Maler und Lackierer beauftragen: Fassade und Innenräume

Was Maler und Lackierer für Verwaltungen übernehmen

Für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer ist der Malerauftrag im Bestand selten ein reines Handwerksthema. Er ist ein Verwaltungsprojekt mit Vorlauf, Budget und rechtlichen Nebenbedingungen. Das Leistungsbild eines Fachbetriebs reicht dabei weit über das Auftragen von Farbe hinaus: Entscheidend für die Standzeit eines Anstrichs sind Untergrundvorbereitung, Putzausbesserung und die saubere Dokumentation des Ist-Zustands. Wer Malerarbeiten für Wohn- und Gewerbeimmobilien vergibt, sollte deshalb von vornherein zwischen reiner Ausführung und vorgelagerter Bauzustandsanalyse unterscheiden.

• Fassadenanstrich inklusive Reinigung, Rissesanierung und Ausbesserung von Putzschäden
• Treppenhaus- und Innenanstrich, häufig im Zuge von Mieterwechseln oder bei Leerstand
• Untergrundvorbereitung: Waschen, Schleifen, Grundieren, Spachteln
• Ausbesserung von Feuchte- und Risschäden im Putz vor dem Neuanstrich
• Abdeck- und Schutzarbeiten an Fenstern, Türen und Bodenflächen

Instandhaltung oder Modernisierung: eine Abgrenzung mit Folgen

Ein Anstrich in der bisherigen Farbe ist regelmäßig der Erhaltung des Gebäudes zuzuordnen, also Instandhaltung im verwaltungsrechtlichen Sinn. Sobald Sie dagegen das Erscheinungsbild wesentlich verändern, Dämmung ergänzen oder das System wechseln, bewegen Sie sich Richtung Modernisierung. Diese Abgrenzung ist keine Formsache: Sie entscheidet darüber, ob Mieter dulden müssen, wie die Kosten umlagefähig sind und welche Beschlussmehrheit in der WEG nötig ist. Für größere Substanzarbeiten an der Gebäudehülle lohnt der Blick auf eine professionelle Fassadensanierung, die Risse, Putz und Anstrich als ein Gesamtpaket behandelt.

Technischer Maßstab für Beschichtungen ist die ATV DIN 18363. Ihr Geltungsbereich ist ausdrücklich definiert: Sie gilt für das Beschichten mit Lacken, Anstrichstoffen und anderen Beschichtungsstoffen, gilt jedoch nicht für Wärmedämm-Verbundsysteme, für die die ATV DIN 18345 einschlägig ist. Wer diese Grenze im Leistungsverzeichnis übersieht, vergibt WDVS-Arbeiten unter dem falschen Regelwerk.

Anstrichintervalle: wann Fassade und Innenräume fällig sind

Anstrichintervalle sind keine Kalenderfrage, sondern eine Zustandsfrage. Das Intervall hängt vom System, vom Untergrund, von der Witterungsseite und von der Lage des Gebäudes ab. Eine Schmalseite im Schlagregen altert schneller als eine geschützte Südwand, eine vielbefahrene Straße verschmutzt stärker als ein ruhiges Wohnquartier. Faustwerte sind deshalb Orientierung, kein Fristenplan.

Orientierungswerte je Fassadenart

Für Putzfassaden wird im Schnitt alle 10 bis 15 Jahre ein neuer Anstrich empfohlen, wobei Witterungsbeanspruchung, Untergrund und Farbqualität den Wert nach oben oder unten verschieben können. Holzfassaden sind pflegeintensiver und brauchen in der Regel frühere Nacharbeiten, Betonflächen halten dagegen deutlich länger. Bei Wärmedämm-Verbundsystemen ist weniger der Anstrich selbst der Taktgeber als die Kontrolle: Für WDVS-Fassaden empfehlen manche Fachbetriebe je nach Witterungsbeanspruchung und Fassadenschutz Inspektionsintervalle von zwei bis fünf Jahren.

