Sanierungsbaustelle im bewohnten Bestand sicher absichern

Warum Sanierungsbaustellen im bewohnten Bestand besonders riskant sind

Eine Sanierung im bewohnten Mehrfamilienhaus ist keine gewöhnliche Baustelle. Das Gerüst steht an der Fassade, während die Bewohner weiterhin ein- und ausgehen, Gäste kommen, Paketdienste liefern und Mülltonnen zur Abfuhr gerollt werden. Genau diese Parallelität von Baubetrieb und normalem Wohnen macht die Situation so heikel: Gefahrenquellen und Verkehrsrouten überlagern sich, und jede Sicherung muss zwei Zielgruppen schützen, die sich kaum absprechen, nämlich die Handwerksbetriebe und die Bewohner.

• Gerüst und Bauzaun engen Wege ein; Bewohner und Lieferanten weichen oft unbewusst auf gefährliche Routen aus.
• Materiallager, Container und Maschinenstellen liegen im Bereich, den Bewohner und Besucher regelmäßig betreten.
• Herabfallende Teile wie Werkzeug, Putzreste oder Befestigungsmaterial gefährden Passanten an der Fassade.
• Staub und Schmutz auf Wegen und im Treppenhaus belasten die Bewohner und können zu Rutschgefahren führen.
• Flucht- und Rettungswege müssen während der gesamten Bauzeit freigehalten werden, auch wenn das Gerüst Teile der Grundstücksfläche belegt.

Wie ernst die Gefährdungslage ist, belegen die Unfallzahlen der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung: 2024 ereigneten sich 19.600 meldepflichtige Leiterunfälle, die in 961 Neuverrentungen und zwölf Todesfällen mündeten, und rund 30 Prozent aller Absturzunfälle im Handwerk sind Leiterunfälle. Diese Zahlen betreffen zwar primär die Beschäftigten, sie zeigen aber, dass Arbeiten in der Höhe und der Umgang mit Gerüst und Leiter zu den riskantesten Tätigkeiten überhaupt gehören. Wer als Verwalter oder Eigentümer eine solche Baustelle im bewohnten Umfeld begleitet, tut daher gut daran, die Sicherung nicht als Formalakt zu begreifen, sondern als laufende Aufgabe über die gesamte Bauzeit.

Hinzu kommt eine rechtliche Dimension: Die Bewohner können das Grundstück nicht meiden, und Dritte wie Postboten oder Besucher dürfen mit ihrem Auftreten rechnen. Genau daraus ergibt sich die Verkehrssicherungspflicht, die der nächste Abschnitt erklärt.

Verkehrssicherungspflicht: rechtliche Grundlagen und Zuständigkeiten

Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Verantwortlichen, ein Grundstück so zu sichern, dass Bewohner und Dritte es gefahrlos betreten können. Ihre Grundlagen finden sich in Art. 14 Abs. 2 GG und in § 823 BGB, wo sie durch die Rechtsprechung konkret ausgestaltet wird. Auf einer Sanierungsbaustelle bedeutet das: Derjenige, der die Gefahrenlage schafft oder zu verantworten hat, muss notwendige und zumutbare Vorkehrungen treffen, damit von Gerüst, Bauzaun und Baustoffen keine unzumutbare Gefahr für Bewohner, Besucher und Passanten ausgeht.

• Eigentümer und Bauherr können einzelne Aufgaben wirksam an den Verwalter oder an Dienstleister delegieren, etwa Räumung, Streuung oder die tägliche Kontrolle der Absperrungen.
• An der Gesamtverantwortung ändert die Delegation nichts: Der Eigentümer behält die Pflicht, die Beauftragung zu überwachen und nachzuhalten, ob die vereinbarten Maßnahmen tatsächlich erbracht werden.
• Die Haftung kennt Grenzen: Eine Pflicht zur Dauerüberwachung jedes einzelnen Bauteils besteht ebenso wenig wie eine Sicherungspflicht für Bereiche, die unbefugt betreten werden.
• Zumutbarkeit und Verhältnismäßigkeit bestimmen den Umfang der geforderten Maßnahmen; nicht jede abstrakte Gefahr muss ausgeschlossen werden.

Wichtig für die tägliche Praxis ist die Beweislast: Im Deliktsrecht muss der Geschädigte darlegen und beweisen, dass eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorlag, dass also eine Gefahrenquelle existierte, sie zumutbar zu sichern gewesen wäre und die Unterlassung den Schaden verursacht hat. Das entlastet die Verwaltungsseite nicht von der Dokumentation, im Gegenteil: Wer belegen kann, wann kontrolliert, beauftragt und nachgebessert wurde, steht im Streitfall deutlich besser da. Eine pauschale Haftungsaussage lässt sich daraus jedoch nicht ableiten; jede Bewertung bleibt einzelfallabhängig.

