Glasschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt und wann Notverglasung Pflicht ist

Umfassender Leitfaden für Vermieter und Mieter zu Haftung, Versicherung und Sofortmaßnahmen bei Glasbruch

Ein Glasschaden in der Mietwohnung – ein gesprungenes Fenster, eine beschädigte Balkontür, ein Riss in der Duschkabine – wirft sofort die Frage auf: Wer zahlt? Die Antwort hängt von der Ursache des Schadens, der Art der Verglasung und den bestehenden Versicherungsverträgen ab. Genauso wichtig wie die Kostenfrage ist die Sicherheit: Ein beschädigtes Fenster ist ein Sicherheitsrisiko und kann durch Witterungseinflüsse weitere Schäden verursachen. Deshalb regelt das Gesetz, wann eine Notverglasung Pflicht ist und welche Fristen dabei gelten. Dieser Artikel klärt die rechtlichen Grundlagen, die Verantwortlichkeiten und die praktischen Schritte im Schadensfall.

Die Grundlagen: Was ist ein Glasschaden und welche Arten gibt es?

Ein Glasschaden liegt vor, wenn die Integrität einer Glasscheibe beeinträchtigt ist – durch Bruch, Sprung oder Rissbildung. Die häufigsten Arten:

• Mechanischer Bruch: durch direkte Gewalteinwirkung, etwa einen Stoß, einen Wurfgegenstand oder einen Unfall.
• Thermischer Glasbruch: entsteht durch extreme Temperaturunterschiede innerhalb der Scheibe, meist durch Teilbeschattung (Vorhänge, Möbel, Aufkleber), Heizstrahler oder Sonneneinstrahlung auf Teilbereiche.
• Spannungsrisse: durch fehlerhafte Montage, Materialfehler oder Gebäudesetzungen.
• Vandalismus: mutwillige Zerstörung durch Dritte.

Für Glas im Bauwesen regelt die DIN 18008 die Standsicherheit. Bei Sicherheitsglas gelten zusätzlich DIN EN 12150 (ESG, zerfällt bei Bruch in kleine, stumpfkantige Krümel) und DIN EN 14449 (VSG, hält Splitter durch eine Folie zusammen).

Wer zahlt? Die Haftungsfrage bei Glasschäden in Mietwohnungen

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten – das schließt Fenster, Balkontüren, die Verglasung der Haustür sowie fest installierte Duschkabinen oder Spiegel ein. Entsteht hier ein Schaden ohne Verschulden des Mieters, zahlt der Vermieter.

Hat der Mieter den Schaden verursacht – etwa durch Fahrlässigkeit oder Vorsatz –, haftet er nach § 280 BGB. Das betrifft zum Beispiel ein beim Umzug beschädigtes Fenster oder einen selbst montierten Spiegel, der herunterfällt.

Beim thermischen Glasbruch ist die Ursache oft schwerer zu klären: Liegt sie an unsachgemäßer Nutzung durch den Mieter (etwa dunkle Folien oder Heizquellen am Fenster), haftet er; liegt sie an Materialfehlern oder fehlerhafter Montage, haftet der Vermieter. Eine Dokumentation und im Zweifel ein Gutachten klären die Ursache.

Die Rolle der Versicherungen: Gebäudehaftpflicht, Hausrat und Glasversicherung

Für den Vermieter deckt die Gebäudeversicherung Schäden an der Gebäudeverglasung ab, die nicht vom Mieter verursacht wurden – etwa durch Sturm, Hagel oder Materialfehler.

Der Mieter ist über seine Hausratversicherung abgesichert, die bewegliche Gegenstände im Haushalt abdeckt. Die Gebäudeverglasung fällt in der Regel nicht darunter – es sei denn, ein Zusatzbaustein Glasversicherung wurde abgeschlossen.

Eine separate Glasversicherung deckt Glasbruchschäden unabhängig von der Ursache ab und kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter abgeschlossen werden. Ihre Kosten lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Betriebskosten umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Kfz-Haftpflichtversicherung spielt hier keine Rolle – sie deckt nur Schäden durch Kraftfahrzeuge.

Notverglasung: Wann ist sie Pflicht und wie schnell muss gehandelt werden?

Ein zerbrochenes Fenster ist ein Sicherheitsrisiko – für die Bewohner und für die Immobilie. Die Schadenminderungspflicht nach § 254 BGB verlangt, die Gefahrenstelle unverzüglich zu sichern. Eine Notverglasung ist Pflicht, wenn:

• Sicherheitsrisiko: scharfe Kanten oder lose Splitter Personen gefährden.
• Witterungsschutz: die Öffnung die Wohnung Regen, Wind oder Kälte aussetzt.
• Einbruchschutz: die Scheibe Unbefugten eine leichte Eintrittsmöglichkeit bietet.
• Heizkosten: ein offenes Fenster zu erheblichen Heizverlusten führt.

Die Sicherung erfolgt zunächst provisorisch, zum Beispiel mit Sperrholz- oder OSB-Platten. Die dauerhafte Verglasung sollte innerhalb von 48 bis 72 Stunden nach Kenntnisnahme des Schadens folgen – eine längere Verzögerung kann zu Folgeschäden oder einer Mietminderung führen.

Die Tabelle zeigt: Eine Notverglasung ist bei fast jedem Glasschaden notwendig, um die Schadenminderungspflicht zu erfüllen. Wer dabei zahlt, hängt von der Ursache ab.

