Elektriker beauftragen: E-Check und Notdienst im Objekt

E-Check im Objekt: Was geprüft wird und wer davon betroffen ist

Der Begriff E-Check ist keine gesetzliche Kategorie, sondern die gebräuchliche Bezeichnung für die normgerechte Prüfung elektrischer Anlagen und Betriebsmittel. Dabei werden zwei Prüfsituationen unterschieden: Die Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600 findet vor der ersten Inbetriebnahme sowie nach Änderungen, Erweiterungen oder Reparaturen statt, die wiederkehrende Prüfung nach DIN VDE 0105-100 begleitet den laufenden Betrieb. Die DIN VDE 0105-100 gilt für Anlagen aller Spannungsebenen, für ortsfeste wie für ortsveränderliche Anlagen und schreibt neben Sichtprüfung, Messungen und Funktionsprüfungen auch eine Dokumentation in Form eines Prüfprotokolls vor.

Für Hausverwaltungen, WEG-Verwalter und Eigentümer entscheidet der Geltungsbereich darüber, welche Pflicht im Einzelfall besteht. Die DGUV Vorschrift 3 regelt die Prüfungen elektrischer Anlagen und Betriebsmittel im Arbeitsschutz, sie gilt also für Unternehmen und deren Beschäftigte. Bindend ist sie damit vor allem in Gewerbeobjekten und überall dort, wo Arbeitnehmer mit den Anlagen arbeiten, etwa in Verwaltungsflächen, Gewerbeeinheiten oder Gemeinschaftsanlagen mit beschäftigtem Personal. Für reine Wohnobjekte ohne Arbeitnehmer gilt die Unfallverhütungsvorschrift nicht pauschal; hier bilden die DIN-Normen den fachlichen Maßstab, und die DIN VDE 0105-100 gilt ausdrücklich auch für elektrische Anlagen in Wohnungen.

Ortsfest oder ortsveränderlich, gewerblich oder privat

• Ortsfeste elektrische Anlagen sind fest installierte Anlagen des Gebäudes: der Sicherungskasten, die fest verlegten Leitungen, die Verteilungen sowie fest angeschlossene Geräte wie Aufzüge oder Lüftungsanlagen.
• Ortsveränderliche Betriebsmittel sind Geräte mit Stecker, die umgesetzt werden können, etwa Kehrmaschinen, Werkstattgeräte oder die im Betrieb geduldeten Privatgeräte der Beschäftigten.
• Im gewerblichen Bereich, also im Geltungsbereich der DGUV Vorschrift 3, sind wiederkehrende Prüfungen Pflicht des Unternehmers, der ihre Organisation, Fristen und Dokumentation zu verantworten hat.
• Im privaten Wohnbereich gibt es keine vergleichbare gesetzliche Prüfpflicht ohne konkreten Anlass; die Normen und die Verkehrssicherungspflicht setzen den Maßstab, wie die folgenden Abschnitte zeigen.

Wer ein Objekt betreut, sollte diese Zuordnung im Verwaltungsvertrag und im Prüfplan festhalten: Welche Anlagen fallen unter den gewerblichen Geltungsbereich, welche unter den Wohnbereich, und wer beauftragt die Prüfung? Genau diese Abgrenzung entscheidet später darüber, welche Fristen gelten und welche Nachweise im Streitfall zu erwarten sind. Für die praktische Umsetzung vor Ort bietet sich an, die Elektroprüfungen in die laufende Elektroinstallation und Objektbetreuung einzubinden, statt sie als Einzelaufträge zu vergeben.

Prüfintervalle: Welche Fristen für welche Anlagen gelten

Im Geltungsbereich der DGUV Vorschrift 3 geben die Durchführungsanweisungen zu § 5 mit der Tabelle 1 A die Orientierung vor. Sie legt für ortsfeste elektrische Anlagen und Betriebsmittel fest, in welchen Abständen und durch wen geprüft wird. Wichtig für die Einordnung: Diese Fristen sind nur dort bindend, wo die Unfallverhütungsvorschrift überhaupt gilt, also im betrieblichen Bereich. Für reine Wohnanlagen bilden die Empfehlungen der Norm DIN VDE 0105 den Maßstab; die Norm verlangt Prüfungen in geeigneten Zeitabständen, die je nach Gefährdung zwischen 12 und 48 Monaten liegen können.

