Fassade verputzen lassen: Zeitpunkt, Putzarten und Nutzen

Warum eine Fassade verputzt wird: Aufgaben des Außenputzes

Ein Außenputz wird häufig zuerst als Gestaltungsfrage wahrgenommen, denn er prägt das Erscheinungsbild einer Wohnanlage entscheidend. Seine eigentliche Bedeutung liegt jedoch in der Bautechnik: Die Putzschicht ist die äußere Schutzschicht der Wand und übernimmt im Außenbereich eine Vielzahl von Funktionen, die weit über die Optik hinausgehen. Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern lohnt sich daher ein genauer Blick darauf, welche Aufgaben der Putz erfüllt und wann seine Erneuerung ansteht.

Schutzfunktion für die Bausubstanz

Der Außenputz schützt das Mauerwerk vor Schlagregen, Feuchtigkeit, UV-Strahlung und Temperaturschwankungen. Eine intakte Putzschicht kann zudem das Risiko einer Veralgung oder eines vorzeitigen Alterns der Fassade reduzieren und die Dämmwirkung der Außenwand unterstützen. Je nach Zusammensetzung verfügen Putze sogar über wärmedämmende Eigenschaften: Wärmedämmputze sind Leichtputze, deren Wärmeleitfähigkeit per Definition unter 0,2 W/mK liegt. Fehlt dieser Schutz oder ist er geschädigt, dringt Feuchtigkeit in das Mauerwerk ein, und daraus entstehen Folgeschäden, die deutlich aufwendiger zu beheben sind als die Erneuerung der Putzschicht selbst.

Für die regelmäßige Gebäudebewirtschaftung hat der Zustand der Fassade eine weitere Bedeutung: Bei Begehungen des Objekts lassen sich Risse, Abplatzungen oder Verfärbungen früh erkennen, noch bevor Feuchtigkeit ins Mauerwerk eingedrungen ist. Wer Schäden früh dokumentiert und beurteilen lässt, kann Maßnahmen rechtzeitig planen und in den Instandhaltungszyklus einbinden. Ein professioneller Service für Fassadengutachten liefert hierfür eine systematische Zustandsbewertung der Gebäudehülle.

Putzarten und Putzsysteme im Überblick

Putze lassen sich am übersichtlichsten nach ihren Bindemitteln unterscheiden. Grundsätzlich werden mineralische, anorganische Bindemittel wie Kalk, Zement oder Lehm von organischen Bindemitteln wie Kunstharz unterschieden. Das Bindemittel bestimmt maßgeblich die Eigenschaften des Putzes, etwa seine Diffusionsoffenheit, seine Druckfestigkeit und sein Verhalten gegenüber Wasserdampf, und damit auch seinen Einsatzbereich an der Fassade.

Die Zuordnungen in der Tabelle folgen der fachlichen Einordnung der Putzarten: Kunstharzputze gelten als besonders widerstandsfähig und eignen sich daher für stark bewitterte Fassaden, während Silikonharzputze dank ihrer Silikonharzemulsion wasserdampfdurchlässiger sind als herkömmliche Kunstharzputze.

Aufbau aus Unterputz und Oberputz

An einer Fassade steht selten ein einzelner Putz, sondern ein Putzsystem: Der Unterputz gleicht Unebenheiten aus und dient im Außenbereich als Träger des Oberputzes, der als Edelputz die sichtbare Oberfläche bildet. In der Schichtenfolge soll das Material von innen nach außen weicher werden, um Schwindungsspannungen und hygrothermische Einflüsse zu moderieren und Risse zu vermeiden. Mit Leichtzuschlägen wie Blähton, Schaumglasgranulat oder Perlite lassen sich zudem Leichtputze herstellen, die das Wandeigengewicht senken und die Wärmedämmung verbessern können. Bei denkmalgeschützten oder historischen Gebäuden sind neben der Putzwahl auch angrenzende Arbeiten wie eine schonende Stuckreinigung zu bedenken, damit dekorative Fassadenelemente erhalten bleiben.

Normen für Außenputz: DIN 18550-1 und DIN EN 13914-1

Für Planung und Ausführung von Außenputzen gilt ein zweiteiliges Normenwerk. Die DIN 18550-1:2018-01 mit dem Titel „Planung, Zubereitung und Ausführung von Außen- und Innenputzen, Teil 1“ enthält ergänzende Festlegungen und Empfehlungen zur DIN EN 13914-1:2016-09 für Außenputze und gilt nur in Verbindung mit dieser Norm; ihr Anwendungsbereich umfasst auch das Verputzen von Decken im Außenbereich. Die DIN EN 13914-1:2016-09 selbst trägt den Titel „Planung, Zubereitung und Ausführung von Außen- und Innenputzen, Teil 1: Außenputze“. Die Putzmörtel selbst werden nach DIN EN 998-1 klassifiziert.