Sicherheitsglas: Wo es vorgeschrieben ist und warum es wichtig ist

In bestimmten Bereichen ist Sicherheitsglas gesetzlich vorgeschrieben, um Verletzungen durch herabfallende oder scharfkantige Scherben zu verhindern. Die DIN 18008 macht hierzu Vorgaben, insbesondere wo ein erhöhtes Risiko für Personen besteht:

• Geländerverglasungen: in Treppenhäusern, auf Balkonen oder Terrassen, meist mit VSG nach DIN EN 14449.
• Türen und Seitenverglasungen bis 1,5 Meter Höhe: meist mit ESG nach DIN EN 12150.
• Überkopfverglasungen: Glasdächer, Vordächer, Wintergärten, aus VSG.
• Bodentiefe Fenster und Glasfassaden.

Ein Verstoß gegen die Sicherheitsglas-Pflicht kann rechtliche und finanzielle Folgen haben. Regelmäßige Prüfungen und der Austausch durch Fachbetriebe halten die Immobilie im gesetzlichen Rahmen.

Thermischer Glasbruch: Eine besondere Herausforderung

Thermischer Glasbruch entsteht durch unsichtbare Spannungen im Glas, ausgelöst durch ungleichmäßige Erwärmung – etwa durch:

• teilweise heruntergelassene Rollläden oder Jalousien
• dunkle Möbelstücke direkt vor dem Fenster
• Aufkleber oder Folien auf der Scheibe
• Heizkörper zu nah am Fenster
• Schatten durch Fassadenbauteile oder Balkone

Dehnt sich das Glas an den warmen Stellen stärker aus als an den kälteren, entstehen Spannungen, die bei Überschreitung der Materialfestigkeit zu einem Riss führen – typischerweise senkrecht vom Scheibenrand ausgehend.

Liegt die Ursache an einem Materialfehler, einer fehlerhaften Montage oder einer unzureichenden Konstruktion, haftet der Vermieter. Hat der Mieter den Bruch durch sein Verhalten provoziert – etwa durch wärmeabsorbierende Folien oder Teilbeschattung –, haftet er. Eine Dokumentation vor Ort und ein Sachverständigengutachten helfen bei der Zuordnung.

Ihr Partner im Notfall: Professionelle Hilfe bei Glasschäden und Notverglasung

SVEAG ist ein inhabergeführtes Facility-Management-Unternehmen mit über 15 Jahren Erfahrung. Unser Service bei Glasschäden:

• Schnelle Notverglasung: Wir sichern die Gefahrenstelle, wenn ein Sicherheitsrisiko besteht oder Witterung ungehindert eindringt.
• Schadensanalyse: Wir beurteilen die Art des Schadens – mechanischer Bruch, thermischer Riss oder Spannungsbruch – und beraten zur passenden Glasart (ESG, VSG).
• Dauerhafte Reparatur: Einbau der neuen Verglasung innerhalb von 48 bis 72 Stunden, nach den geltenden Normen.
• Dokumentation: Fotodokumentation für die Klärung mit Versicherungen.
• Weitere Leistungen: Heizungswartung, Sanitär-Notdienst, Dachwartung – ein Ansprechpartner für alle Belange rund um die Immobilie.

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Prävention und Dokumentation: So minimieren Sie Risiken und sichern sich ab

Präventive Maßnahmen für Mieter:

• Vorsicht bei Möbelrücken und Renovierung, um Stöße gegen Glas zu vermeiden.
• Keine dunklen Gegenstände oder wärmeabsorbierenden Folien direkt am Fenster, Heizquellen auf Abstand halten.
• Risse oder Auffälligkeiten früh dem Vermieter melden.

Präventive Maßnahmen für Vermieter und Hausverwaltungen:

• Qualitätsglas und fachgerechte Montage nach DIN 18008, DIN EN 12150, DIN EN 14449.
• Regelmäßige Wartung und Prüfung von Fenstern und Verglasungen.
• Mieter über Risiken wie thermischen Glasbruch informieren.
• Versicherungsschutz prüfen – reicht die Gebäudeversicherung oder braucht es eine separate Glasversicherung?

Dokumentation im Schadensfall:

• Fotos aus mehreren Perspektiven direkt nach Entdeckung des Schadens.
• Schriftliche Meldung mit Datum, Uhrzeit und Beschreibung an Vermieter/Mieter und Versicherung.
• Namen und Kontaktdaten von Zeugen, falls vorhanden.
• Kostenvoranschläge für die Versicherung.

Fazit

Wer bei einem Glasschaden in der Mietwohnung zahlt, hängt von der Ursache, der Art des Glases und den bestehenden Versicherungsverträgen ab. Der Vermieter ist grundsätzlich für die Gebäudeverglasung zuständig, der Mieter haftet bei selbstverschuldeten Schäden. Beim thermischen Glasbruch entscheidet die genaue Ursache.

Eine Notverglasung ist bei Sicherheitsrisiko oder Witterungseinfluss Pflicht nach § 254 BGB, die dauerhafte Reparatur sollte innerhalb von 48 bis 72 Stunden erfolgen. In bestimmten Bereichen ist Sicherheitsglas gesetzlich vorgeschrieben. Eine lückenlose Dokumentation erleichtert die Klärung mit Versicherungen.

SVEAG unterstützt Hausverwaltungen, Immobilieneigentümer und WEG-Verwalter bei Glasschäden und anderen Facility-Management-Aufgaben. Kontaktieren Sie uns für ein Angebot.

Häufige Fragen

Wer zahlt, wenn ein Fenster in der Mietwohnung kaputt geht?

Geht ein fest verbautes Fenster kaputt, ist grundsätzlich der Vermieter für die Reparatur zuständig, es sei denn, der Mieter hat den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht. In diesem Fall haftet der Mieter. Eine Gebäudeversicherung des Vermieters oder eine Glasversicherung kann die Kosten übernehmen.