Wohnungsübergabe: Zählerstände ablesen und richtig ummelden

Zählerstände ablesen und richtig ummelden

Warum der administrative Teil der Übergabe unterschätzt wird

Der Keller einer Wohnanlage kurz vor dem Übergabetermin: schumriges Licht, eine Zählerleiste mit einer Handvoll Zählern, der Vormieter will längst zum Transporter, der Nachmieter wartet auf die Schlüssel. Und niemand hat eine Liste dabei. Der Stromzähler wird halb abgelesen, die Zählernummer bleibt unbekannt, das Gaszählwerk wird übersehen. Zwei Wochen später fragt der Versorger nach dem Stand am Übergabetag, und niemand kann ihn mit Sicherheit benennen. Genau hier entsteht der administrative Teil der Wohnungsübergabe, den alle unterschätzen, weil er unspektakulär aussieht und doch jede Abrechnung des folgenden Jahres prägt.

Bei der Übergabe treffen drei Welten aufeinander, die unterschiedliche Adressaten haben: Der Mieter meldet seine Verträge an und ab, die Vermieterseite inklusive Hausverwaltung dokumentiert Zustand und Zählerstände und stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus, und Versorger sowie Meldebehörden erwarten jede Meldung von genau der Partei, die dafür zuständig ist. Dass der Stromvertrag Sache des Mieters ist, ist dabei die erste Hürde: Vermieter und Verwaltung dürfen den Vertrag nicht stellvertretend übernehmen. Dass die Wohnung besenrein übergeben wird, dafür gibt es Dienstleister Wohnungsreinigung; für die Zähler im Keller fehlt dagegen oft jede Struktur.

Dieser Artikel liefert deshalb eine praktische Reihenfolge statt einer Rechtsbelehrung: erst ablesen, dann dokumentieren, dann melden. Rechtsfolgen werden nur mit Einzelfallvorbehalt beschrieben, denn was im Streitfall gilt, hängt immer vom konkreten Vertrag und den technischen Gegebenheiten ab. Das Protokoll ist dabei mehr als Bürokratie: Es sei "eine Urkunde, die Beweiskraft vor dem Gericht hat", sagt Annett Engel-Lindner, Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht beim Immobilienverband Deutschland.

• Zählerstände werden erst Tage nach der Schlüsselübergabe erfragt und sind dann umstritten.
• Zählernummern fehlen, der notierte Stand lässt sich keinem Zähler sicher zuordnen.
• Meldungen laufen in der falschen Reihenfolge: erst gekündigt, dann erst abgelesen.
• Bei Leerstand meldet sich niemand beim Grundversorger, bis die erste Rechnung kommt.
• Die Wohnungsgeberbestätigung wird erst angefordert, wenn der Mieter schon beim Amt steht.

Zähler im Keller: welche Zähler Sie am Übergabetag ablesen

Der Stand, der zählt, ist der am Tag der Schlüsselübergabe, nicht der letzte reguläre Ablesetermin des Versorgers. Die Stadtwerke Marburg bitten ihre Kunden deshalb ausdrücklich, den Zählerstand am Tag der Wohnungsübergabe abzulesen und zu melden. Nur dieser Stand trennt sauber, was der Vormieter verbraucht hat und was auf den Nachmieter entfällt. Erfasst werden alle Zählwerke, die der Wohnung zugeordnet sind:

Zu jedem Stand gehören die Zählernummer und, sofern bekannt, die Marktlokations-ID: Genau diese Angaben verlangen Versorger für die An- oder Abmeldung, zusammen mit dem Stand am Tag der Übergabe. Ohne Zählernummer lässt sich ein notierter Wert im Nachhinein keinem Gerät zuordnen, vor allem in Mehrfamilienhäusern, wo die Zähler nicht immer logisch angeordnet sind. Fotografieren Sie deshalb jeden Zähler so, dass Zählernummer und Stand auf einem Bild erkennbar sind.

