Fassadenbauer beauftragen: Dämmung, Risse und Haftung

Zustand der Fassade prüfen: Wann Sanierung und Dämmung anstehen

Die regelmäßige Objektbegehung liefert Hausverwaltungen meist die ersten Hinweise: Risse im Putz, Hohlstellen beim Abklopfen, Algen- und Moosbewuchs, abplatzende Putzpartien oder Feuchtigkeitsspuren unterhalb von Fensterbänken. Solche Schadensbilder sind nicht nur ein optisches Problem. Sie zeigen an, dass die Schutzfunktion der Fassade nachgelassen hat, und sie stellen die Weiche für alle weiteren Schritte, von der Schadensanalyse bis zur Beauftragung eines Fassadenbauers.

Der Putz ist die Witterungsschutzschicht des Gebäudes. Ist er gerissen oder porös, kann eindringende Feuchtigkeit Folgeschäden verursachen, etwa Schimmelbildung, Algenbefall oder Frostabplatzungen in Hohlräumen. In kritischen Fällen weisen Setzungsrisse oder statisch relevante Rissbilder sogar auf strukturelle Probleme im Bauwerk hin. Hinzu kommt eine Wertminderung der Immobilie, lange bevor die Bausubstanz selbst sichtbar leidet.

• Risse und Haarrisse im Putz, besonders nach dem Winter sichtbar
• Hohlstellen im Putzgrund beim Abklopfen mit dem Finger oder Hammer
• Algen- und Moosbewuchs als Hinweis auf anhaltende Feuchtigkeit
• Abplatzender Putz und ausgebrochene Kanten
• Feuchtigkeitsspuren und Ausblühungen im Sockelbereich

Für die weitere Planung ist die Abgrenzung entscheidend: Eine reine Instandhaltung, also das Ausbessern lokaler Schadensstellen und ein neuer Anstrich, lässt sich kurzfristig und ohne großen Vorlauf umsetzen. Eine energetische Sanierung mit Dämmung der Außenwand greift dagegen tiefer in Substanz und Finanzierung ein und erfordert Beschlussfassung, Förderplanung und eine sorgfältige Auswahl des Dämmsystems. Wer beide Ebenen vermischt, unterschätzt entweder den Aufwand oder schiebt notwendige Instandsetzung hinaus. Eine professionelle Zustandsaufnahme, etwa ein Fassadengutachten mit Schadenskartierung und Feuchtemessung, schafft hier die objektive Grundlage.

Das richtige Dämmsystem auswählen: WDVS, Materialien und Brandschutz

Bei Bestandsgebäuden ist das Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) das mit Abstand verbreitetste Fassadendämmsystem. Dabei werden Dämmstoffplatten mit Kleber, Dübeln oder Halteleisten auf der Außenwand befestigt und mit Armierungsschicht und Oberputz versehen. Die Einzelkomponenten müssen aufeinander abgestimmt sein: Ein WDVS ist ein kombiniertes Klebe-, Montage- und Beschichtungssystem, das einer bauaufsichtlichen Systemzulassung bedarf und nur als Komplettsystem eines Anbieters verwendet werden darf.

Die Wahl des Dämmstoffs ist vor allem eine Frage des Brandschutzes. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen steigen mit der Gebäudehöhe: Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 beziehungsweise mittlerer Gebäudehöhe über 7 m bis 22 m muss die Oberfläche von Außenwänden einschließlich der Dämmstoffe und Unterkonstruktion nach den Landesbauordnungen in der Regel schwer entflammbar sein. Bei niedrigeren Gebäuden genügen normal entflammbare Bekleidungen.

Die Klassifizierung des Brandverhaltens erfolgt nach DIN 4102-1 (Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen) oder der europäischen Norm DIN EN 13501-1; den Rahmen für den Wärmeschutz selbst setzt DIN 4108 (Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden). Für die Praxis der Hausverwaltung heißt das: Das angebotene WDVS muss als zugelassenes Komplettsystem aus einer Hand geliefert und eingebaut werden. Wer alternative Verfahren prüft, etwa eine Einblasdämmung im Hohlraum der Wand, sollte ebenfalls die bauaufsichtliche Zulassung und die Passung zum Gebäude prüfen lassen. Einen Überblick über die Gesamtmaßnahme bietet die Fassadendämmung als Systementscheidung aus einer Hand.

Fassadenrisse einordnen: Rissarten, Rissbreite und erste Diagnostik

Bevor ein Fassadenbauer beauftragt wird, lohnt es sich, die beobachteten Risse fachlich zu sortieren. Nicht jeder Riss ist gleich, und nicht jeder lässt sich auf die gleiche Weise behandeln. Die wichtigste Frage lautet: Handelt es sich um einen ruhenden oder um einen noch aktiven Riss? Nur Risse, deren Bewegungsverhalten abgeschlossen ist, lassen sich dauerhaft sanieren.

