Garten anlegen lassen: Grünflächen in der Wohnanlage

Warum eine professionell angelegte Grünfläche die Wohnanlage aufwertet

Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern gehört der Außenbereich zu den Flächen, die im Alltag leicht stiefmütterlich behandelt werden. Dabei entscheidet gerade das erste Bild beim Betreten der Anlage darüber, wie Bewohner, Besucher und potenzielle Mieter die Immobilie wahrnehmen. Eine gepflegte Gemeinschaftsgrünfläche mit standortgerechten Gehölzen, sauberen Wegen und funktionierenden Rasenflächen ist daher kein Schmuckwerk, sondern ein wirtschaftlicher Bestandteil der Bewirtschaftung.

Der Nutzen lässt sich in drei Punkten bündeln:

• Wohnqualität: Grünflächen bieten Aufenthaltsorte im Freien, verbessern das Mikroklima im Quartier und geben gerade Familien mit Kindern und älteren Bewohnern einen Wert, den keine einzelne Wohnung ersetzen kann.
• Werterhalt: Bäume, Hecken und Rasen sind lebende Bausubstanz. Wer sie von Anfang an fachlich anlegt und pflegt, vermeidet später teure Ersatzpflanzungen und Schäden an Wegen, Fassaden oder Entwässerungen.
• Image der Anlage: Der Gesamteindruck einer Wohnanlage wirkt auf das Mietpreisniveau, die Mieterbindung und die Zusammenarbeit in der Eigentümerschaft zurück. Vernachlässigte Außenflächen sind dagegen ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen.

Professionelle Anlage statt Eigenregie

In der Praxis versucht sich die Gemeinschaft gelegentlich mit Eigenleistungen einzelner Eigentümer zu helfen. Das klingt kostenschonend, führt aber selten zu einem gleichbleibenden Ergebnis: Die Arbeiten hängen von der Verfügbarkeit und dem Fachwissen Einzelner ab, die Verantwortung für Schäden bleibt unklar, und bei Auszug oder Streit fehlt jede dokumentierte Grundlage. Eine professionell geplante und ausgeführte Anlage schafft dagegen einen definierten Leistungsumfang, eine belastbare Dokumentation und einen Ansprechpartner für die laufende Pflege.

Typische Anlässe

• Neubau: Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der Rohboden erstmals begrünt, Wege und Spielbereiche entstehen neu.
• Nachverdichtung: Ein zusätzliches Gebäude oder Stellplätze verändern die Freifläche, und der Außenbereich muss neu geordnet werden.
• Sanierung des Außenbereichs: Über Jahre gewachsene Anlagen werden altersgerecht, barrierearm oder pflegeleicht neu gestaltet, etwa nach Leitungsarbeiten oder bei Austausch von Erschließungswegen.

In jedem dieser Fälle lohnt es sich, Planung, Beschlusslage und spätere Pflegekosten von Beginn an zusammenzudenken. Genau dieser Ablauf wird in den folgenden Abschnitten Schritt für Schritt durchlaufen.

Planung: Von der Bestandsaufnahme bis zur Pflanzenauswahl

Eine Grünfläche, die der Gemeinschaft lange Freude macht, entsteht nicht auf dem Reißbrett eines einzelnen, sondern in einem geordneten Planungsprozess. Für die Verwaltung lohnt es sich, diesen Prozess in drei Schritte zu gliedern und jeden Schritt zu dokumentieren, denn genau diese Unterlagen werden später für Beschlussvorlage und Ausschreibung benötigt.

• Bestandsaufnahme: Fläche, Lichtverhältnisse, Bodenverhältnisse und bestehende Bäume werden erfasst. Gleichzeitig sollten die Nutzungswünsche der Eigentümer abgefragt werden, etwa Spielbereich, Ruhezonen oder barrierearme Wege. Schon hier zeigt sich, ob eine Fläche realistisch als Aufenthaltsort oder eher als repräsentative Rasenfläche zu führen ist.
• Entwurf und Pflanzenauswahl: Auf Basis der Bestandsaufnahme wird eine standortgerechte Bepflanzung ausgewählt. Standortgerecht bedeutet, dass Wasserbedarf, Lichtverhältnisse und Wuchsraum der Pflanzen zum tatsächlichen Standort passen. Je besser das gelingt, desto geringer fallen die Folgekosten für Bewässerung, Ersatzpflanzungen und Rückschnitt aus.
• Abstimmung und Dokumentation: Der Entwurf wird der Gemeinschaft vorgestellt, die Rückmeldungen fließen in die Endfassung ein. Das Ergebnis ist ein dokumentierter Leistungsumfang, der später als Grundlage für die Ausschreibung und für den WEG-Beschluss dient.