Fehlt der Zutritt, weil die Zähler hinter verschlossenen Türen sitzen, klären Sie das vorab: Hausverwaltung oder Hausmeisterservice vor Ort verschaffen Zugang zum Zählerraum. Ist am Übergabetag niemand vor Ort, informieren Sie den Versorger: Bei den Stadtwerken Marburg erfolgt die Ablesung durch die Mitarbeiter nur im eigenen Stromnetz, im Landkreis bleibt dem Kunden die Selbstablesung.

• Jeden Zähler mit Zählernummer und Stand ins Protokoll eintragen, bei Doppeltarif beide Werte.
• Von jedem Zählwerk ein Foto machen, auf dem Nummer und Stand erkennbar sind.
• Marktlokations-ID notieren, sofern bekannt, sie beschleunigt die Meldung beim Versorger.
• Bei fehlendem Zutritt den Versorger informieren und die Selbstablesung vereinbaren.

Zählerstände dokumentieren: das Übergabeprotokoll als Beweismittel

Abgelesen ist ein Wert erst dann dokumentiert, wenn er später nicht mehr angezweifelt werden kann. Dafür ist das Übergabeprotokoll der Ort: Datum der Übergabe, Zählernummer und Stand je Zähler, unterschrieben von beiden Seiten. Das Protokoll sollte stets in zweifacher Ausfertigung vorliegen, beide Parteien unterschreiben am Ende der Übergabe und erhalten jeweils ein Exemplar; erhält nur eine Seite eine Abschrift, könnte im Nachhinein etwas ergänzt werden, was niemand mehr nachvollziehen kann. Fotos ergänzen das Protokoll, sowohl von den Zählern als auch von Mängeln: In der Regel erkennen Gerichte solche Bilder als Beweis an.

• Name und Anschrift von Mieter und Vermieter, gegebenenfalls Namen von Zeugen
• Anschrift der Wohnung sowie Datum der Übergabe
• Zählerstände von Gas, Wasser und Strom, jeweils mit Zählernummer
• Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Festgestellte Mängel, möglichst genau beschrieben
• Abweichende Meinungen: Sind sich die Parteien uneinig, wird der Streitpunkt mit beiden Positionen ins Protokoll eingetragen

Wer als Hausverwaltung die Übergabe vertritt, trägt Verantwortung für die Qualität der Dokumentation: Was der Vertreter im Protokoll festhält oder übersieht, muss sich die Vermieterseite später zurechnen lassen. Hausverwaltungen mit vielen Objekten legen diesen Teil deshalb in die Hand eines Hauswartservice, der regelmäßige Objektrundgänge und die Dokumentation übernimmt. Ein sauber geführtes Protokoll entlastet im Streitfall beide Seiten, weil der Zustand am Übergabetag nicht mehr behauptet, sondern nachgelesen werden kann; es ist laut der IVD-Fachanwältin Annett Engel-Lindner eine Urkunde mit Beweiskraft vor Gericht.

Strom und Gas ummelden: wer meldet, wann und bei wem

Strom und Gas meldet der Mieter selbst an und ab. Die Vermieterseite kann das nicht einfach stellvertretend erledigen: Meldet der Vermieter die Daten des neuen Mieters eigenständig und vorab an den Stromversorger, ist das datenschutzrechtlich problematisch, und ein Vertrag kommt ohnehin nur zwischen Mieter und Versorger zustande. Was die Verwaltung wohl tun darf und sollte: im Mietvertrag und vor der Übergabe auf die Anmeldepflicht hinweisen und den Nachweis über den Vertragsabschluss verlangen.

Die Abläufe sind straffer geworden. Die Stadtwerke Marburg bitten darum, das Datum der Wohnungs- oder Schlüsselübergabe mindestens 10 Werktage vor dem Umzug zu melden. Seit dem 6. Juni 2025 ist eine rückwirkende Kündigung nicht mehr möglich, An- und Abmeldungen laufen nur noch in die Zukunft. Hintergrund ist die Festlegung der Bundesnetzagentur, nach der der technische Stromlieferantenwechsel seit diesem Datum binnen 24 Stunden und an jedem Werktag vollzogen wird; eine Pflicht, Ein- und Auszüge mehrere Wochen im Voraus zu melden, leitet die Behörde daraus ausdrücklich nicht ab. Wer den Auszug zu spät meldet, bleibt für den Verbrauch verantwortlich, bis der Vertrag endet.

