Handwerker für kleine Arbeiten: Kleinreparaturen im Objekt

Was Kleinreparaturen im Objekt sind: Definition und Beispiele

Kleinreparaturen sind im Mietrecht kein Gefühlsbegriff, sondern gesetzlich umschrieben. Maßgeblich ist § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV): Danach umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, an den Heiz- und Kocheinrichtungen, an den Fenster- und Türverschlüssen sowie an den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Wichtig für die Praxis: Diese Norm gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Zur Begriffsbestimmung wird sie nach allgemeiner Auffassung jedoch auch auf preisfreien Wohnraum übertragen, sodass Verwaltungen und Eigentümer sich auch dort an diesem Katalog orientieren können.

Das entscheidende Abgrenzungskriterium neben dem kleinen Schadensbild ist der häufige und unmittelbare Zugriff des Mieters. Die Rechtsprechung wendet dieses Kriterium streng an: Das Füllventil eines WC-Spülkastens etwa zählt nicht dazu, weil der Mieter es nur mittelbar über die Betätigung der Spülung in Anspruch nimmt. Bei Rollläden unterscheiden die Gerichte ebenfalls: Der Rollladengurt, den der Mieter ständig benutzt, kann darunter fallen, der Rollladenkasten dagegen nicht. Für die Objektbetreuung bedeutet das: Jede Meldung sollte vorab gegen diesen Katalog geprüft werden, bevor sie als Kleinreparatur verbucht und weitergegeben wird. Wer hier sauber sortiert, vermeidet später Streit über die Kostentragung, etwa über einen Kleinreparatur-Service, der kleine Arbeiten im Objekt gebündelt übernimmt.

Wer trägt die Kosten: Vermieter, Mieter und Eigentümer

Der Ausgangspunkt ist klar: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Kosten kleiner Reparaturen landen also grundsätzlich beim Vermieter, bei vermieteten Eigentumswohnungen im Ergebnis beim Eigentümer. Nur über eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag lässt sich eine Kostenbeteiligung des Mieters erreichen, und an formularmäßige Klauseln legt die Rechtsprechung strenge Anforderungen.

• Gegenständliche Begrenzung: Die Klausel darf sich nur auf Teile der Mietsache beziehen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
• Einzelhöchstgrenze: Der Betrag pro einzelner Reparatur muss im Vertrag festgelegt sein.
• Jahreshöchstgrenze: Zusätzlich muss ersichtlich sein, bis zu welcher Summe der Mieter pro Jahr belastet werden kann.
• Keine Vornahmepflicht: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, Reparaturen selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben; solche Klauseln sind nichtig.

Bei den Beträgen bewegt sich die Rechtsprechung für die Einzelhöchstgrenze in einer Spanne von etwa 75 bis 110 Euro; der BGH nannte in seinen grundlegenden Entscheidungen deutlich niedrigere Beträge, neuere Instanzgerichte haben bis zu 110 Euro für vertretbar gehalten. Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung wird in der Fachliteratur derzeit auch ein Höchstbetrag von 150 Euro pro Einzelreparatur als vertretbar angesehen; von den Gerichten anerkannt ist diese Höhe jedoch nicht, sie bleibt eine Literaturmeinung. Übersteigt eine Reparatur die vereinbarte Grenze, trägt der Vermieter die gesamte Rechnung, eine anteilige Aufteilung ist nicht zulässig. Ist die Klausel ganz unwirksam oder fehlt sie, muss der Vermieter sämtliche Reparaturkosten übernehmen. Zu beachten ist dabei: Die Rechtsprechung ist einzelfallabhängig und die Gerichte sind sich nicht in allen Punkten einig. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Mindestaufwand und Anfahrt: die Wirtschaftlichkeit kleiner Aufträge

Aus Sicht der Objektbetreuung sind Kleinreparaturen wirtschaftlich oft unterschätzt: Eine Reparatur, die vor Ort fünf Minuten dauert, kann trotzdem einen überproportionalen Betrag kosten. Der Grund liegt in der Auftragsstruktur. Der Handwerksbetrieb berechnet die Anfahrt, die Rüstzeit sowie einen Mindestaufwand pro Einsatz, und diese Positionen schlagen bei sehr kleinen Aufträgen voll zu Buche. Zehn Einzelaufträge in einem Objekt können so teurer sein als ein einziger Sammeltermin mit demselben Arbeitsumfang.

