Fensterputzer beauftragen: Intervalle und Zuständigkeit

Warum professionelle Fensterreinigung Verwaltungen entlastet

Fensterreinigung gehört in der Verwaltungspraxis zu den Themen, die immer wieder Rückfragen, Hinweise und Streit erzeugen. Mieter melden verschmutzte Treppenhausfenster, Eigentümer fragen nach dem richtigen Turnus, und in der Eigentümerversammlung wird gelegentlich darüber gestritten, wer eigentlich für welche Scheibe zuständig ist. Hinzu kommt, dass die Zuständigkeit nicht selbstverständlich ist: Sie hängt davon ab, ob es sich um Wohnungsfenster oder um Gemeinschaftsflächen handelt, ob ein Mietvertrag oder eine Teilungserklärung die Frage regelt und welche Rechtsprechung im Zweifel gilt.

Gerade gemeinsam genutzte Glasflächen sind dabei eine klassische Verwaltungsaufgabe. Treppenhausfenster, Fenster in Eingangsbereichen, Fluren und Kellerräumen gehören zu den Gebäudeteilen, die alle Bewohner nutzen und deren Pflege daher beim Eigentümer oder bei der Gemeinschaft liegt. Bleibt die Reinigung sichtbar aus, wirkt das schnell auf den Gesamteindruck des Objekts und erzeugt Unmut unter den Bewohnern, die sich regelmäßig um ihre eigenen Fenster kümmern.

• Streitpotenzial: Zuständigkeit, Sauberkeit und Intervalle sind wiederkehrende Konfliktthemen zwischen Mietern, Vermietern und Eigentümern.
• Gemeinschaftsflächen: Treppenhausfenster und Glasflächen in Eingängen und Fluren sind eine Daueraufgabe der Verwaltung.
• Planbarkeit: Ein professioneller Dienstleister mit festem Reinigungsplan und dokumentierten Terminen nimmt der Verwaltung die Koordination ab.

Mit einem beauftragten Fachdienstleister wird aus einer Einzelfallentscheidung ein planbarer Vorgang: Die Intervalle stehen im Reinigungsplan, die Durchführung wird dokumentiert, und die Verwaltung kann auf Rückfragen mit einem klaren Verweis auf die Vereinbarung antworten. Was dabei rechtlich zu beachten ist, steht in den folgenden Abschnitten.

Zuständigkeit im Mietrecht: Wohnungsfenster und Gemeinschaftsflächen

Im Mietrecht ist die Ausgangslage durch eine Leitentscheidung geklärt: Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung, einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster und etwaiger nicht zu öffnender Glasbestandteile sowie der Fensterrahmen, obliegt grundsätzlich dem Mieter, solange die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Der Bundesgerichtshof hat das mit Beschluss vom 21. August 2018 (Az. VIII ZR 188/16) entschieden und betont, dass der Vermieter die Mietsache nicht in einem jeweils gereinigten Zustand zu erhalten schuldet; Reinigungsmaßnahmen gehören nicht zu seinen Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten. Kann der Mieter die Flächen nicht selbst reinigen, muss er sich nach den Worten des Gerichts professioneller Hilfe bedienen.

Anders liegt es bei den gemeinsam genutzten Gebäudeteilen. Nach § 535 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten; soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ist die Reinigung des Treppenhauses daher Sache des Vermieters. Dazu zählen im Regelfall auch die Treppenhausfenster und die Glasflächen in Eingängen, Fluren und Kellerräumen. Der Vermieter kann diese Aufgabe an einen kostenpflichtigen Putzdienst oder den Hausmeister übertragen; eine Verlagerung auf die Mieter ist nur wirksam, wenn sie bei Vertragsabschluss klar und eindeutig vereinbart wurde.

