Tapezieren lassen: Untergrund, Material und Ablauf

Dieser Leitfaden zeigt, welcher Untergrund tapezierfähig sein muss, welche Tapetenart sich für welchen Raum eignet und wie der professionelle Ablauf aussieht, inklusive der Frage, wer Schönheitsreparaturen rechtlich trägt.

Was Tapezieren mit Schönheitsreparaturen zu tun hat

Schönheitsreparaturen sind einfache Renovierungsarbeiten, die die Gebrauchsspuren beseitigen, die sich beim normalen Wohnen zwangsläufig ergeben. Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Diese Vorschrift gilt ihrem Wortlaut nach nur im Sozialmietrecht, dient in der Praxis aber branchenweit als Orientierung, welche Arbeiten dazu zählen und welche nicht. Zum Kern gehören Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Für Hausverwaltungen lohnt die genaue Abgrenzung, denn sie entscheidet darüber, welche Arbeiten eine Mietvertragsklausel überhaupt abdecken kann.

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizungsrohre
Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht jede kosmetische Arbeit fällt darunter. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 48/09) sind der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne der II. BV. Das Ausbessern kleiner Löcher und Kerben vor dem Tapezieren gehört dagegen zum üblichen Renovierungsrahmen, ebenso das Glätten des Untergrunds. Das Abschleifen von Parkett oder die Instandsetzung tiefer Risse in der Bausubstanz sind hingegen Substanzarbeiten und gehören nicht dazu.

Für die Verwaltung folgt daraus zweierlei. Erstens ist die Pflicht zu Schönheitsreparaturen eine einheitliche Rechtspflicht: Wird eine formularvertragliche Klausel etwa dadurch übermäßig belastend, dass sie auch Parkettarbeiten oder Außenanstriche umfasst, ist sie insgesamt unwirksam, nicht nur im betreffenden Punkt. Zweitens sind Instandhaltung und Modernisierung abzugrenzen: Beide dienen dem Erhalt oder der Aufwertung der Bausubstanz und liegen in der Verantwortung des Vermieters beziehungsweise der Eigentümerschaft. Sie lassen sich nicht als Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen. Wer Tapezierarbeiten als Teil der Malerarbeiten ausschreibt, sollte den Leistungsumfang deshalb präzise vom Substanzbereich trennen.

Untergrund prüfen: tragfest, eben, sauber, trocken

Über Haltbarkeit und Optik der neuen Tapete entscheidet der Untergrund. Die Faustregel des Malerhandwerks lässt sich mit dem Kürzel TEST zusammenfassen: tragfest, eben, sauber, trocken. Eine Wand, die beim Darüberstreichen mit der Hand Körnchen hinterlässt, also sandet, ist ebenso wenig tapezierfertig wie eine Fläche mit offenen Rissen oder Resten alter Beläge. In diesen Fällen schafft eine Grundierung die erforderliche Haftbasis.

Die Saugfähigkeit lässt sich mit einem einfachen Wassertest prüfen: Etwas Wasser auf die Wand auftragen und beobachten. Perlt es ab, ist die Saugfähigkeit gering, dann hält der Kleister schlecht, und eine Untertapete oder eine entsprechende Vorbehandlung ist nötig. Zieht das Wasser dagegen zu schnell ein, macht ein Tapeziergrund die Oberfläche gleichmäßig und verhindert, dass die Bahn beim Anpassen wieder abfällt.

Alte Beläge entfernen: Vliestapeten lassen sich häufig in trockenen Bahnen abziehen, Papiertapeten vorher perforieren und mit warmem Wasser besprühen, Reste mit dem Spachtel lösen
Löcher und Kerben zuspatzeln, nach dem Trocknen leicht anschleifen
Die Fläche gründlich entstauben, damit der Kleister voll ansetzt
Grundieren und ausreichend Trocknungszeit einplanen, bevor gekleistert wird

Ein eigenes Kapitel sind feuchte Wände, Salzausblühungen und Schimmel. Hier gilt ohne Ausnahme: erst die Ursache klären und beheben, dann tapezieren. Eine neue Tapete über einem feuchten oder salzhaltigen Untergrund löst sich nach kurzer Zeit wieder, und der Schaden wächst im Verborgenen weiter. Für die Ursachenanalyse und die anschließende Sanierung bietet sich eine spezialisierte Schimmelsanierung an, bei ausgeprägten Bauschäden zusätzlich ein Bauschadensgutachten, das die Ursache dokumentiert und Instandsetzungsempfehlungen liefert.

