Heizungsprüfung nach GEG § 60b: Fristen, Umfang und Ablauf

Pflichten für Hausverwaltungen

Was ist die Heizungsprüfung nach § 60b GEG?

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hat der Gesetzgeber die energetische Optimierung des Gebäudebestands auf eine dauerhafte rechtliche Grundlage gestellt. Zentrales Instrument für Bestandsbauten ist dabei die in § 60b GEG verankerte Pflicht zur Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung. Diese Regelung löste zum 1. Oktober 2024 die zuvor befristet geltende Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV) ab, die im Zuge der Energiekrise eingeführt worden war. Während die frühere Verordnung primär auf Erdgasheizungen fokussiert war, überführt das GEG die Inspektionspflicht nun in ein dauerhaftes Regelwerk für alle mit Wasser betriebenen Heizungssysteme.

Für professionelle Hausverwaltungen ergibt sich daraus eine unmittelbare Betreiberverantwortung. Die gesetzliche Heizungsprüfung zielt darauf ab, vermeidbare Energieverluste im laufenden Anlagenbetrieb systematisch aufzuspüren. Im Fokus stehen dabei nicht aufwendige Umbauten der Heizanlage, sondern die Beseitigung von Fehleinstellungen in der Regelung, die Dämmung ungeschützter Leitungen und die Optimierung der Pumpentechnik, um einen wirtschaftlichen und ressourcenschonenden Betrieb im Gemeinschaftseigentum sicherzustellen.

• Rechtliche Grundlage: Dauerhafte Überführung der temporären EnSimiMaV-Vorgaben in Bundesrecht über § 60b GEG seit dem 1. Oktober 2024.
• Technischer Geltungsbereich: Verpflichtend für alle wassergeführten Wärmeerzeuger unabhängig vom Brennstoff (z. B. Gas, Heizöl, Pellets oder Fernwärme).
• Kernziel der Norm: Aufdeckung von Ineffizienzen in der Wärmeverteilung und Regelungstechnik ohne zwingenden Anlagenaustausch.

Für welche Gebäude die Prüfpflicht gilt

Die Prüfpflicht nach § 60b GEG trifft nicht jedes Wohngebäude gleichermaßen, sondern greift ab einer klar definierten Größenschwelle. Das Gesetz verpflichtet Eigentümer und die für sie handelnden Hausverwaltungen dann, wenn eine Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben wird. Bei gemischt genutzten Objekten zählen gewerbliche Einheiten wie Praxen oder Kanzleien als eigenständige Nutzungseinheiten zur Gesamtzahl hinzu.

Vom Anwendungsbereich des § 60b GEG erfasst werden sämtliche konventionellen Wärmeerzeuger, die Heizwasser zur Raumwärmebereitstellung nutzen, darunter Gas-Brennwertkessel, Ölheizungen, Pellet- und Holzfeuerungsanlagen sowie Anschlüsse an ein Wärmenetz. Nach § 60b Abs. 7 Satz 1 GEG entfällt die Verpflichtung zur Heizungsprüfung bei Wärmepumpen, die nach § 60a GEG einer Betriebsprüfung unterzogen werden. Für Wärmepumpen, die nach Ablauf des 31. Dezember 2023 eingebaut oder aufgestellt wurden, ist diese Betriebsprüfung nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens jedoch zwei Jahre nach Inbetriebnahme, fällig.

• Objektgröße: Wohngebäude und Nichtwohngebäude mit mindestens sechs separaten Nutzungs- oder Wohneinheiten.
• Technologie: Wassergeführte Heizsysteme auf Basis fossiler oder biogener Energieträger sowie Fernwärmeübergabestationen.
• Gesetzliche Ausnahme für Wärmepumpen: Die Pflicht nach § 60b GEG entfällt, sofern die Wärmepumpe nach § 60a GEG einer Betriebsprüfung unterzogen wird (§ 60b Abs. 7 Satz 1 GEG).
• Befreiung durch Gebäudeautomation: Gebäude mit standardisierter Gebäudeautomation nach § 56 GEG oder vertraglicher Effizienzüberwachung (z. B. im Rahmen von Energieleistungsverträgen) sind von der Inspektionspflicht nach § 60b Abs. 7 GEG befreit.