Für die Verwaltung folgt daraus eine klare Arbeitsteilung: Der beauftragte Fensterputzer darf sich auf die Gemeinschaftsflächen konzentrieren, solange der Mietvertrag nichts anderes regelt. Wohnungsfenster gehören nicht in den Leistungsumfang, und Mieteransprüche auf eine Reinigung durch den Vermieter bestehen nach der Rechtsprechung nicht. Wer umgekehrt die Reinigungspflicht auf die Mieter übertragen möchte, sollte die vertraglichen Grundlagen prüfen, denn eine einseitige nachträgliche Umstellung ist unwirksam.

Fenster in der WEG: Gemeinschaftseigentum und Beschlusslage

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Frage auf den ersten Blick eindeutig: Fenster nebst Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum, gleichgültig was die Teilungserklärung dazu regelt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 2. März 2012 (Az. V ZR 174/11) entschieden, dass im Zweifel die Gemeinschaft für die Erneuerung der Fenster zuständig ist. Diese Zuständigkeit für die Erhaltung umfasst in der Praxis auch die regelmäßige Reinigung und Pflege, insbesondere bei den Treppenhausfenstern und den Glasflächen, die alle Eigentümer gemeinsam nutzen.

Trotzdem lohnt der Blick in die Unterlagen, denn die Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln. Vor der Beauftragung sollte die Verwaltung daher die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob die Reinigung bestimmten Fenstern einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesen wurde oder ob ein besonderes Nutzungsrecht die Zuständigkeit verschiebt. Ohne eine solche Regelung bleibt die Pflege der Gemeinschaftsfenster Angelegenheit der Gesamtheit.

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung darauf prüfen, ob sie die Fensterreinigung abweichend zuweisen.
• Reinigung und Pflege der Treppenhausfenster als Erhaltungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums einordnen.
• Beauftragung des Dienstleisters durch Beschluss der Eigentümerversammlung absichern.
• Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vorsehen oder abweichend beschließen lassen.

Die Beauftragung selbst ist eine laufende Angelegenheit der Verwaltung, die die Eigentümerversammlung über einen Beschluss absichern kann. Für die Kostenverteilung gilt § 16 Abs. 2 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils; abweichende Verteilungen können die Eigentümer beschließen. Für die Verwaltung bedeutet das: Ein sauberer Beschluss mit klarem Verteilungsmaßstab verhindert spätere Einwände im Umlageverfahren.

Sinnvolle Reinigungsintervalle nach Flächen und Nutzung

Für Fenster gibt es kein gesetzlich vorgeschriebenes Reinigungsintervall. Als Anhaltspunkt dient die Rechtsprechung zur Treppenhausreinigung, die auf vergleichbare Fragen des angemessenen Turnus abstellt. Danach reicht es in der Regel aus, das Treppenhaus einmal pro Woche zu säubern, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht; das hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 8. Februar 2007 (Az. 67 S 239/06) entschieden. Dieser Grundsatz lässt sich auf die im Rahmen der Gebäudereinigung gereinigten Treppenhausfenster übertragen: Der übliche wöchentliche Turnus der Treppenhauspflege liefert den Rahmen, in dem auch die Glasflächen mit gepflegt werden.

Der Bedarf kann im Einzelfall steigen. Bei Handwerksarbeiten im Haus halten die Gerichte eine häufigere Reinigung für erforderlich; das Amtsgericht Regensburg hat in einem Fall zweimal wöchentlich für angemessen gehalten, während zwei- bis dreimal wöchentliche Reinigung unter normalen Umständen als unangemessen und nicht umlagefähig angesehen wurde. Auch starke Nutzung, Witterungseinflüsse oder Baustaub erhöhen den Reinigungsbedarf, sodass der Turnus zum Objekt passen sollte.

Für die Verwaltung empfiehlt sich ein Reinigungsplan, der diese Unterscheidungen festhält: ein Grundturnus für die Gemeinschaftsflächen, Zusatzintervalle bei besonderem Anlass und engere Takte für Schaufenster und stark genutzte Eingänge. So lässt sich gegenüber Mietern und Eigentümern nachvollziehbar begründen, warum welcher Bereich in welchem Rhythmus gereinigt wird.