Tapetenarten im Vergleich: Vlies, Papier, Raufaser und mehr

Das Trägermaterial bestimmt, wie eine Tapete verarbeitet wird und wo sie sich bewährt. Der wichtigste Unterschied liegt in der Klebetechnik: Vliestapeten werden auf die eingekleisterte Wand geklebt, Papiertapeten dagegen eingekleistert und durchweichen erst, bevor sie an die Wand kommen.

Tapetenart	Verarbeitung	Eigenschaften	Typischer Einsatz
Vliestapete	Kleister auf die Wand, Bahn wird eingelegt, keine Weichzeit	Formstabil, rissüberbrückend, gleicht kleine Unebenheiten aus	Wohnräume, zügige Renovierung
Papiertapete	Einkleistern der Bahn, Weichzeit von etwa fünf bis zehn Minuten	Dehnt sich beim Einweichen und spannt sich auf der Wand glatt	Klassische Renovierung, Musterbeläge
Raufaser	Einkleistern der Bahn	Mehrfach überstreichbar und lackierbar, robust	Kinderzimmer, häufige Mieterwechsel
Vinyltapete	Je nach Träger Wand- oder Bahneinkleisterung	Robust und abwaschbar, durch die Kunststoffbeschichtung nicht atmungsaktiv	Stark beanspruchte Flächen, Praxen
Glasfasertapete	Verarbeitung mit geeignetem Kleister	Besonders robust und rissfest, abwaschbar, Entsorgung aufwendig	Treppenhäuser und stark beanspruchte öffentliche Bereiche

Daraus lassen sich klare Empfehlungen ableiten. Für Flure und Treppenhäuser zählt Robustheit: Glasfaser- und Vinyltapeten sind abwaschbar und halten Stöße, Staub und Reinigung aus. In Wohnräumen ist ein atmungsaktives Raumklima wichtiger, weshalb sich Vlies und Raufaser anbieten. Bei Vinyltapeten sollte die Lüftungssituation stimmen, denn die Kunststoffbeschichtung ist nicht atmungsaktiv, was bei ungenügendem Lüftungsverhalten Schimmel begünstigen kann.

Der Ablauf beim professionellen Tapezieren

Ein sauberes Ergebnis entsteht vor allem durch Ordnung im Arbeitsablauf. Professionelle Betriebe arbeiten Bahn für Bahn und prüfen Material und Untergrund, bevor der erste Kleister angerührt wird. Die folgenden Schritte haben sich dabei als Standard etabliert:

Anfertigungsnummer aller Rollen prüfen: Unterschiedliche Nummern bedeuten meist Farb- und Musterunterschiede, die erst nebeneinander an der Wand sichtbar werden
Senkrechte Lotlinie mit der Wasserwaage anzeichnen, statt in der Raumecke zu starten, denn Raumecken sind selten exakt lotrecht
Kleister nach Herstellerangabe anrühren, in der richtigen Mischung und ohne Klümpchen
Bahnen auf Stoß kleben, also Naht an Naht, ohne Lücke und ohne Überlappung
Überstand an Decke und Boden mit dem Cuttermesser an einer geraden Kante abschneiden

Bei Mustertapeten kommt der Rapport hinzu. Die Hersteller kennzeichnen auf dem Einleger mit Symbolen, wie die Bahnen anzusetzen sind: gerader Ansatz, versetzter Ansatz oder gestürzter Ansatz, bei dem jede zweite Bahn kopfüber angebracht wird. Wird der Rapport nicht eingehalten, verschiebt sich das Muster von Bahn zu Bahn, und die Wand wirkt unruhig.

Auch die Trocknungsphase gehört zum Handwerk: Fenster bleiben geschlossen, denn Zugluft lässt die Ränder der Tapete aufreißen oder lösen. Als optimale Raumtemperatur gelten etwa 18 bis 20 Grad Celsius, zu viel Wärme trocknet den Kleister zu schnell aus.