• Kreidende Farbe: Beim Wischen mit der Hand bleibt Abrieb hängen
• Risse und abplatzender Putz, vor allem an Fensterlaibungen und Sockelbereichen
• Algen- und Pilzbewuchs, erkennbar an grünen oder dunklen Verfärbungen
• Verblasste, fleckige oder ungleichmäßige Farboberfläche
• Innen: abgewetzte Wandbereiche, Rissbildung und Verschmutzung im Nassbereich

Für die Verwaltung bedeutet das: Bauen Sie die Zustandskontrolle als feste Aufgabe in das Objektmanagement ein. Eine dokumentierte Sichtprüfung einmal jährlich, ergänzt um eine professionelle Begehung über ein Fassadengutachten, ersetzt jeden starren Fristenplan. Viele Verwaltungen delegieren die regelmäßige Begehung an einen Hausmeisterservice, der Auffälligkeiten vor Ort erkennt und meldet, bevor aus einem Ausbesserungsanstrich eine Teilsanierung wird. Innenräume beurteilen Sie am besten einzeln nach Nutzung und Zustand: Ein stark frequentiertes Treppenhaus ist früher fällig als eine ruhig genutzte Wohnung.

Gerüst, Verkehrssicherung und Baustellenorganisation

Ein Fassadenauftrag ist organisatorisch immer auch ein Logistikauftrag. Das Gerüst bestimmt den Zeitraum, die Abdeckung bestimmt den Komfort für die Mieter und die Entsorgung bestimmt die Sauberkeit auf der Baustelle. Wer nur die Anstrichfläche kalkuliert, unterschätzt den Auftrag systematisch.

Nebenkosten, die das Budget bestimmen

Gerüststellung, Abdeckung, Reinigung und Entsorgung sind erhebliche Positionen und machen in der Summe oft mehr aus als das Anstrichmaterial selbst. Die VOB-Systematik spiegelt das: Gerüst- und Rüstarbeiten sind in der ATV DIN 18363 als Nebenleistungen ausgewiesen, wobei das Gerüst nur bis zu einer bestimmten Arbeitshöhe als Nebenleistung abgerechnet wird und darüber hinaus gesondert zu veranschlagen ist. Im Leistungsverzeichnis sollte deshalb jede dieser Positionen explizit auftauchen, damit Angebote wirklich vergleichbar bleiben.

• Gerüstfläche und Standzeit festlegen: Nur so viel Einrüstung wie nötig, aber so lange wie der Anstrichaufbau erfordert
• Abdeckung von Fenstern, Türen, Wege und Bepflanzung vertraglich fixieren
• Entsorgungswege und Containerstellplätze frühzeitig klären
• Zeitfenster mit Rücksicht auf Heizperiode und Feiertage wählen
• Mieter rechtzeitig und konkret informieren: Zeitraum, Lärm, Zugänge, Balkonnutzung

Die Verkehrssicherungspflicht für Gehwege und Baustelle liegt während der Arbeiten in der Regel beim Eigentümer, im Detail je nach Vertragsgestaltung und Bundesland. Sie lässt sich durch vertragliche Regelungen und eine dokumentierte Baustellenorganisation absichern, ersetzt aber keine individuelle rechtliche Prüfung im Einzelfall. Für die Mieterkommunikation gilt: Je konkreter die Ankündigung mit Zeitraum und Einschränkungen, desto geringer das Konfliktpotenzial und desto effizienter die Nutzung des Gerüstzeitraums.

Mietrecht: Duldungspflicht und Mietminderung beim Gerüst

Für vermietete Einheiten gelten klare gesetzliche Rahmenbedingungen, deren Anwendung im Einzelfall aber juristische Erfahrung erfordert. Die folgenden Ausführungen ersetzen keine Rechtsberatung, sondern geben die Verwaltungspraxis wieder.

Grundsatz: Mieter haben Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Solche Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. Eine konkrete, frühzeitige Ankündigung ist damit nicht nur Höflichkeit, sondern gesetzliche Pflicht des Vermieters.

Eine Mietminderung kommt also in Betracht, wenn das Gerüst die Wohnung erheblich beeinträchtigt, etwa durch massiven Lichtentzug oder nicht mögliche Lüftung. Die Quoten in der Tabelle sind Einzelfallentscheidungen und keine automatische Bemessungsgrundlage. Eine wichtige Ausnahme kennt das Gesetz für energetische Maßnahmen: Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Mietminderung wegen einer Beeinträchtigung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB dient. Ein reiner Fassadenanstrich fällt darunter nicht, wohl aber eine kombinierte Dämmmaßnahme. Im Zweifel entscheidet das Gericht über Art und Umfang der Beeinträchtigung.

Schönheitsreparaturen: wer in der Mietwohnung streicht

Bei Leerstand und Mieterwechsel stellt sich jedes Mal die gleiche Frage: Wer renoviert und wer zahlt? Der Grundsatz ist eindeutig: Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen liegt beim Vermieter. Eine Übertragung auf den Mieter ist nur über wirksame Vertragsklauseln möglich, und genau an dieser Wirksamkeit scheitert in der Praxis vieles.