Rolle der WEG und des Verwalters bei der Baustellensicherung

In der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Pflicht zur Verkehrssicherung des Gemeinschaftseigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; nach § 9a Abs. 2 WEG ist sie von dieser zu erfüllen. Der Verwalter fungiert dabei als ihr Ausführungsorgan: Er muss Gefahrenquellen lokalisieren, Abhilfemaßnahmen in Angriff nehmen oder die dafür erforderlichen Beschlüsse herbeiführen. Bei einer Fassadensanierung heißt das konkret, dass die Gemeinschaft über das Vorhaben beschließt und der Verwalter die Sicherungsmaßnahmen organisiert und überwacht.

• Der Verwalter überwacht die beauftragten Unternehmen und prüft, ob Gerüst, Absperrungen und Wegevereinbarungen dem Beschluss entsprechen.
• Er geht Risikomeldungen von Bewohnern nach, etwa zu herabfallenden Teilen, blockierten Wegen oder beschädigten Absperrungen.
• Der Sanierungsbeschluss sollte den Umfang, die Bauzeit und die Sicherungsverantwortung sauber festhalten; eine lückenhafte Dokumentation gefährdet die Gemeinschaft im Streitfall.
• Die Gemeinschaft kann für Pflichtverletzungen ihres Verwalters haften, da er als ihr Organ und gesetzlicher Vertreter handelt; die Haftung der Gemeinschaft richtet sich dabei nach den Grundsätzen des § 31 BGB.

Für die Praxis folgt daraus: Der Schutz der Gemeinschaft entsteht nicht im Schadensfall, sondern vorher, durch einen klaren Beschluss, schriftlich vereinbarte Verantwortlichkeiten und nachvollziehbare Kontrollen. Ein Verwalter, der Begehungen dokumentiert und Mängelrunden mit den ausführenden Betrieben protokolliert, schafft genau die Beweislage, die die Gemeinschaft später braucht.

Gerüst, Bauzaun und einschlägige Normen mit Geltungsbereich

Für die physische Sicherung gelten mehrere Regelwerke, die jeweils einen klar umrissenen Geltungsbereich haben. Die Technische Regel für Betriebssicherheit TRBS 2121 konkretisiert die Betriebssicherheitsverordnung hinsichtlich der Gefährdung von Beschäftigten durch Absturz bei der Verwendung von Gerüsten; sie richtet sich an die Betreiber und Nutzer von Gerüsten und regelt unter anderem Absturzsicherung, Zugänge und Benutzung. Die DGUV Information 201-011 ergänzt dieses Regelwerk: Sie beschreibt praxisnah, wie Aufbau, Umbau, Abbau und Benutzung von Arbeits-, Schutz- und Montagegerüsten sicher gestaltet werden können.

• Gerüsttreppen sind ab einer Höhe von fünf Metern vorgeschrieben; darunter sind geeignete Leitern lediglich als Verkehrsweg zulässig, nicht als Arbeitsplatz, der auf Leitern nur bis zu einer Höhe von zwei Metern gestattet ist.
• Der Bauzaun sichert den öffentlichen Raum: Er trennt die Baustelle von Gehwegen und Grundstückswegen und muss auch angrenzende Bürgersteige einbeziehen, auf denen Passanten an der Baustelle vorbeigeführt werden.
• Der Zustand von Gerüst und Zaun ist regelmäßig zu kontrollieren, denn Wind, Anbauteile und die tägliche Nutzung können Geländer, Füße und Verankerungen verändern.
• Wo die Baustelle Anreize für Unbefugte bietet, ergänzt eine professionelle Baustellenbewachung die bauliche Sicherung um Zugangskontrolle und Kontrolle des Baustellenbereichs.

Für Verwaltungen lohnt der Blick über die reine Normkonformität hinaus: Ein fachgerecht errichtetes Gerüst, das den Regelwerken entspricht, schützt die Beschäftigten; die Verkehrssicherung der Bewohner und Passanten stellt erst die Kombination aus Gerüst, Zaun, Beleuchtung und kontrollierten Wegen her. Beides gehört zusammen und sollte gemeinsam beauftragt und gemeinsam abgenommen werden.

Nachunternehmer und SiGeKo: Koordination und Haftung

Sobald auf einer Baustelle Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, verlangt § 3 Abs. 1 der Baustellenverordnung, dass der Verantwortliche einen oder mehrere geeignete Koordinatoren bestellt. In der Praxis wird dieser Koordinator als SiGeKo bezeichnet; er berät den Bauherrn zu Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz in den Bauprozessen, gestaltet die Kommunikation zwischen den Gewerken und bringt Fachkenntnisse etwa zur Baustelleneinrichtung, zum Brandschutz und zur Verkehrssicherung von Baustellen mit. Die Bestellung und die Aufgaben des Koordinators sollten die Beteiligten schriftlich vereinbaren.