Fristen für ältere und neuere Heizungsanlagen

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet bei den Umsetzungsfristen präzise nach dem Einbau- beziehungsweise Aufstelldatum der jeweiligen Heizungsanlage: Der Stichtag 1. Oktober 2009 trennt Altanlagen mit fester Frist von jüngeren Anlagen mit einer Frist von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung. In der Verwaltungspraxis empfiehlt es sich daher, den Anlagenbestand mit den jeweiligen Einbaudaten der Wärmeerzeuger zu erfassen, um Fristversäumnisse und haftungsrechtliche Risiken zu vermeiden.

Für Altanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, gilt eine feste Übergangsfrist: Diese Systeme müssen bis spätestens zum Ablauf des 30. September 2027 einer vollständigen Heizungsprüfung und anschließenden Optimierung unterzogen worden sein. Für jüngere Anlagen, die nach Ablauf des 30. September 2009 installiert wurden, greift ein rollierendes System. Hier ist die Prüfung jeweils innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung fällig. Eine im Jahr 2011 errichtete Heizung muss folglich im Laufe des Jahres 2026 geprüft werden.

Gemäß § 60b Abs. 6 GEG ist die Wiederholung der Überprüfung nicht erforderlich, wenn nach der Inspektion an der betreffenden Heizungsanlage keine Änderungen vorgenommen wurden oder in Bezug auf den Wärmebedarf des Gebäudes keine Änderungen eingetreten sind.

Was wird bei der Heizungsprüfung konkret geprüft?

Der Gesetzgeber schreibt in § 60b Abs. 1 Satz 3 GEG einen festen Prüfkatalog mit vier Punkten vor: die einstellbaren technischen Parameter, die Effizienz der Heizungspumpe, notwendige Dämmmaßnahmen an Rohrleitungen oder Armaturen und die möglichen Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur. Die fachkundige Person begutachtet dazu das Heizungssystem vor Ort. Der Check beschränkt sich nicht auf die Abgaswerte, sondern bewertet die anlagentechnische Gesamteffizienz.

Die vier gesetzlichen Prüfungsschwerpunkte nach § 60b GEG

Im Rahmen des Prüftermins werden vier Kernbereiche systematisch analysiert, um fehlerhafte Konfigurationen und energetische Schwachstellen transparent im Prüfprotokoll festzuhalten:

1. Einstellbare technische Parameter: Es wird geprüft, ob die zum Betrieb der Heizung einstellbaren technischen Parameter hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind, etwa Heizkurve, Zeitprogramme und Betriebsmodi.
2. Effiziente Heizungspumpe: Es wird geprüft, ob im Heizsystem eine effiziente Heizungspumpe eingesetzt wird oder veraltete, ungeregelte Umwälzpumpen unnötig Strom verbrauchen.
3. Dämmung von Rohrleitungen: Es wird festgestellt, inwieweit Dämmmaßnahmen an Rohrleitungen oder Armaturen durchgeführt werden sollten, typischerweise in unbeheizten Kellergängen und Heizzentralen.
4. Absenkung der Vorlauftemperatur: Es wird nach Inaugenscheinnahme bewertet, welche Maßnahmen zur Reduzierung der Vorlauftemperatur durchgeführt werden können, ohne den thermischen Komfort einzuschränken.

Erforderliche Optimierungsmaßnahmen im Detail

Stellt die fachkundige Person im Rahmen der Prüfung Optimierungsbedarf fest, bleibt es nicht bei einer reinen Bestandsaufnahme. Nach § 60b Abs. 5 Satz 2 GEG sind die Optimierungsmaßnahmen innerhalb von einem Jahr nach der Heizungsprüfung durchzuführen und schriftlich festzuhalten. Verantwortlich dafür sind Eigentümer und die für sie handelnden Verwaltungen.

