Videoüberwachung in der WEG: Regeln zur Personenerkennung

Funktionsweise moderner KI-Personenerkennung

Moderne Überwachungskameras arbeiten nicht mehr nur mit einfachen Bewegungsmeldern, die auf jede Bildveränderung reagieren. Stattdessen wertet eine KI-Videoanalyse das Bildmaterial in Echtzeit aus: Neuronale Netze, die auf umfangreichen Bilddatenbanken trainiert wurden, prüfen jeden einzelnen Frame und ordnen das erkannte Objekt einer Klasse zu, etwa Person, Fahrzeug, Tier oder Gegenstand. Erst wenn ein definiertes Ereignis vorliegt, etwa eine Person, die eine virtuelle Linie überschreitet, wird ein Alarm ausgelöst.

• Bewegung erkennen: Das System registriert eine Veränderung im Bild und prüft, ob es sich um ein relevantes Objekt handelt.
• Objekt klassifizieren: Die KI ordnet das Objekt einer Klasse zu, zum Beispiel Mensch, Tier oder Fahrzeug, und filtert irrelevante Bewegungen aus.
• Ereignis bewerten: Nur wenn das Objekt eine definierte Zone betritt oder ein definiertes Muster zeigt, etwa Herumlungern oder das Übersteigen eines Zauns, erfolgt eine Alarmierung.
• Dokumentieren: Das Ereignis wird mit Zeitstempel aufgezeichnet und lässt sich später nachvollziehen.

Der praktische Gewinn liegt in der drastisch reduzierten Zahl der Fehlalarme. Klassische Bewegungserkennung schlägt bei jedem wehenden Ast, bei Regen, Schatten oder einer streunenden Katze aus. KI-Systeme unterscheiden dagegen zwischen relevanten und irrelevanten Ereignissen, weil sie die Objektklasse im Bild selbst bestimmen. Für Hausverwaltungen, die Rückmeldungen aus der Fernüberwachung ihrer Objekte prüfen müssen, bedeutet das: Jede Meldung verdient Aufmerksamkeit, weil sie mit hoher Wahrscheinlichkeit wirklich eine Person zeigt. Genau darauf baut auch die mobile Videoüberwachung auf, wie sie etwa für Baustellen und Leerstände eingesetzt wird.

Technische Grenzen und Zuverlässigkeit

So leistungsfähig die Objektklassifizierung ist, so klar sind ihre Grenzen. Die Erkennungsqualität hängt von Faktoren ab, die bereits bei der Planung berücksichtigt werden müssen: schlechte Beleuchtung und Gegenlicht, starke Verdeckung durch Mülltonnen, Fahrzeuge oder Vegetation, ungünstige Kamerawinkel mit zu steilem Blick von oben sowie verschmutzte Optiken. Auch Nebel, Regen und starke Witterungsschwankungen können die Bildqualität so weit mindern, dass eine zuverlässige Klassifizierung nicht mehr gewährleistet ist. Eine Kamera, die im Tageslicht Personen sauber erkennt, liefert nachts bei schwachem Umgebungslicht unter Umständen nur noch unklare Silhouetten.

Für die normgerechte Planung sorgt die DIN EN 62676-4 für Verbindlichkeit. Sie gehört zur Normenreihe für Videoüberwachungsanlagen in Sicherungsanwendungen und regelt die Anwendung, also Planung, Installation, Inbetriebnahme und Wartung solcher Systeme. Ihr Kern ist die Orientierung am Schutzziel: Je nachdem, ob eine Anlage nur überwachen, detektieren, beobachten, erkennen oder identifizieren soll, fordert die Norm eine unterschiedliche Bildauflösung, gemessen in Pixeln pro Meter auf der Objektebene; die Neuausgabe der Norm von 2025 hat diese Stufen überarbeitet.

