Fensterreinigung im Mehrfamilienhaus: Wer zahlt was?

Zuständigkeiten im Überblick: welche Fenster gehören zu wem

Die Frage „Wer zahlt was?" lässt sich bei der Fensterreinigung nicht mit einem einzigen Satz beantworten, denn die Antwort hängt stets von zwei Ebenen ab: der Eigentumsebene (Mietverhältnis oder Wohnungseigentum) und der Nutzungsebene (Wohnung oder gemeinsam genutzte Fläche). Im Mietverhältnis sind die Fenster der Wohnung Sache des Mieters, während das Treppenhaus und die Gemeinschaftsflächen grundsätzlich den Vermieter treffen. In der Wohnungseigentümergemeinschaft verschiebt sich die Zuständigkeit erneut, weil die Außenfenster dort dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Wer diese Systematik sauber trennt, vermeidet die meisten Streitfälle, bevor sie entstehen.

Zu den Sonderfällen zählen vor allem nicht öffnungsfähige Fassadensegmente und großflächige Glasfronten. Der BGH hat auch diese Flächen der Wohnung zugeordnet: Nicht zu öffnende Glasbestandteile und die Fensterrahmen gehören zu den Fensterflächen, deren Reinigung grundsätzlich den Mieter obliegt. Die physische Erreichbarkeit ändert an der rechtlichen Zuordnung nichts, sie beeinflusst nur die praktische Umsetzung.

Für Hausverwaltungen lohnt es sich, diese Zuordnung für jedes Objekt schriftlich festzuhalten, denn genau daran hängt später, ob Reinigungskosten umlagefähig sind, wer bei verschmutzten Fassaden tätig werden muss und welche Position in der Betriebskostenabrechnung Bestand hat. Die folgenden Abschnitte gehen die drei Ebenen einzeln durch.

Wohnungsfenster: Mieter sind auch bei schwer erreichbaren Flächen zuständig

Ohne besondere Vereinbarung muss der Vermieter die Fenster der Mietwohnung nicht reinigen lassen, auch nicht bei großen, nicht zu öffnenden oder schwer zugänglichen Fensterfronten. Der BGH hat dies mit Beschluss vom 21. August 2018 (VIII ZR 188/16) entschieden. Mieter einer Loft-Wohnung mit großflächiger Fensterfront hatten vom Vermieter eine mindestens vierteljährliche Reinigung der starren Glassegmente verlangt; der BGH wies die Revision zurück, weil bloße Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters sind. Der Vermieter schuldet demnach einen mangelfreien, nicht einen gereinigten Zustand der Mietsache.

Was das Urteil für schwierige Fassaden bedeutet

Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass es nicht darauf ankommt, ob der Mieter die Reinigung persönlich leisten kann. Sollte dies etwa wegen der Höhe oder der Gebrechlichkeit des Mieters nicht der Fall sein, kann er sich professioneller Hilfe bedienen. Das Risiko unzumutbar schwieriger Rahmenbedingungen trägt also nicht der Vermieter, sondern es wird über den Markt gelöst: Der Mieter beauftragt bei Bedarf eine Fachfirma und trägt die Kosten selbst.

• Die Reinigungspflicht des Mieters umfasst auch die Außenflächen der Wohnungsfenster, nicht zu öffnende Glasbestandteile und die Fensterrahmen.
• Eine persönliche Unmöglichkeit des Mieters begründet keinen Anspruch gegen den Vermieter.
• Abweichendes gilt nur, wenn die Mietvertragsparteien die Fensterreinigung ausdrücklich dem Vermieter zugewiesen haben.

Für die Praxis heißt das: Wer als Vermieter oder Verwalter bei außergewöhnlichen Fassaden auf Nummer sicher gehen will, regelt die Fensterreinigung vertraglich ausdrücklich, statt sich auf die gesetzliche Vermutung zu verlassen. Eine solche Vereinbarung ist zulässig, sie muss nur klar formuliert und dokumentiert sein.

Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen: grundsätzlich Vermietersache

Beim Treppenhaus kehrt sich die Zuständigkeit um. Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten; dazu gehört die Reinigung des Treppenhauses grundsätzlich schon. Das betrifft alle Flächen, die die Bewohner gemeinsam nutzen, also Treppenläufe, Flure, Zugänge und Kellerbereiche. Wer die Treppenhausreinigung an einen Fachbetrieb vergibt, erfüllt diese Pflicht auf dokumentierte Weise.