Was macht der Profi sichtbar besser? Er trägt den Kleister gleichmäßig und vollständig bis an die Ränder auf, drückt die Bahn von der Mitte nach außen luftblasenfrei an und arbeitet die Nähte mit dem Nahtroller ein, sodass sie später kaum auffallen. Genau diese Details unterscheiden ein Ergebnis, das über mehrere Mietzyklen hält, von einer Fläche, die nach dem ersten Winter nachgearbeitet werden muss.

Wer trägt die Schönheitsreparaturen: Mieter oder Vermieter?

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zu Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Schönheitsreparaturen lassen sich nur durch eine wirksame Klausel auf den Mieter übertragen, und genau an dieser Klausel scheitert vieles. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) bestätigt: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ohne dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, ist die Abwälzungsklausel unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters.

Starre Fristenpläne ohne Relativierungen wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen"
Farbvorgaben, etwa die Pflicht, nur in weißen oder hellen, neutralen Farben zu renovieren
Pauschale Pflicht zum Entfernen aller Tapeten beim Auszug, die sogenannte Tapetenklausel
Vorgaben zur Ausführungsart, etwa die Renovierung nur mit Zustimmung des Vermieters auf die bisherige Art
Quoten- und Abgeltungsklauseln, die anteilige oder abschließende Kostenregelungen ohne klaren Bezug zum tatsächlichen Bedarf vorsehen

Diese Aufstellung beruht auf der ständigen Rechtsprechung zu Formularklauseln im Wohnraummietrecht; die genannten Muster sind dort jeweils als unwirksam bewertet worden. Für Verwaltungen folgt daraus ein praktischer Rat: Jede Klausel sollte im Einzelfall rechtlich geprüft werden, denn die Wirksamkeit hängt vom konkreten Wortlaut und vom Übergabezustand ab. Als Beweissicherung hat sich ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos bewährt, das den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn dokumentiert und im Streitfall die Darlegungslast entlastet.

Tapezieren in der WEG: Gemeinschafts- oder Sondereigentum

In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Zuordnung des Bauteils darüber, wer tapeziert und wer zahlt. Treppenhaus, Fassade, tragende Wände und die Leitungsanlagen gehören zum Gemeinschaftseigentum, ebenso Heizkörper, wenn eine Zentralheizung vorhanden ist. Für die Erhaltung dieser Teile ist die Gemeinschaft zuständig: Tapezierarbeiten im Treppenhaus oder in Gemeinschaftsfluren beschließt die Eigentümerversammlung, und die Kosten trägt die Gemeinschaft gemeinsam. Der Verwalter darf nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung selbstständig durchführen.

Anders innerhalb der einzelnen Wohnung: Sie ist in der Regel Sondereigentum, und dazu zählen auch die Tapeten und Innenflächen. Über Ausführung, Material und Zeitpunkt entscheidet hier der einzelne Eigentümer selbst, bezahlt die Arbeiten privat und muss dabei nur die Rechte der anderen Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum unberührt lassen.

Die Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer selbstevident, denn auch innerhalb einer Wohnung können Bauteile dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Maßgeblich sind der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt hinterlegt ist. Bei gemischten Bauteilen, etwa einer Wand, die sowohl tragend als auch raumabschließend ist, sollte die Zuordnung im Streitfall rechtlich geprüft werden, bevor Aufträge vergeben werden.

Tapezieren lassen: Beauftragung und Qualitätssicherung

Für Hausverwaltungen, die Tapezierarbeiten im Bestand vergeben, steht neben dem Preis vor allem Verlässlichkeit. Wohnungsleerstände kosten Miete, und eine Wohnung, die nach dem Tapezieren nachgebessert werden muss, bleibt spürbar länger leer. Worauf es bei der Vergabe ankommt:

Objekterfahrung im Wohnungsbestand, also Vertrautheit mit Mietzyklen, Übergaben und Mieterkommunikation
Nachvollziehbare Referenzen aus vergleichbaren Objekten
Verlässliche Terminierung, damit Leerstandszeiten planbar bleiben
Saubere Übergabe an die Folgemieter: besenreine Fläche und dokumentierter Zustand

Genau diese Anforderungen an Objektbetreuung und Koordination sind der Ausgangspunkt, aus dem SVEAG solche Arbeiten für Hausverwaltungen und Eigentümer strukturiert. Wer den Bestand ohnehin über einen Hausmeisterservice betreuen lässt, kann Tapezierarbeiten in dieselbe Objektkoordination einbinden und spart sich eine separate Gewerkeabstimmung.

