Legionellenprüfung Kosten Umlagefähig: Pflichten, Fristen & Praxis

Legionellen sind Bakterien, die in geringer Konzentration natürlicher Bestandteil von Süßwasser sind. Problematisch wird es, wenn sie sich in technischen Anlagen, insbesondere in Warmwasserinstallationen, stark vermehren können. Dies geschieht bevorzugt bei Wassertemperaturen zwischen 25 °C und 50 °C. Eine Infektion mit Legionellen, die sogenannte Legionellose, kann durch das Einatmen legionellenhaltiger Aerosole (feinste Wassertröpfchen, z.B. beim Duschen) erfolgen und im schlimmsten Fall zu einer schweren Lungenentzündung, der Legionärskrankheit, führen. Diese Erkrankung ist nicht nur potenziell lebensbedrohlich, sondern kann auch erhebliche gesundheitliche Folgen für die Betroffenen haben.

Für Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer bedeutet dies eine hohe Verantwortung. Die Gewährleistung einer hygienisch einwandfreien Trinkwasserqualität ist nicht nur eine moralische, sondern auch eine gesetzliche Pflicht. Eine regelmäßige und fachgerechte Legionellenprüfung schützt nicht nur die Gesundheit der Mieter und Nutzer Ihrer Immobilien, sondern minimiert auch erhebliche Haftungsrisiken für Sie als Verantwortliche. Darüber hinaus trägt ein hygienisch einwandfreies Trinkwassersystem maßgeblich zum Werterhalt einer Immobilie bei. Mängel in der Trinkwasserhygiene können zu Mietminderungen, Reputationsschäden und im schlimmsten Fall zu strafrechtlichen Konsequenzen führen. Die proaktive Einhaltung der Prüfpflichten ist somit eine Investition in die Sicherheit, die Zufriedenheit der Mieter und die langfristige Wertstabilität Ihres Immobilienportfolios. SVEAG unterstützt Sie dabei, diese essenzielle Aufgabe professionell und zuverlässig zu meistern, um sowohl die Gesundheit der Bewohner als auch den Wert Ihrer Immobilien zu schützen.

Die Pflicht zur Legionellenprüfung ist in Deutschland primär in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verankert, die zuletzt im Jahr 2023 umfassend novelliert wurde. Die relevanten Paragraphen für die Untersuchungspflicht sind insbesondere §§ 31, 51 und 53 TrinkwV 2023. Diese Verordnung legt fest, dass Betreiber von sogenannten Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben, regelmäßig auf Legionellen untersuchen müssen. Die Frage, legionellenprüfung ab wann pflicht, ist dabei klar definiert: Sobald eine Großanlage vorliegt und das Wasser gewerblich vermietet wird.

Eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung ist nach der TrinkwV 2023 gegeben, wenn der Speicherinhalt des Trinkwassererwärmers mehr als 400 Liter beträgt oder das Volumen der Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als 3 Liter beträgt. Dies trifft auf die überwiegende Mehrheit der Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzten Immobilien zu. Die Fragestellung legionellenprüfung pflicht für wen beantwortet sich somit eindeutig: Für Eigentümer und Hausverwaltungen von gewerblich vermieteten Wohngebäuden sowie öffentlichen und gewerblichen Einrichtungen, die solche Großanlagen betreiben. Die Pflicht zur Legionellenprüfung besteht legionellenprüfung seit wann pflicht bereits seit der Novellierung der Trinkwasserverordnung im Jahr 2011 und wurde durch die Neufassung 2023 weiter präzisiert und verschärft.

Ergänzend zur TrinkwV sind weitere technische Regelwerke und Empfehlungen zu beachten, die den Stand der Technik definieren und als Grundlage für die Durchführung der Prüfung dienen. Dazu gehören das Arbeitsblatt DVGW W 551 (Trinkwasserinstallationen – zentrale Trinkwassererwärmungsanlagen), die Richtlinie VDI/DVGW 6023 (Hygiene in Trinkwasser-Installationen) und die DIN 1988-200 (Technische Regeln für Trinkwasser-Installationen). Auch die Empfehlungen des Umweltbundesamtes (UBA) spielen eine wichtige Rolle bei der Bewertung und den notwendigen Maßnahmen. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist nicht nur für die rechtliche Compliance, sondern auch für die Gewährleistung der bestmöglichen Trinkwasserhygiene unerlässlich.

