Treppenhausreinigung: Was dazugehört und wer zuständig ist - Mieter oder Verwaltung

Unterhaltsreinigung von Treppenhäusern und Gemeinschaftsflächen

Die Treppenhausreinigung sorgt oft für Streit in Mietshäusern. Dieser Leitfaden klärt, wer rechtlich zur Reinigung verpflichtet ist, wie Hausverwaltungen Kosten für die Gebäudereinigung auf Mieter umlegen und warum ein professioneller Hausmeisterservice die beste Wahl ist.

Die gesetzliche Ausgangslage: Wer muss das Treppenhaus reinigen?

Die Sauberkeit des Treppenhauses ist ein zentraler Faktor für den ersten Eindruck einer Wohnanlage und das Wohlbefinden der Bewohner. Rechtlich gesehen ist die Ausgangslage in Deutschland eindeutig geregelt. Nach Paragraph 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist grundsätzlich der Vermieter beziehungsweise die zuständige Hausverwaltung dafür verantwortlich, das Gebäude und damit auch das Treppenhaus in einem gebrauchstauglichen und sauberen Zustand zu erhalten. Ohne eine vertragliche Vereinbarung kann diese Pflicht nicht einfach auf die Mieter abgewälzt werden.

Diese gesetzliche Pflicht kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen delegiert werden. Häufig wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter das Treppenhaus nach einem festen Turnus selbst reinigen müssen. Damit diese Übertragung rechtssicher ist, bedarf es einer klaren und transparenten Vereinbarung direkt im Mietvertrag oder einer dort explizit verankerten Hausordnung. Eine nachträgliche, einseitige Verpflichtung der Mieter zur Treppenhausreinigung ohne deren ausdrückliche Zustimmung ist rechtlich nicht zulässig und führt in der Praxis oft zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien.

Optionen für die Praxis: Eigenleistung oder professionelle Pflege?

Hausverwaltungen stehen im Alltag meist vor der Wahl zwischen zwei Modellen, um die Sauberkeit im Treppenhaus dauerhaft zu garantieren. Beide Ansätze bringen spezifische Vor- und Nachteile mit sich, die sowohl rechtliche als auch administrative Aspekte betreffen.

Delegation an die Mieter: Die Reinigung wird mietvertraglich auf die Bewohner übertragen. Das spart direkte Kosten, erfordert jedoch eine engmaschige Kontrolle durch die Verwaltung und führt bei Nachlässigkeiten einzelner Parteien häufig zu Nachbarschaftskonflikten.
Vergabe an einen Fachbetrieb: Die Hausverwaltung beauftragt ein externes Unternehmen mit der professionellen Gebäudereinigung. Die anfallenden Kosten können unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

In der Praxis zeigt sich, dass die eigenständige Reinigung durch die Mieter selten reibungslos funktioniert. Für eine rechtssichere und dauerhaft gepflegte Immobilie empfiehlt sich daher der professionelle Weg. Durch eine regelmäßige Gebäudereinigung wird nicht nur der Hausfrieden gesichert, sondern auch der langfristige Werterhalt der Immobilie gefördert. Die SVEAG unterstützt Hausverwaltungen mit einem breiten Spektrum an Dienstleistungen. Neben der Innenreinigung bieten wir im Rahmen unserer umfassenden auch spezialisierte Services wie den Hausmeisterservice oder den Winterdienst an, um eine rundum gepflegte Anlage zu gewährleisten.

Übertragung auf die Mieter: Die Voraussetzungen im Mietvertrag

Laut Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist grundsätzlich der Vermieter beziehungsweise die zuständige Hausverwaltung dafür verantwortlich, die Immobilie und das Treppenhaus in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. In der Praxis der Hausverwaltungen wird diese Pflicht jedoch sehr häufig auf die Mieter übertragen. Damit diese Übertragung rechtlich wirksam ist, bedarf es einer klaren und unmissverständlichen Vereinbarung direkt im Mietvertrag. Ohne eine solche vertragliche Grundlage können Eigentümer oder Verwaltungen nicht verlangen, dass die Bewohner selbst zum Besen greifen.

