Maurer für kleine Arbeiten beauftragen: Risse richtig ausbessern

Kleine Maurerarbeiten: Was Hausverwaltungen darunter verstehen

Kleine Maurerarbeiten sind kein Großprojekt, sondern die tägliche Instandhaltung am Bestand: Ausbesserungen am Mauerwerk und Putz, die in der Regel einen Handwerker für wenige Stunden oder Tage benötigen. Für Hausverwaltungen fallen sie regelmäßig an, weil Wohnanlagen, Treppenhäuser und Fassaden durch Witterung, Setzung und Nutzung einem ständigen Verschleiß unterliegen. Wer diese Schäden systematisch erfasst und zeitnah beheben lässt, vermeidet Folgekosten und erfüllt die Pflichten aus der Objektbetreuung.

• Risse im Mauerwerk und im Putz, vor allem an Fassaden, Giebeln und im Treppenhaus
• Ausgebrochene Stellen im Mauerwerk, etwa an Kanten, Fensterlaibungen oder Sockelbereichen
• Defekte Fugen im Sichtmauerwerk und an Fensteranschlüssen
• Beschädigte Putzstellen, die Feuchtigkeit und Frost den Zugang ins Mauerwerk öffnen

Wichtig ist die Abgrenzung zur strukturellen Sanierung: Eine kosmetische Ausbesserung behandelt den oberflächlichen Schaden, etwa eine Putzstelle oder eine schmale Fuge. Eine strukturelle Sanierung greift dagegen ins Tragwerk ein, wenn Risse die Statik beeinträchtigen oder sich das Gebäude ungleichmäßig setzt. Diese Grenze zu kennen ist die erste Weichenstellung, denn sie entscheidet, wer beauftragt wird und ob eine fachkundige Beurteilung vorgeschaltet werden muss.

Kleine Schäden sollten schnell dokumentiert und behoben werden, bevor Regenwasser, Frost und Nutzung sie vergrößern. Aus einer offenen Fuge wird sonst eine Durchfeuchtung, aus der Ausbesserung eine Teilfläche der Fassadensanierung. Wie solche Arbeiten von der Schadensaufnahme bis zur Ausführung ablaufen, beschreibt die Serviceseite zu kleinen Mauerarbeiten.

Risse im Mauerwerk einschätzen: Putzriss oder Setzriss

Nicht jeder Riss ist ein Grund zur Sorge, aber jeder Riss verdient eine Einordnung. Die entscheidende Unterscheidung läuft zwischen oberflächlichen Putzrissen und tiefen Setzrissen, die bis ins Mauerwerk reichen. Für die Beauftragung bedeutet das: Putzrisse lassen sich in der Regel im Rahmen kleiner Maurerarbeiten beheben, Setzrisse erfordern zunächst eine Ursachenklärung durch eine fachkundige Person.

Als Faustregel gilt: Risse mit einer Breite unter 0,2 mm sind meist ungefährlich, während breitere oder wachsende Risse genauer betrachtet und fachkundig beurteilt werden müssen. Entscheidend ist nicht nur die Breite im Moment der Feststellung, sondern die Entwicklung über die Zeit.

• Rissverlauf und Datum der Feststellung notieren, damit die Entwicklung später nachvollziehbar bleibt
• Eine Gipsmarke setzen: einen Gipsstreifen quer über den Riss auftragen; sie gilt als einfache und kostengünstige Methode der Rissüberwachung im Bestand
• Die Marke bei den regelmäßigen Begehungen kontrollieren: Bricht sie auf, ist der Riss nicht zur Ruhe gekommen
• Befund mit Foto und Datum dokumentieren; bei wachsenden Rissen die Ursache fachkundig klären lassen

Materialwahl: Der richtige Mörtel für die Ausbesserung

Über den Erfolg einer Ausbesserung entscheidet weniger der Handgriff als das Material. Mauermörtel ist in der DIN EN 998-2 geregelt, dem Normteil mit den Festlegungen für Mörtel im Mauerwerksbau, Teil 2: Mauermörtel. Die in Deutschland gebräuchlichen Mörtelgruppen ordnet die DIN V 18580 nach der Mindestdruckfestigkeit, die der Mörtel aufnehmen muss.