Die Einhaltung der korrekten Prüfintervalle ist ein zentraler Aspekt der Legionellenprüfung und für Hausverwaltungen von größter Bedeutung, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Die Frage legionellenprüfung wie oft beantwortet die Trinkwasserverordnung 2023 klar und differenziert nach der Art der Nutzung der Trinkwasserinstallation.

Für gewerblich vermietete Wohngebäude, die unter die Definition einer Großanlage fallen, ist eine regelmäßige systemische Untersuchung auf Legionellen vorgeschrieben. Das Standardintervall beträgt hier drei Jahre. Das bedeutet, dass die Trinkwasserinstallationen in diesen Objekten mindestens alle drei Jahre einer umfassenden Legionellenprüfung unterzogen werden müssen. Dieses Intervall gilt für die routinemäßige Überwachung und soll sicherstellen, dass mögliche Kontaminationen frühzeitig erkannt und behoben werden können, bevor sie ein Gesundheitsrisiko darstellen.

Anders verhält es sich bei öffentlichen oder gewerblichen Einrichtungen, wie beispielsweise Krankenhäusern, Pflegeheimen, Hotels oder Sportstätten, die ebenfalls über Großanlagen zur Trinkwassererwärmung verfügen. Hier ist das Untersuchungsintervall deutlich kürzer angesetzt: Eine Prüfung muss mindestens einmal jährlich erfolgen. Der Grund für dieses verkürzte Intervall liegt in der erhöhten Vulnerabilität der Nutzergruppen (z.B. immungeschwächte Personen in Kliniken) oder der hohen Fluktuation von Personen, die potenziell exponiert sein könnten.

Zusätzlich zu diesen regelmäßigen Prüfungen können auch anlassbezogene Untersuchungen notwendig werden. Dies ist beispielsweise der Fall nach einer Neuinstallation oder wesentlichen Änderungen an der Trinkwasseranlage, nach längeren Betriebsunterbrechungen oder bei konkreten Verdachtsfällen auf eine Legionellenkontamination. Auch bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KBE/100 ml (Koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter) sind unverzüglich weitere Untersuchungen und Maßnahmen einzuleiten, die über das reguläre Prüfintervall hinausgehen. Die lückenlose Dokumentation aller Prüfungen und Maßnahmen ist dabei essenziell und muss über einen Zeitraum von zehn Jahren aufbewahrt werden. SVEAG unterstützt Sie bei der Einhaltung dieser Fristen und der korrekten Dokumentation, um Ihre Compliance sicherzustellen.

Eine der häufigsten Fragen, die sich Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer stellen, betrifft die Finanzierung der Legionellenprüfung: Sind die legionellenprüfung kosten umlagefähig? Die gute Nachricht ist: Ja, die Kosten für die regelmäßige Legionellenprüfung können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 2 Nr. 5a der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Gemäß dieser Vorschrift gehören zu den Betriebskosten auch die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Trinkwassererwärmungsanlage auf Legionellen nach der Trinkwasserverordnung. Dies umfasst die Kosten für die Probenahme, die Laboranalyse sowie die Dokumentation der Ergebnisse. Es ist wichtig zu betonen, dass es sich hierbei um laufende Betriebskosten handelt, die im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies gilt jedoch nur für die präventiven, routinemäßigen Prüfungen, die zur Einhaltung der gesetzlichen Pflichten dienen.

Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten, die im Zusammenhang mit einer Gefährdungsanalyse oder Sanierungsmaßnahmen entstehen, falls der Maßnahmewert überschritten wurde. Diese Kosten fallen in der Regel unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters und können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Daher ist es von großer Bedeutung, durch regelmäßige und korrekte Prüfungen präventiv zu handeln, um solche zusätzlichen, nicht umlagefähigen Kosten zu vermeiden.

Für die Umlagefähigkeit ist zudem entscheidend, dass die Prüfung von geschultem Personal durchgeführt und die Analyse von einem akkreditierten Labor vorgenommen wird. Eine transparente und nachvollziehbare Dokumentation der Kosten ist ebenfalls unerlässlich, um bei Rückfragen der Mieter oder bei Streitigkeiten eine rechtssichere Grundlage zu haben. SVEAG bietet Ihnen nicht nur die fachgerechte Durchführung der Prüfungen, sondern auch eine transparente Kostenstruktur und detaillierte Dokumentation, die die Umlagefähigkeit für Sie erleichtert.