Technik und Arbeitssicherheit bei der Glasreinigung

Die Technik entscheidet darüber, ob Fensterreinigung eine Routineaufgabe oder ein Sicherheitsrisiko ist. Nach der Arbeitsstättenverordnung, die für Arbeitsstätten in Deutschland gilt, müssen Fenster und Oberlichter so ausgewählt oder ausgerüstet und eingebaut sein, dass sie ohne Gefährdung der Ausführenden und anderer Personen gereinigt werden können. Die Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A2.1 konkretisiert: Eine Gefährdung durch Absturz liegt bei einer Absturzhöhe von mehr als 1 Meter vor. Hohe Treppenhausfenster, Glasflächen über Treppenläufen und schwer erreichbare Oberlichter überschreiten diese Schwelle schnell, weshalb die Reinigung vom Boden aus der sichere Standardweg sein sollte.

Genau hier setzen Teleskopstangen an: Sie ermöglichen es, auch hohe Treppenhausfenster vom Boden aus zu reinigen, ohne Leitern an Treppenabsätzen oder über Verkehrswegen positionieren zu müssen. Damit wird die Gefahr an ihrer Quelle vermieden, statt sie anschließend durch Verhalten regeln zu müssen. Die Rangfolge solcher Schutzmaßnahmen beschreibt das T-O-P-Prinzip der gesetzlichen Unfallversicherung, das die Berufsgenossenschaften unter dem Dach der DGUV anwenden: Zuerst technische, dann organisatorische, dann personenbezogene Maßnahmen, weil das Sicherheitsniveau von T über O nach P abnimmt und die Abhängigkeit vom Verhalten der Beschäftigten zunimmt.

• Technisch: Reinigung vom Boden aus mit Teleskopstange, damit Absturzgefahr gar nicht erst entsteht.
• Organisatorisch: Arbeitszeiten und Absperrungen so planen, dass Reinigende und Verkehrswegnutzer sich nicht gefährden.
• Persönlich: Nur wo T und O nicht ausreichen, persönliche Schutzausrüstung und Unterweisung ergänzen.

Für die Beauftragung folgt daraus ein einfaches Argument: Geschultes Personal, geprüfte Arbeitsmittel und eine dokumentierte Gefährdungsbeurteilung sind bei einem professionellen Glasreiniger Teil des Handwerks. Eine Verwaltung, die die Reinigung vergibt, überträgt damit auch die Verantwortung für einen sicheren Arbeitsablauf an einen Fachbetrieb, statt Hausmeister oder Dienstleister an unbeaufsichtigte Leitereinsätze an Treppen zu schicken. Gerade bei hohen Fenstern und Glasflächen über Verkehrswegen ist das der sicherere Weg.

Umlage der Kosten: Betriebskosten und Wirtschaftlichkeit

Ob die Kosten der Fenster- und Gebäudereinigung auf die Mieter umgelegt werden dürfen, entscheidet die vertragliche Grundlage. Nach § 556 BGB trägt der Mieter Betriebskosten nur, wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass er sie trägt; die Umlage setzt also eine wirksame Vereinbarung voraus. Maßgeblich für den Katalog der umlagefähigen Positionen ist die Betriebskostenverordnung.

Relevant ist dort § 2 Nr. 9 BetrKV: Sie erfasst die Kosten der Gebäudereinigung, und zwar ausdrücklich die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und des Fahrkorbs des Aufzugs. Die Reinigung dieser Gemeinschaftsflächen, zu denen im Rahmen der Gebäudereinigung auch die Treppenhausfenster gehören, kann daher über die Betriebskosten umgelegt werden. Wohnungsfenster dagegen gehören nicht in den Katalog, sie bleiben nach der Rechtsprechung Mietersache.