Ein häufiger Fehler im Verwaltungsalltag ist der bloße Verweis auf eine nachträglich geänderte Hausordnung. Hängt die Hausordnung lediglich im Flur aus oder wird sie nachträglich ohne Zustimmung der Mieter abgeändert, begründet dies keine Reinigungspflicht für die Mieter. Die Pflicht zur Treppenhausreinigung muss als fester Bestandteil des Mietvertrags vereinbart oder die entsprechende Hausordnung ausdrücklich im Vertrag einbezogen und als Anlage beigefügt sein. Nur dann ist die Pflicht für die Mieter bindend.

Pflichten bei Abwesenheit und rechtliche Ersatzvornahme

Ist die Pflicht zur Reinigung wirksam übertragen, sind die Mieter laut Gesetz unverzüglich zur Einhaltung der Reinigungsintervalle verpflichtet. Dies gilt ausdrücklich auch in Zeiten von persönlicher Abwesenheit, wie beispielsweise bei einem Urlaub, einer Dienstreise oder im Krankheitsfall. Die betroffenen Mieter müssen in diesen Fällen eigenständig und rechtzeitig für eine geeignete Vertretung sorgen, die die Arbeiten übernimmt. Ein einfaches Aussetzen der Reinigung ist rechtlich nicht zulässig.

Sollte ein Mieter seiner Reinigungspflicht dauerhaft oder wiederholt nicht nachkommen, kann die Verwaltung nach einer erfolglosen Abmahnung rechtliche Schritte einleiten. Der übliche Weg ist die sogenannte Ersatzvornahme. Hierbei setzt der Vermieter dem säumigen Mieter eine angemessene Frist, die in der Regel 14 Tage beträgt. Verstreicht diese Frist ohne Ergebnis, ist die Verwaltung berechtigt, eine professionelle Reinigungsfirma mit der Reinigung des entsprechenden Abschnitts zu beauftragen. Die anfallenden Kosten für diesen Einsatz müssen dann vom säumigen Mieter getragen werden.

Klare mietvertragliche Klausel: Die Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses muss explizit im Hauptvertrag geregelt sein.
Keine einseitige Pflichtänderung: Eine nachträgliche Änderung der Hausordnung ohne explizit vereinbarte Zustimmung ist unwirksam.
Vertretungspflicht bei Abwesenheit: Mieter müssen bei Urlaub, Krankheit oder Abwesenheit selbstständig für Ersatz sorgen.
Ersatzvornahme nach Fristablauf: Nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist von 14 Tagen kann die Verwaltung die Reinigung kostenpflichtig an Dritte vergeben.

Um den administrativen Aufwand von Abmahnungen, Fristsetzungen und der Koordination von Ersatzvornahmen zu vermeiden, entscheiden sich immer mehr Hausverwaltungen für einen professionellen Dienstleister. Ein erfahrener Partner wie SVEAG entlastet die Verwaltung spürbar. Durch spezialisierte Services wie die professionelle Gebäudereinigung oder einen umfassenden Hausmeisterservice wird ein konstant hohes Qualitätsniveau gesichert. So bleibt das Treppenhaus stets sauber und einladend, was langfristig den Wert der Immobilie erhält und für ein harmonisches Miteinander in der Hausgemeinschaft sorgt. Entdecken Sie dafür auch unsere weiteren Leistungen für eine effiziente Objektbetreuung.

Was gehört zur Treppenhausreinigung und wie oft wird geputzt?