Standortgerechte Auswahl senkt die Folgekosten

Die Versuchung, eine Fläche mit anspruchsvollen Staudenbeeten und exotischen Gehölzen aufzuwerten, ist groß. Für eine Wohnanlage ist meist der gegenteilige Ansatz wirtschaftlicher: heimische, robuste Gehölze, mehrjährige Stauden statt saisonaler Wechselbepflanzung und Rasenflächen, die tatsächlich betreten werden dürfen. Jede Pflanze, die zum Standort passt, spart über die Lebensdauer der Anlage Bewässerung, Düngung und Ersatzbeschaffung. Wer die Anlage ohnehin durch einen Fachbetrieb pflegen lässt, sollte die Auswahl bereits mit diesem abstimmen, denn der Betrieb kennt die Pflegeaufwände der einzelnen Pflanzenlisten aus der Praxis.

An der Fachnorm orientieren

Für Pflanzarbeiten und die spätere Pflege gibt es anerkannte technische Regelwerke. Die DIN 18916 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Pflanzen und Pflanzarbeiten“ beschreibt die Anforderungen an Pflanzen und deren Einbringung, die DIN 18919 regelt die anschließende Entwicklungs- und Unterhaltungspflege. Es handelt sich um anerkannte Regeln der Technik, die Pflanzarbeiten und Pflege nicht zwingend vorschreiben, an denen sich eine fachgerechte Ausführung aber messen lassen sollte. Wer sie bereits im Leistungsverzeichnis der Planung benennt, schafft eine klare Vergleichsgrundlage für Angebote verschiedener Fachbetriebe.

WEG-Beschluss: Eigentumsordnung und Beschlusswege im Garten

Rechtlich ist der Garten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst einmal Gemeinschaftseigentum. Seit der WEG-Reform 2020 kann nach § 3 Abs. 2 WEG Sondereigentum jedoch auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile erstreckt werden, ein abgeschlossener Raum ist dafür nicht mehr erforderlich. Ob eine konkrete Fläche im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum steht, ergibt sich also aus der Teilungserklärung beziehungsweise aus einer späteren Eintragung im Grundbuch. Die Verwaltung sollte diese Frage klären, bevor irgendein Beschluss vorbereitet wird, denn davon hängen Beschlussweg und Kostentragung ab.

Bauliche Veränderungen brauchen einen Beschluss

Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, gelten als bauliche Veränderungen und erfordern einen Beschluss nach § 20 WEG. Die erstmalige Anlage einer Gemeinschaftsgrünfläche fällt in aller Regel darunter, ebenso eine grundlegende Umgestaltung. Die reinen Pflegearbeiten an einer bestehenden Anlage sind dagegen Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung und können von der Verwaltung im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots beauftragt werden.

Grenzen des Sondernutzungsrechts

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die exklusive Nutzung einer Fläche, ohne dass das Eigentum umgewandelt wird. Es ist jedoch nicht grenzenlos: Gestattet ist nur eine Nutzung, die zu keiner unangemessenen Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer führt, und bauliche Veränderungen sind grundsätzlich nicht gestattet. Ein Berechtigter, der auf seiner Sondernutzungsfläche eine große Kletterwand oder einen massiven Unterstand errichten möchte, braucht dafür in der Regel eine gesonderte Zustimmung der Gemeinschaft.

Alle Angaben in diesem Abschnitt betreffen das deutsche Wohnungseigentumsrecht in der Fassung nach der Reform 2020 und stellen keine Rechtsberatung dar. Im Einzelfall, insbesondere bei bestehenden Sondernutzungsrechten oder geplanten Umwandlungen, sollte die Verwaltung eine auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Rechtsberatung hinzuziehen.