• Umlagegrundlage: Der Mieter trägt Betriebskosten nur bei vereinbarter Umlage (§ 556 BGB).
• Umlagefähige Position: Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure und Treppen nach § 2 Nr. 9 BetrKV.
• Nicht umlagefähig: Wohnungsfenster, die dem Mieter zugewiesen bleiben.
• Abrechnung: Jährlich, mit Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 BGB.

Bei der jährlichen Abrechnung greift der genannte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 BGB. Die Rechtsprechung zur Treppenhausreinigung zeigt, was das konkret bedeutet: Der Reinigungsrhythmus muss angemessen bleiben, wie im Abschnitt zu den Intervallen bereits dargestellt. In der WEG richtet sich die Kostenverteilung dagegen nach § 16 Abs. 2 WEG, wie oben im Abschnitt zur WEG erläutert.

Fensterputzer beauftragen: Kriterien für Verwaltungen

Die rechtlichen Grundlagen stehen, der Reinigungsplan ist skizziert, jetzt geht es um die Auswahl des Dienstleisters. Entscheidend ist ein Leistungsumfang, der sich sauber dokumentieren lässt: Welche Fenster und Glasflächen gereinigt werden, in welchem Turnus und mit welchem Verfahren. Ein schriftlicher Reinigungsplan mit festen Intervallen ist dabei mehr als eine Verwaltungsübung, er ist die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung und die Antwort auf Rückfragen von Mietern und Eigentümern.

• Dokumentation der durchgeführten Reinigungen, etwa mit Datum und Umfang je Objekt.
• Versicherung und geschultes Personal für Arbeiten in der Höhe, inklusive geprüfter Arbeitsmittel wie Teleskopstangen.
• Klar definierter Leistungsumfang: Treppenhausfenster, Eingangsbereiche, Schaufenster, bei Bedarf weitere Glasflächen in Kellerräumen oder Aufzügen.

Wer diese Kriterien anlegt, kann die Glasreinigung in die laufende Objektbetreuung einbinden, statt sie als Einzelauftrag immer neu zu verhandeln. SVEAG bietet die Fensterreinigung im Rahmen der Gebäudereinigung an und übernimmt ergänzend den Winterdienst sowie die Grünpflege und Außenanlagen aus einer Hand. Für Verwaltungen, die mehrere Objekte betreuen, bedeutet das einen Ansprechpartner für die wiederkehrenden Gebäudedienste und weniger Schnittstellen zwischen einzelnen Gewerken.

Am Ende zählt für die Verwaltung vor allem eines: Wer Zuständigkeit, Turnus und Sicherheit nicht als drei getrennte Streitfragen behandelt, sondern als einen einzigen beschlossenen Auftrag mit dokumentierter Durchführung, hat Ruhe im Objekt. Die rechtlichen Grundlagen dafür stehen in diesem Ratgeber, der Rest ist eine Frage der richtigen Beauftragung.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Fensterputzer beauftragen: Intervalle und Zuständigkeit finden Sie auf unserer Leistungsseite Fensterputzer beauftragen: Intervalle und Zuständigkeit.

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Häufige Fragen

Wie oft sollten Treppenhausfenster gereinigt werden?

Ein gesetzliches Intervall gibt es nicht. Als Anhaltspunkt aus der Rechtsprechung zur Treppenhausreinigung gilt: Ohne abweichende Vertragsregelung reicht einmal wöchentliches Säubern des Treppenhauses (LG Berlin, Urteil 67 S 239/06). Treppenhausfenster werden üblicherweise im Rahmen der Gebäudereinigung im selben Turnus mitgepflegt, also regelmäßig wöchentlich, sofern die Verwaltung im Reinigungsplan nichts anderes festlegt. Bei erhöhtem Verschmutzungsgrad, etwa durch Handwerksarbeiten im Haus, sind kürzere Intervalle sinnvoll.