• Grundsatz: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht
• Übertragung auf den Mieter nur durch wirksame, transparente Vertragsklausel
• Starre Fristenpläne in Formularmietverträgen sind nach der Rechtsprechung regelmäßig unwirksam
• Bei unrenovierter Übergabe ist die formularmäßige Übertragung ebenfalls regelmäßig unwirksam
• Übergabeprotokoll und Zustandsdokumentation sichern die Beweislage für beide Seiten

Für die Verwaltung heißt das: Prüfen Sie Bestandsmietverträge nicht nach dem Wortlaut allein, sondern nach der Wirksamkeit der Klauseln. Praktisch unverzichtbar ist ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei jedem Mieterwechsel. Es dokumentiert, in welchem Zustand übergeben wurde, und verhindert Streit darüber, ob eine Endrenovierung geschuldet ist oder nicht. Bei größeren Ausbesserungen im Bestand lohnt zusätzlich eine fachliche Zustandsanalyse, etwa über ein Bauschadensgutachten, um Renovierungspflicht und Bausubstanzschaden sauber zu trennen.

WEG: Beschluss und Kostenverteilung beim Fassadenanstrich

In der WEG führt am Eigentümerversammlungsbeschluss kein Weg vorbei. Der Weg dorthin ist aber gut planbar, wenn die Verwaltung die Weichen früh stellt: Bestandsaufnahme, Kostenschätzung, Beschlussvorlage, Angebotsvergleich, Ausführung, Abnahme. Entscheidend ist die richtige rechtliche Einordnung der Maßnahme.

• Bestandsaufnahme: Zustand der Fassade dokumentieren lassen, ggf. mit Gutachten
• Bedarfsprüfung: Ausbesserung, Teilanstrich oder Vollanstrich
• Beschlussvorbereitung: Kostenübersicht, Zeitplan, Farbkonzept
• Angebotsvergleich: mindestens zwei bis drei Angebote mit identischem Leistungsverzeichnis
• Beschluss in der Eigentümerversammlung
• Ausführung mit Baustellenkoordination und Mieterinformation
• Abnahme mit Dokumentation für die spätere Instandhaltungsplanung

Rechtlich ist die Farbe die Weiche: Ein Anstrich in der bisherigen Farbe gilt als Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Eine Farbänderung dagegen ist eine bauliche Veränderung im Sinn des § 20 WEG und setzt einen entsprechenden Beschluss voraus; bauliche Veränderungen können beschlossen oder einzelnen Wohnungseigentümern durch Beschluss gestattet werden, wobei Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, nicht zulässig sind. Bei der Kostenverteilung gilt in der Regel der anteilige Maßstab nach Miteigentumsanteilen; abweichende Regelungen in der Teilungserklärung haben Vorrang und sollten vor der Beschlussvorlage geprüft werden. Wer die Beschlusslage sauber aufbereitet, vermeidet Anfechtungen und Verzögerungen, die das Gerüstfenster im folgenden Jahr kosten können.

Beauftragung: Leistungsverzeichnis, VOB und Abnahme

Die Qualität eines Malerauftrags entscheidet sich im Leistungsverzeichnis. Je eindeutiger Flächen, Anstrichaufbau und Produkte benannt sind, desto vergleichbarer sind die Angebote und desto geringer ist das Risiko von Nachträgen. Ein brauchbares Verzeichnis benennt mindestens folgende Punkte:

• Flächen nach Bauteilen und Ebenen, mit Maßangaben oder nachmessbarer Grundlage
• Anstrichaufbau: Grundierung, Zwischenbeschichtung, Schlussbeschichtung je Untergrund
• Produktnamen und Systemhersteller, damit keine Mischkalkulation entsteht
• Umfang der Untergrundvorbereitung: Waschen, Spachteln, Rissesanierung
• Gerüst, Abdeckung und Entsorgung als eigene Positionen
• Dokumentations- und Abnahmeprozess inklusive Fotodokumentation

Beim Vertragstyp gilt: Die VOB wird nicht automatisch Vertragsinhalt. Die VOB/B wird erst und nur dann Vertragsbestandteil, wenn sich die Vertragsparteien darauf einigen, etwa durch ausdrückliche Einbeziehung in den Vertrag. Wer diese Zuordnung im Vertrag falsch setzt, hat im Streitfall kein einschlägiges Regelwerk.