Für den Wohnbereich werden diese Fristen gleichwohl als fachlicher Maßstab herangezogen: Nach den Durchführungsanweisungen zu § 5 der früheren VBG 4, der Vorgängerregelung der DGUV Vorschrift 3, sind ortsfeste elektrische Anlagen zumindest alle 4 Jahre durch eine Elektrofachkraft auf ordnungsgemäßen Zustand zu prüfen, und für Räume und Anlagen besonderer Art nach DIN VDE 0100 Gruppe 700 verkürzt sich die Frist auf 1 Jahr. Als praktische Faustregel empfiehlt das Elektrohandwerk Prüfungen zusätzlich bei Umbau- und Renovierungsarbeiten sowie bei einem Mieterwechsel.

Hausverwaltungen sollten den Prüfplan zudem objektbezogen führen: Gewerbeeinheiten und betrieblich genutzte Flächen nach der Tabelle 1 A, Wohnbereiche nach der DIN VDE 0105 im Rhythmus von höchstens vier Jahren, Sonderbereiche wie Feuchträume jährlich. So lässt sich nachvollziehen, welche Frist wann abläuft und welche Anlage als Nächstes dran ist.

Wer prüfen darf: Anforderungen an die Elektrofachkraft

Die Prüfung ist kein Auftrag für jedermann. Die DGUV Information 203-071, die zentrale Handreichung für die Organisation wiederkehrender Prüfungen, stellt die Qualifikation der Prüfperson an den Anfang: Die wichtigste Voraussetzung für die sichere Durchführung und die Beurteilung des ordnungsgemäßen Zustands ist eine hohe, an die jeweilige Prüfaufgabe angepasste Qualifikation. Als Elektrofachkraft im Sinne der Vorschriften gilt, wer aufgrund seiner fachlichen Ausbildung, seiner Kenntnisse und seiner Berufserfahrung die ihm übertragenen Arbeiten beurteilen und mögliche Gefahren erkennen kann. In der Praxis wird dafür eine abgeschlossene elektrotechnische Fachausbildung, eine mindestens einjährige Berufserfahrung auf dem jeweiligen Arbeitsgebiet, eine zeitnahe berufliche Tätigkeit auf diesem Gebiet sowie die aktuelle Kenntnis der einschlägigen Bestimmungen vorausgesetzt.

Abgrenzung zur elektrotechnisch unterwiesenen Person

Nicht jede Prüfperson muss eine voll ausgebildete Elektrofachkraft sein. Die Tabelle 1 A lässt für bestimmte Aufgaben, etwa die monatliche Wirksamkeitsprüfung von Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen in nichtstationären Anlagen, auch eine elektrotechnisch unterwiesene Person zu, sofern geeignete Mess- und Prüfgeräte verwendet werden. Eine elektrotechnisch unterwiesene Person hat für ihre Aufgabe und Verantwortung die notwendigen Kenntnisse und ist über die zu beachtenden Bestimmungen unterrichtet, sie darf aber nur unter Leitung und Aufsicht einer Elektrofachkraft arbeiten. Für die eigenverantwortliche Prüfung ortsfester Anlagen auf ordnungsgemäßen Zustand genügt eine bloße Einweisung daher nicht.

• Elektrofachkraft: abgeschlossene elektrotechnische Fachausbildung, einschlägige Berufserfahrung, zeitnahe Tätigkeit und aktuelle Kenntnis der Bestimmungen; darf eigenverantwortlich prüfen und abnehmen.
• Elektrotechnisch unterwiesene Person: für eine abgegrenzte Aufgabe unterwiesen, arbeitet unter Leitung und Aufsicht einer Elektrofachkraft; kommt für Teilprüfungen in Betracht, nicht für die eigenverantwortliche Anlagenprüfung.
• Zur Prüfung befähigte Person nach Betriebssicherheitsverordnung: eine Person, die der Arbeitgeber aufgrund ihrer Ausbildung, Erfahrung und Tätigkeit zur Prüfung des jeweiligen Arbeitsmittels beauftragt; die Beauftragung muss die konkrete Prüfaufgabe abdecken.

