Verkehrssicherungspflicht in der WEG: Haftung nach WEMoG

Die Gemeinschaft als primäre Trägerin der Pflichten

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, hat der Gesetzgeber die Struktur von Wohnungseigentümergemeinschaften neu geordnet. Nach Paragraf 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähigem Verband. Nach herrschender Auffassung umfasst das auch die Verkehrssicherungspflicht für Wege, Treppen, Eingangsbereiche, Innenhöfe und Zufahrten, soweit sie zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Grundlage ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Wohnungseigentumsrecht und allgemeinem Deliktsrecht. Nach Paragraf 9a Abs. 2 WEG übt die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Wer eine Gefahrenquelle beherrscht oder einen Verkehr eröffnet, muss im Rahmen des Zumutbaren Vorkehrungen treffen, um Dritte vor Schäden zu bewahren. Wird diese Pflicht verletzt und verunglückt eine Person auf einem glatten oder ungeräumten Weg, kommen Schadensersatzansprüche nach Paragraf 823 Abs. 1 BGB in Betracht. Ob und in welchem Umfang gehaftet wird, ist im Einzelfall zu prüfen.

Für Hausverwaltungen bedeutet diese Verbandszuständigkeit eine klare Orientierung: Im Außenverhältnis richtet sich die Verantwortung für das Gemeinschaftsgrundstück in erster Linie an die GdWE und nicht an einzelne Eigentümer. Daraus folgt die Aufgabe, die Verkehrssicherung auf allen Gemeinschaftsflächen lückenlos zu organisieren. Welche Flächen im Einzelnen dazugehören, ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Die operative Verantwortung der Hausverwaltung

Die GdWE handelt nicht eigenhändig, sondern durch ihre Organe. Die bestellte Hausverwaltung bereitet die verkehrssichernden Maßnahmen vor und setzt sie im Tagesgeschäft um. Sie sorgt dafür, dass Beschlüsse zur Wegepflege rechtzeitig gefasst und praktische Vorkehrungen vor Beginn der Frostperiode getroffen werden.

Besondere Bedeutung hat Paragraf 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Danach ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Setzt unvorhergesehen Blitzeis oder starker Schneefall ein und ist kein Winterdienst beauftragt, kann die Verwaltung auf dieser Grundlage kurzfristige Sicherungsmaßnahmen wie eine Notstreuung veranlassen, ohne vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Wie weit diese Befugnis im konkreten Fall reicht, ist im Einzelfall zu prüfen; die Gemeinschaft kann sie per Beschluss nach Paragraf 27 Abs. 2 WEG erweitern oder einschränken.

• Rechtzeitige Beschlussvorbereitung für den regulären Winterdienst vor Beginn der Kälteperiode
• Prüfung der örtlichen Straßenreinigungssatzung auf Räumzeiten, Räumbreiten und zulässige Streumittel
• Kurzfristige Maßnahmen nach Paragraf 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bei akuter Glättegefahr
• Berücksichtigung der Kosten im Wirtschaftsplan nach Paragraf 28 Abs. 1 WEG

Die Grenzen dieser Befugnis sind zu beachten: Kurzfristige Einsätze zur Gefahrenabwehr sind in der Regel gedeckt, der Abschluss eines längerfristigen Dienstleistungsvertrags erfordert dagegen grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Eine solide Verwaltungspraxis verbindet deshalb vorausschauende Beschlussfassung mit schneller Reaktion bei Extremwetter.

Mietvertragliche Haftung für vermietende Eigentümer

In der Praxis wurde lange angenommen, vermietende Wohnungseigentümer seien gegenüber ihren Mietern entlastet, sobald die WEG den Winterdienst an ein Fachunternehmen übertragen hat. Dieser Annahme hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) widersprochen.

Im entschiedenen Fall stürzte eine Mieterin auf einem nicht geräumten Zugangsweg einer Wohnungseigentumsanlage und verletzte sich schwer. Den Winterdienst hatte die Gemeinschaft einem Hausmeisterdienst übertragen. Der BGH stellte klar, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung seinem Mieter aus dem Mietvertrag einen verkehrssicheren Zugang zur Wohnung schuldet, auch wenn der Weg zum Gemeinschaftseigentum gehört. Er hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Prüfung zurück.

