Gas-Hausschau: Betreiberpflichten für Hausverwaltungen

Betreiberpflichten für Hausverwaltungen

Rechtliche Grundlagen der Gas-Hausschau nach TRGI 2018

Für Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer bildet die sichere Bereitstellung von Energie eine zentrale Facette der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht nach § 823 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sobald Erdgas als Energieträger im Gebäude genutzt wird, erstreckt sich diese Verantwortung auf das gesamte gebäudeinterne Leitungsnetz. Maßgeblich ist dabei die Schnittstelle am Hausanschluss: Ab der Haupt-Absperreinrichtung (HAE) des Hausanschlusses liegt die Verantwortung für die Gas-Installation in den Händen von Eigentümern und Mietern. Auch wenn die Anlage ganz oder teilweise vermietet oder sonst zur Benutzung überlassen wird, bleibt der Grundstückseigentümer für Betrieb und Instandhaltung seiner Hausgasanlage verantwortlich.

Die konkreten technischen und organisatorischen Pflichten für den Betrieb werden durch das Regelwerk des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW) definiert. Bisher wurde eine jährliche Überprüfung in Form einer Sichtkontrolle lediglich auf freiwilliger Basis nahegelegt; mit der Änderung der Technischen Regeln für Gasinstallationen (TRGI, DVGW-Arbeitsblatt G 600) wurde diese jährliche Überprüfung zur Pflicht. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme handelt es sich bei der sogenannten Gas-Hausschau also nicht um eine unverbindliche Empfehlung, sondern um eine jährliche Prüfpflicht für alle frei verlegten Gasleitungen und zugehörigen Komponenten im Gebäude.

• Zuständigkeitsgrenze: Die Betreiberverantwortung beginnt unmittelbar hinter der Hauptabsperreinrichtung (HAE) des Netzanschlusses.
• Regelwerk: Die TRGI 2018 (DVGW-Arbeitsblatt G 600) definiert die anerkannten Regeln der Technik für Erstellung, Instandhaltung und Betrieb.
• Prüfintervall: Eine Sichtkontrolle aller frei zugänglichen Leitungsverläufe und Gasgeräte muss mindestens einmal jährlich erfolgen.
• Verkehrssicherungspflicht: Hausverwaltungen haften im Rahmen des Verwaltungsvertrags für die gewissenhafte Organisation und Durchführung dieser Kontrollen.

Hausverwaltungen übernehmen durch ihren Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Eigentümergemeinschaft oder dem Gebäudeeigentümer die Pflicht, die Verkehrssicherheit der Liegenschaft aktiv zu gewährleisten. Wird die vorgeschriebene jährliche Sichtprüfung unterlassen, drohen im Schadensfall zivilrechtliche Schadensersatzforderungen sowie der Verlust des Versicherungsschutzes. Eine strukturierte Durchführung der Prüfung ist für jedes professionelle Bestandsmanagement daher unerlässlich.

Abgrenzung der Aufgaben: Betreiber vs. Schornsteinfeger

In der Verwaltungspraxis herrscht häufig das Missverständnis, dass der Schornsteinfeger im Rahmen seiner regulären Termine bereits die gesamte Gasinstallation abdeckt. Diese Annahme birgt erhebliche Haftungsrisiken. Die gesetzlichen Aufgaben des Schornsteinfegers stützen sich auf das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) sowie die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO). Im Zentrum dieser Kontrollen stehen primär die Brandsicherheit, die ordnungsgemäße Abführung der Abgase sowie die Immissionsmessung am Wärmeerzeuger.

Die Überprüfung der Gasleitungen selbst, ihrer Befestigungen, des Korrosionsschutzes und der Absperreinrichtungen im Gebäude gehört ausdrücklich nicht zum automatischen Pflichtprogramm der hoheitlichen Feuerstättenschau oder der periodischen Abgaswegeüberprüfung. Zwar bieten viele Schornsteinfegerbetriebe die Gas-Hausschau als zusätzliche, privatrechtliche Dienstleistung an, dies erfordert jedoch stets einen separaten, expliziten Auftrag durch die Hausverwaltung.

Bleibt eine gesonderte Beauftragung aus, findet keine Überprüfung des Leitungsnetzes statt. Hausverwaltungen dürfen sich somit keinesfalls darauf verlassen, dass der reguläre Schornsteinfegerbescheid die Betreiberpflichten nach TRGI 2018 abdeckt. Die Verantwortung für die Organisation und Vergabe der Sichtprüfung verbleibt lückenlos bei der zuständigen Verwaltung.