Für die Beauftragung durch Hausverwaltungen folgt daraus ein einfaches Kriterium: Verlangen Sie den Nachweis der Qualifikation der prüfenden Person, nicht nur den des Elektrobetriebs. Wer als zur Prüfung befähigte Person beauftragt wird, sollte diese Rolle dokumentiert innehaben, und die Verantwortung für die fachgerechte Durchführung trägt stets die Prüfperson selbst.

Nachweise und Dokumentation: Das Prüfprotokoll als Haftungsargument

Geprüft, aber nicht belegt, ist im Streitfall fast so viel wie ungeprüft. Sowohl die DIN VDE 0105-100 als auch die DGUV Information 203-071 verlangen deshalb eine Dokumentation der Prüfung. Das Prüfprotokoll ist der Nachweis, dass die Prüfung fachgerecht, im richtigen Umfang und zur richtigen Frist stattgefunden hat. Es sollte mindestens folgende Angaben enthalten:

• Datum und Umfang der Prüfung einschließlich der zugrunde gelegten Normengrundlage
• eindeutige Identifikation der geprüften Anlage und der Betriebsmittel, etwa über Typ, Hersteller, Inventarnummer oder Barcode
• Prüfanlass, also Erstprüfung, wiederkehrende Prüfung oder Prüfung nach Instandsetzung
• Prüfergebnis und die festgelegte nächste Prüffrist
• Name der Prüfperson beziehungsweise des Prüfteams mit Unterschrift oder elektronischer Signatur
• das verwendete Prüf- und Messgerät sowie die erhobenen Messwerte, etwa Isolationswiderstand und Schleifenwiderstand, ergänzt um Angaben zur Netzform

Gerade das langfristige Aufbewahren der Messwerte hat einen eigenen Wert: Lassen sich die Werte über mehrere Prüfungen vergleichen, zeigen sie Veränderungen des Anlagenzustands und bestätigen oder korrigieren die gewählten Prüffristen. Die Protokolle gehören deshalb in die Objektakte der Verwaltung und sollten bei einem Objekt- oder Verwalterwechsel vollständig übergeben werden.

Zwei Praxisfolgen sind wichtig. Erstens: Festgestellte Mängel sind im Protokoll zu dokumentieren und als Auftragsgrundlage für die Beseitigung zu nutzen; die Dokumentation muss dem Betreiber Hinweise zum Weiterbetrieb liefern, etwa zur Nachrüstung, Mängelbeseitigung oder Stilllegung. Zweitens: Bei Mieterwechsel oder Objektübergabe ist ein aktuelles Prüfprotokoll das sauberste Beweismittel dafür, dass die Elektroanlage im Übergabezeitpunkt in ordnungsgemäßem Zustand war.

Haftung: Wer für die Elektroinstallation im Objekt verantwortlich ist

Die Haftungslage lässt sich nicht auf einen Satz reduzieren, aber die Rechtsprechung gibt klare Linien vor. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum nicht verpflichtet ist, ohne besonderen Anlass oder Hinweis auf Mängel die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Mietwohnungen regelmäßig einer Generalinspektion durch einen Elektrofachmann zu unterziehen; ihm bekannte Mängel, von denen eine Gefahr ausgehen kann, muss er jedoch prüfen und beseitigen lassen. Die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache verkehrssicher zu erhalten, bleibt davon unberührt.