Muss der Vermieter die Fenster der Mieter reinigen?

Nein, grundsätzlich nicht. Der BGH hat entschieden, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, auch nicht zu öffnender Glasbestandteile und Fensterrahmen, dem Mieter obliegt, sofern der Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung trifft (BGH, Beschluss VIII ZR 188/16). Bloße Reinigung ist keine Instandhaltungspflicht des Vermieters. Anders liegt der Fall bei gemeinsam genutzten Flächen wie dem Treppenhaus: Dort ist der Vermieter zuständig (§ 535 BGB).

Wer ist in der WEG für die Fensterreinigung zuständig?

Fenster nebst Rahmen stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat klargestellt, dass im Zweifel die Wohnungseigentümergemeinschaft für Erneuerung und Kosten zuständig ist, sofern die Teilungserklärung keine klare und eindeutige abweichende Regelung trifft (BGH, Urteil V ZR 174/11). Die Reinigung der Treppenhausfenster als Pflege des Gemeinschaftseigentums ist daher Aufgabe der Gemeinschaft, organisiert über die Verwaltung und beschlossen in der Eigentümerversammlung.

Können die Kosten der Fensterreinigung auf die Mieter umgelegt werden?

Nur unter Bedingungen. Nach § 556 BGB trägt der Mieter Betriebskosten nur, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure und Treppen, also auch die Treppenhausfenster. Die Reinigung der Wohnungsfenster selbst gehört nicht dazu, sie bleibt Mietersache. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, dabei gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Warum werden hohe Fenster mit der Teleskopstange gereinigt?

Aus Arbeitssicherheit. Nach dem Anhang der Arbeitsstättenverordnung (Geltungsbereich: Arbeitsstätten in Deutschland) müssen Fenster so ausgewählt, ausgerüstet und eingebaut sein, dass sie ohne Gefährdung der Ausführenden gereinigt werden können. Eine Absturzgefahr besteht bei einer Absturzhöhe von mehr als 1 Meter. Mit einer Teleskopstange lassen sich hohe Treppenhausfenster vom Boden aus reinigen, ohne Leitern oder Absturzsicherung. Nach dem T-O-P-Prinzip der DGUV haben technische Lösungen Vorrang vor organisatorischen und persönlichen Schutzmaßnahmen.

Worauf sollten Hausverwaltungen bei der Beauftragung eines Fensterputzers achten?

Die wichtigsten Kriterien stehen im Abschnitt 'Fensterputzer beauftragen: Kriterien für Verwaltungen': ein schriftlicher Reinigungsplan mit festen Intervallen, eine nachvollziehbare Dokumentation für die Betriebskostenabrechnung, Versicherung, geschultes Personal und geprüfte Arbeitsmittel für Arbeiten in der Höhe sowie ein klar definierter Leistungsumfang. Wer die Glasreinigung zusammen mit weiteren Gebäudediensten an einen Anbieter vergibt, reduziert zudem die Zahl der Schnittstellen in der Objektbetreuung.

Gelten für Schaufenster und Gewerbeobjekte besondere Regeln?

Ja, in zweierlei Hinsicht. Erstens spielt die Außenwirkung eine größere Rolle: Verschmutzte Schaufenster mindern die Attraktivität von Ladenflächen, weshalb deutlich kürzere Intervalle üblich sind als bei Wohnobjekten. Zweitens greift die Arbeitsstättenverordnung (Geltungsbereich: Arbeitsstätten in Deutschland): Der Arbeitgeber muss dafür sorgen, dass Arbeitsstätten den hygienischen Erfordernissen entsprechend gereinigt werden (§ 4 Abs. 2 ArbStättV), und Fenster müssen so beschaffen sein, dass sie gefahrlos gereinigt werden können. Für Verwaltungen lohnt sich hier ein fester Reinigungsplan mit einem professionellen Dienstleister.