Armaturen austauschen lassen: Ablauf beim Fachbetrieb

Sie erfahren, welche Armaturen sich austauschen lassen, wie der Ablauf beim Fachbetrieb von der Absperrung bis zur Dichtheitsprüfung aussieht und wer die Kosten trägt: Vermieter nach § 535 BGB, Mieter nur begrenzt, die WEG je nach Zuordnung der Leitungen.

Welche Armaturen lassen sich austauschen: Typen und Anlässe

Armaturen gehören zum täglichen Verschleiß in jeder Wohnung. An Waschtisch, Küchenspüle, Badewanne und Dusche sind überwiegend zwei Bauarten verbaut: der Einhebelmischer, der Temperatur und Durchfluss über einen einzigen Hebel steuert, und die Zweigriffbatterie mit getrennten Ventilen für Kalt- und Warmwasser. Daneben gibt es eine Reihe von Bauteilen, die technisch ebenfalls Armaturen sind, im Alltag aber selten Aufmerksamkeit bekommen.

Einhebelmischer an Waschtisch, Spüle, Badewanne und Dusche, häufig mit umstellbarem Wanneneinlauf
Zweigriffbatterien mit kreuzförmigen oder Hebelgriffen, vor allem in älteren Beständen
Eckventile unter Waschtisch und Spüle als Absperrmöglichkeit zur Versorgungsleitung
Perlatoren und Brauseköpfe als verschleißanfällige Aufsätze mit Siebeinsatz
Unterputzarmaturen, bei denen die Funktionstechnik in der Wand sitzt und nur das Funktionsteil sichtbar ist

Typische Anlässe für einen Austausch sind defekte Kartuschen, dauerhaft tropfende Ausläufe, undichte Anschlüsse, starker Kalkverschleiß oder schlicht veraltete Modelle, deren Ersatzteile nicht mehr lieferbar sind. Eine einzelne Dichtung oder ein Perlator lässt sich oft gezielt reparieren. Sobald das Gehäuse korrodiert, die Kartusche mehrfach getauscht wurde oder das Ersatzteil teurer als ein neues Modell ausfällt, ist der vollständige Austausch die wirtschaftlichere und dauerhaftere Lösung.

Rechtlich lohnt der Blick auf die Einordnung: Eine Armatur, die nicht mehr ordnungsgemäß funktioniert, kann ein Mangel der Mietsache sein, denn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch umfasst auch die funktionsfähige Sanitärausstattung.

Wer montiert: Fachbetrieb beauftragen oder Mieter selbst tätig werden

Für den Austausch von Wasserhähnen und Mischbatterien sind Installateur und Heizungsbauer die richtigen Ansprechpartner. Arbeiten an Wasserleitungen sollten stets von einem qualifizierten Fachbetrieb durchgeführt werden, um undichte Stellen und teure Folgeschäden zu vermeiden. Ein professioneller Betrieb setzt Gewinde, Dichtungen und Anschlussschläuche fachgerecht ein und prüft vor der Inbetriebnahme, ob alle Verbindungen dicht sind.

Aus mietrechtlicher Sicht gilt: Der Mieter ist in der Regel dazu berechtigt, Wasserhähne, Mischbatterien, Brauseköpfe oder WC-Becken austauschen zu lassen, obwohl diese Maßnahmen eigentlich in die Zuständigkeit des Vermieters fallen; ob dafür im Einzelfall die Zustimmung des Vermieters nötig ist, richtet sich nach dem Mietvertrag. Voraussetzung ist allerdings, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und die ausgetauschten Teile beim Auszug wieder eingebaut oder die neuen Einrichtungen zurückgelassen werden.

An die Erneuerung knüpft das Gesetz eine Gegenleistung: Der Mieter ist verpflichtet, Einrichtungen der Mietsache, die er während der Mietzeit erneuert hat, beim Auszug entweder zurückzulassen oder die ausgetauschten Gegenstände wieder anzubringen. Für Hausverwaltungen heißt das: Der Austausch durch den Mieter ist kein Eingriff, der von vornherein untersagt werden müsste, wohl aber einer, dessen Qualität und Dokumentation im Blick bleiben sollten.

Fachmännische und ordnungsgemäße Durchführung ist Voraussetzung für den Austausch durch den Mieter
Beim Auszug gilt: zurücklassen oder die Originalteile wieder einbauen, sonst droht Schadensersatz
Bei einem Fachbetrieb trägt dieser die Verantwortung für die sichere Durchführung und die Gewährleistung der Arbeiten

Ablauf beim Fachbetrieb: von der Beauftragung bis zur Dichtheitsprüfung

Der Austausch einer Armatur ist eine überschaubare Maßnahme, folgt aber einer festen Abfolge, die Fachbetriebe systematisch durchlaufen, um Wasserschäden zu vermeiden und eine sichere Nutzung zu gewährleisten.