Für die Zuordnung innerhalb der Wohnung gilt nach dem OLG München (Az. 3 U 5356/96): Für den ordnungsgemäßen Zustand des Sicherungskastens und der elektrischen Leitungen ist ausschließlich der Vermieter verantwortlich, sofern keine andere individualvertragliche Vereinbarung vorliegt; die Wartung und Überwachung der elektrischen Einrichtungen eines Hauses liegt in der Regel in seinem alleinigen Risiko- und Verantwortungsbereich.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der BGH mit dem Urteil V ZR 43/19 klargestellt, dass die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört. Die Verkehrssicherungspflicht kann auf einen Dritten delegiert werden, Voraussetzung ist eine klare Absprache, die eine Ausschaltung von Gefahren sicherstellt; die Pflicht des ursprünglich Verantwortlichen verengt sich dann auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, ob der Dritte die übernommenen Aufgaben tatsächlich ausgeführt hat.

• Vermieter: verantwortlich für Sicherungskasten und fest verbaute Leitungen; keine turnusmäßige Generalinspektion ohne Anlass, aber Verkehrssicherung der Mietsache und Reaktion auf bekannte Mängel.
• Mieter: trägt die Folgen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs seiner Geräte; Gefahren, die von den elektrischen Einrichtungen des Vermieters ausgehen, fallen dem Vermieter zur Last.
• WEG: Verkehrssicherung am Gemeinschaftseigentum gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und ist durch klare Absprache auf Fachbetriebe übertragbar, etwa auf einen Winterdienst mit dokumentiertem Einsatzplan als Vorbild für die Delegation anderer Sicherungspflichten.

Zwei Einschränkungen gehören zu jeder haftungsrechtlichen Einordnung dazu. Erstens sind DIN-Normen wie die DIN VDE 0105-100 keine Rechtsvorschriften, sie beschreiben den anerkannten Stand der Technik und dienen Gerichten als Beurteilungsmaßstab. Zweitens muss die Haftung stets im Einzelfall geprüft werden, etwa danach, ob konkrete Anhaltspunkte für einen Mangel vorlagen und ob die Delegation an einen Dienstleister klar vereinbart und überwacht wurde. Genau hier schließt sich der Kreis zu den vorangegangenen Abschnitten: Die dort beschriebene Dokumentation der Prüfungen und Beauftragungen belegt, dass die Verkehrssicherungspflichten organisiert und kontrolliert wurden.

Notdienst im Objekt: Wann sofort gehandelt werden muss

Nicht jede Störung ist ein Notfall, und nicht jeder Notfall ist ein Fall für den Elektriker. Ein Kabelbrand mit Rauchentwicklung oder Funkenflug ist ausschließlich ein Fall für die Feuerwehr, und die betroffene Stelle darf niemals selbst geöffnet werden. Für die Verwaltung heißt das: Mieter und Hauspersonal sollten diese Abgrenzung kennen, damit im Gefahrenfall keine Zeit mit der falschen Anrufstelle verloren geht.

Netzbetreiber oder Elektriker: Wer ist zuständig?

Der Netzbetreiber ist für die Versorgung bis zum Hausanschlusskasten verantwortlich; bei großflächigen Ausfällen oder defekten Zählern ist daher seine rund um die Uhr erreichbare Störungshotline die richtige Anlaufstelle. Liegt das Problem dagegen hinter dem Hausanschlusskasten, also in der Haus- oder Wohnungsinstallation, ist ein Elektro-Notdienst zuständig, etwa bei einem einzelnen Stromkreis, der nicht mehr funktioniert, oder einem Schalter, der sich nicht mehr zurücksetzen lässt.

• Sofort Feuerwehr über 112: Brandgeruch, Funkenflug, Rauch, verschmorte Kabel.
• Elektriker-Notdienst: Totalausfall im Objekt ohne ausgelöste Sicherung, wiederholt auslösende Sicherungen oder FI-Schalter, die sich nicht wieder einschalten lassen.
• Netzbetreiber: Ausfall, der auch Nachbarhäuser oder den ganzen Straßenzug betrifft, sowie Störungen bis zum Hausanschlusskasten.
• Kein Notfall: eine einzelne herausgesprungene Sicherung, die sich gefahrlos zurücksetzen lässt; springt sie erneut heraus, ist ein Fachbetrieb zu rufen.