• Ein- bzw. Auszugsdatum und Adresse der Verbrauchsstelle
• Postanschrift, falls sie von der Verbrauchsstelle abweicht
• Zählernummer und Marktlokations-ID, sofern bekannt
• Zählerstand am Tag der Übergabe

Genau diese Angaben nennen die Stadtwerke Marburg als Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf der An- und Abmeldung. Wer bei der Anmeldung noch keinen Zählerstand kennt, reicht ihn nach: Die Zählerstände vom Einzugsdatum können nachträglich übermittelt werden. Gas lässt sich bei vielen Versorgern zusammen mit Strom in einem Vorgang anmelden; ob der Gasanschluss der neuen Wohnung entsprechend beschaffen ist, klärt der Mieter vorab mit dem Anbieter.

Der Sonderfall Leerstand betrifft die Vermieterseite direkt: Endet der Altvertrag, ohne dass ein Folgevertrag vorliegt, bleibt die Versorgung gesetzlich garantiert, und der Vermieter wird ab Vertragsende automatisch Kunde des örtlichen Grundversorgers. Bei absehbarem Leerstand lohnt es sich, den Grundversorger frühzeitig zu informieren, denn eine nachträgliche Korrektur ist seit der Reform nicht mehr möglich. Welche Kosten im Einzelfall entstehen, hängt vom jeweiligen Tarif und Zeitraum ab.

Wärme, Warmwasser und Heizkosten: die Zwischenablesung beim Mieterwechsel

Beim Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum entscheidet die Zwischenablesung darüber, wer welchen Teil der Heizkosten trägt. Der Gebäudeeigentümer hat eine Zwischenablesung vorzunehmen und den verbrauchsabhängigen Teil der Kosten auf dieser Grundlage aufzuteilen, so regelt es § 9b Absatz 1 HeizkostenVO. Der nicht nach Verbrauch zu verteilende Festkostenanteil wird nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt, § 9b Absatz 2. Die Gradtagszahlen-Tabelle verhindert dabei grobe Ungerechtigkeiten: Wer nur die Monate April bis September bewohnt, würde zeitanteilig mit der Hälfte der Festkosten belastet, obwohl in dieser Zeit durchschnittlich nur 19 Prozent der Heizenergie eines Jahres verbraucht wird.

Beim Warmwasser gilt eine eigene Logik: Wird der Warmwasserverbrauch individuell erfasst, wird der nach Quadratmetern umzulegende Festkostenanteil zeitanteilig auf Vor- und Nachmieter verteilt, weil der Warmwasserverbrauch kaum von der Witterung abhängt. Wird nicht zwischenabgelesen, fallen die gesamten Warmwasserkosten zeitanteilig an.

Die Kosten einer Zwischenablesung liegen zwischen 40 und 75 Euro; wer sie trägt, regelt sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Fehlt eine solche Vereinbarung, trägt die Kosten der Vermieter, so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 14. November 2007 (VIII ZR 19/07). Hausverwaltungen steuern dem über eine klare Mietvertragsklausel entgegen, prüfen die Formulierung aber im Einzelfall, denn die Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung.

• Verdunstungsröhrchen liefern oft keine brauchbaren Werte: Die Kaltverdunstung am Beginn der neuen Periode kann den Verbrauch des Vormieters verfälschen.
• Bei kurzen Ableseintervallen reicht die Auflösung der Skala mitunter nicht aus, um Veränderungen sichtbar zu machen.
• Eine Zwischenablesung im Sommer erfasst bei Verdunstern meist nur die Kaltverdunstung.
• Ist die Ablesung nicht möglich oder technisch unbrauchbar, werden die gesamten Kosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt, § 9b Absatz 3 HeizkostenVO; der Mietvertrag kann abweichendes wirksam vorsehen, § 9b Absatz 4.