Terminvereinbarung und Zugang zur Wohnung: Der Termin wird mit der Verwaltung oder direkt mit dem Mieter abgestimmt, der Unterschrank wird geräumt.
Wasser abstellen: Der Fachbetrieb dreht die Wasserzufuhr über die Eckventile ab oder nutzt die Hauptabsperrung, wenn keine Eckventile vorhanden sind, und lässt das restliche Wasser aus den Leitungen ablaufen.
Alte Armatur demontieren: Die Befestigungen unter dem Waschbecken oder der Spüle werden gelöst, die alten Anschlussschläuche getrennt und die Armatur entnommen.
Flächen reinigen: Kalkrückstände, Schmutz und alte Dichtungsreste rund um das Hahnloch werden entfernt, damit eine saubere und ebene Basis entsteht.
Neue Armatur einsetzen und anschließen: Das neue Modell wird passgenau eingesetzt, von unten mit Befestigungsmaterial und neuen Dichtungen fixiert und über neue Flexschläuche an die Eckventile angeschlossen, ohne die Schläuche zu knicken oder unter Spannung zu setzen.
Dichtheitsprüfung und Spülen: Die Wasserzufuhr wird wieder geöffnet, der Installateur lässt das Wasser laufen und prüft sorgfältig, ob alle Verbindungen dicht sind und die Armatur einwandfrei funktioniert.

Das Befüllen, Prüfen und Spülen der Leitungsanlage ist in den Technischen Regeln für Trinkwasser-Installationen (TRWI) geregelt, insbesondere in DIN EN 806-4. Für die Praxis reicht das Wissen, dass Spülen und Dichtheitsprüfung keine freiwillige Zugabe sind, sondern Teil der anerkannten Regeln der Technik; welche Normenreihen im Einzelnen gelten, behandelt der folgende Abschnitt zur Trinkwasserhygiene.

Vermieterpflicht und Mieterpflichten beim Armaturenaustausch

Die Grundlage ist die Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Die Armatur gehört zur mitvermieteten Ausstattung, ihre normale Abnutzung fällt deshalb in diese Pflicht. Verschlissene Dichtungen und Kalkansatz sind normale altersbedingte Folgen der Nutzung, für die der Vermieter einzustehen hat.

Fall	Kostenpflicht im Grundsatz	Rechtliche Grundlage
Verschlissene Kartusche oder Dichtung	Vermieter	§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Tropfender Hahn durch altersbedingten Verschleiß	Vermieter	§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Beschädigung durch unsachgemäße Nutzung	Mieter kann haften	§ 280 Abs. 1 BGB, Verschulden erforderlich
Kleine Reparatur bei wirksamer Vertragsklausel	Mieter bis zur vereinbarten Einzelgrenze	Kleinreparaturklausel, AGB-Kontrolle nach § 307 BGB

Auf Mieterseite bestehen zwei Pflichten. Nach § 536c BGB muss der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzeigen; unterbleibt die Anzeige, kann er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet sein. Eine Selbstvornahme, also das Beauftragen eines Handwerkers auf Kosten des Vermieters, ist nach § 536a Abs. 2 BGB nur möglich, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder eine sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist; erstattungsfähig sind dabei nur die erforderlichen Aufwendungen.

Die Kostenfrage kann eine Kleinreparaturklausel verschieben, allerdings nur mit Einschränkungen: Eine solche formularvertragliche Regelung ist nur wirksam, wenn sie die Kosten pro Reparatur und eine jährliche Obergrenze klar begrenzt; eine gesetzliche Euro-Grenze existiert nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Juni 1989 (VIII ZR 91/88) eine formularmäßige Klausel für unwirksam gehalten, die auch Teile ohne häufigen Zugriff des Mieters erfasste und keine Höchstgrenze für den Gesamtaufwand vorsah. Eine Haftung des Mieters für den Austausch selbst kommt dagegen nur bei schuldhafter Verursachung in Betracht; die normale Abnutzung ist durch die Miete abgegolten.

WEG: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum bei Armaturen und Leitungen

In der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich vor jeder Beauftragung die Zuordnungsfrage. Die Armatur innerhalb der Wohnung, also der Einhebelmischer am Waschtisch oder die Mischbatterie in der Küche, ist regelmäßig Sondereigentum, weil sie zu den Räumen gehört und ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums verändert werden kann. Anders liegt es bei den Versorgungsleitungen: Leitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt sogar dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. Oktober 2012 (V ZR 57/12) klargestellt, dass die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums gehören, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.