Wirksame Übertragung auf die Mieter

Die Pflicht lässt sich im Mietvertrag wirksam auf die Mieter übertragen. Voraussetzung ist eine eindeutige Formulierung, die den Umfang der Pflicht für den Mieter erkennbar macht, und der Abschluss muss im Mietvertrag selbst erfolgen. Ein Putzplan, der nur in einer separaten Hausordnung hängt, begründet in der Regel keine Mieterpflicht, weil die Hausordnung dann nicht Bestandteil des Mietvertrags ist.

• Die Klausel muss bei Vertragsabschluss vereinbart werden und die Reinigungspflicht eindeutig dem Mieter zuweisen.
• Bestimmt werden darf, was zu reinigen ist und in welchem Turnus, etwa über einen in den Vertrag einbezogenen Putzplan.
• Ist die Pflicht wirksam übertragen, darf der Vermieter dafür keine zusätzliche Putzkraft mehr abrechnen.

Grenzen zeigt die Rechtsprechung bei nachträglichen Änderungen auf: Eine mietvertragliche Regelung zur Reinigung kann nicht einseitig nachträglich auf den Mieter übertragen werden. Umgekehrt gilt: Wurde die Pflicht bereits wirksam übertragen, kann der Vermieter ohne Zustimmung der Mieter keine dauerhafte Reinigung durch sich oder Dritte zusätzlich in Rechnung stellen. Genau hier entsteht in der Praxis der Vorwurf der doppelten Abrechnung, den es vertraglich auszuschließen gilt.

Umlage über die Betriebskosten: was § 2 Nr. 9 BetrKV erlaubt

Statt die Mieter selbst putzen zu lassen, können Vermieter die Reinigung der Gemeinschaftsflächen an einen Dienstleister vergeben und die Kosten auf die Mieter umlegen. Die Rechtsgrundlage liefert § 2 Nr. 9 BetrKV, der die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung als Betriebskosten ausweist. Erfasst sind die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, womit der Anwendungsbereich der Verordnung beim Wohnraummietverhältnis liegt.

Zwei Voraussetzungen entscheiden über die Umlage. Erstens braucht es eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag; ohne sie darf der Vermieter die Kosten der Gebäudereinigung nicht auf die Mieter abwälzen. Zweitens muss die Abrechnung die Position nachvollziehbar ausweisen, also erkennbar machen, welche Leistung wann erbracht wurde und welche Kosten ihr zugrunde liegen.

Nicht umlagefähig sind dagegen Positionen, die keine laufenden Betriebskosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV sind. Reinigungsarbeiten, die nur einmalig oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen anfallen, etwa nach Baumaßnahmen, Wasserschäden oder Farbschmierereien, dürfen nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden; solche Kosten sind gegebenenfalls beim Verursacher geltend zu machen.

WEG: Fenster als Gemeinschaftseigentum und Kostenverteilung per Beschluss

In der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt eine eigene Systematik. Außenfenster, Rahmen und Verglasung sind nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie fest mit der Gebäudesubstanz verbunden sind und die Gebäudehülle bilden. Eine Teilungserklärung, die die Fenster dem Sondereigentum zuweist, ist insoweit ungeachtet ihrer notariellen Beurkundung unwirksam. Im Sondereigentum verbleiben in der Regel nur die inneren Fensterelemente wie innerer Anstrich, Beschläge und Griffe.

Für die Kostenverteilung gilt § 16 Abs. 2 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten jedoch eine davon abweichende Verteilung beschließen. Die Reinigung der Außenfenster ist damit Gemeinschaftssache, deren Kosten im Regelfall alle Eigentümer anteilig tragen.

• Eine abweichende Kostenverteilung können die Eigentümer per Beschluss mit einfacher Mehrheit festlegen.
• Der Beschluss sollte sich auf einen sachlichen Grund stützen und das Gleichbehandlungsgebot wahren.
• Unpräzise Formulierungen in Fensterbeschlüssen sind ein häufiger Grund für Anfechtungen; Eigentumszuordnung und Kostenverteilung sind sauber zu trennen.

