Bauendreinigung vor der Übergabe an die Mieter: Ablauf und Umfang

Was die Bauendreinigung leistet und warum sie zur Mieterübergabe gehört

Die Bauendreinigung ist die letzte Reinigungsstufe nach Abschluss aller Bauarbeiten. Sie entfernt sämtliche Verschmutzungen, die Neu-, Umbau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten hinterlassen haben, und macht das Objekt bezugsfertig für die Übergabe an Mieter oder Käufer. Im Fachsprachgebrauch des Gebäudereiniger-Handwerks heißt dieser abschließende Durchgang Bauschlussreinigung zur Bauübergabe. Wer die Reinigung professionell vergeben möchte, sollte die Begriffe sauber trennen, denn nicht jedes Angebot meint denselben Leistungsumfang.

Abgrenzung zur normalen Wohnungsreinigung

Von einer gewöhnlichen Wohnungs- oder Unterhaltsreinigung unterscheidet sich die Bauendreinigung grundlegend. Nach dem Bau entstehen Rückstände, die mit Haushaltsmitteln nicht zu entfernen sind und spezielle Verfahren sowie geeignete Reinigungsmittel erfordern. Dazu zählen vor allem:

• Zementschleier und Mörtelreste auf Fliesen, Fenstern und Bodenbelägen
• Farb- und Lackspritzer an Fensterrahmen, Heizkörpern und Wänden
• Kleberreste, Aufkleber, Schutzfolien und Etiketten von Baustoffen
• Bohrstaub und Feinstaub, der sich auf allen horizontalen Flächen, in Falzen und auf Lampen absetzt

Für Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer ist die Bauendreinigung deshalb kein kosmetischer Abschluss, sondern ein Qualitätsmerkmal der Übergabe: Ein bezugsfertiges Objekt vermeidet Beanstandungen bei der Abnahme und sorgt für einen positiven ersten Eindruck bei den neuen Mietern. Bei einem späteren Mieterwechsel greift dagegen die Übergabe- oder Endreinigung, die eine bereits bewohnte Wohnung für die Rückgabe oder Neuvermietung aufbereitet; hierfür ist eine gesonderte Umzugsreinigung zuständig, die Nikotin-, Fett- und Kalkreste entfernt.

Baugrob- und Bauzwischenreinigung: die Vorstufen im Bauablauf

Die Bauendreinigung steht am Ende einer Kette von Reinigungsleistungen, die den Bauablauf begleiten. Die Baugrob- beziehungsweise Bauzwischenreinigung findet während der Bauzeit statt: Sie entfernt nach abgeschlossenem Baufortschritt Bauschutt, grobe Verschmutzungen, Baumüll und Reste von Verbrauchsmaterialien und bereitet die Baustelle für die nachfolgenden Handwerker vor. Ohne diese Zwischenschritte arbeiten die Gewerke auf verschmutzten Flächen, Material wird beschädigt und der Terminplan gerät ins Rutschen.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Bauschlussreinigung im engeren Sinne: Reinigung während der Bauzeit und Bauschlussreinigung nach Beendigung der Bauzeit zur Bauübergabe sind im Gebäudereiniger-Handwerk ausdrücklich getrennte Leistungen. Das Objekt ist zu diesem Zeitpunkt fertig gebaut, aber noch nicht übergabefertig, weil einzelne Handwerksleistungen noch ausstehen können. Der Umfang jeder Stufe sollte zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vertraglich festgelegt werden, damit im Bauablauf klar ist, welche Reinigung wann und mit welchem Ergebnis zu erbringen ist.

Der richtige Zeitpunkt für die Bauendreinigung im Bauablauf

Der richtige Termin entscheidet über Qualität und Kosten. Angesetzt wird die Bauendreinigung erst nach dem letzten Gewerk, wenn kein neuer Schmutz mehr entsteht und keine Handwerksleistungen mehr erwartet werden. Reinigt ein Team zu früh, sind die Ergebnisse hinterher teilweise wertlos: Der Elektriker hinterlässt Bohrstaub, der Bodenleger Schleifstaub, und die Flächen müssen erneut bearbeitet werden. Zugleich muss die Reinigung vor der Abnahme beziehungsweise Übergabe abgeschlossen sein, denn nur ein gereinigtes Objekt lässt sich frei von Mängeln und Beanstandungen prüfen.

• Terminplan abstimmen: Den Reinigungstermin eng mit den Handwerkern koordinieren und festlegen, ab wann alle Gewerke das Objekt verlassen haben.
• Vorbegehung durchführen: Das Objekt vor der Beauftragung begehen, den Umfang der Verschmutzung erfassen und die Leistungsbeschreibung eindeutig fassen, damit alle Angebote im gleichen Sinne verstanden werden.
• Bauwasser und Baustrom bereitstellen: Ohne funktionierende Anschlüsse kann die Feinreinigung nicht fachgerecht durchgeführt werden.
• Zeitpuffer einplanen: Nach der Reinigung eine abschließende Sichtkontrolle vorsehen, damit Nacharbeiten vor der Übergabe noch möglich sind.