Für die Ausführung relevant ist auch die Unterscheidung der Werkmörtel-Arten nach DIN V 18580: Werk-Trockenmörtel wird als fertiges Gemisch angeliefert und braucht auf der Baustelle nur noch Wasser, Werk-Frischmörtel kommt gebrauchsfertig und ist bis zu 36 Stunden verarbeitbar, und Mehrkammer-Silomörtel wird erst vor Ort unter Wasserzugabe dosiert und gemischt. Für kleine Ausbesserungen an Wohnanlagen sind vor allem die ersten beiden Varianten praxisrelevant.

Der Grundsatz lautet: Der Reparaturmörtel muss zum Bestandsmauerwerk passen. Ein zu harter, zu zementreicher Mörtel auf weichem Bestand erzeugt neue Spannungen, und die Stelle bricht neben der Reparatur wieder auf. Bei Sichtmauerwerk aus Klinker kommen zusätzlich Anforderungen an Fugenbild und Farbton hinzu, wie sie die Klinkersanierung beschreibt. Wer unsicher ist, lässt die Mörtelgruppe vom Fachbetrieb feststellen, statt nach dem Baustellenrest zu wählen.

Grenze zur Eigenleistung: Was der Hausmeister noch ausbessern darf

Nicht jede Rissstelle braucht sofort den Maurerbetrieb. Oberflächliche, schmale Risse, die sich über einen längeren Zeitraum unverändert zeigen, dürfen ausgebessert werden, etwa mit elastischer Spachtelmasse oder Armierungsmörtel samt Rissbrücke. Die elastische Füllung nimmt Restbewegungen auf, sodass der Riss nicht gleich wieder aufbricht.

• Ausbesserungsfähig: schmale, oberflächliche und über längere Zeit unveränderte Risse im Putz
• Nicht als Eigenleistung: Risse, die wachsen, tiefer ins Mauerwerk reichen oder die Statik infrage stellen; hier muss die Ursache durch eine fachkundige Person geklärt werden
• Immer erforderlich: vorherige Dokumentation mit Datum, damit die Entwicklung nachvollziehbar bleibt

Für die Verwaltung gilt eine zweite Grenze: Die Delegation einer Ausbesserung an Hausmeister oder Mieter entbindet nicht von der Verantwortung dafür, dass die Maßnahme fachgerecht und vollständig erledigt ist. Eine dokumentierte Abnahme, auch bei kleinen Ausbesserungen, schützt im Streitfall.

Ein Hinweis aus der Praxis schärft den Blick: Verschlossene Risse brechen immer wieder auf, wenn die Ursache für ihre Entstehung nicht behoben wird. Eine Eigenleistung, die nur das Symptom kaschiert, erzeugt wiederkehrende Kosten und im schlimmsten Fall ein Haftungsrisiko. Im Zweifel ist die Ursachenklärung der Ausbesserung vorzuschalten.

Zuständigkeiten in WEG und Mietverhältnis: Wer beauftragt den Maurer

Die erste Weichenstellung ist die Frage Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum. Fassaden, Tragwände, Treppenhäuser und die Außenanlagen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum; dann ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandsetzung zuständig. Schäden innerhalb der Wohnung betreffen dagegen meist das Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers.

Für das Gemeinschaftseigentum gilt: Die WEG muss Mängel nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwingend beseitigen, wenn Sicherheit, Funktion oder Gesundheit betroffen sind. Das Landgericht München I hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass eine Eigentümergemeinschaft gutachterlich festgestellte Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beheben hat und dabei kein Ermessen mehr hat, weil die Sanierung zwingend erforderlich war. Ein Riss, der als sicherheitsrelevant eingestuft wird, lässt sich also nicht auf die nächste Versammlung vertagen.

Der Verwalter wiederum muss den Zustand des Gemeinschaftseigentums im Blick behalten und die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sachgerecht zu entscheiden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Verwalter die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und auf mögliche Gewährleistungsansprüche und deren drohende Verjährung hinweisen muss (BGH, Urteil vom 19.7.2019, V ZR 75/18).

• Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Instandsetzungsmaßnahme, die weder dringlich ist noch zu den laufenden Maßnahmen zählt, ohne Beschlussfassung zu ergreifen
• Er muss Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen und erkennbaren Mängeln nachgehen
• Dringliche Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils oder zur Wahrung einer Frist fallen unter die Befugnisse aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Haftung und Verkehrssicherungspflicht bei Mauerwerksschäden

Versäumte kleine Reparaturen haben eine haftungsrechtliche Dimension. Die Verkehrssicherungspflicht beruht auf Art. 14 Abs. 2 GG und § 823 Abs. 1 BGB und verpflichtet Eigentümer, ihr Grundstück gefahrlos zu halten; dazu zählen ausdrücklich Gehwege, Dächer, Fassaden, Balkone und Treppenhäuser, die regelmäßig gewartet und auf Gefahren geprüft werden müssen.

Aufgaben lassen sich an Verwalter oder Hausmeisterunternehmen delegieren, die Kontrollpflicht bleibt aber beim Eigentümer: Er muss überwachen, ob die delegierten Aufgaben korrekt ausgeführt werden. In einer WEG liegt die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich bei allen Eigentümern und wird üblicherweise im Rahmen der Verwalterbestellung übertragen, ohne dass die Eigentümer ihre Überwachungspflicht verlieren.

Der wirtschaftliche Anreiz zur schnellen Ausbesserung liegt im Schadensbild selbst: Offene Fassadenrisse ermöglichen das Eindringen von Regenwasser, und in Stahlbetonbauteilen kann Feuchtigkeit die Armierung angreifen. Aus der schmalen Fuge wird so eine Feuchteschadenskette, die weit über die ursprüngliche Maurerarbeit hinausgeht.

Bei einer Pflichtverletzung drohen Schadensersatz und Schmerzensgeld, wobei die Beweislast bei der geschädigten Person liegt: Wer klagt, muss nachweisen, dass er auf dem Grundstück aufgrund der Pflichtverletzung zu Schaden gekommen ist. Diese Beweislast entlastet die Verwaltung nicht, sie macht Dokumentation zum besten Schutz: Wer Begehungen, Befunde und ausgeführte Arbeiten nachweisen kann, ist im Streitfall deutlich besser gestellt. Für die laufende Sicherung der Außenflächen, etwa der Wege, gehört übrigens auch der Winterdienst in dasselbe Pflichtenbild.

Kleine Maurerarbeiten beauftragen: Ablauf für Hausverwaltungen

Der praktische Ablauf lässt sich in wenige Schritte gliedern, die sich für den Objektalltag standardisieren lassen:

• Schaden bei der regelmäßigen Begehung dokumentieren: Fotos und Datum, ergänzt um die Rissbeobachtung aus dem Abschnitt 'Risse im Mauerwerk einschätzen'
• Befund einordnen: Putzriss oder Setzriss, kosmetische Ausbesserung oder Ursachenklärung durch eine fachkundige Person
• Kostenvoranschläge einholen und dabei die Zuständigkeit prüfen: Gemeinschaftseigentum erfordert in der WEG die Beschlusslage nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
• Mehrere Kleinreparaturen an einem Objekt zu einem Termin bündeln, um Leerfahrten und Mehrkosten zu sparen
• Ausführung beauftragen, kontrollieren und die Abnahme dokumentieren

Für die Beschlussfähigkeit in der WEG gilt: Der Verwalter bereitet vor, indem er Handlungsoptionen, Kostenschätzung und Fristen aufzeigt und auf drohende Verjährung von Gewährleistungsansprüchen hinweist. So kann die Eigentümerversammlung sachgerecht entscheiden, statt die Maßnahme aus Unkenntnis zu verschieben.