Bei der Abrechnung von Anfahrtskosten gegenüber Verbrauchern gilt zudem § 312a Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Unternehmer kann vom Verbraucher Fracht-, Liefer- oder Versandkosten und sonstige Kosten nur verlangen, soweit er den Verbraucher über diese Kosten entsprechend den Informationspflichten informiert hat. Handwerker dürfen Fahrtkosten daher nur berechnen, wenn sie im Angebot oder bei der Beauftragung vorher angekündigt wurden; ohne diesen Hinweis können Verbraucher die Berechnung der Fahrtkosten zurückweisen. Die Anfahrt umfasst dabei Hin- und Rückweg, und die Fahrzeit zählt als Arbeitszeit. Für Verwaltungen folgt daraus ein einfacher Hebel:

• Schadensmeldungen im Objekt sammeln und gebündelt als Sammelauftrag vergeben, statt jede Kleinigkeit einzeln zu beauftragen.
• Tourenplanung nutzen: mehrere Positionen an einem Objekt oder an Objekten in der Nähe in einem Termin zusammenfassen.
• Anfahrts- und Mindestaufwandskosten vertraglich als Pauschale vereinbaren und im Angebot ausgewiesen bekommen.

Abrechnung: Betriebskosten, Nebenkosten und Kleinreparaturen

Ein häufiger Fehler in der Abrechnung ist die Vermischung von Reparaturaufwand mit den Betriebskosten. Die Klarstellung liefert § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV: Zu den Betriebskosten gehören ausdrücklich nicht die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also die Kosten, die zur Beseitigung von durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstehenden Mängeln aufgewendet werden müssen. Reparaturkosten jeder Art, auch für Kleinreparaturen, dürfen daher nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Die Abgrenzung zwischen umlagefähiger Wartung und nicht umlagefähiger Instandhaltung ist dabei keine Formsache. Wartungskosten wie die Aufzugswartung gehören zum Betrieb der Anlage und sind über § 2 Nr. 7 BetrKV umlagefähig. Hauswartkosten sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV nur umlagefähig, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Für die Praxis heißt das: Reparaturleistungen des Hausmeisters separat erfassen und sauber dokumentieren, nicht in die Betriebskostenabrechnung mischen. Wer hier die Kostenarten vermischt, riskiert eine durchgreifende Beanstandung der gesamten Abrechnung.

Kleinreparaturen in der WEG: Gemeinschaftseigentum und Beschlüsse

In der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Frage anders als im Mietverhältnis, denn dort entscheidet die Zuordnung zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum darüber, wer die Kosten trägt und wer beauftragt. Kleinreparaturen an Einrichtungen, die einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zugewiesen sind, fallen in dessen Zuständigkeit. Betreffen die kleinen Schäden dagegen das Gemeinschaftseigentum, etwa Verschlüsse und Anlagen, die allen Eigentümern dienen, trägt die Gemeinschaft die Kosten nach dem Verteilerschlüssel.

Für den Verwalteralltag heißt das: Eine defekte Türschließe im Treppenhaus oder ein kleiner Schaden an einer Gemeinschaftsanlage lässt sich in der Regel als Maßnahme untergeordneter Bedeutung ohne eigenen Beschluss beauftragen und aus der Erhaltungsrücklage finanzieren. Ob eine Maßnahme tatsächlich untergeordnet ist und keine erheblichen Verpflichtungen auslöst, ist jedoch immer eine Einzelfallprüfung; im Zweifel ist ein Beschluss der sichere Weg.

Hausmeister oder Fachhandwerker: wer was übernimmt

Nicht jede Kleinreparatur braucht einen spezialisierten Fachbetrieb, und nicht jede Aufgabe ist für einen Hausmeister geeignet. Ein umfassender Hausmeisterservice umfasst die laufende Objektbetreuung, Kleinreparaturen und die Koordination von Dienstleistern vor Ort, etwa an Türverschlüssen, Beschlägen und einfachen Installationen. Wann die Grenze zum Fachbetrieb erreicht ist, lässt sich an der Art der Arbeit festmachen:

Arbeiten an Elektrik, Gas oder Trinkwasserinstallationen verlangen eine fachkundige Ausführung und Begutachtung; hier gehört der Auftrag in die Hand eines Fachbetriebs, auch wenn der Einzelaufwand klein erscheint. Genau so arbeiten feste Objektteams, wie SVEAG sie etwa für den Hausmeisterservice in Essen oder in Leipzig vorhält: Kleinreparaturen werden vor Ort erledigt, alles darüber hinaus Gehende wird koordiniert.

Kleinreparaturen effizient steuern: Prozess für Hausverwaltungen

Für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer entscheidet weniger die einzelne Reparatur über die Kosten, sondern der Prozess dahinter. Ein bewährter Ablauf sieht so aus:

• Meldung aufnehmen und gegen den Kleinreparaturkatalog prüfen: Ist der Schaden klein und betrifft er einen Gegenstand mit häufigem, unmittelbarem Mieterzugriff?
• Zuordnung klären: Mietwohnung, Gemeinschaftsfläche oder Gemeinschaftseigentum; daraus folgt, ob Kleinreparaturklausel, Vermieter oder WEG-Gemeinschaft trägt.
• Ausführung dokumentieren: Leistung, Kostenart und Zuordnung so erfassen, dass Instandhaltung und Betriebskosten getrennt bleiben.
• Abrechnung prüfen: Kleinreparaturen nicht über die Nebenkosten, sondern über die Kleinreparaturklausel oder den Vermieter abrechnen.