Die Checkliste: Was bei der Sichtprüfung kontrolliert wird

Die jährliche Gas-Hausschau dient dazu, sichtbare Mängel, äußere Beschädigungen oder Fehlbedienungen frühzeitig zu erkennen, bevor Sicherheitsrisiken entstehen. Die DVGW-Liste für den Jahres-Check fragt unter anderem ab, ob die Absperreinrichtungen an Hausanschluss und Zähler frei zugänglich sind, ob die Gasleitungen in einwandfreiem Zustand und gut befestigt sind und ob die Verbrennungsluftöffnungen am Aufstellraum der Gasgeräte offen sind.

Ein besonderes Augenmerk gilt dem mechanischen Zustand der Installation. Frei verlegte Gasleitungen müssen gut befestigt sein und dürfen keine Durchhänger haben. Darüber hinaus gilt: Gasrohre sind keine Lastenträger, Fahrrad, Blumenampel oder Babywippe gehören nicht an die Gasleitung.

• Freie Zugänglichkeit: Hauptabsperreinrichtung (HAE), Zählerabsperrhähne und Geräteabsperrungen müssen jederzeit ungehindert erreichbar und frei von Verbauungen oder Lagergut sein.
• Mechanische Stabilität: Alle Rohrleitungen müssen vorschriftsmäßig befestigt sein und dürfen keine Beschädigungen oder unzulässigen mechanischen Belastungen aufweisen.
• Korrosionsprüfung: Metallische Rohrleitungen sind auf Rostbildung und schadhafte Schutzanstriche zu prüfen, insbesondere in feuchten Kellerräumen sowie an Wand- und Deckendurchführungen.
• Lüftungsquerschnitte: Vorgeschriebene Verbrennungsluftöffnungen an Türen oder Wänden von Aufstellräumen müssen vollständig offen und sauber gehalten werden.
• Leitungsverkleidungen: Vorhandene Schacht- oder Rohrverkleidungen müssen mit ausreichenden Lüftungsöffnungen versehen sein, um Feuchtigkeits- oder Gasansammlungen im Hohlraum zu verhindern.
• Geräte und Schläuche: Sichtbare Flammen an Gasgeräten müssen ruhig und blau brennen; flexible Gasschlauchleitungen dürfen weder geknickt, verdreht noch übermäßiger Hitze ausgesetzt sein.

Werden bei der Begehung Mängel festgestellt, beispielsweise Korrosionsansätze durch Kondenswasser benachbarter Kaltwasserleitungen oder zugestellte Absperrhähne, müssen unverzüglich geeignete Maßnahmen zur Mängelbeseitigung ergriffen werden. Auffälligkeiten am Leitungsnetz oder an Gasgeräten erfordern die sofortige Hinzuziehung eines zugelassenen Fachbetriebs.

Zusätzliche Pflicht: Die 12-jährige Gebrauchsfähigkeitsprüfung

Neben der jährlichen Sichtkontrolle sieht das Regelwerk der TRGI 2018 eine weitergehende messtechnische Überprüfung der Leitungsanlagen vor. Mindestens alle zwölf Jahre sowie bei einer Wiederinbetriebnahme stillgelegter Leitungsabschnitte muss eine messtechnische Gebrauchsfähigkeitsprüfung durchgeführt werden. Diese Prüfung geht weit über die bloße optische Begutachtung hinaus und ermittelt die tatsächliche Dichtheit des Systems unter realen Betriebsbedingungen.

Die DVGW-TRGI 2018 fordert, dass die Dichtheit bzw. Gebrauchsfähigkeit der Leitungsanlage im Abstand von 12 Jahren durch einen eingetragenen Installateur geprüft und dokumentiert wird; notwendige Arbeiten an der Gasanlage dürfen nur Installationsunternehmen ausführen, die als Vertragsinstallationsunternehmen (VIU) in ein Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen sind. Zum Einsatz kommen nach G 5952 zertifizierte Messgeräte, die die Leckmenge über einen Volumen- oder Massenstromsensor direkt messen (Klasse L) oder über den gemessenen Druckabfall berechnen (Klasse D). Anhand der gemessenen Leckmenge wird die Leitung eingestuft: unter 1,0 l/h bei Betriebsdruck gilt sie als unbeschränkt gebrauchsfähig, von 1,0 bis unter 5,0 l/h als vermindert gebrauchsfähig und ab 5,0 l/h als nicht gebrauchsfähig.

