Elektroanlage erneuern lassen: Ablauf einer Sanierung

Wann eine Elektroanlage erneuert werden muss

Eine Elektroanlage altert unsichtbar: Hinter Putz und Tapeten brüchig werdende Isolierungen und lockere Klemmstellen machen lange keine Symptome, bis es zu einem Kurzschluss oder einem Schwelbrand kommt. Verwaltungen und Eigentümer tun daher gut daran, die Anlage nicht erst nach einem Vorfall, sondern anlässlich von Renovierungen, Mieterwechseln oder einer anstehenden Objektbetreuung zu bewerten. Bestimmte Befunde gelten dabei als klare Indikatoren für eine überalterte Installation.

• Zweiadrige Leitungen in sogenannter klassischer Nullung ohne gelb-grünen Schutzleiter: Dieses Prinzip ist bei Neuanlagen seit 1973 nicht mehr zulässig und gilt heute als unsicher.
• Schmelzsicherungen, etwa in Diazed-Ausführung, im Sicherungskasten statt Leitungsschutzschaltern.
• Fehlender FI-Schutzschalter: Seit 2009 müssen in Neuanlagen Steckdosenstromkreise mit einem Fehlerstrom-Schutzschalter (RCD) gesichert sein, in Bädern gilt das bereits seit 1984.
• Zu wenige Steckdosen, die Bewohner durch hintereinandergeschaltete Mehrfachsteckdosen kompensieren, was bei Überlastung einen Kabelbrand begünstigt.
• Brüchige Stoff- oder Gummiisolierung bei Anlagen aus der Zeit vor den 1960er-Jahren.

Das Risiko ist keineswegs theoretisch: Nach Auswertungen der Schadenforschung der Versicherungswirtschaft sind veraltete Elektroinstallationen die häufigste technische Brandursache in Wohngebäuden. Laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) gehen rund 30 Prozent aller Wohnungsbrände auf elektrische Defekte zurück, und davon entfallen über 60 Prozent auf veraltete Installationen statt auf defekte Geräte.

Zuständig ist der Gebäudeeigentümer: Nach § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) ist der Anschlussnehmer, in der Regel also der Eigentümer, gegenüber dem Netzbetreiber für die ordnungsgemäße Errichtung, Änderung und Instandhaltung der elektrischen Anlage hinter der Hausanschlusssicherung verantwortlich, und zwar auch bei Vermietung. Die Arbeiten dürfen zudem nur von einem in das Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragenen Installationsunternehmen durchgeführt werden. Vom Bestandsschutz wird diese Verantwortung nicht aufgehoben; die Details dazu klärt der Abschnitt zu den Normvorgaben. Wer die Elektroinstallation eines Objekts prüfen und erneuern lässt, handelt damit zugleich im Rahmen dieser Verantwortung.

Bestandsaufnahme und Planung: E-Check und Konzept

Vor jedem Baubeginn steht die normgeprüfte Zustandsanalyse. Der E-Check ist eine Prüfung der gesamten elektrischen Anlage nach DIN VDE 0105-100 und darf ausschließlich von zugelassenen Elektrofachbetrieben durchgeführt werden. Er ermittelt den Zustand, und das Protokoll bildet die Planungsgrundlage für die Sanierung.

• Zustand der Unterverteilung und Funktion der Schutzeinrichtungen (FI- und Leitungsschutzschalter)
• Isolationswiderstand der Leitungen
• Zustand von Steckdosen, Schaltern und Anschlüssen
• Erdung und Potenzialausgleich
• Einhaltung der Schutzbereiche im Bad

Das Prüfprotokoll erfüllt drei Funktionen: Es ist Planungsgrundlage für die Sanierung, Nachweis gegenüber der Gebäudeversicherung und Dokumentation für die Vermietung. Empfohlen wird, den E-Check alle vier Jahre zu wiederholen; eine gesetzliche Pflicht für vermietete Wohnungen besteht zwar nicht, die regelmäßige Prüfung stärkt aber die Rechtsposition des Vermieters erheblich.