Umlagefähigkeit: Welche Kosten die Gemeinschaft und die Mieter tragen

Sobald die Anlage beschlossen ist, stellt sich die Kostenfrage, und sie lässt sich am saubersten beantworten, wenn Investition und laufender Betrieb konsequent getrennt werden. Die erstmalige Anlage eines Gartens oder eine grundlegende Umgestaltung der Außenanlagen ist eine Investition in das Eigentum und keine laufende Betriebskostenposition. Erst die wiederkehrende Pflege der fertigen Anlage wird zu einer Betriebskostenart, die im Mietverhältnis auf die Mieter umgelegt werden kann.

Baumfällungen: eine umstrittene Position

Gerade bei Bäumen ist die Rechtsprechung nicht in Stein gemeißelt. Das Amtsgericht Leipzig hat 2020 entschieden, dass die Kosten der Fällung von Bäumen nicht zu den Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV gehören und daher nicht mit diesen umgelegt werden können. Andere Gerichte und in Teilen auch der Bundesgerichtshof haben Fäll- und Ersatzpflanzungskosten dagegen als pflegerelevante Maßnahmen beurteilt. Für die Verwaltung bedeutet das: Solche Positionen sollten in der Abrechnung getrennt ausgewiesen und im Zweifel rechtlich geprüft werden, bevor sie auf die Mieter umgelegt werden.

Innerhalb der WEG: die Gemeinschaft trägt, was der Gemeinschaft gehört

Im Innenverhältnis der Eigentümerschaft gilt eine einfache Regel: Steht die Grünfläche im Gemeinschaftseigentum, tragen alle Eigentümer die Kosten für Instandhaltung und Pflege gemeinsam. Steht sie im Sondereigentum oder ist ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, muss der jeweilige Berechtigte für die üblichen Pflegekosten einstehen. Diese Zuordnung sollte die Verwaltung bereits bei der Beschlussfassung festhalten, damit es später nicht zu Abgrenzungsstreitigkeiten kommt.

Verkehrssicherungspflicht: Haftungsbegrenzung von Anfang an mitdenken

Eine neu angelegte Grünfläche ist nicht nur ein Wertzuwachs, sie erzeugt auch Pflichten. Nach ständiger Rechtsprechung muss derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, unterhält oder dafür verantwortlich ist, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Wichtig zur Einordnung: Die Verkehrssicherungspflicht verlangt keine absolute Gefahrenfreiheit. Da ein hundertprozentiger Ausschluss aller Schäden nicht erreichbar ist, muss der Pflichtige nicht für alle denkbaren Schäden Vorsorge treffen.

Bäume regelmäßig kontrollieren

Für Bäume in der Wohnanlage folgt daraus eine konkrete Anforderung: Sie müssen in regelmäßigen Abständen kontrolliert werden, um drohende Gefahren für Dritte rechtzeitig zu erkennen. Nach der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung wird eine Baumkontrolle mindestens zweimal im Jahr empfohlen, einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand. Wie oft im Einzelfall kontrolliert werden muss, richtet sich nach dem Alter, dem Zustand und dem Standort des Baumes. Eine eingehende fachmännische Untersuchung ist erst geboten, wenn ein begründeter Verdacht oder besondere Umstände wie äußere Beschädigungen oder ein hohes Alter vorliegen.

• Kontrollintervalle dokumentieren: Wer Kontrollen nachvollziehbar dokumentiert, kann im Streitfall belegen, dass er seinen Pflichten nachgekommen ist.
• Befund ernst nehmen, nicht abwiegeln: Zeigen sich Anzeichen einer Gefahr, sind die objektiv erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu treffen, bis hin zum Rückschnitt oder zur Fällung.
• Pflichten bei der Planung mitdenken: Bereits bei der Pflanzenauswahl lässt sich der spätere Kontrollaufwand beeinflussen, etwa durch wuchsformstabile Gehölze an stark frequentierten Wegen.

Delegation an Dienstleister

Die Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf einen Fachbetrieb ist möglich, die Anforderungen daran sollten jedoch nicht unterschätzt werden. Grundlage einer rechtssicheren Delegation ist zunächst die eigene Kenntnis der vorhandenen Pflichten; die zu übertragenden Pflichten müssen klar definiert und im Vertragswerk juristisch eindeutig vereinbart werden. Ein pauschaler Pflegevertrag ohne definierte Kontroll- und Dokumentationspflichten genügt dem in der Regel nicht. Im Streitfall entscheidet ohnehin das zuständige Gericht im Einzelfall, ob die Pflichten wirksam übertragen wurden und ob die getroffenen Vorkehrungen ausreichend waren. Auch diese Ausführungen ersetzen keine Rechtsberatung.