• Mietvertragliche Pflicht: Der Vermieter schuldet dem Mieter einen gefahrlosen Zugang zur Wohnung, auch über das Gemeinschaftseigentum.
• Zurechnung nach Paragraf 278 BGB: Der von der Gemeinschaft beauftragte Dienstleister ist im Mietverhältnis als Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers anzusehen.
• Keine automatische Entlastung: Der Vermieter kann sich gegenüber seinem Mieter nicht allein darauf berufen, dass die WEG den Winterdienst vergeben hat.

Das Urteil betrifft das Verhältnis zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter. Es zeigt Hausverwaltungen, wie wichtig eine verlässliche Durchführung des Winterdienstes auch für die einzelnen Eigentümer ist. Versäumnisse des Dienstleisters können über Paragraf 278 BGB auf vermietende Eigentümer durchschlagen; ob im Einzelfall ein Rückgriff gegen die Gemeinschaft oder den Dienstleister möglich ist, ist gesondert zu prüfen.

Grenzen der Eigenleistung durch Wohnungseigentümer

In kleineren Gemeinschaften wird gelegentlich versucht, den Winterdienst turnusmäßig auf die Bewohner zu verteilen. Ein Räum- oder Streuplan in der Hausordnung stößt dabei auf rechtliche Grenzen. Nach der Rechtsprechung des BGH zum früheren Recht und nach überwiegender Auffassung auch unter dem WEMoG können einzelnen Eigentümern tätige Leistungspflichten wie das eigenhändige Schneeräumen nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden.

Die Hausordnung nach Paragraf 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG regelt das Zusammenleben und den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums. Persönliche Arbeitspflichten begründet sie in der Regel nicht. Soll eine verbindliche Pflicht zur Eigenleistung bestehen, bedarf es grundsätzlich einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Doch auch dann bleiben praktische Risiken.

• Fehlende Vertretung bei Krankheit, Urlaub oder beruflicher Abwesenheit
• Unzureichende Ausstattung mit Räumgerät und geeignetem Streugut
• Unklarer Versicherungsschutz, wenn ein Bewohner seinen Dienst versäumt
• Lücken während der in der kommunalen Satzung festgelegten Räumzeiten

Versäumt ein Bewohner seinen Einsatz und stürzt ein Passant oder Zusteller, kann die GdWE im Außenverhältnis weiterhin nach Paragraf 823 Abs. 1 BGB in Anspruch genommen werden; ob daneben der säumige Eigentümer haftet, ist im Einzelfall zu prüfen. Hausverwaltungen sollten Gemeinschaften diese Risiken offen darlegen und die Vergabe an einen Fachbetrieb als Alternative zur Abstimmung stellen.

Anforderungen an einen sauberen Vergabe-Beschluss

Damit die Übertragung des Winterdienstes auf ein externes Unternehmen trägt, sollte die Eigentümerversammlung einen präzisen Vergabe-Beschluss fassen. Ein Beschluss, der nur die Vergabe des Winterdienstes erwähnt, ist häufig zu unbestimmt. Unklare Beschlüsse sind anfechtbar und bieten im Schadensfall keine belastbare Abgrenzung der Verantwortungsbereiche.

Die Beschlussvorlage sollte den Leistungsumfang eindeutig bestimmen und auf Vertragsanlagen verweisen. Hausverwaltungen sollten darauf achten, dass alle relevanten Punkte dokumentiert sind, um Auslegungsstreit zu vermeiden.

• Flächenfestlegung: Ein Lageplan weist Gehwege, Hauszugänge, Müllstandplätze sowie Zuwege zu Garagen und Parkflächen aus.
• Einsatzzeiten und Räumintervalle: Die vertraglichen Zeiten orientieren sich an der kommunalen Satzung und sehen wiederholte Einsätze bei anhaltendem Schneefall vor.
• Zulässige Streumittel: Festlegung der erlaubten Streustoffe unter Beachtung örtlicher Umweltauflagen und Salzstreuverbote, je nach Landesrecht und Satzung.
• Einsatzschwellen: Festlegung, bei welchen Witterungsbedingungen und Glättearten der Dienstleister eigenständig ausrückt.
• Vergütungsmodell und Vertragslaufzeit: Angaben zur Abrechnungsart und zu Kündigungsfristen im Beschlussantrag.