Die fachgerechte Durchführung der Legionellenprüfung ist entscheidend für die Aussagekraft der Ergebnisse und die rechtliche Absicherung. Gemäß den Vorgaben der TrinkwV und des DVGW W 551 darf die Probenahme für die Legionellenprüfung ausschließlich durch geschultes Personal erfolgen. Dieses Personal muss über die notwendige Sachkunde verfügen, um die Probenahme an den vorgeschriebenen Entnahmestellen korrekt und hygienisch einwandfrei durchzuführen, um Verfälschungen der Ergebnisse zu vermeiden. Die Analyse der entnommenen Proben muss wiederum in einem akkreditierten Labor gemäß DIN EN ISO 11731 erfolgen. Nur so ist sichergestellt, dass die Ergebnisse zuverlässig und gerichtlich verwertbar sind.

Eine häufige Herausforderung für Hausverwaltungen ist die Situation, wenn Mieter zum Zeitpunkt der Probenahme nicht anwesend sind. Die Frage legionellenprüfung mieter nicht da erfordert ein strukturiertes Vorgehen. Grundsätzlich haben Mieter die Pflicht, den Zugang zu ihrer Wohnung für notwendige Wartungs- und Prüfungsarbeiten zu ermöglichen. Um dies zu gewährleisten, ist eine rechtzeitige und schriftliche Ankündigung des Termins zur Legionellenprüfung unerlässlich. Diese Ankündigung sollte alle relevanten Informationen enthalten: den Grund der Maßnahme, den genauen Zeitpunkt und die voraussichtliche Dauer des Zutritts. Eine Vorlaufzeit von mindestens 10 bis 14 Tagen ist hierbei üblich und angemessen.

Sollte ein Mieter trotz Ankündigung nicht anwesend sein oder den Zugang verweigern, müssen weitere Schritte unternommen werden. Zunächst sollte ein Zweittermin angeboten werden. Bleibt auch dieser Versuch erfolglos, kann unter Umständen der Zugang gerichtlich erzwungen werden, da es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme zur Gefahrenabwehr handelt. Dies ist jedoch der letzte Schritt und sollte nur nach Ausschöpfung aller anderen Kommunikationswege in Betracht gezogen werden. Eine gute Kommunikation und das Angebot flexibler Termine können hier viele Probleme von vornherein vermeiden. SVEAG koordiniert die Termine effizient und kommuniziert transparent mit den Mietern, um einen reibungslosen Ablauf der Probenahme zu gewährleisten und unnötige Verzögerungen oder Konflikte zu vermeiden.

Die Ergebnisse der Legionellenprüfung werden in Koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter (KBE/100 ml) angegeben. Ein kritischer Wert, der als technischer Maßnahmewert gilt, liegt bei 100 KBE/100 ml. Wird dieser Wert überschritten, ist dies ein klares Indiz für eine relevante Legionellenkontamination in der Trinkwasserinstallation und erfordert unverzügliches Handeln. Für Hausverwaltungen und Eigentümer ist es entscheidend, den sogenannten UBA-Stufenplan zu kennen und strikt zu befolgen, um Gesundheitsrisiken zu minimieren und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Der UBA-Stufenplan sieht folgende Maßnahmen vor:

1. Information des Gesundheitsamtes: Bei Überschreitung des Maßnahmewertes muss das zuständige Gesundheitsamt unverzüglich informiert werden. Dies ist eine gesetzliche Pflicht und dient der Koordination weiterer Schritte.
2. Gefährdungsanalyse: Es muss umgehend eine umfassende Gefährdungsanalyse der Trinkwasserinstallation durchgeführt werden. Diese Analyse soll die Ursache der Kontamination ermitteln, mögliche Gefahrenquellen identifizieren und das Ausmaß der Kontamination bewerten. Die Gefährdungsanalyse muss von einer qualifizierten Fachkraft erstellt werden.
3. Sanierungsmaßnahmen: Basierend auf den Erkenntnissen der Gefährdungsanalyse sind geeignete Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. Dies kann von thermischen oder chemischen Desinfektionen über den Austausch von Anlagenteilen bis hin zu baulichen Veränderungen reichen, um die Legionellenkonzentration dauerhaft zu senken.
4. Mieterinformation: Die Mieter der betroffenen Wohnungen müssen über den Befund und die eingeleiteten Maßnahmen informiert werden. Dies dient der Aufklärung und dem Schutz der Bewohner.
5. Nachuntersuchungen: Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen sind Kontrolluntersuchungen durchzuführen, um den Erfolg der Maßnahmen zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Legionellenkonzentration wieder unter dem Maßnahmewert liegt.