Pflege nach DIN 18919: Entwicklungs- und Unterhaltungspflege

Nach der Anlage beginnt die Phase, in der sich eine Grünfläche entweder zu einer dauerhaft stabilen Anlage entwickelt oder zum dauerhaften Kostenfaktor wird. Für diese Phase gibt es mit der DIN 18919 eine anerkannte technische Regel, die neben gewöhnlichen Grünflächen auch Vegetationsflächen umfasst, die mit ingenieurbiologischen Bauweisen nach DIN 18918 gesichert werden. Für die Verwaltung bedeutet das: Wer Leistungen ausschreibt oder Abnahmen prüft, kann sich an dieser Norm orientieren und hat damit eine gemeinsame Sprache mit dem Fachbetrieb.

Zwei Phasen, ein Regelwerk

Die Norm unterscheidet zwei aufeinanderfolgende Phasen einer Neuanlage. In der Entwicklungspflege geht es darum, die frisch gepflanzten Flächen in der ersten Zeit an ihren Standort zu gewöhnen, etwa durch angepasste Bewässerung, Rückschnitte und Nachpflanzungen, bis die Bepflanzung angewachsen ist. Danach übernimmt die Unterhaltungspflege den dauerhaften Erhalt der Anlage im gewachsenen Zustand. Wer diese beiden Phasen im Pflegevertrag trennt, kann die Kosten transparent darstellen und die Entwicklung der Anlage über die Jahre nachvollziehen.

Typische wiederkehrende Leistungen

• Rasenpflege: regelmäßiges Mähen, Vertikutieren und Nachsäen nach Bedarf.
• Heckenschnitt: formschnittgebundene Hecken im Jahresrhythmus, freiwachsende Gehölze nach deren Wuchsverhalten.
• Unkrautbeseitigung: mechanisch oder thermisch auf Wegen, Beeten und Fugen, bevor sich Bestände etablieren.
• Entsorgung der Grünabfälle: fachgerechter Abtransport und Verwertung des anfallenden Schnittguts.

Genau diese Leistungen umfasst im Kern die Grünpflege und die Pflege der Außenanlagen durch einen Fachbetrieb, ergänzt um den Wartungsservice für wiederkehrende Kontroll- und Instandhaltungsarbeiten an der Anlage. Wie der Übergang von der Neuanlage in diesen Regelbetrieb gelingt und welche Unterlagen ihn absichern, zeigt der folgende Abschnitt.

Von der Anlage zur laufenden Betreuung: So bleibt die Grünfläche erhalten

Der Übergang von der Neuanlage in den Regelbetrieb ist der Punkt, an dem viele Projekte an Qualität verlieren, nicht weil die Anlage schlecht war, sondern weil die Betreuung nicht sauber übergeben wurde. Die wichtigste Grundlage dafür ist eine Übergabedokumentation: Sie hält fest, welche Flächen mit welchen Pflanzen versehen wurden, welche Pflegephasen vereinbart waren und welche Restleistungen offen sind. Aus dieser Dokumentation speist sich später sowohl das Leistungsverzeichnis für die laufende Pflege als auch die Abrechnung gegenüber der Gemeinschaft.

Dienstleister für die laufende Pflege auswählen

• Leistungsverzeichnis: Die einzelnen Pflegemaßnahmen sind konkret beschrieben, mit Turnus und Umfang, nicht als Pauschale.
• Dokumentierte Kontrollen: Der Betrieb dokumentiert seine Einsätze und meldet Auffälligkeiten, etwa erkrankte Gehölze oder beschädigte Wege, zurück an die Verwaltung.
• Erreichbarkeit und Vertretung: Auch bei Urlaub, Krankheit oder Witterungsausfällen muss die Pflege verlässlich stattfinden.
• Referenzen im Wohnbestand: Der Betrieb sollte Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen haben, nicht nur mit Einfamiliengärten.

Ein Fachbetrieb wie SVEAG betreut Wohnanlagen unter anderem in Essen, Leipzig und Berlin und kann eine solche Betreuung mit definiertem Leistungsverzeichnis und dokumentierten Kontrollen übernehmen. Entscheidend ist aber weniger der Name des Anbieters als die Klarheit der Vereinbarung: Was wird wann erledigt, wie wird dokumentiert und wie wird die Verwaltung informiert.