Wie schnell Hilfe kommt, hängt von Tageszeit, Region und Auslastung ab; in städtischen Gebieten sind Reaktionszeiten von etwa ein bis zwei Stunden üblich. Mieter dürfen bei akuter Gefahr eigenständig einen Notdienst beauftragen, die Kostenklärung erfolgt im Nachgang, und die Verwaltung sollte so schnell wie möglich informiert werden, idealerweise noch am selben Tag. Für Hausverwaltungen empfiehlt sich deshalb ein im Objekt hinterlegter Notfallplan mit den Nummern des beauftragten Elektrobetriebs und des Netzbetreibers, damit Mieter im Störungsfall nicht selbst suchen müssen.

Elektriker beauftragen: Kriterien für die Zusammenarbeit im Objekt

Die vorangegangenen Abschnitte führen zu einem überschaubaren Anforderungsprofil. Wer als Hausverwaltung, WEG oder Eigentümer einen Elektrobetrieb für Prüfungen und Störungsdienst an das Objekt bindet, sollte auf folgende Kriterien achten:

• Nachweisbare Qualifikation: Die prüfende Person muss als Elektrofachkraft qualifiziert oder als zur Prüfung befähigte Person für die konkrete Prüfaufgabe beauftragt sein; fragen Sie aktiv nach, wer im Betrieb prüft.
• Saubere Prüfprotokolle: Die Dokumentation muss den im Abschnitt Nachweise und Dokumentation beschriebenen Anforderungen genügen, damit sie im Streitfall als Nachweis taugt.
• Mängeldokumentation als Auftragsgrundlage: Festgestellte Mängel werden protokolliert, mit Frist zur Beseitigung versehen und im Folgeprotokoll abgeschlossen.
• Erreichbarkeit für Notfälle: Erreichbare Störungshotline, klare Abgrenzung zur Zuständigkeit des Netzbetreibers und realistische Reaktionszeiten.
• Einbettung in die Objektbetreuung: Prüfungen, Mängelbeseitigung und Notfalldienst passen am besten in einen koordinierten Objektservice, etwa über den Hausmeisterservice als Koordinationsstelle vor Ort, der Begehungen dokumentiert und Handwerkertermine bündelt.

Diese Koordination vor Ort spricht auch dafür, Elektrothemen nicht als Sonderauftrag isoliert zu vergeben: Wer ohnehin einen Dienstleister für die laufende Betreuung, die Pflege der Außenanlagen oder die Sicherungsaufgaben im Objekt beauftragt, kann die Prüfungen und die zugehörige Dokumentation in denselben Rhythmus einhängen. Für die Koordination vergleichbarer Sicherungspflichten, etwa bei der technischen Gebäudesicherheit und der Koordination von Fachbetrieben, bietet sich ergänzend ein Blick auf die Objektbetreuung als organisatorisches Vorbild.

SVEAG ist ein Hamburger Anbieter von Facility Services für Hausverwaltungen, WEGs und Eigentümer, der Elektroarbeiten im Rahmen der Objektbetreuung koordiniert und mit Leistungen wie Winterdienst, Hausmeisterservice und Gebäudereinigung die laufende Objektpflege aus einer Hand organisiert. Für die Elektroprüfungen selbst gilt unabhängig vom Anbieter das in diesem Artikel zusammengefasste Muster: klare Geltungsbereiche, dokumentierte Fristen, vollständige Protokolle und ein Notfallplan, der im Ernstfall die richtigen Anrufstellen in der richtigen Reihenfolge nennt.

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Mehr zu unserer Leistung Elektriker beauftragen: E-Check und Notdienst im Objekt finden Sie auf unserer Leistungsseite Elektriker beauftragen: E-Check und Notdienst im Objekt.

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Häufige Fragen

Wie oft muss die Elektroinstallation im Objekt geprüft werden?