Vertraglich lohnt ein Blick auf die Vertragsgrundlage: Tapezierarbeiten sind als Gewerk in der VOB/C geregelt. Die ATV DIN 18366 gilt für das Tapezieren und Spannen von Wand- und Deckenbekleidungen einschließlich des Klebens tapetenähnlicher Stoffe. Wichtig ist der Geltungsbereich: Diese technischen Vertragsbedingungen gelten nur, wenn die VOB/C wirksam vereinbart wurde. Ohne eine solche Vereinbarung gelten die allgemeinen vertragsrechtlichen Regeln des BGB.

Die Qualitätssicherung beginnt vor dem ersten Kleister: Der Ist-Zustand der Räume wird fotografisch festgehalten, und die Abnahme erfolgt anhand genau dieses dokumentierten Zustands. Nach Abschluss gehören Fotodokumentation und schriftliches Protokoll zur Übergabe, ebenso die Aushändigung von Tapetenresten für spätere Instandsetzungen, wie es die technischen Vertragsbedingungen vorsehen. So lässt sich für Verwaltung, Eigentümer und Folgemieter nachvollziehen, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde, und eventuelle Mängel lassen sich sauber und fristgerecht rügen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Tapezieren lassen: Untergrund, Material und Ablauf finden Sie auf unserer Leistungsseite Tapezieren lassen: Untergrund, Material und Ablauf.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Was zählt alles zu den Schönheitsreparaturen?

Dazu gehören das Tapezieren von Wänden oder Decken, das Streichen von Heizkörpern, Türen und inneren Fensterrahmen, das Kalken sowie das Ausbessern kleiner Löcher und Putzschäden. Nicht dazu zählen das Abschleifen von Parkett, das Erneuern von Wandfliesen oder das Beseitigen von Rissen in Wänden. Die rechtliche Grundlage liefert § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Muss der Mieter tapezieren, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat?

In der Regel nein. Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Dann trifft den Vermieter die gesetzliche Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, so der BGH mit Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Kann man eine neue Tapete einfach über die alte kleben?

Davon ist abzuraten. Die alte Tapete sollte entfernt werden, weil die neue sonst schlecht haftet, Nähte nicht auf Stoß liegen oder die alte Tapete durchscheint. Vliestapeten lassen sich meist trocken am Stück abziehen, Papiertapeten müssen perforiert und mit Wasser oder Tapetenlöser eingeweicht werden.

Welche Tapete eignet sich für Flure und Treppenhäuser?

Für stark beanspruchte Flächen sind Strukturprofil- und Vinyltapeten geeignet, weil sie waschbeständig und robust sind, sowie Glasfasertapeten, die auch in öffentlichen Gebäuden verbreitet sind. In Wohn- und Schlafräumen sind atmungsaktive Varianten wie Vlies oder Raufaser vorzuziehen, Vinyltapeten sind dort wegen fehlender Atmungsaktivität ungeeignet.

Wer ist in einer WEG für das Tapezieren im Treppenhaus zuständig?

Das Treppenhaus ist Gemeinschaftseigentum. Tapezierarbeiten dort beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung, die Kosten werden über Hausgeld und Instandhaltungsrücklage getragen. Tapeten innerhalb einer Wohnung gehören zum Sondereigentum, dort ist der einzelne Eigentümer selbst verantwortlich.

Sind feste Renovierungsfristen im Mietvertrag wirksam?

Nein. Starre Fristenpläne wie eine Renovierung der Küche alle drei Jahre sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, weil sie den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen. Entscheidend ist immer, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Als grobe Orientierung gelten Küche und Bad etwa alle drei Jahre, Wohnräume und Flure etwa alle fünf Jahre.