Eine bewährte und kostengünstige Methode zur Unterscheidung ist die sogenannte Gipsplombe: Ein etwa 1 bis 10 mm dicker Gipsstreifen wird quer über den Riss aufgetragen und rund 28 Tage beobachtet. Bleibt die Plombe unversehrt, ist der Riss ruhend; reißt sie erneut, bewegt sich der Riss noch, was eine sofortige Sanierung ausschließt. Bei ruhenden Rissen entscheidet die Rissbreite über das weitere Vorgehen: Haar- und Schnürrisse sind in der Regel maximal 0,2 mm breit und lassen sich mit einer füllenden Fassadenbeschichtung überarbeiten. Feine Risse lassen sich übrigens mit einer Sprühflasche sichtbar machen, da sie sich durch dunklere Färbung vom Umfeld abzeichnen.

Diese Einteilung nach den BFS-Merkblättern des Bundesausschusses Farbe und Sachwertschutz ist die verbindliche Arbeitsgrundlage für Planer, Sachverständige und das ausführende Fachhandwerk. Für Verwalter gilt als Faustregel: Bei Verdacht auf baudynamische oder statisch bedenkliche Risse sollte zur genauen Ursachenklärung immer ein Statiker, Ingenieur oder Geologe hinzugezogen werden, bevor Reparaturaufträge vergeben werden. Umfangreiche Schadensbilder, etwa nach Wassereintritt oder mit Schimmelbefall, gehören in eine Schadenssanierung mit Ursachenklärung aus einer Hand.

Haftung und Gewährleistung bei Schäden an der Fassade

Rechtliche Fragen rund um Fassadenschäden lassen sich nicht pauschal beantworten: Ein Riss allein ist nicht automatisch ein Mangel, und die Haftung hängt stets vom Einzelfall ab. Die folgenden Ausführungen ersetzen keine Rechtsberatung, geben aber Verwaltern, WEG und Eigentümern eine Orientierung, welche Fristen und Verfahrensweisen am Bau gelten.

Für die Gewährleistung gelten zwei parallele Fristensysteme: Nach BGB (§ 634a Absatz 1 Nr. 2) verjähren Mängelansprüche an Bauwerken in fünf Jahren, beginnend mit der Abnahme. Wird die VOB/B wirksam vereinbart, verkürzt sich die Frist nach § 13 Absatz 4 Nr. 1 VOB/B auf vier Jahre für Bauwerke. Die Abnahme ist damit der entscheidende Zeitpunkt: Mit ihr beginnt nicht nur die Verjährung, sie markiert auch den Übergang der Gefahr und die Pflicht zur Mängelanzeige. Bei der VOB/B gilt zudem, dass die Frist mit der Abnahme der gesamten Leistung beginnt.

• Mängel schriftlich in Textform anzeigen und dabei das Schadensbild, den Ort und den Zeitpunkt dokumentieren
• Dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen
• Bei der Abnahme erkennbare Mängel konkret und einzeln im Protokoll vorbehalten, pauschale Vorbehalte genügen nicht
• Fotos, Messwerte und Begehungsprotokolle als Nachweis ablegen

Wer haftet wofür? Der ausführende Fassadenbauer haftet für die Ausführung seiner Leistung, der Planer für Detailvorgaben und die Bauüberwachung für die Kontrolle der Ausführung. Die Ursachenzuordnung ist einzelfallabhängig: Risse entstehen häufig in tieferen Schichten und nicht an der Oberfläche, sodass der sichtbare Schaden in der Schlussbeschichtung nicht zwingend auf einen Ausführungsfehler des Malers oder Fassadenbauers hindeutet. Eine saubere Dokumentation von Begehung, Analyse und Ausführung ist daher die beste Absicherung für alle Beteiligten.

WEG und Eigentümer: Beschlussfassung, Duldungspflicht und Kosten

Die Außenfassade gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, da sie das Erscheinungsbild des Gebäudes prägt. Ihre Erhaltung ist Sache der Eigentümergemeinschaft. Entscheidend für die erforderliche Mehrheit ist die Einordnung der Maßnahme: Eine reine Instandsetzung, etwa das Reparieren von Rissen oder das Erneuern des Putzes, ist eine Erhaltungsmaßnahme. Wird zusätzlich ein Wärmedämmverbundsystem angebracht, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung, die technisch über die reine Wiederherstellung hinausgeht. Geht die Maßnahme noch weiter, etwa durch eine grundlegende Umgestaltung der Fassadenarchitektur, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor.

Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich die einfache Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG, sofern die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG eingehalten sind, also keine anderen Eigentümer über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden und die Kosten der Maßnahme nicht ohne angemessene Verteilung auf einzelne abgewälzt werden.

• Duldungspflicht: Nach § 14 WEG müssen Eigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dulden, einschließlich des Betretens des Sondereigentums, wenn dies erforderlich ist; über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigungen können entschädigt werden
• Kostenverteilung: Grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern keine abweichende Vereinbarung oder kein abweichender Beschluss besteht
• Anfechtung: Beschlüsse können binnen eines Monats angefochten werden, die Klagebegründung folgt binnen zwei Monaten (§ 45 WEG)

Um Anfechtungsrisiken zu senken, sollte der Verwalter den Beschluss sorgfältig vorbereiten: mit einem Sanierungskonzept, mehreren Vergleichsangeboten und einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Je besser die Beschlussvorlage die Notwendigkeit, die technische Lösung und die Kostenverteilung begründet, desto geringer ist das Risiko, dass einzelne Eigentümer erfolgreich gegen den Beschluss vorgehen.

Förderung nutzen: Bundesförderung für effiziente Gebäude

Die Dämmung der Außenwände ist als Maßnahme an der Gebäudehülle Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM). Gefördert werden Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, wie die Dämmung von Wänden oder neue Fenster, mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der restlichen Anlagentechnik erhalten Antragsteller laut Förderrichtlinie in der Regel 15 Prozent Zuschuss; durch Boni, beispielsweise für die Umsetzung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), ist eine höhere Förderung möglich. Nach der Förderrichtlinie können für die Gebäudehülle und restliche Technik bis zu 60.000 Euro an förderfähigen Ausgaben berücksichtigt werden, sofern ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt.

• Stufe 1: Zuerst einen Energieeffizienz-Experten oder Fachunternehmer für die Planung beauftragen und mit dem ausführenden Unternehmen einen Liefer- oder Leistungsvertrag abschließen, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage enthält
• Stufe 2: Den Förderantrag vor Beginn der Umsetzung beim zuständigen Durchführer einreichen
• Stufe 3: Nach Erhalt des Zuwendungsbescheides umsetzen und anschließend den Verwendungsnachweis mit Belegen und Rechnungen einreichen

Zwei Punkte sind für Verwalter besonders wichtig: Geförderte Anlagen und energetisch optimierte Gebäudeteile müssen mindestens zehn Jahre zweckentsprechend genutzt werden, und die Förderung entfällt, wenn die Maßnahme bereits begonnen wurde, bevor der Vertrag mit der aufschiebenden Bedingung geschlossen war. Da die Förderkonditionen laufend angepasst werden, sollte die aktuelle Richtlinie immer vor der Beauftragung geprüft werden. Wer eine umfassendere energetische Sanierung plant, kombiniert die Fassadendämmung sinnvoll mit weiteren Maßnahmen wie Fenster- oder Heizungstausch.

Fassadenbauer auswählen und beauftragen: Kriterien und Ablauf

Die Auswahl des ausführenden Betriebs entscheidet über die Lebensdauer der Sanierung. Ein WDVS lebt von der Abstimmung seiner Komponenten, und eine zulassungskonforme Ausführung ist keine Formalie, sondern Voraussetzung für Gewährleistung und Brandschutz. Verwalter sollten daher die Qualifikation des Betriebs anhand nachprüfbarer Kriterien prüfen, statt auf das niedrigste Angebot allein abzustellen.

• Systemzulassung des angebotenen WDVS vorlegen lassen und die zulassungskonforme Ausführung schriftlich bestätigen lassen
• Referenzen im Bestand, insbesondere bei vergleichbaren Gebäudetypen und Höhen
• Nachweis der Qualifikation der ausführenden Fachkräfte und der geplanten Unterkonstruktion beziehungsweise Befestigung
• Gewährleistungsregeln im Vertrag: Fristbeginn mit der Abnahme, Verfahren bei Mängeln, Dokumentationspflichten

Bei der Ausschreibung empfiehlt sich ein Leistungsverzeichnis, das die Untergrundprüfung nach VOB/B ausdrücklich vorsieht, denn Hohlstellen und alte Putzschichten zeigen sich oft erst nach dem Abrüsten. Klare Regelungen zur Bedenkenanmeldung und zu besonderen Leistungen verhindern späteren Streit über Zusatzkosten. Der Ablauf aus Verwaltersicht gliedert sich dann in klar getrennte Schritte: von der Objektbegehung mit Schadensdokumentation über die Rissdiagnostik und den WEG-Beschluss bis zum Förderantrag vor Maßnahmenbeginn und zur Abnahme mit dokumentierten Vorbehalten.