Ein gepflegtes Treppenhaus ist die Visitenkarte jeder Immobilie und trägt maßgeblich zum ersten Eindruck bei. Für Hausverwaltungen ist die ordnungsgemäße Instandhaltung und Sauberkeit der Gemeinschaftsflächen eine zentrale Aufgabe, die nicht nur dem Werterhalt des Gebäudes dient, sondern auch den Wohnfrieden sichert. Um Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Eigentümern zu vermeiden, ist eine präzise Festlegung der anstehenden Arbeiten und der Reinigungsfrequenz unerlässlich.

Der genaue Leistungsumfang: Was alles gereinigt wird

Die Treppenhausreinigung umfasst weit mehr als das gelegentliche Fegen der Stufen. Zu den typischen Aufgaben gehört die gründliche Trocken- und Feuchtreinigung aller stark frequentierten Laufwege im Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen Hauseingänge, Flure, Stufen sowie Podeste. Ebenso müssen Kontaktoberflächen und Funktionselemente wie Handläufe, Treppengeländer, Briefkastenanlagen und Klingeltableaus regelmäßig gereinigt und von Staub oder Griffspuren befreit werden. Je nach Vereinbarung und baulichen Gegebenheiten können auch weitere gemeinschaftlich genutzte Bereiche einbezogen werden.

Kehren und anschließendes feuchtes Wischen aller Fußböden, Treppenstufen und Zwischenpodeste
Säubern von Handläufen, Geländern, Lichtschaltern und Klingelanlagen
Reinigung der Briefkästen sowie der Hauseingangstüren inklusive Glaseinsätzen
Optionale Einbeziehung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküchen, Trockenräumen oder Kellergängen nach Absprache

Der optimale Reinigungsturnus: Wie oft ist das Putzen nötig?

Die Häufigkeit der Treppenhausreinigung hängt stark von der Jahreszeit und der Nutzungsintensität des Gebäudes ab. Gerichte wie das Amtsgericht Regensburg (Az. 11 C 3751/03) betrachten eine einmalige Reinigung pro Woche als üblichen Standard im Mietrecht. Eine häufigere Reinigung durch ein externes Dienstleistungsunternehmen ist in der Regel nicht erforderlich und verstößt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, es sei denn, es liegen besondere Verschmutzungen oder außergewöhnliche Umstände vor.

Um eine dauerhaft hohe Qualität und Rechtssicherheit bei der Abrechnung zu gewährleisten, setzen professionelle Hausverwaltungen auf spezialisierte Dienstleistungen. Mit einer fachgerechten Gebäudereinigung lässt sich der Standard im Objekt ohne personellen Aufwand seitens der Mieter sichern. Über die vielseitigen von SVEAG können Verwaltungsteams maßgeschneiderte Konzepte anfordern, die exakt auf die Anforderungen der Immobilie abgestimmt sind.

Betriebskosten und Umlagefähigkeit nach der BetrKV

Die laufende Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums ist ein wesentlicher Faktor für den langfristigen Erhalt einer Immobilie. Werden die Reinigungsarbeiten an einen externen Dienstleister vergeben, können die anfallenden Kosten gemäß Paragraph 2 Nummer 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als laufende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dies entlastet nicht nur die Eigentümer, sondern sorgt durch eine professionelle Gebäudereinigung auch für ein stets sauberes und gepflegtes Erscheinungsbild des Treppenhauses. Die Umlage ist jedoch kein Selbstläufer, sondern an strikte mietrechtliche Vorgaben gebunden.

Voraussetzungen für eine wirksame Umlage im Mietvertrag

Damit Hausverwaltungen die Kosten für externe Dienstleister abrechnen können, muss im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten getroffen worden sein. Ein einfacher Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht hierbei im Regelfall aus, um die Kosten der Gebäudereinigung rechtssicher auf die Mieter zu übertragen. Zudem gilt das gesetzliche Wirtschaftlichkeitsgebot. Das bedeutet, dass die Hausverwaltung bei der Auswahl des Dienstleisters ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis wahren muss, um den Mietern keine unnötig hohen Kosten aufzubürden.