Der Unterschied zwischen Erkennen und Identifizieren ist für die Praxis entscheidend: Eine Kamera, die zuverlässig meldet, dass sich eine Person nähert, benötigt deutlich weniger Auflösung als eine, die eine Person zweifelsfrei identifizieren soll. Wer das Schutzziel von vornherein sauber definiert, vermeidet sowohl teure Überdimensionierung als auch enttäuschende Ergebnisse nach einem Schadensfall. Für den Vergleich, wann zusätzlich zu Kameras überhaupt Wachpersonal nötig ist, lohnt ein Blick auf die Abwägung von Videoüberwachung oder Wachschutz.

Personenerkennung vs. biometrische Gesichtserkennung

Hier liegt eine Grenze, die Hausverwaltungen unbedingt kennen müssen: Die reine Erkennung einer menschlichen Form im Bild und die biometrische Gesichtserkennung sind rechtlich zwei völlig verschiedene Dinge. Die Objektklassifizierung stellt lediglich fest, dass sich dort ein Mensch bewegt, ohne seine Identität zu ermitteln. Die biometrische Gesichtserkennung dagegen verarbeitet individuelle Gesichtszüge, um eine Person eindeutig zu identifizieren, etwa durch den automatischen Abgleich mit einer Datenbank.

Genau diese Verarbeitung ist nach Art. 9 Abs. 1 DSGVO grundsätzlich untersagt. Die Vorschrift zählt biometrische Daten zur eindeutigen Identifizierung einer natürlichen Person zu den besonderen Kategorien personenbezogener Daten und verbietet ihre Verarbeitung. Erst ein abschließender Katalog von Ausnahmetatbeständen nach Art. 9 Abs. 2 DSGVO kann das Verbot für enge Fallgruppen aufheben, etwa bei ausdrücklicher Einwilligung oder erheblichem öffentlichem Interesse. Eine normale Videoüberwachung ohne automatisierte Gesichtserkennung fällt dagegen nicht unter Art. 9 DSGVO, sondern unter die allgemeinen Regeln des Art. 6 DSGVO.

• Zulässig im Ausgangspunkt: Die Kamera erkennt, dass eine Person, ein Tier oder ein Fahrzeug im Bild ist, und alarmiert bei definierten Ereignissen.
• Grundsätzlich untersagt: Die Kamera identifiziert Personen anhand ihrer Gesichtszüge oder gleicht Aufnahmen automatisch mit Personendatenbanken ab.
• Immer prüfen: Bereits die technische Möglichkeit zur biometrischen Identifizierung sollte im Beschaffungsprozess ausgeschlossen oder zumindest dokumentiert werden, bevor die Eigentümerschaft einen Beschluss fasst.

Für die Auswahl eines Systems heißt das: Fragen Sie den Anbieter ausdrücklich, ob die eingesetzte Analysefunktion Personen als Objekte klassifiziert oder Gesichter vermisst. Nur die erste Variante ist für eine Wohnanlage ohne weiteres diskutabel.

Rechtliche Grundlagen für die WEG nach DSGVO

Die Rechtsgrundlage für eine Videoüberwachung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Regel das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der EuGH hat im Urteil C-708/18, das eine Eigentumswohnanlage betraf, die Voraussetzungen dafür kumulativ formuliert: Der Verantwortliche muss ein berechtigtes Interesse wahrnehmen, die Verarbeitung muss zu dessen Verwirklichung erforderlich sein, und die Grundrechte der betroffenen Personen dürfen nicht überwiegen. Sind alle drei Voraussetzungen erfüllt, ist keine Einwilligung der Betroffenen erforderlich.

• Berechtigtes Interesse: Schutz von Eigentum, Gesundheit und Leben der Miteigentümer, etwa nach Einbrüchen, Diebstählen oder Vandalismus.
• Erforderlichkeit: Mildere Mittel müssen zuvor geprüft worden sein und sich als unzureichend erwiesen haben, etwa ein Zutrittssystem mit Gegensprechanlage und Magnetkarten.
• Interessenabwägung: Die berechtigten Erwartungen der Bewohner, der Umfang der Überwachung und die Beschränkung auf Gemeinschaftsbereiche und Zugangswege fließen in die Abwägung ein.