• Planung: Die Normen regeln unter anderem die Eigenschaften und die Eignung des Putzgrundes, die Beständigkeit gegen das Eindringen von Regenwasser und die Auswahl der Putze.
• Ausführung: Geregelt sind unter anderem die Vorbehandlung des Putzgrundes, die Gerüststellung und das Auftragen der verschiedenen Putzlagen.
• Rissbewertung: Für die Beurteilung und Instandsetzung gerissener Putze an Fassaden ist das WTA-Merkblatt 2-4 das einschlägige Regelwerk.

Wichtig für die Praxis: Normen sind Ausführungsempfehlungen und ersetzen nicht die Beurteilung des Einzelfalls durch Fachleute. Die Regelwerke weisen selbst darauf hin, dass Risse in Verbindung mit der Rissbreite separat zu beurteilen sind und genannte Grenzwerte nicht immer Anwendung finden. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Ein Fassadengutachten vor der Ausschreibung schafft eine dokumentierte Grundlage und schützt vor Fehleinschätzungen bei der Bewertung von Putzmängeln.

Der richtige Zeitpunkt: Witterung, Temperatur und Jahreszeit

Putzmörtel ist ein Baustoff, der auf die Witterung reagiert. Entscheidend ist dabei nicht nur der Tag des Auftrags: Auch während der Trocknungsphase müssen die Außentemperaturen im verträglichen Bereich bleiben, denn Frost während dieser Phase stört den Abbindeprozess des Mörtels nachhaltig. Extreme Kälte und große Hitze begrenzen das Zeitfenster für Putzarbeiten im Jahresverlauf daher erheblich.

Günstige Jahreszeiten und Maßnahmen bei Hitze

Aus diesen Grenzen ergeben sich als günstige Jahreszeiten für Putzarbeiten das Frühjahr und der Herbst, in denen moderate Temperaturen ohne Frostgefahr und ohne extreme Hitze zu erwarten sind. Muss dennoch in der warmen Jahreszeit gearbeitet werden, sind Anpassungen im Arbeitsprozess erforderlich:

• Vornässen des Untergrunds am Vortag und vor Arbeitsbeginn sowie Grundierung, damit dem Mörtel nicht zu viel Wasser entzogen wird.
• Beschattung der Flächen mit Plane oder Sonnensegel, auch als Schutz vor trockenem Wind.
• Beginn in den Morgenstunden zunächst auf der Sonnenseite, dann Vorbereiten der Schattenseite vor der Mittagshitze.
• Nachbehandeln der frischen Oberfläche durch erneutes Besprühen mit Wasser, im Hochsommer gegebenenfalls über mehrere Tage.

Für die Terminplanung einer Verwaltung folgt daraus ein konkretes Zeitfenster: Der Bauzeitenplan sollte das Witterungsfenster von Frühjahr oder Herbst abbilden, die Gerüststellung früh genug eingeplant werden und Fristen aus dem Beschluss so gesetzt sein, dass die Arbeiten nicht in die hitze- oder frostempfindliche Randzeit fallen. Wer den Termin zu knapp legt, riskiert, dass die Arbeiten unter ungünstigen Bedingungen ausgeführt werden und die Putzqualität leidet.

Risse im Außenputz: Ursachen, Toleranzen und Bewertung

Risse gehören zu den häufigsten Befunden an verputzten Fassaden und sind nicht immer ein Mangel. Es gibt zwei hauptsächliche Ursachengruppen: Risse, die ihre Ursache im Putzgrund oder im Mauerwerk haben, und ausführungsbedingte Risse. Zu den untergrundbedingten Rissen zählen Verformungen durch Temperaturveränderungen sowie Kriechen, Quellen und Schwinden, aber auch Setzungen des Bauwerks. Wird eine Bauteilfuge, die Bewegungen zulassen soll, überputzt, kann der Putz die Bewegung nicht aufnehmen und reißt.

• Risse im Putzgrund oder Mauerwerk: Verformungen durch Temperatur, Kriechen, Quellen, Schwinden und Setzungen, die kein Außenputz aufnehmen kann.
• Überputzte Bauteilfugen: Wird eine Bewegungsfuge nicht übernommen, entstehen Risse an dieser Stelle.
• Ausführungsbedingte Risse: Risse in der gesamten Putzfläche sprechen für einen Ausführungsfehler, dazu gehören Risse in Y-Form, netzförmige Risse und abgesackte Risse.
• Anschlussbereiche: Falsch ausgeführte Übergänge an Fenstern oder zum Dach erzeugen Spannungen und damit Risse in den Anschlussbereichen.