Die eigentliche Bestandsevaluierung beginnt häufig Wochen oder sogar Monate vor der Modernisierung mit einer Besichtigung durch den Elektrofachbetrieb, weil sich der Ist-Zustand älterer Anlagen anhand von Plänen oft kaum nachvollziehen lässt. In der Planungsphase werden anschließend die Installationszonen sowie die Mindestanzahl von Stromkreisen, Schaltern und Steckdosen je Raum festgelegt; maßgeblich sind dafür die DIN 18015 und die RAL RG 678. Diese Werte sind Mindestvorgaben: Bewohner können und sollten zusätzliche Wünsche einbringen, etwa zur Position von Steckdosen oder Datenanschlüssen am künftigen Arbeitsplatz, und so den Nutzwert der Wohnung deutlich erhöhen.

Rechtliche Grundlagen für Hausverwaltungen, WEG und Eigentümer

Wer entscheiden darf und wer haftet, hängt von der Eigentumsform ab. Für Hausverwaltungen ist die saubere Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum deshalb die Grundlage jedes Sanierungsvorhabens. Leitungen bis zum Wohnungsanschluss gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum; maßgeblich ist im Zweifel immer die Teilungserklärung der jeweiligen WEG.

Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit der anwesenden und vertretenen Stimmen statt der früheren qualifizierten Mehrheit. Das erleichtert Modernisierungsbeschlüsse erheblich, wobei Maßnahmen, die einzelne Eigentümer über das übliche Maß belasten, weiterhin deren Zustimmung erfordern können.

Im Mietverhältnis gilt in der Regel eine weitreichende Duldungspflicht der Mieter, sowohl bei behördlich angeordneten Maßnahmen als auch bei Modernisierungen, die der Vermieter veranlasst; begrenzt wird sie durch die gesetzlichen Ankündigungsfristen und Härtefallgründe der §§ 555c, 555d BGB. Eine Elektromodernisierung kann daher während der Vermietung durchgeführt werden. Ob der Vermieter für die Dauer der Arbeiten eine Ersatzunterkunft zur Verfügung stellen muss, ist rechtlich nicht abschließend geklärt; diese Frage sollte vorab rechtlich geprüft werden. Zur Haftung gilt mit Einschränkung die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB: Sie verpflichtet den Eigentümer, die elektrische Anlage in einem sicheren Zustand zu halten, und sie kann bei Personenschäden durch eine mangelhafte Anlage greifen. Ob und in welchem Umfang eine Haftung im Einzelfall tatsächlich besteht, ist stets eine Rechtsfrage, in der anwaltlicher Rat einzuholen ist.

Der Bauablauf Schritt für Schritt

Eine Komplettsanierung der Elektroanlage folgt einer bewährten Reihenfolge, die sich je nach Objekt als geschlossene Aktion oder raumweise als rollende Sanierung organisieren lässt.

• Deinstallation der alten Leitungen und des Verteilers, je nach Objekt raumweise oder in einer geschlossenen Aktion
• Beseitigung nicht mehr nutzbarer Kabelschlitze sowie das Schlitzen und Bohren mit speziellen Dosensenkern; Setzen und Verputzen der Gerätedosen für spätere Steckdosen, Schalter und Verteiler
• Einziehen der neuen Leitungen, häufig in Leerrohren, die später das Nachziehen zusätzlicher Leitungen bei Erweiterungen deutlich vereinfachen
• Aufbau der Unterverteilung mit FI-Schutzschaltern und Leitungsschutzschaltern, von der aus die Stromkreise in die Räume führen
• Feininstallation: Anschluss von Steckdosen, Schaltern und Lampenauslässen an die eingezogenen Leitungen
• Durchmessen aller Verbindungen auf ihre Richtigkeit und anschließende offizielle Abnahme durch einen elektrotechnischen Bevollmächtigten, meist den Meister des ausführenden Unternehmens

Zwei Punkte sind für die Baustellenkoordination entscheidend: Die Elektrik muss vor den Putz- und Fliesenarbeiten fertiggestellt sein, und für die Rohinstallation eines Zwei-Mann-Teams sind in einer typischen Wohnung drei bis fünf Tage einzuplanen, gefolgt von ein bis zwei Tagen für die Feininstallation. Erst nach der Abnahme ist die neue Anlage funktionsbereit.