Meldeamt: An-, Ab- und Ummeldung mit Wohnungsgeberbestätigung

Beim Meldeamt gelten klare Fristen: Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden. Wer auszieht und keine neue Wohnung im Inland bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug abzumelden; eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor dem Auszug möglich, § 17 Bundesmeldegesetz. Bei einem Umzug innerhalb Deutschlands erledigt die Ummeldung an der neuen Adresse beides in einem Schritt.

Ohne die Wohnungsgeberbestätigung läuft keine Anmeldung: Der Wohnungsgeber, also Vermieter oder eine beauftragte Person wie die Hausverwaltung, muss den Einzug innerhalb der Anmeldefrist schriftlich oder elektronisch bestätigen, § 19 Bundesmeldegesetz. Für die Verwaltung heißt das: Das Formular gehört in jeden Übergabepaketstapel, fertig ausgefüllt und unterschrieben, nicht erst auf Nachfrage des Mieters. Viele Kommunen bieten die An- und Ummeldung inzwischen online an, die Bestätigung wird dann elektronisch übermittelt.

• Name und Anschrift des Wohnungsgebers, wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch der Name des Eigentümers
• Einzugsdatum
• Anschrift der Wohnung
• Namen der meldepflichtigen Personen

Diese vier Angaben enthält die Bestätigung nach § 19 Absatz 3 Bundesmeldegesetz. Eine Ummeldung bei einem Umzug innerhalb derselben Stadt folgt denselben Regeln wie die Anmeldung nach einem Ortswechsel. Verstöße gegen die Meldepflicht können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden; welche Bußgeldhöhe im Einzelfall droht, hängt von der jeweiligen Landesregelung und dem Sachverhalt ab, weshalb dazu nur der Einzelfallvorbehalt gilt.

Internet und Telefon: mitnehmen, kündigen oder ummelden

Der Internetvertrag wird beim Umzug grundsätzlich mitgenommen, solange der Tarif an der neuen Adresse verfügbar ist und die Mindestlaufzeit nicht abgelaufen ist. Ist der Tarif dort nicht verfügbar oder kann der Anbieter Anschlussart, Preis, Geschwindigkeit oder Extras wie ein TV-Paket nicht halten, besteht ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat; als Nachweis verlangen die Anbieter zum Beispiel die Meldebestätigung der neuen Adresse, die sich auch nach dem Umzug nachreichen lässt.

Für die Mitnahme des Anschlusses berechnen die Anbieter in der Regel eine einmalige Umzugspauschale; die aktuelle Höhe steht in den jeweiligen Preislisten. Planen Sie zudem eine Vorlaufzeit ein: Je nach Anbieter sind mehrere Wochen Vorlauf üblich. Die Rufnummer lässt sich nur innerhalb desselben Vorwahlbereichs mitnehmen, bei einem Umzug in eine andere Festnetz-Vorwahl funktioniert das nicht.

• Zähler ablesen: Strom, bei Doppeltarif HT und NT getrennt, dazu Gas, Kaltwasser, Warmwasser und Wärme, jeweils mit Zählernummer.
• Jeden Zähler fotografieren, so dass Nummer und Stand auf dem Bild erkennbar sind.
• Werte mit Datum und Zählernummer ins Übergabeprotokoll eintragen, von beiden Seiten unterschreiben, in doppelter Ausfertigung.
• Schlüssel übergeben und Art sowie Anzahl im Protokoll vermerken.
• Zählerstände an die Versorger melden und die Wohnungsgeberbestätigung aushändigen.
• Internet-Umzug beauftragen oder Sonderkündigung mit Nachweis fristgerecht absenden.

Diese Reihenfolge, erst ablesen, dann protokollieren, dann Schlüssel, dann Meldungen, lässt sich als Standard für jedes Objekt etablieren und nimmt der Übergabe den Zufall. Hausverwaltungen, die Übergaben und den laufenden Betrieb delegieren, ergänzen den Ablauf um einen Hausmeisterservice, der Zutritt zu Zählerräumen verschafft und Objektrundgänge dokumentiert; SVEAG bietet solche Leistungen für Wohnimmobilien an. Der administrative Teil bleibt unspektakulär, aber genau deshalb lohnt es sich, ihm eine feste Ordnung zu geben.