Für die Beauftragung eines Dienstleisters durch den Verwalter setzt dies einen Beschluss voraus. Der BGH hat mit Urteil vom 10. Dezember 2021 (V ZR 32/21) entschieden, dass eine Gemeinschaft Zahlungen, die der Verwalter eigenmächtig, also ohne abgedeckte Geschäftsführungsbefugnis, aus dem Konto der Gemeinschaft geleistet hat, grundsätzlich zurückfordern kann; wer sich über einen Beschluss der Eigentümer hinwegsetzt, handelt nicht im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Hausverwaltungen sollten den Auftrag zur Fensterreinigung daher stets auf einen belastbaren Beschluss stützen.

Intervalle und Reinigungsvertrag: was Hausverwaltungen regeln sollten

Einen gesetzlich festgelegten Reinigungsturnus gibt es nicht. Weder das BGB noch die BetrKV schreiben vor, wie oft Fenster, Treppenhaus oder Gemeinschaftsflächen gereinigt werden müssen. Intervall und Umfang sollten daher verbindlich festgelegt werden: im Mietvertrag beim Wohnraummietverhältnis, im WEG-Haushaltsplan beziehungsweise per Beschluss bei der Eigentümergemeinschaft und im Leistungsverzeichnis des jeweiligen Dienstleisters. Je konkreter die Vorgaben, desto geringer das Streitpotenzial mit Mietern und Eigentümern.

• Turnus festlegen: Welche Flächen werden in welchem Rhythmus gereinigt, etwa Treppenhaus wöchentlich, Fenster im Treppenhaus mehrmals jährlich, Fassadenflächen nach Verschmutzungsgrad.
• Leistungsverzeichnis als Anlage: Der schriftliche Vertrag mit einem Leistungsverzeichnis macht Umfang, Intervall und Leistung prüfbar und ist die Grundlage jeder Nachweisführung.
• Dokumentation vereinbaren: Leistungs- und Einsatznachweise sichern die umlagefähige Abrechnung über die Betriebskosten und die Abnahme gegenüber der WEG.
• Zuständigkeiten klären: Wer meldet Mängel, wer nimmt die Leistung ab, wer ist bei Ausfällen Ansprechpartner?

Qualitätssicherung und Ansprechpartner vor Ort

Ein belastbarer Reinigungsvertrag lebt von der Kontrolle. Hausverwaltungen sollten regelmäßige Objektrundgänge vereinbaren, bei denen die erbrachten Leistungen gegen das Leistungsverzeichnis geprüft werden, und einen festen Ansprechpartner beim Dienstleister benennen lassen. Nur so lassen sich Mängel nachweisbar rügen und die Nachweise erzeugen, die eine Betriebskostenabrechnung im Streitfall trägt. Eine professionell organisierte Glasreinigung mit dokumentierten Leistungsnachweisen entlastet die Verwaltung hier spürbar.

Praktisch bewährt sich ein Rhythmus, in dem Vertrag, Beschlusslage und Abrechnung jährlich zusammen geprüft werden, idealerweise vor der Betriebskostenabrechnung. So fallen Lücken im Leistungsverzeichnis oder fehlende Beschlüsse auf, bevor sie zu Rückforderungsansprüchen führen.

Praxis-Checkliste: typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Streitigkeiten um die Fensterreinigung lassen sich auf wenige wiederkehrende Fehler zurückführen. Sie entstehen selten aus bösem Willen, sondern aus Lücken, die erst in der Abrechnung oder im Rechtsstreit sichtbar werden. Die folgende Checkliste fasst zusammen, was Sie vor jeder Vergabe und vor jeder Abrechnung prüfen sollten.

• Fehlende Vereinbarung im Mietvertrag: Ohne wirksame Klausel sind die Kosten der Gebäudereinigung nicht umlagefähig, und eine Putzpflicht der Mieter besteht nicht.
• Unklare Beschlusstexte in der WEG: Fehlt dem abweichenden Kostenbeschluss die sachliche Begründung, droht die Anfechtung.
• Doppelte Abrechnung: Schulden die Mieter die Treppenhausreinigung selbst, darf der Vermieter keine zusätzliche dauerhafte Reinigung durch Dritte abrechnen.
• Mangelnde Nachweise: Ohne Leistungs- und Einsatzdokumentation ist die Position in der Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar ausgewiesen.
• Eigenmächtige Vergabe in der WEG: Ohne Beschluss getätigte Aufträge kann die Gemeinschaft zurückfordern.