Rechtssichere Abgrenzung der Reinigungskosten

In der Praxis müssen Hausverwaltungen sehr genau prüfen, welche spezifischen Reinigungstätigkeiten über die jährliche Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden dürfen. Nur die regelmäßig wiederkehrenden Arbeiten sind umlagefähig. Einmalige Sonderreinigungen oder Maßnahmen zur Behebung von Mängeln gehören hingegen zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten. Die folgende Übersicht verdeutlicht diese rechtliche Unterscheidung für typische Szenarien im Wohnalltag.

Kostenart nach der BetrKV	Umlagefähig?	Rechtliche Einordnung
Regelmäßige Reinigung von Treppen und Fluren	Ja	Laufende Säuberungsarbeiten im Gemeinschaftseigentum sind nach Paragraph 2 Nummer 9 BetrKV umlagefähig.
Einmalige Beseitigung von Graffiti	Nein	Sonderreinigungen zur Schadensbeseitigung stellen eine Instandhaltungsmaßnahme dar.
Endreinigung leerstehender Wohnungen	Nein	Die professionelle Umzugsreinigung bei einem Mieterwechsel ist Sache des Eigentümers.
Erstmalige Reinigung nach Bauarbeiten	Nein	Baureinigungen zählen zu den Herstellungskosten und sind nicht als Betriebskosten abrechenbar.

Keine Doppelbelastung: Eigenleistung schließt Umlage aus

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Verwaltungen ist das Verhältnis von vertraglicher Eigenleistung und externer Dienstleistung. Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Mieter das Treppenhaus selbst im Wechsel reinigen müssen (beispielsweise über eine feste Kehrwoche), ist eine gleichzeitige Belastung mit den Kosten einer externen Firma unzulässig. Die Eigenleistung der Mieter und die Umlage von Fremdfirmenkosten schließen sich rechtlich gegenseitig aus. Möchte eine Hausverwaltung die Reinigung komplett auf einen professionellen Hausmeisterservice oder eine professionelle Gebäudereinigung von SVEAG umstellen, ist hierfür in der Regel eine Änderung der mietvertraglichen Vereinbarungen oder ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

Vorteile einer professionellen Gebäudereinigung für Hausverwaltungen

Für Hausverwaltungen gehört die Organisation der Treppenhausreinigung zu den wiederkehrenden administrativen Herausforderungen im operativen Geschäft. Die klassische Eigenreinigung durch die Mieter, oft geregelt über starre Putzpläne oder die traditionelle Kehrwoche, erweist sich in der Praxis häufig als ineffizient und konfliktgeladen. Durch die Beauftragung einer professionellen Gebäudereinigung oder eines integrierten Servicekonzepts, wie dem Hausmeisterservice von SVEAG, können Hausverwaltungen diesen Verwaltungsaufwand erheblich reduzieren und eine konsistente Qualität der Reinigung sicherstellen.

Rechtssicherheit und Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht

Ein zentraler Aspekt der Immobilienverwaltung ist die Verkehrssicherungspflicht, die den Eigentümer und die beauftragte Hausverwaltung verpflichtet, Gefahrenquellen im Gebäude zu minimieren. Rutschige oder verschmutzte Treppenstufen stellen ein erhebliches Haftungsrisiko bei Stürzen dar. Durch die vertragliche Übertragung der Reinigungsarbeiten auf einen professionellen Dienstleister wird die primäre Haftung für die ordnungsgemäße Durchführung im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten delegiert, auch wenn eine Kontrollpflicht bestehen bleibt. Zudem sind die anfallenden Kosten für die Säuberung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile gemäß Paragraf 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, sofern dies mietvertraglich vereinbart ist.