Toleranzgrenzen und wann ein Riss zum Mangel wird

Risse im Außenputz sind bis zu einer Rissbreite von 0,2 mm innerhalb der Toleranz, solange dadurch nicht die Funktion des Putzes beeinträchtigt ist. Diese Toleranz wird sowohl in der DIN EN 13914-1:2016-09 als auch in der DIN 18550-1:2018-01 genannt und ist allgemein anerkannt. Ein Putz soll das Mauerwerk oder die Wärmedämmung vor Wettereinflüssen, insbesondere vor Regen, schützen: Dringt Wasser durch den Putz ein, ist die Funktion beeinträchtigt. Bei breiteren Rissen, die die Funktion nicht beeinträchtigen, ist die optische Beurteilung vom üblichen Betrachtungsabstand maßgebend.

Als Orientierung für die Sanierung gilt: Risse bis 0,2 mm lassen sich mit rissüberbrückender und verfüllender Fassadenfarbe behandeln, Risse bis 0,5 mm mit elastischen Dichtstoffen verfüllen und überstreichen, während bei Rissen über 0,5 mm ein Sanierungskonzept erstellt werden sollte. Entscheidend ist die Ursachenklärung durch Fachleute, denn erst der Befund zeigt, ob der Riss harmlos ist oder ein tieferliegendes Problem im Mauerwerk anzeigt. Ohne einen solchen Befund ist keine Aussage zur Haftung möglich, denn die Frage, ob ein Ausführungsfehler oder eine bauliche Ursache vorliegt, lässt sich nur am Objekt klären.

Fassade in der WEG: Beschlusswege und Zuständigkeiten

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört die Fassade zum Gemeinschaftseigentum. Wohnungseigentümer sind daher nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsgemäßen Erhaltung verpflichtet. Für die Verwaltung bedeutet das: Treten Risse im Putz, abblätternde Farbe oder Feuchtigkeitsschäden auf, ist eine Instandsetzung nicht optional, sondern Teil der Erhaltungspflicht, die die Gemeinschaft gemeinsam wahrnehmen muss.

Modernisierende Instandsetzung oder bauliche Veränderung

Entscheidend für den Beschlussweg ist die Einordnung der Maßnahme:

• Modernisierende Instandsetzung: Sie dient der Erhaltung oder Verbesserung der Bausubstanz und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dazu gehören der Austausch beschädigter Putzschichten oder ein Fassadenanstrich in der bisherigen Farbe.
• Bauliche Veränderung nach § 20 WEG: Sie geht über die ordnungsgemäße Erhaltung hinaus und bedarf in der Regel eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Beispiele sind eine neue Fassadenverkleidung oder eine Farbänderung, die das Gesamtbild des Gebäudes verändert.
• Kostenverteilung: Bei Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen die Eigentümer die Kosten in der Regel anteilig nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG, sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss nichts anderes regeln.

Der typische Ablauf einer Fassadensanierung in der WEG beginnt mit einer Bestandsaufnahme des Sanierungsbedarfs, idealerweise durch ein Gutachten oder die Einschätzung eines Fachbetriebs. Darauf folgen die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, die Einholung von Angeboten und die Beauftragung der Fachfirmen. Während der Bauphase stehen die Information der Eigentümer sowie abschließend die Bauabnahme und die Kostenabrechnung nach den Regelungen der WEG an. Bei Streitigkeiten über die Einordnung einer Maßnahme kann in letzter Instanz ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzugezogen werden.

Nutzen einer fachgerecht verputzten Fassade und Fazit

Eine fachgerecht verputzte Fassade zahlt in mehrfacher Hinsicht auf das Ziel einer werterhaltenden Gebäudebewirtschaftung ein. Sie sichert die Bausubstanz, schützt Mauerwerk und Dämmung vor Folgeschäden durch Feuchtigkeit, reduziert den späteren Instandhaltungsaufwand und verleiht der Wohnanlage ein gepflegtes Erscheinungsbild. Eine regelmäßig durchgeführte Instandsetzung der Fassade ist zudem Bedingung für eine lange Haltbarkeit des Putzes. Ergänzend lässt sich die Oberfläche durch eine Imprägnierung von Stein und Fassade vor Feuchtigkeit schützen.

Auch finanziell lohnt sich der Erhalt der Gebäudehülle: Nach einer Datenstudie eines Immobilienportals im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG) erzielen Immobilien mit hoher Energieeffizienz bis zu 33 Prozent höhere Marktpreise als Vergleichsobjekte mit schlechten Effizienzwerten, der durchschnittliche Wertvorteil liegt bei 20 Prozent. Dies betrifft neben dem Neubau auch energetisch sanierte Häuser. Eine Fassadendämmung (WDVS) kombiniert daher Werterhalt und Energieeinsparung, wenn die Bausubstanz dafür geeignet ist.