Im Geltungsbereich der DGUV Vorschrift 3, also in Unternehmen und für Beschäftigte, sind ortsfeste elektrische Anlagen und ortsfeste Betriebsmittel nach Tabelle 1 A alle 4 Jahre durch eine Elektrofachkraft auf ordnungsgemäßen Zustand zu prüfen. Anlagen besonderer Art nach DIN VDE 0100 Gruppe 700 sind jährlich zu prüfen. Für reine Wohnobjekte gilt diese Pflicht nicht unmittelbar; hier bildet die Norm DIN VDE 0105 den empfohlenen Maßstab.

Ist der E-Check für Vermieter und Hausverwaltungen gesetzlich Pflicht?

Nein, nicht pauschal. Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet ist, die Elektroinstallation regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Er trifft aber die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in verkehrssicherem Zustand zu erhalten, was sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses erstreckt. Im betrieblichen Bereich bleibt die regelmäßige Prüfung dagegen nach den Arbeitsschutzvorschriften verbindlich.

Wer haftet, wenn es in der Wohnung zu einem Stromunfall kommt?

Das richtet sich nach dem Einzelfall. Das OLG München (Az. 3 U 5356/96) hat den Sicherungskasten und die elektrischen Leitungen als alleinigen Verantwortungsbereich des Vermieters eingestuft. DIN-Normen sind keine Rechtsvorschriften, ihre Nichtbeachtung begründet daher nicht automatisch eine Haftung. Eine Haftung kommt in der Regel nur bei schuldhaft verletzter Verkehrssicherungspflicht in Betracht.

Wer darf eine Elektroprüfung im Objekt durchführen?

Nach DGUV Information 203-071 muss die Prüfperson die Anforderungen an eine Elektrofachkraft erfüllen: abgeschlossene elektrotechnische Fachausbildung, mindestens einjährige Berufserfahrung, zeitnahe berufliche Tätigkeit und aktuelle Kenntnis der einschlägigen Bestimmungen. Elektrotechnisch unterwiesene Personen dürfen Prüfungen nur unterstützen, nicht eigenverantwortlich durchführen.

Was gehört in ein Prüfprotokoll der Elektroinstallation?

Ein Prüfprotokoll sollte die geprüfte Anlage bezeichnen, Netzform, Messwerte wie Isolationswiderstand und Schleifenwiderstand, das verwendete Prüfgerät, das Prüfdatum und die Unterschrift der Elektrofachkraft enthalten. Es dient als Nachweis des ordnungsgemäßen Zustands, als Grundlage für die Beseitigung festgestellter Mängel und als Basis für die nächste Prüfung.

Wann ist ein Elektriker-Notdienst im Objekt wirklich nötig?

Ein echter Notfall liegt vor, wenn Gefahr für Leib und Leben besteht; die Abgrenzung zwischen Feuerwehr (112), Netzbetreiber und Elektriker-Notdienst ist im Abschnitt Notdienst im Objekt im Detail beschrieben. Kurz: Bei Brandgeruch oder Funkenflug gilt zuerst der Notruf 112, liegt das Problem hinter dem Hausanschlusskasten, ist der Elektriker-Notdienst zuständig.

Darf ein Mieter selbst einen Elektriker-Notdienst beauftragen?

Grundsätzlich ist für die fest verbaute Elektroinstallation der Vermieter beziehungsweise die Verwaltung verantwortlich und zuerst zu verständigen. Bei akuter Gefahr darf der Mieter aber eigenständig einen Notdienst beauftragen; die Kostenklärung erfolgt im Nachgang, und die Verwaltung sollte so schnell wie möglich informiert werden.

Was gilt für die WEG: Wer sichert die Elektroinstallation im Gemeinschaftseigentum?

Nach der BGH-Entscheidung V ZR 43/19 vom 13.12.2019 gehört die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten am Gemeinschaftseigentum zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Pflicht kann im Regelfall auf den Verwalter oder einen Dienstleister delegiert werden, sofern dies klar vertraglich geregelt ist. Bei akuter Gefahr kann im Einzelfall auch der einzelne Wohnungseigentümer zum Handeln verpflichtet sein.