Für Hausverwaltungen, WEG und Eigentümer, die diese Schritte mit einem erfahrenen Partner begleiten möchten, bietet SVEAG als Anbieter für Gebäudeservice und Instandhaltung im Bestand die Fassadensanierung von der Zustandsaufnahme bis zur Ausführung an. Eine frühzeitige Abstimmung über Dämmsystem, Brandschutzanforderungen und Förderverfahren zahlt sich am Ende in einer Fassade aus, die ihre Schutzfunktion über Jahrzehnte erfüllt.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Fassadenbauer beauftragen: Dämmung und Risse finden Sie auf unserer Leistungsseite Fassadenbauer beauftragen: Dämmung und Risse.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

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Häufige Fragen

Welches Dämmsystem eignet sich für die Fassade eines Bestandsgebäudes?

Am verbreitetsten ist das Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) aus Dämmstoff, Armierungsschicht und Oberputz. Die Wahl des Dämmstoffs hängt unter anderem vom Brandschutz ab: Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 bzw. mittlerer Gebäudehöhe über 7 m bis 22 m müssen Außenwände samt Dämmstoff nach den Landesbauordnungen in der Regel schwer entflammbar sein. Ein WDVS darf nur als Komplettsystem eines Anbieters mit bauaufsichtlicher Zulassung verwendet werden.

Wann ist ein Riss in der Fassade ein Mangel?

Nicht automatisch. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten, vorausgesetzten oder üblichen Beschaffenheit abweicht. Relevant wird ein Riss vor allem, wenn er Feuchtigkeit eindringen lässt, Frostschäden begünstigt, die Dämmwirkung beeinträchtigt oder auf Bewegungen im Baukörper hinweist. Die Bewertung ist einzelfallabhängig; bei statisch bedenklichen Rissen sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Wie erkenne ich, ob ein Fassadenriss noch aktiv ist?

Eine bewährte, kostengünstige Methode ist die Gipsplombe: Ein etwa 1 bis 10 mm dicker Gipsstreifen wird quer über den Riss aufgetragen und rund 28 Tage beobachtet. Bleibt er unversehrt, gilt der Riss als ruhend und kann saniert werden. Reißt die Plombe, ist der Riss noch in Bewegung; dann muss zunächst die Ursache geklärt werden.

Wie lange haftet der Fassadenbauer für Mängel?

Die Gewährleistungsfrist am Bau beträgt nach BGB fünf Jahre ab Abnahme, bei wirksam vereinbarter VOB/B vier Jahre. Voraussetzung ist, dass der Mangel bereits bei Abnahme bestand und nicht auf normalen Verschleiß zurückgeht. Wichtig: Mängel schriftlich in Textform anzeigen, eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und Risse bei der Abnahme konkret protokollieren und vorbehalten.

Wer haftet, wenn nach der Fassadensanierung Risse auftreten?

Das hängt von der Ursache ab: Der ausführende Fassadenbauer haftet für die mangelfreie Ausführung seiner Leistung, der Planer für Planungsfehler und die Bauüberwachung für die Kontrolle der Ausführung. Ein Riss allein ist noch kein Beweis für einen Ausführungsfehler – entscheidend ist, ob die Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entsprach. Vor kostenintensiven Schritten ist eine sachverständige Einschätzung sinnvoll.

Welche Mehrheit braucht eine WEG für den Beschluss zur Fassadendämmung?

Seit der WEG-Reform 2020 kann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, sofern die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG eingehalten sind. Eine Fassadendämmung wird häufig als modernisierende Instandsetzung eingeordnet, wenn die Fassade ohnehin sanierungsbedürftig ist. Die Sondereigentümer und Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, die Arbeiten zu dulden.

Wird eine Fassadendämmung gefördert?

Ja, über die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) gibt es Zuschüsse für die Dämmung von Außenwänden als Maßnahme an der Gebäudehülle, laut Förderrichtlinie in der Regel 15 Prozent. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden; zuvor sind ein Fachunternehmer oder Energieeffizienz-Experte einzubinden und der Vertrag mit aufschiebender Bedingung zu schließen. Die geförderten Gebäudeteile sind mindestens zehn Jahre zweckentsprechend zu nutzen.

Worauf sollte ich bei der Auswahl des Fassadenbauers achten?

Prüfen Sie die Systemzulassung des angebotenen WDVS, Referenzen im Bestand und die Bereitschaft, die zulassungskonforme Ausführung schriftlich zu bestätigen. Der Vertrag sollte eine Untergrundprüfung nach VOB/B, eine Regelung zur Bedenkenanmeldung und klare Gewährleistungsvereinbarungen enthalten. Bei der Abnahme sollten vorhandene Risse genau dokumentiert und vorbehalten werden.