• Werterhalt: Eine intakte Putzschicht sichert die Bausubstanz und den Wert der Immobilie.
• Schutz vor Folgeschäden: Der geschlossene Putz verhindert Feuchtigkeitseintritt in Mauerwerk und Dämmung.
• Geringerer Aufwand: Früh erkannte Schäden lassen sich mit überschaubaren Maßnahmen beheben, bevor große Sanierungen nötig werden.
• Erscheinungsbild: Eine gepflegte Fassade stärkt die Attraktivität der Wohnanlage für Mieter und Eigentümer.

Für Hausverwaltungen, WEG und Eigentümer empfiehlt sich, Putzarbeiten von vornherein mit Fachbetrieben zu planen und fest in den Instandhaltungszyklus der Verwaltung einzubinden, vom Fassadengutachten über das Witterungsfenster bis zur dokumentierten Abnahme. SVEAG unterstützt Hausverwaltungen als Gebäudedienstleister bei der Organisation solcher Instandhaltungsmaßnahmen rund um das Gebäude, von der Fassade über den Hausmeisterservice bis zur Abstimmung angrenzender Leistungen wie Winterdienst. So bleibt die Fassade dauerhaft in einem Zustand, der Schutz, Wert und Erscheinungsbild der Wohnanlage vereint.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Fassade verputzen lassen: Zeitpunkt, Putzarten und Nutzen finden Sie auf unserer Leistungsseite Fassade verputzen lassen: Zeitpunkt, Putzarten und Nutzen.

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Häufige Fragen

Wann ist der beste Zeitpunkt, eine Fassade verputzen zu lassen?

Am günstigsten sind Frühjahr und Herbst, wenn stabile Temperaturen ohne Frostgefahr und ohne starke Sonneneinstrahlung herrschen. Putzmörtel sollte unter 5 °C und ab 30 °C nicht verarbeitet werden, und auch während der Trocknungsphase müssen die Temperaturen im grünen Bereich liegen. Als Faustregel gilt etwa ein Tag Trockenzeit pro Millimeter Schichtdicke.

Welche Putzart eignet sich für Außenfassaden?

Im Außenbereich ist Kalkzementputz die verbreitete Lösung: Er ist druckfester als reiner Kalkputz, diffusionsoffen und feuchteunempfindlicher. Zementputz wird vor allem im Sockelbereich eingesetzt, Kalkputz bevorzugt bei historischen Gebäuden. Organische Putze wie Kunstharz- oder Silikonharzputz härten schneller aus und lassen sich rissfreier auftragen, sind aber weniger diffusionsfähig.

Welche Normen gelten für das Verputzen von Außenfassaden?

DIN 18550-1:2018-01 enthält ergänzende Festlegungen zu DIN EN 13914-1:2016-09 und gilt nur in Verbindung mit dieser, auch für das Verputzen von Decken im Außenbereich. Putzmörtel selbst werden nach DIN EN 998-1 klassifiziert. Für die Beurteilung gerissener Putze und Fassaden existiert zudem das WTA-Merkblatt 2-4.

Ab wann ist ein Riss im Außenputz ein Mangel?

Risse bis zu einer Breite von 0,2 mm gelten nach DIN EN 13914-1:2016-09 und DIN 18550-1:2018-01 als tolerabel, solange die Funktion des Putzes nicht beeinträchtigt ist. Kritisch wird es, wenn Wasser durch den Putz eindringt oder Risse breiter als 0,5 mm sind, dann sollte ein Sanierungskonzept erstellt werden. Die Ursachenklärung sollte immer durch Fachleute erfolgen.

Gehört die Fassade in einer WEG zum Gemeinschaftseigentum?

Ja, die Fassade gehört zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer sind nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsgemäßen Erhaltung verpflichtet, und die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden in der Regel nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG verteilt.

Braucht das Verputzen der Fassade einen WEG-Beschluss?

Das kommt auf die Einordnung an: Der Austausch beschädigter Putzschichten oder ein Anstrich in der bisherigen Farbe gelten als modernisierende Instandsetzung und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Eine neue Fassadenverkleidung oder eine Farbänderung ist dagegen eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und bedarf in der Regel eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentümer.

Wie lange dauert es, bis neuer Außenputz getrocknet ist?

Als Faustregel gilt, dass Putz pro Millimeter Schichtdicke etwa einen Tag Trockenzeit benötigt. Bei Hitze kann Nachbehandlung mit Wasser über mehrere Tage nötig sein, damit die Oberfläche nicht vorzeitig austrocknet und rissig wird.