Spürbare Entlastung der Verwaltung durch den Wegfall von Kontrollen, Mahnungen und Streitbeilegung bei vernachlässigten Reinigungsplänen.
Rechtssichere Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht durch professionell geschultes Personal und dokumentierte Arbeitsabläufe.
Umlagefähigkeit der Kosten für die Gebäudereinigung auf die Mieter im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung nach der Betriebskostenverordnung.
Langfristiger Werterhalt der Bausubstanz durch den fachgerechten Einsatz materialschonender Reinigungsmittel für Naturstein, Holz oder Linoleum.

Wertvoller Frieden in der Hausgemeinschaft und langfristiger Werterhalt

Die Erfahrung zeigt, dass unregelmäßig oder unzureichend geputzte Flure eine der häufigsten Ursachen für Nachbarschaftskonflikte in Mietshäusern sind. Eine professionelle Gebäudereinigung sorgt für verlässliche Sauberkeit zu fest definierten Intervallen und neutralisiert dieses Konfliktpotenzial, bevor es die Hausgemeinschaft belastet. Neben dem sozialen Frieden profitiert die Immobilie von einer nachhaltigen Wertsicherung, da regelmäßige Pflege die Abnutzung von Bodenbelägen und Oberflächen verringert. Sollte es dennoch einmal zu einem Mieterwechsel kommen, lässt sich die nahtlose Übergabe durch ergänzende Spezialleistungen wie eine professionelle Umzugsreinigung einfach und sauber abwickeln.

Zusammenfassend bietet die Zusammenarbeit mit SVEAG als verlässlichem Partner für Hausverwaltungen nicht nur saubere Treppenhäuser, sondern auch die Gewissheit einer fachgerechten und rechtssicheren Ausführung. Das breite Spektrum an professionellen Leistungen ermöglicht es, die Pflege von Gemeinschaftsflächen optimal zu koordinieren und das Vertrauen von Eigentümern sowie Mietern gleichermaßen zu stärken.

Treppenhausreinigung – deutschlandweit in allen 16 Bundesländern

SVEAG erbringt Treppenhausreinigung für Hausverwaltungen, Genossenschaften und Eigentümer deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

Weiterführende Artikel: Treppenhausreinigung im Mehrfamilienhaus: Turnus, Pflichten und Umlage auf die Betriebskosten

Häufige Fragen

Wer muss das Treppenhaus reinigen, wenn nichts im Mietvertrag steht?

Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Treppenhausreinigung getroffen wurde, ist nach Paragraph 535 BGB der Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung dafür zuständig. Die Reinigung kann dann an einen Dienstleister übertragen werden.

Darf der Vermieter die Treppenhausreinigung nachträglich auf die Mieter übertragen?

Nein, eine einseitige und nachträgliche Übertragung der Reinigungspflicht auf die Mieter ist rechtlich nicht zulässig. Eine solche Pflicht muss bereits bei Abschluss des Mietvertrags fest vereinbart worden sein.

Sind die Kosten für eine professionelle Gebäudereinigung umlagefähig?

Ja, gemäß Paragraph 2 Nummer 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können die Kosten für die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Wie oft muss das Treppenhaus gereinigt werden?

Ein gesetzlicher Turnus existiert nicht, aber Gerichte wie das AG Regensburg (Az. 11 C 3751/03) erachten eine 1-malige Reinigung pro Woche als ausreichend. Der genaue Turnus wird meist in der Hausordnung festgelegt.

Was passiert, wenn ein Mieter das Treppenhaus nicht putzt?

Verweigert ein Mieter trotz vertraglicher Pflicht die Reinigung, kann die Verwaltung eine Abmahnung schicken und eine Frist von meist 14 Tagen setzen. Verstreicht diese, darf eine Firma auf Kosten des Mieters beauftragt werden.

Müssen kranke oder urlaubende Mieter für Ersatz beim Putzen sorgen?

Ja, ist die Reinigungspflicht wirksam übertragen, befreit eine vorübergehende Abwesenheit wegen Urlaub oder Krankheit den Mieter nicht von der Pflicht. Er muss selbstständig für eine geeignete Vertretung sorgen.