Armatur innerhalb der Wohnung: regelmäßig Sondereigentum des Wohnungseigentümers
Versorgungsleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums: zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur eine Einheit versorgen
Grenze: erst die erste für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehene Absperrmöglichkeit
Teilungserklärung: kann die Grenze nur zugunsten, nicht zuungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, denn Sondereigentum an wesentlichen Gebäudebestandteilen lässt sich durch sie nicht begründen

Für die Praxis folgt daraus ein einfacher Grundsatz: Vor der Beauftragung klären, ob die Maßnahme ins Sondereigentum fällt und vom einzelnen Eigentümer zu tragen ist, oder ob sie das Gemeinschaftseigentum berührt und über die Gemeinschaft abgerechnet wird. Ein Austausch hinter der ersten Absperrmöglichkeit liegt typischerweise beim Sondereigentümer, Arbeiten an der Zuleitung davor dagegen bei der Gemeinschaft.

Trinkwasserhygiene und Normen beim Austausch

Armaturen sind Teil der Trinkwasser-Installation. Diese umfasst neben den Trinkwasserleitungen alle eingebauten Apparate und Armaturen, die mit dem Trinkwasser in Berührung kommen. Für Planung und Ausführung gelten in Deutschland die Normenreihen DIN EN 806, DIN 1988 und DIN EN 1717 als Technisches Regelwerk für Trinkwasser-Installationen (TRWI), ergänzt um die DVGW-Regelwerke zur Hygiene.

DIN EN 806-Reihe: europaweit gültige Normenreihe für Trinkwasser-Installationen in Gebäuden mit den Teilen 1 bis 5
DIN 1988-Reihe: nationale Ergänzungsnorm zur DIN EN 806
DIN EN 1717: Schutz des Trinkwassers vor Verunreinigung in Trinkwasser-Installationen
DVGW W 551-Reihe: Hygiene in der Trinkwasser-Installation, gerichtet an Betreiber, Planungsbüros und Vertragsinstallationsunternehmen

Der hygienische Hintergrund ist konkret: Beim Austausch wird gespült und auf Dichtheit geprüft, um die Trinkwassergüte zu erhalten. Beim Trinkwarmwasser schützt nach den technischen Regeln eine Temperatur von mindestens 55 °C im gesamten Zirkulationssystem sicher vor einer Vermehrung von Legionellen; hierfür ist häufig eine Temperatur von 60 °C am Austritt des Trinkwassererwärmers notwendig.

Ein Stichtag betrifft ältere Objekte: Die am 24. Juni 2023 in Kraft getretene, novellierte Trinkwasserverordnung sieht ein Verbot von Bleileitungen vor. Bis zum 12. Januar 2026 sind alle Bleileitungen und auch Teilstücke zu entfernen oder stillzulegen; seit 1973 wird Blei nicht mehr als Leitungsmaterial verwendet, betroffen können also vor allem Bestände mit Baujahr vor 1973 sein. Ein anstehender Armaturenaustausch ist eine gute Gelegenheit, im Zuge der Arbeiten das Leitungsmaterial im Blick zu behalten.

Ablauf für Hausverwaltungen: Meldung, Beauftragung, Dokumentation

Aus Verwaltungssicht läuft die Maßnahme als Prozess mit klaren Stationen. Wer ihn standardisiert, gewinnt Zeit bei der Bearbeitung und eine belastbare Dokumentation für die Abrechnung gegenüber Mietern und Eigentümern.

Mängelmeldung aufnehmen und dokumentieren: Ort, Störung und erkennbare Folgen festhalten, bei Leckage zusätzlich, ob das Eckventil geschlossen wurde und ob Möbel oder Boden betroffen sind.
Zuständigkeit klären: Mietverhältnis oder WEG, Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum, wirksame Kleinreparaturklausel ja oder nein.
Fachbetrieb beauftragen: Installateur und Heizungsbauer mit der Ausführung beauftragen und den Umfang schriftlich festhalten.
Termin mit dem Mieter koordinieren: Zugang ermöglichen und den Termin beidseitig festhalten.
Maßnahme protokollieren: ausgeführte Arbeiten, geprüfte Dichtheit und ggf. Erkenntnisse zum Leitungszustand dokumentieren.