Bilden Beschluss und Leistungsverzeichnis diese Punkte vollständig ab, entsteht ein tragfähiges Fundament. Das schützt die Verwaltung vor dem Vorwurf fehlerhafter Beschlussvorbereitung und verringert das Prozessrisiko der GdWE.

Überwachungs- und Kontrollpflichten nach der Delegation

Wird ein Fachbetrieb mit dem Winterdienst beauftragt, kann das die Gemeinschaft haftungsrechtlich entlasten, lässt aber nicht alle Pflichten erlöschen. Nach ständiger Rechtsprechung wandelt sich die ursprüngliche Handlungspflicht in eine Auswahl-, Überwachungs- und Kontrollpflicht. Die Hausverwaltung muss als Vertreterin der GdWE organisatorisch sicherstellen, dass der Dienstleister seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt.

Nach einer ordnungsgemäßen Übertragung kommt eine Haftung der GdWE oder der Verwaltung gegenüber Dritten vor allem dann in Betracht, wenn ein eigenes Auswahl-, Einweisungs- oder Organisationsverschulden vorliegt. Haben Sie einen geeigneten Fachbetrieb sorgfältig ausgewählt und kontrollieren Sie ihn in angemessenen Abständen, verringert das das Haftungsrisiko erheblich. Die Bewertung bleibt jedoch im Einzelfall zu prüfen.

Entscheidend ist die lückenlose Archivierung. Werden Einsatzberichte, Wetteraufzeichnungen und Stichproben systematisch dokumentiert, lässt sich im Streitfall belegen, wie die Verwaltung ihre Überwachungspflichten wahrgenommen hat.

Haftungsrisiken senken mit professionellem Winterdienst

Für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Fachbetrieb ein bewährter Weg, rechtliche Risiken zu verringern. Ein strukturierter Ablaufplan mit klaren Zuständigkeiten schafft Transparenz für Verwaltung, Eigentümer und Mieter.

Mit dem Winterdienst von SVEAG erhalten Hausverwaltungen ein Betreuungskonzept für Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Unser Team beobachtet die Wetterlage und plant Einsätze, damit Wege möglichst schon vor Einsetzen der Glätte gesichert sind. Für akute Fälle steht unsere Bereitschaft rund um die Uhr zur Verfügung.

• Wetterbeobachtung und Einsatzplanung vor angekündigter Glätte
• Streugut-Management unter Beachtung der kommunalen Umweltvorgaben, auf Wunsch mit Streugutboxen vor Ort
• Vertraglich klar abgegrenzte Räum- und Streubereiche nach Lageplan
• Digitale Einsatzdokumentation als Grundlage für Ihre Kontrollpflichten
• Ergänzende Leistungen wie die Gehwegreinigung außerhalb der Wintersaison

Eine klare vertragliche Abgrenzung der Verantwortungsbereiche erleichtert der Verwaltung die Organisation und schafft Nachweise für den Schadensfall. Die Kontrollpflichten der GdWE und die mietvertragliche Verantwortung vermietender Eigentümer bleiben davon unberührt; wie Haftungsrisiken im konkreten Fall verteilt sind, ist im Einzelfall zu prüfen.

Stand: Oktober 2026

Häufige Fragen

Wer ist in der WEG verkehrssicherungspflichtig?

Für das Gemeinschaftseigentum ist seit dem WEMoG grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähiger Verband verkehrssicherungspflichtig. Das folgt aus Paragraf 18 Abs. 1 WEG, wonach ihr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, und aus Paragraf 9a Abs. 2 WEG. Betroffen sind etwa Zuwege, Treppen, Hauseingänge, Höfe und Müllplätze. Die Verwaltung organisiert die Umsetzung, also Beschlussvorbereitung, Vergabe und Kontrolle. Für den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück gilt die kommunale Satzung, je nach Landesrecht und Satzung. Für Flächen im Sondereigentum kommt es auf Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung an. Die genaue Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen.

Was hat das WEMoG bei der Verkehrssicherungspflicht geändert?