Bei größeren Projekten empfiehlt es sich, mehrere Teams parallel einzusetzen, damit enge Übergabefristen eingehalten werden können. Auch die Zuständigkeit sollte vorab geklärt sein: Die grobe Baureinigung während der Bauzeit ist meist Sache der einzelnen Gewerke und im Bauvertrag geregelt, während die Bauendreinigung vor der Übergabe in der Regel der Bauherr oder die Hausverwaltung als Bauherrenvertreterin beauftragt. Es empfiehlt sich, die Bauendreinigung im Bauvertrag ausdrücklich als eigene Leistung mit eigener Abnahme zu benennen.

Leistungsumfang der Baufeinreinigung: Fenster, Böden, Sanitär und Feinstaub

Für die Baufeinreinigung gilt der Anspruch, staubfrei, schlierenfrei und wasserfleckenfrei zu reinigen, Flecken, Schutzfolien, Markierungen und Etiketten zu beseitigen, soweit dies nach dem Stand der Technik durchführbar ist, und die Oberflächen mit einem abgestimmten Pflegemittel zu behandeln. Welche Arbeiten dies im Einzelnen sind, zeigt bereits die Tabelle oben; die konkreten Positionen je Objekt stehen in der Leistungsbeschreibung. Bei neu verlegten Bodenbelägen gehört gegebenenfalls eine Einpflege oder Grundbehandlung dazu.

• Fenster, Rahmen und Falze: Entfernen von Zementschleiern, Mörtel- und Silikonresten sowie Aufklebern, innen und außen; bei großen Glasflächen kommt eine professionelle Glasreinigung hinzu, damit streifenfrei übergeben wird.
• Böden: Entkleben und Grundreinigung aller Beläge, bei Bedarf Einpflege elastischer Beläge; bei hartnäckigen Rückständen kann eine Intensivreinigung erforderlich werden.
• Sanitärobjekte: Entkalken und Reinigen von Waschtischen, Wannen, Duschen und WC-Anlagen bis zur schlierenfreien Oberfläche.
• Feinstaub: Entstauben von Heizkörpern, Lampen, Schaltern, Steckdosen, Türblättern und allen horizontalen Flächen, auf denen sich Baustaub abgesetzt hat.

Vertraglicher Rahmen für die Ausschreibung ist die DIN 18299, die als ATV die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen innerhalb der VOB Teil C festlegt und für Bauleistungen jeder Art anzuwenden ist; die Richtlinien des Gebäudereiniger-Handwerks nehmen darauf ausdrücklich Bezug. Für die Leistungsbeschreibung bedeutet das: Je präziser Zielzustand und Umfang beschrieben sind, desto vergleichbarer werden die Angebote und desto geringer ist das Streitpotenzial bei der Abnahme.

Bauschuttentsorgung: trennen, dokumentieren, fachgerecht entsorgen

Nach der Reinigung stellt sich die Frage der Entsorgung. Bauschutt im engeren Sinne umfasst ausschließlich mineralische Abfälle wie Beton, Ziegel sowie Fliesen und Keramik; diese Fraktionen sind getrennt vom Baumischabfall zu sammeln. Die Gewerbeabfallverordnung verpflichtet Erzeuger und Besitzer von Bau- und Abbruchabfällen, zehn verschiedene Abfallfraktionen getrennt zu sammeln, zu befördern und vorrangig dem Recycling zuzuführen, darunter Glas, Kunststoff, Metalle, Holz, Dämmmaterial, Bitumengemische, Baustoffe auf Gipsbasis, Beton, Ziegel sowie Fliesen und Keramik. Enthalten die Abfälle überwiegend Beton, Ziegel, Fliesen oder Keramik, sind sie vorrangig der Vorbereitung zur Wiederverwendung oder dem Recycling zuzuführen.

Besondere Sorgfalt gilt bei gefährlichen Abfällen. Das Kreislaufwirtschaftsgesetz verbietet in § 9a die Vermischung gefährlicher Abfälle mit anderen Abfällen, Stoffen oder Materialien; sind gefährliche Abfälle unzulässigerweise vermischt worden, sind Erzeuger und Besitzer zur unverzüglichen Trennung verpflichtet, soweit das für eine ordnungsgemäße und schadlose Verwertung erforderlich ist. Asbesthaltige oder schadstoffhaltige Dämmstoffe gehören deshalb keinesfalls in den Bauschuttcontainer, sondern erfordern einen gesonderten Entsorgungsnachweis.