Dieser Prozess lässt sich auch aus einer Hand betreiben: Ein Hausmeisterservice wie der von SVEAG übernimmt die Bündelung der Aufträge, die Ausführung kleiner Reparaturen und die Koordination der Fachhandwerker als eine Leistung, mit festen Ansprechpartnern vor Ort. Das zeigt sich etwa im Hausmeisterservice in Magdeburg, wo Kleinreparaturen, Objektkontrollen und die Koordination von Schadensmeldungen zusammengefasst sind. Für Verwaltungen bedeutet das eine Dokumentation, die die Trennung der Kostenarten von vornherein mitdenkt.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

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Häufige Fragen

Was zählt rechtlich als Kleinreparatur?

Kleinreparaturen sind das Beheben kleiner Schäden an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Maßgeblich ist die Definition in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Norm gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum, wird zur Begriffsbestimmung aber allgemein auch auf preisfreien Wohnraum übertragen. Türschlösser an der Hauseingangstür oder Treppenhausbeleuchtung gehören ausdrücklich nicht dazu.

Wer zahlt Kleinreparaturen, wenn der Mietvertrag nichts regelt?

Ohne anderweitige Vereinbarung trifft den Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Er muss also sämtliche Reparaturen nicht nur veranlassen, sondern auch bezahlen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschritten hat; dann kann er schadensersatzpflichtig werden. Eine Kostenübernahme durch den Mieter setzt eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag voraus.

Wie hoch darf die Obergrenze in einer Kleinreparaturklausel sein?

Die Rechtsprechung verlangt eine doppelte Höchstgrenze: einen Betrag pro Einzelreparatur und eine Jahresgrenze. Die Einzelheiten dazu, einschließlich der von Gerichten anerkannten Spanne und der in der Fachliteratur diskutierten höheren Beträge, stehen im Abschnitt zu den Kostentragungsregeln oben. Das AG Bremen hat 200 Euro pro Einzelfall für unangemessen hoch gehalten. Ist die Obergrenze zu hoch angesetzt oder fehlt sie, wird die gesamte Klausel unwirksam und der Vermieter trägt alle Reparaturkosten. Die genaue Ausgestaltung sollte im Einzelfall rechtlich geprüft werden.

Darf ich Kleinreparaturen über die Betriebskosten auf Mieter umlegen?

Nein. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich keine Betriebskosten, sodass Reparaturkosten nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden können. Umlagefähig sind demgegenüber bestimmte Wartungskosten, etwa für den Aufzug nach § 2 Nr. 7 BetrKV. Auch Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV sind nur umlagefähig, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder Schönheitsreparaturen betreffen. Die Einzelheiten dazu stehen im Abschnitt zur Abrechnung oben.

Braucht der WEG-Verwalter für Kleinreparaturen einen Beschluss?

Nicht in jedem Fall. Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils. Solche Kleinmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum darf er ohne Beschluss durchführen. Größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 WEG erfordern dagegen einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen.

Warum ist eine einzelne kleine Reparatur so teuer?

Weil Anfahrt und Mindestaufwand unabhängig vom Umfang der eigentlichen Arbeit anfallen. Die Anfahrt besteht dabei immer aus Hin- und Rückweg, und die Fahrzeit gilt als Arbeitszeit, die zum üblichen Satz abgerechnet werden darf. Die Voraussetzungen, unter denen Handwerker Anfahrtskosten gegenüber Verbrauchern überhaupt verlangen dürfen, stehen im Abschnitt zu Mindestaufwand und Anfahrt oben. Für Hausverwaltungen lohnt sich daher die Bündelung mehrerer kleiner Aufträge im Objekt zu einem Termin oder die Vereinbarung von Pauschalen.

Wann reicht der Hausmeisterservice, wann braucht es einen Fachhandwerker?

Ein Hausmeisterservice übernimmt die laufende Objektbetreuung und typische Kleinreparaturen vor Ort; die Abgrenzung im Einzelnen zeigt die Tabelle oben. Ein Fachbetrieb ist erforderlich, sobald fachkundige Ausführung oder Begutachtung nötig ist, insbesondere bei Arbeiten an Elektrik, Gas oder Leitungen im Mauerwerk. Die Abgrenzung zwischen Verschleiß und Schadensursache erfordert nach mietrechtlicher Einordnung oft fachkundige Begutachtung.