Die Außenanlage ganzjährig im Blick

Eine Grünfläche steht nicht für sich, sie ist Teil der gesamten Außenbewirtschaftung. Der Hausmeisterservice übernimmt zwischen den Pflegeterminen kleinere Arbeiten und Kontrollgänge, etwa Laub auf Wegen oder Schäden an Spielgeräten. Der Winterdienst sorgt dafür, dass Wege und Zugänge im Frost und bei Schnee begehbar bleiben, und hilft so, das Haftungsrisiko aus dem Abschnitt zur Verkehrssicherungspflicht auch in der kalten Jahreszeit niedrig zu halten. Wer diese Leistungen aufeinander abstimmt, statt sie an verschiedene Anbieter zu vergeben, vermeidet Schnittstellenprobleme und hat einen Ansprechpartner für die gesamte Außenanlage.

Für Verwaltungen, die eine Neuanlage planen oder eine bestehende Grünfläche auf einen verlässlichen Betrieb umstellen wollen, lohnt der Blick auf einen Partner, der Anlage, Pflege und ganzjährige Betreuung aus einer Hand anbietet, etwa in Magdeburg oder München.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Garten anlegen lassen: Grünflächen in der Wohnanlage finden Sie auf unserer Leistungsseite Garten anlegen lassen: Grünflächen in der Wohnanlage.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Gehört ein Garten in einer Wohnanlage zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 kann nach § 3 Abs. 2 WEG jedoch auch Sondereigentum an einem außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil eingeräumt werden, wofür eine Einigung aller Beteiligten und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist. Die genaue Einordnung ergibt sich aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Welcher Beschluss ist nötig, um einen Garten in der Wohnanlage anzulegen?

Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, gelten als bauliche Veränderung und richten sich nach § 20 WEG. Für die erstmalige Anlage einer Grünfläche sollte die Eigentümergemeinschaft daher einen Beschluss fassen, der Umfang, Kostenübernahme und spätere Pflege regelt. Im Einzelfall kann rechtliche Beratung sinnvoll sein.

Sind die Kosten für die Neuanlage eines Gartens umlagefähig?

Nein, jedenfalls nicht als laufende Betriebskosten. Umlagefähig nach § 2 Nr. 10 BetrKV sind nur die laufenden Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, etwa Rasenmähen, Heckenschnitt und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Innerhalb der WEG entscheidet zudem die Eigentumsordnung, wer die Investition trägt.

Wer zahlt die Gartenpflege, wenn ein Sondernutzungsrecht besteht?

Übliche Gartenpflege im Bereich eines Sondernutzungsrechts oder von Sondereigentum trägt grundsätzlich der Berechtigte selbst. Eine Umlage auf die Eigentümergemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn dies ausdrücklich geregelt ist. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum, etwa das Entfernen eines gefährlichen Baums, bleiben dagegen Sache der Gemeinschaft.

Welche Verkehrssicherungspflichten entstehen durch eine neue Grünanlage?

Wer eine Gefahrenquelle unterhält, muss die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen, um Schäden anderer möglichst zu verhindern; eine absolute Gefahrenfreiheit wird nicht verlangt. Für Bäume wird nach obergerichtlicher Rechtsprechung empfohlen, mindestens zweimal jährlich zu kontrollieren, je nach Alter, Zustand und Standort. Die Pflichten können an Dienstleister delegiert werden, wenn dies klar definiert und vertraglich eindeutig vereinbart ist.

Was regelt die DIN 18919 für Grünflächen?

Sie regelt die Entwicklungs- und Unterhaltungspflege nach der Fertigstellung, also die Anwachsphase ebenso wie den dauerhaften Erhalt, und dient Fachbetrieben als Grundlage, um eine Neuanlage fachgerecht in die laufende Pflege zu überführen.

Sollte eine Hausverwaltung den Garten anlegen lassen oder die WEG selbst organisieren?

Für Wohnanlagen ist in der Regel eine professionelle Anlage und anschließende Betreuung durch einen Fachbetrieb sinnvoll, weil standortgerechte Bepflanzung die Folgekosten senkt und die Pflege dokumentiert werden kann. Wichtig ist ein klares Leistungsverzeichnis, das Neuanlage und laufende Pflege getrennt ausweist, damit die Abrechnung innerhalb der WEG und gegenüber Mietern nachvollziehbar bleibt.