Welche Schritte zur Optimierung nach § 60b Abs. 2 GEG regelmäßig erforderlich sind, definiert das Gesetz detailliert. Sämtliche Anpassungen müssen dabei unter Beachtung des Gesundheitsschutzes und der Bausubstanz vorgenommen werden. Im Zuge einer umfassenden energetischen Gebäudesanierung lassen sich diese Einzelmaßnahmen gezielt in ein übergeordnetes Instandhaltungskonzept einbetten.

• Heizkurvenanpassung: Absenkung der Vorlauftemperatur und Neujustierung der Heizkurve bei bestehenden Fehleinstellungen.
• Absenkzeiten aktivieren: Einschalten und profilgenaue Konfiguration der Nachtabsenkung oder Nachtabschaltung sowie Einrichtung von Sommerabschaltungen und Urlaubsmodi.
• Zirkulationsbetrieb steuern: Optimierung der Betriebszeiten von Warmwasser-Zirkulationspumpen unter strikter Einhaltung der geltenden Trinkwasser- und Hygienevorgaben.
• Umwälzpumpen justieren: Korrekte Programmierung der Förderleistung und Druckregelung an der Heizkreispumpe.
• Warmwassertemperaturen anpassen: Absenkung der Speichertemperaturen im zulässigen Rahmen, ohne den Legionellenschutz nach den anerkannten Regeln der Technik zu gefährden.
• Heizgrenztemperatur absenken: Anpassung der Ausschaltschwelle zur Verkürzung der kalendarischen Heizperiode an Übergangstagen.
• Nutzerinformation: Übergabe von Hinweisen an Eigentümer und Nutzer über weiteres wirtschaftliches Betriebsverhalten und Optionen zur Einbindung erneuerbarer Energien.

Abgrenzung: Heizungsprüfung vs. hydraulischer Abgleich

In der Praxis von Hausverwaltungen werden die Begriffe Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich häufig verwechselt oder synonym verwendet. Das Gebäudeenergiegesetz trennt beide Verfahren jedoch sowohl systematisch als auch bezüglich der Anlässe in den Paragrafen 60b und 60c GEG voneinander ab.

Während die Heizungsprüfung nach § 60b GEG eine Bestandsprüfung darstellt, die das Gesamtsystem älterer Heizungsanlagen begutachtet und geringinvestive Regelungsoptimierungen anstößt, ist der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG eine tiefgreifende ingenieurtechnische Einregelung des Rohrnetzes. Ein hydraulischer Abgleich ist nach § 60c Abs. 1 GEG zwingend vorgeschrieben, sobald in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten eine neue wassergeführte Heizungsanlage eingebaut oder aufgestellt wird.

Das Gesetz sieht in § 60b Abs. 4 GEG ausdrücklich vor, dass der Nachweis der Heizungsprüfung auch im Rahmen eines ordnungsgemäß durchgeführten hydraulischen Abgleichs erbracht werden kann. Wer folglich eine Gesamtanlage im Bestand bereits nach Verfahren B hydraulisch abgleichen lässt, erfüllt die Prüfpflicht nach § 60b GEG automatisch mit.

Dokumentation und ganzheitliche Objektbetreuung

Die Durchführung der Heizungsprüfung sowie die Umsetzung aller abgeleiteten Maßnahmen verlangen eine lückenlose Dokumentation. Gemäß § 60b Abs. 5 GEG muss das Prüfergebnis samt festgestelltem Optimierungsbedarf schriftlich festgehalten und dem Verantwortlichen, also der Hausverwaltung beziehungsweise dem Eigentümer, zum Nachweis übersandt werden. Ein zentraler Aspekt für die Mieterbetreuung: Nach § 60b Abs. 5 Satz 3 GEG sind der Prüfbericht sowie die Nachweise über erledigte Optimierungen den Mietern auf Verlangen unverzüglich vorzulegen; über den Verweis auf § 60a Abs. 5 Satz 4 GEG gilt dies ebenso für Pachtverhältnisse und sonstige entgeltliche Nutzungsüberlassungen.