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz gilt seit dem 1. Dezember 2020. Es hat die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband zugewiesen (Paragraf 18 Abs. 1 WEG). Die GdWE nimmt nach Paragraf 9a Abs. 2 WEG die Pflichten wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Für die Verkehrssicherung bedeutet das: Im Außenverhältnis richtet sich die Verantwortung in erster Linie an die Gemeinschaft, nicht an einzelne Eigentümer. Zugleich wurden die Befugnisse des Verwalters in Paragraf 27 WEG neu gefasst. Er kann kurzfristige Maßnahmen zur Abwendung von Nachteilen ohne Beschluss treffen. Wie sich das im konkreten Fall auswirkt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Haften einzelne Eigentümer bei einem Unfall auf dem Gemeinschaftsgrundstück?

Gegenüber Dritten richtet sich die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum seit dem WEMoG in erster Linie an die GdWE. Einzelne Eigentümer haften deshalb in der Regel nicht als Verkehrssicherungspflichtige für Gemeinschaftsflächen. Anders kann es bei vermietenden Eigentümern sein: Nach dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) schuldet der Vermieter seinem Mieter aus dem Mietvertrag einen verkehrssicheren Zugang, auch über Gemeinschaftseigentum. Ein von der WEG beauftragter Dienstleister kann ihm dabei nach Paragraf 278 BGB als Erfüllungsgehilfe zugerechnet werden. Auch für Flächen im Sondereigentum oder bei eigenem Verschulden kommt eine persönliche Haftung in Betracht. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

Haftet der WEG-Verwalter bei Unfällen auf dem Grundstück?

Nicht automatisch. Der Verwalter haftet nicht pauschal für jeden Sturz auf dem Gelände. Eine Haftung kommt vor allem in Betracht, wenn ihm ein eigenes Verschulden vorzuwerfen ist, etwa weil er einen beschlossenen Winterdienst nicht beauftragt, einen ungeeigneten Dienstleister ausgewählt oder die Kontrolle vernachlässigt hat. Ist die Verkehrssicherung ordnungsgemäß organisiert und dokumentiert, verringert das das Haftungsrisiko erheblich. Hilfreich sind ein klarer Vergabe-Beschluss, ein Lageplan mit allen Flächen, Einsatzprotokolle und stichprobenartige Kontrollen vor Ort. Ob und in welchem Umfang ein Verwalter haftet, hängt von den Umständen ab und ist im Einzelfall zu prüfen.

Welche Flächen gehören zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach Paragraf 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Typisch sind Zuwege, Hauseingänge, Treppenhäuser, Innenhöfe, Grünflächen, Müllplätze und gemeinschaftliche Zufahrten. Welche Flächen im Einzelnen erfasst sind, ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Sondernutzungsrechte, etwa an Terrassen, Gartenanteilen oder Stellplätzen, ändern die Eigentumszuordnung nicht, können aber die Pflichten für die Pflege und Sicherung verschieben. Öffentliche Gehwege vor dem Grundstück gehören nicht dazu; dort gelten die Regeln der Gemeinde, je nach Landesrecht und Satzung. Die Zuordnung ist im Einzelfall zu prüfen.

Kann die WEG die Verkehrssicherung an Eigentümer übertragen?

Nur eingeschränkt. Nach der Rechtsprechung des BGH zum früheren Recht und nach überwiegender Auffassung auch unter dem WEMoG können Eigentümern tätige Pflichten wie das eigenhändige Schneeräumen nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss auferlegt werden. Eine Hausordnung nach Paragraf 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG reicht dafür in der Regel nicht aus. Möglich ist eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Selbst dann bleibt die GdWE gegenüber Dritten verantwortlich und muss die Erfüllung überwachen. Fällt ein Eigentümer aus oder räumt unzureichend, kann die Gemeinschaft im Außenverhältnis in Anspruch genommen werden. Ob eine konkrete Regelung wirksam ist, ist im Einzelfall zu prüfen.

Darf die Hausverwaltung einen Winterdienst ohne Eigentümerbeschluss beauftragen?

Für einen längerfristigen Winterdienstvertrag ist grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Bei akuter Gefahr, etwa plötzlich auftretendem Blitzeis ohne bestehenden Winterdienst, kann der Verwalter nach Paragraf 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, und kurzfristig eine Notstreuung veranlassen. Diese Befugnis deckt in der Regel nur die akute Gefahrenabwehr, nicht den dauerhaften Vertrag. Die Gemeinschaft kann die Befugnisse des Verwalters nach Paragraf 27 Abs. 2 WEG per Beschluss erweitern oder einschränken. Wie weit sie im konkreten Fall reichen, ist im Einzelfall zu prüfen.