Der erste Schritt ist immer eine Bestandsaufnahme: Prüfen Sie Vertrag und Beschlusslage jedes Objekts darauf, ob die Zuständigkeiten nach den obigen Ebenen sauber getrennt sind und ob die Umlagevereinbarungen dem aktuellen Rechtsstand entsprechen. Anschließend sollten Sie die Abrechnung so dokumentieren, dass jede Position durch Leistungsnachweise gedeckt ist. Lücken lassen sich meist durch einen nachgereichten Beschluss oder eine Vertragsergänzung schließen, solange kein Streit anhängig ist.

Für die Vergabe selbst empfiehlt sich ein Dienstleister, der Reinigung, Hausmeisteraufgaben und Wartung aus einer Hand und mit dokumentierten Leistungen anbietet. SVEAG übernimmt als Hamburger Anbieter mit Gebäudereinigung und Hausmeisterservice diese Aufgaben für Objekte in und um Hamburg, ergänzt um ein breites Leistungsportfolio von der Treppenhaus- bis zur Fassadenreinigung. Ein Blick auf die Leistungsübersicht zeigt, welche Leistungen sich für Ihr Objekt kombinieren lassen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Fensterreinigung im Mehrfamilienhaus: Wer zahlt was? finden Sie auf unserer Leistungsseite Fensterreinigung im Mehrfamilienhaus: Wer zahlt was?.

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Häufige Fragen

Muss der Vermieter die Fenster meiner Mietwohnung reinigen lassen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21. August 2018 (VIII ZR 188/16) entschieden, dass der Vermieter ohne besondere Vereinbarung nicht verpflichtet ist, die Fenster der Mietwohnung reinigen zu lassen. Das gilt auch für große, nicht zu öffnende oder schwer zugängliche Fensterflächen. Der Vermieter muss die Wohnung mangelfrei erhalten, aber nicht in gereinigtem Zustand.

Kann der Vermieter die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses auf die Mieter umlegen?

Ja, aber nur, wenn im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten getroffen wurde. Die Kosten der Gebäudereinigung, also die Säuberung gemeinsam genutzter Bereiche wie Treppen, Flure und Keller, zählen nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ohne Vereinbarung bleibt es bei der Vermieterlast.

Gehört die Fensterreinigung zu den umlagefähigen Nebenkosten?

Für gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie das Treppenhaus ja, sofern die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Die Reinigung der Fenster innerhalb der Mietwohnung gehört dagegen zu den Obliegenheiten des Mieters und darf nicht als Betriebskostenposition auf alle Mieter umgelegt werden.

Wer ist in einer WEG für die Fensterreinigung im Treppenhaus zuständig?

Treppenhausfenster gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, ihre Reinigung ist daher Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten trägt jeder Wohnungseigentümer nach seinem Miteigentumsanteil, sofern die Versammlung keine abweichende Verteilung nach § 16 Abs. 2 WEG beschlossen hat. Die Beauftragung eines Dienstleisters durch den Verwalter setzt einen Beschluss der Eigentümerversammlung voraus.

Reicht ein Putzplan in der Hausordnung aus, um Mieter zur Reinigung zu verpflichten?

In der Regel nein. Eine Putzpflicht der Mieter muss eindeutig im Mietvertrag vereinbart sein und kann nicht nachträglich einseitig auferlegt werden. Ein Reinigungsplan, der nur in einer separaten Hausordnung steht, ist für sich genommen kein Bestandteil des Mietvertrags und begründet daher meist keine Pflicht der Mieter.

Wie oft müssen Fenster im Treppenhaus gereinigt werden?

Ein gesetzlich vorgeschriebener Turnus existiert nicht. Intervall und Umfang sollten daher im Mietvertrag, im WEG-Haushaltsplan oder im Leistungsverzeichnis des Reinigungsvertrags festgelegt und dokumentiert werden, damit die Leistung nachvollziehbar abgerechnet werden kann.

Was kann der Vermieter tun, wenn ein Mieter seine vereinbarte Putzpflicht nicht erfüllt?

Ist die Reinigungspflicht wirksam im Mietvertrag vereinbart, kann der Vermieter für die nicht gereinigten Abschnitte eine Reinigungsfirma beauftragen oder selbst reinigen und die entstandenen Kosten dem säumigen Mieter berechnen. Daneben kommen Abmahnung oder Klage auf Erfüllung in Betracht. Wurde die Pflicht dagegen nicht übertragen, darf er eine zusätzliche Reinigung nicht in Rechnung stellen.