Bewohnbarkeit während der Sanierung

Die gute Nachricht für Verwaltungen: Eine Elektrosanierung bedeutet nicht automatisch einen Auszug. Bei einer typischen Wohnung ist mit etwa vier bis sieben Tagen reiner Arbeitszeit zu rechnen, zuzüglich der Vorlaufzeit und der gesetzlichen Ankündigungsfristen.

• Bei einer rollenden Sanierung werden einzelne Stromkreise nacheinander erneuert, sodass die Wohnung grundsätzlich bewohnbar bleibt; einzelne Räume sind jedoch zeitweise ohne Strom.
• Abschaltfenster sollten so gelegt werden, dass Küche, Bad und Arbeitsplätze möglichst kurz und vorhersehbar betroffen sind.
• Eine frühzeitige Mieterinformation zu Zeitfenstern, Lärm und Staub reduziert Reibungen und Beschwerden.
• Die Zugangskoordination zu den Wohnungen ist während der gesamten Bauphase eine Kernaufgabe der Verwaltung.
• Tapeten- und Putzschäden sind unvermeidbar und sollten vertraglich im Vorfeld geregelt werden, insbesondere wer ihre Beseitigung trägt.

Faktisch müssen Bewohner während der Deinstallations- und Neuinstallationsphase eine eingeschränkte Nutzung hinnehmen, weil mindestens in einigen Räumen weder Strom noch Schalter und Steckdosen verfügbar sind. Je klarer die Verwaltung diese Phasen ankündigt und koordiniert, desto eher bleibt die Maßnahme konfliktfrei.

Normvorgaben im Überblick

Für die Planung und Abnahme relevant sind vor allem die Normen der Reihe DIN VDE 0100 und die Prüfnormen, die den Betrieb einer Anlage über ihre Lebensdauer begleiten. Entscheidend ist jeweils der Geltungsbereich: Nicht jede Norm gilt für jede Anlage in gleicher Weise.

Über all das gilt der Grundsatz des Bestandsschutzes: Eine Anlage, die zum Zeitpunkt ihrer Installation den Vorschriften entsprach, löst keine grundsätzliche Nachrüstpflicht aus. Bei wesentlichen Änderungen an der Anlage muss die komplette Anlage jedoch an die inzwischen geltenden Vorschriften angepasst werden, was in vielen Fällen die Erneuerung der kompletten Installation bedeutet, etwa mit dreiadrigen Leitungen und nachgerüstetem Fehlerstromschutz.

Begleitende Gewerke, Dokumentation und Übergabe

Die eigentliche Elektroarbeit ist damit nicht das Ende der Baustelle. Offene Leitungsschlitze und Bohrungen werden verputzt, anschließend folgen Malerarbeiten und die Gebäudereinigung, damit die Objekte in einem bewohnergerechten Zustand zurückkehren. Genau hier profitieren Verwaltungen davon, wenn ein Partner die Gewerke koordiniert, wie SVEAG es etwa in der energetischen Gebäudesanierung in Hannover aus einer Hand organisiert: von der Bestandsaufnahme über die Koordination aller beteiligten Handwerker bis zur sauberen Übergabe.

Zentral für die spätere Absicherung ist das Prüfprotokoll der neuen Anlage: Es sollte archiviert und in die Objektakte aufgenommen werden. Fehlt im Schadensfall ein aktueller Prüfnachweis, kommen je nach Vertragsgestaltung eine Leistungskürzung oder ein Regress in Betracht.