Für die laufende Umsetzung bewährt sich ein fester Ansprechpartner vor Ort, der Begehungen, Kleinreparaturen und Dokumentation aus einer Hand übernimmt. SVEAG bietet für Wohnanlagen einen Hausmeisterservice mit festem Ansprechpartner an, etwa für Objekte in Mannheim oder Lübeck, und ergänzt ihn bei Bedarf um die angrenzenden Leistungen wie Schadenssanierung oder Zaunanlagen. Wer Instandhaltung so organisiert, hält kleine Maurerarbeiten dort, wo sie hingehören: im laufenden Betrieb, nicht im Schadensfall.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Maurer für kleine Arbeiten beauftragen finden Sie auf unserer Leistungsseite Maurer für kleine Arbeiten beauftragen.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Wann muss ich einen Maurer für Risse im Mauerwerk beauftragen?

Sobald ein Riss breiter als 0,2 mm ist, sichtbar wächst oder diagonal von Fenster- und Türecken ins Mauerwerk verläuft, sollte eine fachkundige Person die Ursache klären. Oberflächliche Putzrisse, die über längere Zeit unverändert bleiben, können dagegen auch im Rahmen kleiner Ausbesserungen geschlossen werden. Wie Sie das Wachstum überwachen, steht im Abschnitt 'Risse im Mauerwerk einschätzen'.

Welche Mörtelgruppe ist für Ausbesserungen am Mauerwerk die richtige?

Mauermörtel ist in der DIN EN 998-2 geregelt und wird in Mörtelgruppen von MG I (Kalkmörtel) bis MG IIIa (Zementmörtel, 20 MN/m²) unterteilt. Entscheidend ist, dass der Reparaturmörtel zum Bestandsmauerwerk passt, damit keine neuen Spannungen entstehen. Bei Unsicherheit über den Bestand sollte der Maurer die Wahl begründen.

Darf der Hausmeister kleine Maurerarbeiten selbst ausführen?

Oberflächliche Reparaturen wie das Verfüllen schmaler, unveränderter Risse mit elastischer Spachtelmasse oder Armierungsmörtel sind zumutbar. Sobald ein Riss tiefer reicht, weiter wächst oder die Statik infrage steht, gehört die Ursachenklärung in fachkundige Hände. Wer Arbeiten delegiert, muss als Verwaltung die Ausführung kontrollieren.

Wer zahlt Maurerarbeiten am Gemeinschaftseigentum in der WEG?

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum trägt die Eigentümergemeinschaft über das Hausgeld, in der Regel nach einem Beschluss der Eigentümerversammlung. Sicherheitsrelevante Mängel muss die WEG nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwingend beseitigen; das Landgericht München I hat einer Eigentümerin die Durchsetzung solcher Sanierungen zugesprochen.

Haftet die Hausverwaltung, wenn sie kleine Reparaturen verzögert?

Ja, die Verkehrssicherungspflicht aus Art. 14 GG und § 823 BGB verlangt, dass Fassaden, Treppenhäuser und Wege gefahrlos benutzbar sind. Aufgaben lassen sich an Verwalter oder Hausmeister delegieren, die Kontrollpflicht bleibt aber beim Eigentümer. Der BGH hat zudem entschieden, dass der Verwalter Mängel verfolgen, Handlungsoptionen aufzeigen und auf drohende Verjährung von Gewährleistungsansprüchen hinweisen muss.

Kann ich Risse im Mauerwerk selbst ausbessern?

Nur sehr schmale Risse, die sich über einen längeren Zeitraum unverändert zeigen, sollten in Eigenregie geschlossen werden, etwa mit elastischer Spachtelmasse und einer Rissbrücke. Wird die Ursache nicht behoben, bricht ein verschlossener Riss erfahrungsgemäß wieder auf. Bei wachsenden oder tiefen Rissen ist zunächst die Ursache fachkundig zu ermitteln.

Wie erkenne ich einen gefährlichen Setzriss?

Setzrisse verlaufen typischerweise schräg oder diagonal, oft von den Ecken der Fenster- und Türrahmen ausgehend, und reichen tiefer ins Mauerwerk als Putzrisse. Zur Überwachung eignet sich die im Abschnitt 'Risse im Mauerwerk einschätzen' beschriebene Gipsmarke: Bricht sie auf, hat sich der Riss noch nicht beruhigt, und ein Fachmann oder Statiker sollte die Ursache klären.