Häufige Fragen

Welche Zählerstände müssen bei der Wohnungsübergabe notiert werden?

Notiert werden sollten Strom (bei Doppeltarifzählern HT und NT getrennt), Gas, Kaltwasser, Warmwasser sowie Wärme bzw. Heizkosten. Dazu je Zähler die Zählernummer und das Datum der Ablesung. Am Übergabetag zählt der Stand am Tag der Schlüsselübergabe, nicht der letzte Ablesetermin des Versorgers. Ein Foto jedes Zählers sichert die Werte zusätzlich ab.

Wer meldet den Strom um: Mieter oder Vermieter?

Der Mieter muss den Strom selbst anmelden. Der Vermieter darf wegen des Datenschutzes keinen Anbieter für den Mieter wählen und die Daten des neuen Mieters nicht eigenständig an den Versorger melden. Nach dem Auszug wird der Vermieter bei einer leerstehenden Wohnung automatisch Kunde des Grundversorgers, bis der neue Mieter einen eigenen Vertrag abschließt.

Innerhalb welcher Frist muss man sich nach einem Umzug beim Meldeamt anmelden?

Nach § 17 Bundesmeldegesetz muss sich, wer eine Wohnung bezieht, innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden. Wer ins Ausland zieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug abmelden; die Abmeldung ist frühestens eine Woche vor dem Auszug möglich. Viele Städte bieten die Ummeldung inzwischen online an.

Was passiert mit den Zählern, wenn die Wohnung nach dem Auszug leer steht?

Der Stromzähler läuft in der leerstehenden Wohnung auf den Grundversorger weiter, dessen Kunde der Vermieter automatisch wird. Deshalb sollten beide Seiten den Zählerstand bei der Übergabe protokollieren, damit der Verbrauch eindeutig zugeordnet werden kann. Für die Schlussrechnung des Auszüglers braucht der Versorger zudem die neue Anschrift.

Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung beim Mieterwechsel?

Nach § 9b Abs. 1 HeizkostenVO ist bei einem Mieterwechsel eine Zwischenablesung vorzunehmen und der verbrauchsabhängige Teil der Heizkosten auf dieser Grundlage aufzuteilen. Die Kosten liegen je nach Zählerart zwischen 40 und 75 Euro. Ohne vertragliche Vereinbarung trifft sie den Vermieter, wie der Bundesgerichtshof am 14. November 2007 entschieden hat (VIII ZR 19/07); im Einzelfall kann der Mietvertrag anderes regeln.

Kann man den Internetvertrag beim Umzug einfach mitnehmen?

Grundsätzlich ja, wenn der Tarif an der neuen Adresse verfügbar ist und die Mindestlaufzeit noch nicht abgelaufen ist. Dafür fällt eine Umzugspauschale von je nach Anbieter 30 bis 70 Euro an, und eine Vorlaufzeit von etwa vier Wochen ist einzuplanen. Ist der Tarif am neuen Wohnort nicht verfügbar, besteht ein Sonderkündigungsrecht mit einmonatiger Frist.

Was gehört in die Wohnungsgeberbestätigung?

Die Wohnungsgeberbestätigung nennt den Namen und die Anschrift des Wohnungsgebers, die Adresse der Wohnung, das Einzugsdatum sowie die Namen der meldepflichtigen Personen. Ausgestellt wird sie vom Wohnungsgeber, also dem Vermieter oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung. Sie ist Voraussetzung für die Anmeldung beim Meldeamt und sollte am Übergabetag gleich mit ausgehändigt werden.

Was gilt seit Juni 2025 bei der An- und Abmeldung von Strom und Gas?

Seit dem 6. Juni 2025 ist eine rückwirkende Kündigung nicht mehr möglich; An- und Abmeldungen laufen nur noch in die Zukunft. Hintergrund ist die Festlegung der Bundesnetzagentur, nach der der technische Stromlieferantenwechsel seit diesem Datum binnen 24 Stunden und an jedem Werktag vollzogen wird. Versorger bitten daher, den Umzug frühzeitig zu melden, bei den Stadtwerken Marburg etwa mindestens 10 Werktage vor der Übergabe.