Sanierung des Gemeinschaftseigentums gehören zur ordnungsmäßigen Erhaltung des Gebäudes und können mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Vor jeder Baumaßnahme an Bestand vor 1993 ist eine Asbest-Erkundung durch qualifiziertes Personal vorgeschrieben.