• Trennen am Entstehungsort: Mineralischen Bauschutt, Baumischabfall und Wertstoffe von Anfang an in getrennten Containern sammeln; fehlt auf der Baustelle der Platz für mehrere Container, hebt das die Trennpflicht nicht automatisch auf.
• Dokumentieren: Mengen und Entsorgungswege festhalten, etwa mit Liefer- und Wiegescheinen; bei Bau- und Abbruchmaßnahmen besteht eine Bagatellgrenze von 10 Kubikmetern, unterhalb derer keine Dokumentationspflicht besteht.
• Gefährliche Abfälle aussondern: Asbest und schadstoffhaltige Dämmstoffe konsequent getrennt halten und mit Entsorgungsnachweis entsorgen lassen.
• Praktische Wege nutzen: Containerdienst oder Recyclinghof; bei größeren Rückbauarbeiten bis auf den Rohbau übernimmt eine professionelle Entkernung auch die sortenreine Trennung der Abfallfraktionen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Bauendreinigung vor der Übergabe an die Mieter finden Sie auf unserer Leistungsseite Bauendreinigung vor der Übergabe an die Mieter.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

• Hamburg
• Hannover
• Bremen
• Bremerhaven
• Flensburg
• Hagen
• Hildesheim
• Kiel
• Lübeck
• Lüneburg
• Mönchengladbach
• Oberhausen
• Oldenburg
• Paderborn
• Salzgitter

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Baugrob- und Baufeinreinigung?

Die Baugrob- bzw. Bauzwischenreinigung erfolgt parallel zu den laufenden Bauarbeiten, etwa nach dem Rohbau, und entfernt groben Schutt, Verpackungen und Materialreste. Die Baufeinreinigung, auch Bauendreinigung oder Bauschlussreinigung genannt, findet nach Beendigung der Bauarbeiten statt und bringt das Objekt in einen staubfreien, bezugsfertigen Zustand.

Wann sollte die Bauendreinigung durchgeführt werden?

Erst nach Abschluss des letzten Gewerks, wenn kein neuer Schmutz mehr entsteht, und vor der Abnahme bzw. Übergabe an die Mieter. Vor dem Auftrag sollten Bauwasser und Baustrom geklärt und genug Zeit für eine Sichtkontrolle eingeplant werden.

Was bedeutet besenrein bei der Objektübergabe?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Juni 2006 (Az. VIII ZR 124/05) entschieden, dass besenrein nur die Beseitigung grober Verschmutzungen verlangt: lose Abfälle entfernen, Spinnweben beseitigen, Böden grob fegen oder saugen. Fensterreinigung, Entkalken von Armaturen oder eine Tiefenreinigung gehören nicht dazu. Für die Übergabe eines Neubaus an Mieter reicht dieser Zustand in der Regel nicht, hier ist bezugsfertig der Maßstab.

Wer haftet, wenn nach der Übergabe noch Bauschutt oder Folien herumliegen?

Die Verkehrssicherungspflicht folgt aus § 823 BGB: Wer eine Gefahrenquelle beherrscht, muss zumutbare Maßnahmen gegen Schäden Dritter treffen. Bei einer WEG trägt die Eigentümergemeinschaft die Pflicht für das Gemeinschaftseigentum, die Hausverwaltung setzt sie operativ um. Bauschutt, Folien und Stolperfallen sollten deshalb vor der Übergabe beseitigt und die Begehung dokumentiert werden. Wer im Einzelfall haftet, ist eine Rechtsfrage; dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.

Was kostet eine Bauendreinigung?

Einen festen Pauschalpreis gibt es nicht. Abgerechnet wird in der Regel je Quadratmeter, teils auch nach Stunden. Den Preis bestimmen Fläche und Raumzahl, Grad der Verschmutzung, Menge der Fensterflächen, Zustand und Art der Bodenbeläge sowie das gewünschte Ergebnis, also besenrein oder bezugsfertig. Ein belastbarer Preis setzt eine Vorbegehung des Objekts voraus.

Wohin mit dem Bauschutt nach der Endreinigung?

Bauschutt umfasst ausschließlich mineralische Abfälle und gehört in einen Bauschutt-Container. Baumischabfälle enthalten zusätzlich Holz, Kunststoffe oder Metalle und werden getrennt entsorgt. Die Details zu Trennpflicht, Vermischungsverbot und Nachweispflicht regelt der Abschnitt zur Bauschuttentsorgung oben.

Welche Norm gilt für Baureinigungsleistungen?

Für die Ausschreibung von Baureinigungsarbeiten gelten die ATV DIN 18299 aus VOB Teil C sowie das Standardleistungsbuch für das Bauwesen mit dem Leistungsbereich 033. Der Leistungsumfang der Bauschlussreinigung richtet sich nach den Vergaberichtlinien des Gebäudereiniger-Handwerks, wie oben im Abschnitt zum Leistungsumfang beschrieben.