Eine laufende Objektbetreuung erleichtert genau diese Schritte: Über einen gebündelten Hausmeisterservice in Lübeck oder vergleichbare Angebote an anderen Standorten lassen sich wiederkehrende Arbeiten an Inventar und Anlagen zusammenfassen, Termine mit Mietern koordinieren und die Protokolle zentral führen. SVEAG unterstützt Hausverwaltungen, WEGs und Eigentümer dabei, von der Beauftragung einzelner Maßnahmen bis zur gebündelten Objektbetreuung mit fester Ansprechpartnerschaft vor Ort, sodass der Austausch einer Armatur kein Einzelfall bleibt, der Verwaltungsaufwand erzeugt, sondern Teil eines geregelten Ablaufs ist.

Zum Abschluss der rechtliche und wirtschaftliche Grundgedanke: Unverzügliche Mängelbearbeitung begrenzt Folgeschäden. Ein tropfender Hahn verursacht laufende Wasserkosten, ein undichter Anschluss kann Schränke, Böden und Mauerwerk beschädigen. Wo ein Wasseraustritt bereits Schäden hinterlassen hat, lässt sich die Instandsetzung über die Schadenssanierung aus einer Hand abwickeln, statt mehrere Gewerke einzeln koordinieren zu müssen.

Verfügbar an allen SVEAG-Servicestandorten

Mehr zu unserer Leistung Armaturen austauschen lassen: Ablauf beim Fachbetrieb finden Sie auf unserer Leistungsseite Armaturen austauschen lassen: Ablauf beim Fachbetrieb.

SVEAG ist deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern für Sie vor Ort. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Häufige Fragen

Wer zahlt den Austausch einer defekten Armatur in der Mietwohnung?

Grundsätzlich der Vermieter: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, und normale Abnutzung wie verschlissene Dichtungen oder Kalkansatz fällt in seine Instandhaltungspflicht. Der Mieter kommt nur bei schuldhaft verursachtem Schaden oder bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel mit klaren Einzel- und Jahreshöchstgrenzen in Betracht. Eine gesetzliche Euro-Grenze für Kleinreparaturen gibt es nicht.

Darf der Mieter selbst eine neue Armatur montieren lassen?

In der Regel ja: Der Mieter darf Wasserhähne oder Mischbatterien austauschen lassen, sofern die Arbeiten fachmännisch und ordnungsgemäß durchgeführt werden; abweichende Regelungen im Mietvertrag sind zu beachten. Er muss die erneuerten Einrichtungen bei Auszug entweder zurücklassen oder die Originalteile wieder einbauen, sonst haftet er für den Schaden.

Welcher Handwerker tauscht Armaturen aus?

Der Installateur und Heizungsbauer ist der richtige Ansprechpartner, wenn Sie einen Wasserhahn oder eine Mischbatterie in Küche oder Bad montieren lassen möchten. Er sperrt die Wasserzufuhr ab, demontiert die alte Armatur, montiert die neue und prüft abschließend die Dichtheit. Für Arbeiten an Leitungen in Wänden oder an der Trinkwasserinstallation ist der Fachbetrieb ohnehin die sichere Wahl.

Ist eine Armatur in der WEG Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Armaturen innerhalb der Wohnung sind regelmäßig Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Versorgungsleitungen, die im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, stehen dagegen zwingend im Gemeinschaftseigentum, und zwar bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012, V ZR 57/12). Die Teilungserklärung kann diese Grenze nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.

Welche Normen gelten beim Austausch von Armaturen?

Für Planung und Ausführung von Trinkwasserinstallationen in Gebäuden und auf Grundstücken gelten die DIN EN 806-Reihe, die DIN 1988-Reihe und DIN EN 1717. Sie regeln unter anderem das Füllen, Prüfen und Spülen der Leitungsanlage nach einer Änderung. Die ältere DIN 1988-2 ist zurückgezogen und durch DIN EN 806-2 ersetzt worden.

Muss der Mieter einen tropfenden Wasserhahn sofort melden?

Ja, nach § 536c Abs. 1 BGB muss der Mieter einen Mangel unverzüglich anzeigen, also ohne schuldhaftes Zögern. Bei Wasserverlust oder Leckage ist eine sofortige Meldung regelmäßig erforderlich. Unterbleibt die Anzeige, kann der Mieter zum Ersatz der daraus entstehenden Schäden verpflichtet sein und seine Rechte aus § 536 BGB verlieren.

Spielt das Alter der Leitungen eine Rolle beim Armaturenaustausch?

Ja, bei älteren Objekten lohnt ein Blick auf die Werkstoffe: Trinkwasserleitungen und Teilstücke aus Blei sind nach der Trinkwasserverordnung seit dem 12. Januar 2026 verboten. Ein Austauschtermin ist ein guter Anlass, den Zustand der Anlage vom Fachbetrieb prüfen zu lassen, bevor neue Armaturen angeschlossen werden.