Die Beauftragung eines SiGeKo oder eines Generalunternehmers entbindet den Bauherrn jedoch nicht von seiner eigenen Verantwortung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Mai 2025 (Az. VII ZR 86/24) klargestellt, dass ein Unfall eines Mitarbeiters eines Nachunternehmers nicht ohne Weiteres eine Verletzung vertraglicher Schutzpflichten des Generalunternehmers begründet: Der Werkunternehmer hat grundsätzlich eigenverantwortlich für die sichere Ausführung seiner Arbeiten zu sorgen, und der Rechtsgedanke der Schutzpflicht greift nur ausnahmsweise, wenn der Auftraggeber konkrete, ihm zurechenbare Gefahrenquellen schafft oder unterhält.

• Der SiGeKo koordiniert Planung und Ausführung und passt den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan an, wenn sich der Bauablauf ändert.
• Nach der BGH-Rechtsprechung führt der Unternehmer seine Arbeiten selbständig und in eigener Verantwortung aus; die Pflicht zur verkehrssicheren Durchführung trifft ihn daher in erster Linie selbst. Klare Leistungsbeschreibungen und Bauablaufpläne halten diese Verantwortungsbereiche deshalb sauber auseinander.
• Der Bauherr oder Verwalter dokumentiert, wer welche Sicherungsaufgabe übernommen hat und wann Kontrollen stattgefunden haben.
• Auch nach einem klaren Urteil bleibt die Haftung einzelfallabhängig: Erkennbare Gefahrenquellen oder zur Verfügung gestellte Arbeitsmittel können Schutzpflichten des Auftraggebers auslösen.

Versicherungsschutz während der Sanierung

Parallel zur baulichen Sicherung ist der Versicherungsschutz zu prüfen, denn eine Sanierung im bewohnten Bestand verändert die Risikolage mehrerer Policen. Die zentrale Absicherung gegenüber Dritten ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung: Sie deckt Personen- und Sachschäden, die durch Baumaßnahmen an Dritten entstehen, etwa wenn ein Passant durch herabfallendes Material oder ein durch Werkzeug auf dem Gehweg verursachter Sturz geschädigt wird.

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit: Erstens sollte die Bauherrenhaftpflicht vor Baubeginn abgeschlossen sein, denn bereits die ersten Arbeiten können Schäden an Dritten verursachen. Zweitens sind Meldepflichten gegenüber bestehenden Versicherern leicht zu übersehen: Ein Gerüst an der Fassade und ein vorübergehender Leerstand sind der Hausrat- beziehungsweise Wohngebäudeversicherung unverzüglich zu melden, damit der Schutz nicht gefährdet ist. Wer diese Meldungen versäumt, riskiert im Schadensfall Streit über den Versicherungsschutz, obwohl die Sanierung selbst fachgerecht lief.

Praktische Absicherung: wie Hausverwaltungen die Baustelle begleiten

Für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer lässt sich die Begleitung einer Sanierungsbaustelle auf einige wiederkehrende Aufgaben verdichten, die sich in den Alltag integrieren lassen. Entscheidend ist weniger die Einzelmaßnahme als die Regelmäßigkeit: Eine Baustelle im bewohnten Bestand verändert sich wöchentlich, und genau diese Veränderungen müssen sichtbar und dokumentiert werden.

• Regelmäßige Begehungen mit dokumentierten Kontrollen, etwa im Rahmen eines Hausmeisterservice, halten den Zustand von Gerüst, Zaun und Wegen fest und schaffen Nachweise für den Streitfall.
• Die Räum- und Streupflicht auf und um die Baustelle ist bei Schnee und Glätte sichergestellt; ein professioneller Winterdienst übernimmt diese Aufgabe mit Einsatzdokumentation und entlastet die Verwaltung bei einem der klassischen Haftungsrisiken.
• Der umliegende Außenbereich wird gepflegt, Laub und loses Material werden beseitigt; eine Grünpflege der Außenanlagen reduziert Rutsch- und Stolpergefahren an den Baustellenrändern.
• Bewohner werden frühzeitig und verständlich informiert: über Bauzeit, gesperrte Wege, Verhaltensregeln und Ansprechpartner, schriftlich und vor Baubeginn.
• Die Koordination der Sicherungsaufgaben wird gebündelt, etwa über ein Gebäudesicherheitskonzept, wie es SVEAG mit Bestandsaufnahme, Fristenführung und Koordination der Fachbetriebe vorsieht.