Untergrundvorbereitung, Dokumentation und Abnahme sind keine Formalia, sondern die Grundlage für eine lange Standzeit und für die spätere Instandhaltungsplanung im Objekt. Ein dokumentierter Anstrichaufbau mit Produktangaben und Fotostrecke ist die Referenz, an der sich jede künftige Inspektion orientiert. Genau an dieser Stelle arbeitet SVEAG als Partner für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer: Das Unternehmen begleitet Malerarbeiten und Fassadensanierungen von der Zustandsaufnahme über die normengerechte Ausführung bis zur dokumentierten Abnahme und integriert die Ergebnisse in die laufende Objektbetreuung. Wer Anstrichintervalle, Gerüstlogistik und mietrechtliche Rahmenbedingungen früh zusammen denkt, verwandelt den Fassadenanstrich von einer jährlichen Überraschung in eine planbare Instandhaltungsmaßnahme.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Maler und Lackierer beauftragen: Fassade und Innenräume finden Sie auf unserer Leistungsseite Maler und Lackierer beauftragen: Fassade und Innenräume.

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Häufige Fragen

Wie oft muss eine Fassade gestrichen werden?

Es gibt keine gesetzlich festgelegten Fristen. Als Orientierung gelten Putzfassaden alle 10 bis 15 Jahre, Holzfassaden alle 5 bis 10 Jahre und Betonfassaden alle 15 bis 20 Jahre. Entscheidend sind Untergrund, Farbsystem, Wetterseite und konstruktiver Schutz, daher sollte die Fassade regelmäßig inspiziert werden.

Müssen Mieter Malerarbeiten an der Fassade dulden?

Ja. Nach § 555a BGB müssen Mieter Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Der Vermieter muss die Arbeiten aber rechtzeitig ankündigen, sofern sie nicht nur unerheblich in die Mietsache eingreifen. Aufwendungen des Mieters infolge der Maßnahme sind in angemessenem Umfang zu ersetzen.

Können Mieter die Miete mindern, wenn ein Gerüst vor dem Fenster steht?

Nur bei einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, etwa wenn Licht und Lüftung stark eingeschränkt sind. Die in der Rechtsprechung entschiedenen Quoten reichen je nach Fall von 5 Prozent bis in Ausnahmefällen zu 50 Prozent, bei reiner Erhaltungsmaßnahme kann eine Minderung auch ganz ausscheiden. Bei energetischen Sanierungen ist eine Minderung für drei Monate gesetzlich ausgeschlossen. Die Quote hängt immer vom Einzelfall ab.

Wer muss Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung übernehmen?

Grundsätzlich der Vermieter. Die Pflicht kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden, aber starre Fristenpläne in Formularmietverträgen sind nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig unwirksam (§ 307 BGB). Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist die formularmäßige Übertragung ebenfalls regelmäßig unwirksam. Ein Übergabeprotokoll hilft, den Zustand zu belegen.

Braucht ein Fassadenanstrich in der WEG einen Beschluss?

Ja, in der Regel über die Eigentümerversammlung. Ein Anstrich in der bisherigen Farbe gilt als Instandsetzung und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Eine Farbänderung, die das Gesamtbild verändert, gilt als bauliche Veränderung und braucht die Zustimmung der Wohnungseigentümer nach § 20 WEG. Die Kosten werden in der Regel anteilig nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Was regelt die DIN 18363 für Malerarbeiten?

Die ATV DIN 18363 ist Teil der VOB Teil C und regelt die allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für Maler- und Lackierarbeiten, also das Beschichten mit Lacken, Anstrichstoffen und anderen Beschichtungsstoffen. Sie gilt ausdrücklich nicht für Wärmedämm-Verbundsysteme und wird nur Vertragsbestandteil, wenn die VOB ausdrücklich vereinbart wird.

Worauf sollten Verwaltungen bei der Beauftragung von Malerbetrieben achten?

Auf ein eindeutiges Leistungsverzeichnis mit Flächen, Anstrichaufbau und Produktnamen, damit Angebote vergleichbar sind. Dazu gehören mehrere Vergleichsangebote, eine saubere Untergrundvorbereitung, denn kein Anstrich hält länger als der Putz darunter, sowie Dokumentation und Abnahme. Gerüst, Abdeckung und Entsorgung sollten als Nebenkosten von Anfang an eingeplant werden.