Das Urteil betont zudem den Grundsatz der Datenminimierung: Der Verantwortliche muss prüfen, ob eine Beschränkung der Aufzeichnung auf die Nachtzeit oder außerhalb der üblichen Nutzungszeiten ausreicht, und Bildbereiche, die nicht überwacht werden müssen, technisch blockieren oder unscharf stellen. Für die Verwaltung bedeutet das: Der Beschlussvorbereitung für die Eigentümerversammlung sollte eine dokumentierte Prüfung dieser Punkte vorausgehen, denn im Streitfall muss die Gemeinschaft darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.

Zulässige Bereiche und verbotene Zonen

Die Rechtsprechung zeichnet ein klares Bild davon, wo Kameras im Mehrfamilienhaus stehen dürfen und wo nicht. Grundsätzlich zulässig ist die Überwachung des Eingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage, wie der BGH entschieden hat, allerdings nur unter strengen Voraussetzungen und auf das Notwendige beschränkt; im entschiedenen Fall musste die Anlage sogar sofort stillgelegt werden. Anders die Tiefgarage: Das LG München I hat die Kameraüberwachung mit Aufzeichnung dort bereits 2011 (Az. 1 S 12752/11 WEG) als schwerwiegenden Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht eingestuft, selbst wenn zuvor Diebstähle und Sachbeschädigungen vorlagen; zur Abschreckung reichten laut Gericht Hinweisschilder und Kameraattrappen.

Das BGH-Urteil vom 12. März 2024 (Az. VI ZR 1370/20) verdient besondere Aufmerksamkeit: Eine Wohnungsgesellschaft ließ im Mietstreit den Eingangsbereich von Wohnungen mit versteckten Kameras überwachen und protokollieren, wer ein- und ausging. Der BGH stellte klar, dass das Treppenhaus nicht öffentlich zugänglich ist und niemand dort damit rechnen muss, gefilmt zu werden. Die heimliche Erhebung der Daten war unzulässig, und die Aufnahmen durften nicht als Beweis verwertet werden; mildere Mittel wie Nachbarn befragen oder gezielte Scheinanmietungen hätten zur Verfügung gestanden. Verdeckte Kameras sind damit in der Regel unzulässig, gleichgültig wie berechtigt der Anlass erscheint.

Haftung, Information und Transparenz

Wer eine Anlage betreibt, trifft eine Reihe von Pflichten. Die wichtigste ist die zwingende Beschilderung: Am Ort der Überwachung muss ein gut sichtbares Hinweisschild stehen, das den Umstand der Beobachtung, die Identität des Verantwortlichen mit Kontaktdaten, den Zweck und die Rechtsgrundlage, das berechtigte Interesse, die Dauer der Speicherung sowie den Hinweis auf die weiteren Informationsrechte der Betroffenen enthält. Wegen des Umfangs dieser Informationen ist in der Regel ein Aushang im Format DIN A4 nötig, damit alles ausreichend lesbar bleibt.

• Beschildern: Hinweisschild am Ort der Überwachung mit Verantwortlichen, Zweck, Rechtsgrundlage und Speicherdauer.
• Informieren: Weitere Pflichtinformationen nach Art. 12 ff. DSGVO, etwa zu Auskunfts-, Widerspruchs- und Löschrechten, müssen zugänglich sein, grundsätzlich genügt eine Online-Bereitstellung mit Hinweis darauf.
• Löschen: Aufnahmen sind unverzüglich zu löschen, wenn sie für den Zweck nicht mehr benötigt werden; die bayerischen Datenschutzaufsichtsbehörden gehen von einer Löschung nach 72 Stunden aus und erlauben eine längere Speicherung nur bei konkret begründeten, außergewöhnlichen Umständen.
• Zugriff begrenzen: Nur berechtigte Personen dürfen Aufnahmen einsehen, und jeder Zugriff sollte dokumentiert werden.