Die Nichteinhaltung dieses Stufenplans kann gravierende Folgen haben, von Bußgeldern bis hin zu strafrechtlichen Ermittlungen bei Personenschäden. Zudem kann der Versicherungsschutz erlöschen und es drohen erhebliche Mietminderungen. Ein proaktives und konsequentes Vorgehen bei einer Grenzwertüberschreitung ist daher unerlässlich. SVEAG bietet Ihnen die notwendige Expertise und die Koordination der erforderlichen Schritte, um im Ernstfall schnell und effektiv zu reagieren und die Trinkwasserhygiene wiederherzustellen.

Die Missachtung der Pflichten zur Legionellenprüfung und der damit verbundenen Maßnahmen kann für Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer weitreichende und gravierende Konsequenzen haben. Die Einhaltung der Trinkwasserverordnung ist keine bloße Formalität, sondern eine ernstzunehmende Verpflichtung mit erheblichen Haftungsrisiken.

Zunächst drohen bei Verstößen gegen die TrinkwV empfindliche Bußgelder. Diese können je nach Schwere des Verstoßes und der Anzahl der betroffenen Personen beträchtlich sein. Weitaus schwerwiegender sind jedoch die potenziellen strafrechtlichen Konsequenzen. Kommt es aufgrund einer nachlässigen oder unterlassenen Legionellenprüfung zu einer Legionellose-Erkrankung oder gar zum Tod eines Mieters oder Nutzers, können die Verantwortlichen wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung belangt werden. Dies kann zu Freiheitsstrafen oder hohen Geldstrafen führen und die berufliche Existenz gefährden.

Ein weiterer kritischer Punkt ist der Verlust des Versicherungsschutzes. Viele Betriebshaftpflichtversicherungen enthalten Klauseln, die den Versicherungsschutz ausschließen, wenn gesetzliche Vorschriften, wie die Trinkwasserverordnung, vorsätzlich oder grob fahrlässig nicht eingehalten wurden. Im Schadensfall müssten Sie dann die Kosten für Schmerzensgeld, Heilbehandlung und andere Folgeschäden aus eigener Tasche tragen, was schnell in die Millionen gehen kann.

Auch im Mietrecht hat die Nichteinhaltung Folgen. Mieter haben das Recht auf eine hygienisch einwandfreie Wohnung. Bei einer festgestellten Legionellenkontamination können Mieter das Recht auf Mietminderung geltend machen, bis der Mangel behoben ist. Dies führt zu direkten finanziellen Einbußen. Hinzu kommt ein erheblicher Reputationsschaden für die Hausverwaltung oder den Eigentümer. Negative Schlagzeilen oder Mundpropaganda können das Vertrauen von Mietern, potenziellen Käufern und Geschäftspartnern nachhaltig zerstören.

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Die Legionellenprüfung ist weit mehr als eine lästige Pflicht; sie ist ein essenzieller Baustein für die Gesundheit Ihrer Mieter und den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilien. Als Hausverwaltung oder Immobilieneigentümer tragen Sie eine große Verantwortung, die durch die Trinkwasserverordnung 2023 klar definiert ist. Die Kenntnis der Pflichten, Fristen und der Umlagefähigkeit der Kosten nach BetrKV § 2 Nr. 5a ist dabei unerlässlich, um rechtssicher und effizient zu agieren.

Wir haben beleuchtet, ab wann die legionellenprüfung ab wann pflicht ist, für wen sie gilt (legionellenprüfung pflicht für wen), legionellenprüfung seit wann pflicht und legionellenprüfung wie oft durchgeführt werden muss. Die gute Nachricht ist, dass die legionellenprüfung kosten umlagefähig sind, sofern es sich um die präventive Routineprüfung handelt. Doch bei einer Überschreitung des Maßnahmewertes sind schnelle und konsequente Maßnahmen nach dem UBA-Stufenplan erforderlich, um Haftungsrisiken und gesundheitliche Gefahren zu minimieren. Auch die Herausforderung, wenn legionellenprüfung mieter nicht da ist, lässt sich mit professioneller Planung und Kommunikation meistern.

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