Danach beginnt die Betriebsphase: Regelmäßige Wartung und die wiederkehrenden Prüfungen der Anlage gehören in den Wartungsservice der Verwaltung und sollten Teil der laufenden Objektbetreuung sein. SVEAG begleitet Hausverwaltungen, WEG-Verwaltungen und Eigentümer dabei über die Sanierung hinaus, mit Gebäudereinigung, Wartungsservice und Hausmeisterservice, damit die erneuerte Elektroanlage nicht nur bei der Abnahme, sondern dauerhaft normgerecht und dokumentiert bleibt.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

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Häufige Fragen

Muss eine alte Elektroanlage grundsätzlich erneuert werden?

Nein, bestehende Anlagen genießen grundsätzlich Bestandsschutz, wenn sie zum Zeitpunkt ihrer Installation den Vorschriften entsprachen. Die Grenze liegt bei der Sicherheit: Bei wesentlichen Änderungen oder Erweiterungen muss die betroffene Anlage an die inzwischen geltenden Vorschriften angepasst werden. Veraltete Installationen gelten zudem als häufigste technische Brandursache in Wohngebäuden.

Kann man während der Sanierung in der Wohnung wohnen bleiben?

In der Regel ja. Die Sanierung kann raumweise rollend erfolgen, sodass immer nur einzelne Räume zeitweise ohne Strom sind. Für eine typische Wohnung ist mit etwa einer Woche Arbeitsdauer zu rechnen. Ob der Vermieter für diesen Zeitraum eine Ersatzunterkunft stellen muss, ist rechtlich strittig.

Wer entscheidet in einer WEG über die Elektro-Sanierung?

Maßgeblich ist die Teilungserklärung: Installationen innerhalb der Wohnung sind meist Sondereigentum, Leitungen bis zum Wohnungsanschluss meist Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung, seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit.

Welche Normen gelten für die Erneuerung einer Elektroanlage?

DIN VDE 0100 regelt das Errichten von Niederspannungsanlagen bis einschließlich 1000 Volt Wechselspannung und 1500 Volt Gleichspannung. Dazu kommen DIN VDE 0100-701 für Schutzbereiche in Bädern, DIN VDE 0100-600 für die Erstprüfung, DIN VDE 0105-100 für wiederkehrende Prüfungen sowie DIN 18015 für Mindestausstattung und Installationszonen.

Was ist der E-Check und warum lohnt er sich vor der Sanierung?

Der E-Check ist eine normgeprüfte Zustandsanalyse der gesamten elektrischen Anlage nach DIN VDE 0105-100, die nur von zugelassenen Fachbetrieben durchgeführt wird. Das Protokoll dient als Planungsgrundlage für die Sanierung, als Nachweis gegenüber der Versicherung und als Dokumentation für die Vermietung.

Müssen Mieter eine Elektro-Sanierung dulden?

Grundsätzlich ja: Mieter unterliegen einer weitreichenden Duldungspflicht, sowohl bei behördlich angeordneten Maßnahmen als auch bei Modernisierungen, die vom Vermieter ausgehen; im Einzelfall können Härtefallgründe entgegenstehen. Der Vermieter muss die Arbeiten rechtzeitig ankündigen. Wie Schäden an Tapeten und Putz beseitigt werden, sollte vorab vertraglich festgehalten werden.

Darf ein Laie selbst Elektroarbeiten in der Wohnung ausführen?

Nein. Nach § 13 der Niederspannungsanschlussverordnung dürfen Errichtung, Erweiterung und Änderung elektrischer Anlagen hinter dem Zähler nur durch in ein Installateurverzeichnis eingetragene Unternehmen erfolgen. Eigenleistung bedeutet unter anderem den Verlust von Gewährleistung und Abnahmeprotokoll.