Zur Durchführung der Heizungsprüfung sind nach § 60b Abs. 3 in Verbindung mit § 60a Abs. 4 GEG ausschließlich qualifizierte Fachkräfte berechtigt. Dazu zählen insbesondere Schornsteinfeger, Fachhandwerker des SHK-Gewerbes (Installateure und Heizungsbauer) sowie zertifizierte Energieberater der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. Um den organisatorischen Aufwand gering zu halten, soll die Überprüfung idealerweise mit regelmäßigen Terminen wie der Feuerstättenschau oder der Heizungswartung gekoppelt werden.

• Schriftlicher Prüfbericht: Detaillierte Dokumentation aller Soll- und Ist-Werte durch die ausführende Fachkraft.
• Aufbewahrungs- und Vorlagepflicht: Unverzügliche Offenlegung gegenüber Mietern und Pächtern bei entsprechender Aufforderung.
• Umsetzungsnachweis: Schriftliche Bestätigung über alle innerhalb der Zwölf-Monats-Frist realisierten Optimierungsmaßnahmen.

Für Hausverwaltungen in Hamburg und bundesweit ist die Einhaltung der GEG-Prüffristen ein wichtiger Baustein im Rahmen der ganzheitlichen Liegenschaftsverwaltung. Technische Kontrollen entfalten ihren vollen Wert, wenn sie in ein abgestimmtes Facility Management integriert sind. Als erfahrener Partner für Immobilienverwaltungen verknüpft SVEAG technische Servicedienstleistungen wie den Wartungsservice und den Hausmeisterservice mit professionellen Leistungen für Grünpflege und Außenanlagen, Winterdienst sowie Gebäudereinigung. Auf diese Weise werden gesetzliche Vorgaben rechtssicher erfüllt und Liegenschaften dauerhaft im Wert gesichert.

Häufige Fragen

Für welche Gebäude gilt die Pflicht zur Heizungsprüfung nach dem GEG?

Die Pflicht gemäß § 60b GEG gilt für Gebäude mit mindestens 6 Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten, in denen eine wassergeführte Heizungsanlage (ausgenommen Wärmepumpen) betrieben wird.

Bis wann muss die Heizungsprüfung bei älteren Anlagen stattfinden?

Für Heizungsanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, muss die Prüfung und eine eventuell nötige Optimierung bis spätestens zum 30. September 2027 abgeschlossen sein.

Welche Frist gilt für jüngere Heizungssysteme?

Anlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, müssen innerhalb von 1 Jahr nach Ablauf von 15 Jahren seit dem Einbau auf ihre Effizienz hin geprüft werden.

Was ist der Unterschied zur Vorgabe für den hydraulischen Abgleich?

Die Heizungsprüfung nach § 60b GEG betrifft bestehende, ältere Anlagen. Ein hydraulischer Abgleich nach § 60c GEG ist hingegen bei neu installierten Heizungssystemen in Gebäuden ab 6 Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben.

Wer darf die Heizungsprüfung im Gebäude durchführen?

Die Prüfung muss durch fachkundige Personen erfolgen. Dazu gehören unter anderem Schornsteinfeger, Installateure, Heizungsbauer sowie Fachkräfte für Sanitär- und Klimatechnik.

Wie schnell müssen geforderte Optimierungen umgesetzt werden?

Wenn die Heizungsprüfung einen Optimierungsbedarf feststellt, müssen Hausverwaltungen die entsprechenden Maßnahmen innerhalb von 1 Jahr nach der Überprüfung durchführen und schriftlich dokumentieren.