Genau an dieser Stelle setzt SVEAG an: Das Unternehmen aus Hamburg begleitet Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Objekteigentümer bundesweit bei der Sicherung und dem Betrieb von Immobilien im Bestand, von der Baustellenabsicherung über Winterdienst und Grünpflege bis zur Koordination der beteiligten Gewerke. Wer eine Sanierung im bewohnten Bestand plant, gewinnt erheblich an Sicherheit, wenn die Verkehrssicherung nicht auf viele Einzelgewerke verteilt ist, sondern aus einer Hand organisiert und dokumentiert wird. So bleibt die Baustelle für Bewohner und Passanten beherrschbar, und die Verwaltung kann im Streitfall jeden Schritt belegen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Sanierungsbaustelle sichern im bewohnten Bestand finden Sie auf unserer Leistungsseite Sanierungsbaustelle sichern im bewohnten Bestand.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Wer haftet, wenn sich ein Bewohner auf der Sanierungsbaustelle verletzt?

Grundlage ist die Verkehrssicherungspflicht aus § 823 BGB: Wer eine Gefahrenquelle beherrscht, muss sie sichern oder davor warnen. Eigentümer können Aufgaben an Verwalter oder Dienstleister delegieren, bleiben aber zur Überwachung verpflichtet. Eine Haftung kommt nur in Betracht, wenn die Pflicht schuldhaft verletzt wurde und der Geschädigte dies beweisen kann; für unbefugt betretene Bereiche besteht keine Pflicht.

Muss für eine Sanierung im bewohnten Bestand ein SiGeKo bestellt werden?

Nach § 3 Baustellenverordnung ist ein geeigneter Koordinator zu bestellen, wenn auf der Baustelle Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden. Das ist bei Sanierungen mit mehreren Gewerken regelmäßig der Fall. Der Bauherr oder ein von ihm beauftragter Dritter kann die Aufgabe bei entsprechender Qualifikation selbst übernehmen; die Beauftragung eines SiGeKo entbindet ihn nicht von seiner Verantwortung.

Kann die Hausverwaltung die Verkehrssicherungspflicht an Dienstleister abgeben?

Die Ausführung einzelner Aufgaben, etwa Räum- und Streupflicht oder Begehungen, kann an Dienstleister übertragen werden. Die Überwachungspflicht bleibt beim Eigentümer beziehungsweise Verwalter: Er muss kontrollieren, ob der Beauftragte die Arbeiten ordnungsgemäß erledigt. In der WEG liegt die Pflicht bei der Gemeinschaft und wird zumeist auf den Verwalter delegiert, der wiederum Unternehmen beauftragt und überwacht.

Welche Versicherung deckt Schäden während der Sanierung ab?

Für Personen- und Sachschäden Dritter durch die Baumaßnahme ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung zuständig; die Deckungssumme sollte üblichen Empfehlungen folgend mindestens 3 bis 5 Millionen Euro betragen, die Laufzeit beträgt in der Regel 24 Monate. Schäden am Bauwerk selbst deckt die Bauleistungsversicherung. Ein Gerüst an der Fassade und vorübergehender Leerstand sind der Hausrat- beziehungsweise Wohngebäudeversicherung unverzüglich zu melden.

Muss ein Gerüst an der Fassade der Versicherung gemeldet werden?

Ja. Ein Gerüst an der Hausfassade gilt als Risikoerhöhung und ist der Hausratversicherung zu melden. Auch vorübergehender Leerstand während der Sanierung gehört zu den vertraglichen Obliegenheiten und muss angezeigt werden, ebenso eine Anpassung der Versicherungssumme, wenn die Wohnfläche durch Um- oder Anbauten wächst.

Welche Rolle spielt die WEG bei der Sicherung einer Sanierungsbaustelle?

Die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum liegt bei der Eigentümergemeinschaft und wird durch die Bestellung des Verwalters zumeist auf ihn übertragen. Der Verwalter beauftragt und überwacht die ausführenden Unternehmen, die Gemeinschaft muss ihn wiederum kontrollieren und auf Risikomeldungen eingehen. Bei Pflichtverletzungen des Verwalters oder der Beauftragten kann die Gemeinschaft haften.

Ab welcher Höhe sind Gerüsttreppen vorgeschrieben?

Nach TRBS 2121 Teil 1 sind Gerüsttreppen ab einer Höhe von fünf Metern vorgeschrieben. Darunter sind geeignete Leitern lediglich als Verkehrsweg, nicht aber als Arbeitsplatz zulässig; als Arbeitsplatz ist eine Leiter nur bis zu einer Höhe von zwei Metern gestattet. Die TRBS 2121 konkretisiert die Betriebssicherheitsverordnung für die Verwendung von Gerüsten.