Zur Haftung ist Differenzierung geboten: Die Verwaltung haftet im Rahmen ihres Mandats nicht unbegrenzt für jede Datenschutzverletzung der Gemeinschaft, trägt aber eine wesentliche Mitverantwortung. Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Einhaltung der DSGVO gemeinsam sicherstellen, von der Beschlussvorbereitung über die Dokumentation des berechtigten Interesses bis zur laufenden Löschpraxis. Wer diese Aufgaben an einen Dienstleister delegiert, sollte die Verantwortlichkeiten vertraglich festhalten, denn die Verantwortung als Verantwortlicher im Sinne der DSGVO bleibt bei der Gemeinschaft.

Sichere Außenanlagen durch integrierte Konzepte

Die beste Kamera nutzt wenig, wenn die Sicht versperrt ist. Überwucherte Hecken, hohe Gräser, ungepflegte Beete und verstreutes Laub verschlechtern nicht nur das Erscheinungsbild einer Anlage, sondern zerstören genau die klaren Sichtachsen, auf die jede Erkennungstechnik angewiesen ist. Gleiches gilt im Winter: Verwehte Wege und ungeräumte Zugänge behindern nicht nur die Verkehrssicherung, sondern auch die Kontrollgänge und die Bildauswertung. Sicherheit und gepflegtes Umfeld sind daher zwei Seiten derselben Aufgabe.

Genau hier setzt SVEAG als spezialisierter Dienstleister für Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Objekteigentümer an. Mit der Objektsicherung für Hausverwaltungen werden Kamerasysteme in ein Gesamtkonzept eingebunden, das von der Begehung über die Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung bis zur Umsetzung reicht. Die Sicherung von Leerstand kombiniert mobile Videoüberwachung mit Notrufleitstelle und dokumentierten Kontrollgängen, und für Baustellen sorgt die Baustellenüberwachung dafür, dass Kameramasten den Zugang tatsächlich lückenlos erfassen.

Die Pflege des Geländes gehört zu diesem Konzept dazu: Die Grünpflege der Außenanlagen hält Sichtachsen frei, Rasen, Hecken und Wege in Ordnung, und der Winterdienst übernimmt die Räum- und Streupflicht inklusive der damit verbundenen Verkehrssicherungspflicht für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften. So entsteht ein Gelände, das gut aussieht, rechtlich belastbar überwacht ist und die Haftungsrisiken für Verwaltung und Gemeinschaft spürbar reduziert. Sie haben Fragen zur Kombination aus Überwachung und Außenpflege für ein konkretes Objekt? Wir beraten Sie dazu gern und passen das Konzept an die Gegebenheiten vor Ort an.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Personenerkennung bei Überwachungskameras finden Sie auf unserer Leistungsseite Personenerkennung bei Überwachungskameras.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Darf eine WEG den Eingangsbereich per Video überwachen?

Ja, aber nur bei berechtigtem Interesse und wenn mildere Mittel wie Zugangskontrollen nachweislich nicht ausreichen. Dies wurde durch das EuGH-Urteil C-708/18 noch einmal konkretisiert.

Was ist der Unterschied zwischen Personenerkennung und Gesichtserkennung?

Personenerkennung identifiziert lediglich die Objektklasse Mensch, um Fehlalarme zu filtern. Gesichtserkennung verarbeitet hingegen biometrische Daten zur individuellen Identifikation, was nach Art. 9 Abs. 1 DSGVO grundsätzlich untersagt ist.

Sind versteckte Überwachungskameras im Treppenhaus erlaubt?

Nein. Das BGH-Urteil VI ZR 1370/20 stellt klar, dass heimliche Aufnahmen im Treppenhaus einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht darstellen und vor Gericht nicht als Beweis verwertet werden dürfen.

Lösen Tiere bei KI-Überwachungskameras einen Alarm aus?

Moderne KI-Kameras analysieren Bildmerkmale und können explizit so konfiguriert werden, dass sie zwischen Menschen, Fahrzeugen und Tieren unterscheiden. So lassen sich Meldungen durch Haustiere effektiv unterdrücken.

Wofür steht die DIN EN 62676-4?

Die DIN EN 62676-4 ist eine Anwendungsregel, die Mindestanforderungen an Videosicherheitssysteme beschreibt. Sie hilft bei der Festlegung der nötigen Bildqualität und Auflösungsklassen für eine zuverlässige Erkennung.