Sollten bei verminderter Dichtheit Leckstellen im verdeckten Leitungsnetz vermutet werden, ermöglicht eine professionelle Leckortung das zielgenaue Auffinden von Undichtigkeiten, bevor aufwendige Bauteilöffnungen vorgenommen werden müssen. Nach Abschluss der Sanierung ist eine erneute Dichtheitsprüfung durch den Fachbetrieb zwingend vorgeschrieben.

Wichtigkeit der Dokumentation für Hausverwaltungen

Für Hausverwaltungen ist die sorgfältige Durchführung der Gas-Hausschau nur die halbe Miete: Ohne eine lückenlose, schriftliche Dokumentation verliert die Maßnahme im Ernstfall ihren rechtlichen Entlastungswert. Zu den Betreiberpflichten gehört die jährliche Sichtkontrolle, die entsprechend dokumentiert werden sollte. Kommt es zu einer Verpuffung, einem Brand oder einer sonstigen Havarie, muss der Gebäudebetreiber nachweisen können, dass alle zumutbaren Prüf- und Überwachungspflichten fristgerecht erfüllt wurden.

Auch Gebäude- und Haftpflichtversicherer fordern im Schadensfall detaillierte Prüfnachweise an. Kann die Hausverwaltung keine lückenlosen Protokolle über die jährlichen Sichtprüfungen und die 12-jährige Gebrauchsfähigkeitsprüfung vorlegen, drohen Leistungskürzungen oder Regressforderungen wegen grober Fahrlässigkeit. Eine standardisierte Protokollierung schützt Verwaltung und Eigentümer vor existenzbedrohenden Risiken.

• Stammdaten: Exakte Angabe der Liegenschaft, Datum der Prüfung sowie Name und Funktion der prüfenden Person.
• Prüfpunkte: Detaillierte Auflistung aller kontrollierten Leitungsabschnitte, Armaturen, Zähleranlagen und Aufstellräume.
• Mängelerfassung: Präzise Beschreibung festgestellter Abweichungen, Korrosionsstellen oder Verbauungen inklusive Fotodokumentation.
• Maßnahmenverfolgung: Dokumentation der veranlassten Mängelbeseitigungen mit Fristsetzung und Nachweis der fachgerechten Erledigung.
• Archivierung: Revisionssichere Ablage der Prüfprotokolle in der Verwaltungsakte über mehrere Jahre hinweg.

Ein digital gepflegtes Prüfbuch schafft Transparenz gegenüber Eigentümergemeinschaften und dient bei Beiratsprüfungen oder Verwalterwechseln als klarer Beleg für ein professionelles Risikomanagement. Die systematische Erfassung stellt sicher, dass kein Prüftermin übersehen wird.

Notfallplan: Richtiges Verhalten bei Gasgeruch

Trotz regelmäßiger Kontrollen lässt sich das Auftreten eines technischen Defekts nie vollständig ausschließen. Erdgas riecht dank des beigemischten Duftstoffs so intensiv, dass selbst kleinste Gasmengen wahrgenommen werden. Hausverwaltungen sollten Aushänge mit den sechs Verhaltensregeln des DVGW in den Hausfluren und Kellerbereichen platzieren, um Bewohner und Dienstleister für den Ernstfall zu sensibilisieren.

Tritt in einem Gebäude Gasgeruch auf, müssen alle anwesenden Personen strikt nach einem festen Sicherheitsablauf handeln. Die wichtigste Grundregel lautet: Offenes Feuer ist tabu, und jede Funkenbildung muss vermieden werden, denn auch an elektrischen Geräten, Schaltern und Telefonen können Funken entstehen.

1. Ruhe bewahren: Panik vermeiden und besonnen handeln.
2. Keine Flammen, keine Funken: Kein offenes Feuer entzünden, Zigaretten sofort löschen. Keine Lichtschalter betätigen, keine Stecker ziehen und Telefone oder Smartphones keinesfalls im Gebäude nutzen.
3. Fenster und Türen öffnen: Für raschen Durchzug sorgen, um die Gaskonzentration zu senken. Auf keinen Fall elektrische Dunstabzugshauben oder Ventilatoren einschalten.
4. Absperreinrichtungen schließen: Die Hauptabsperreinrichtung oder den Geräteabsperrhahn unverzüglich schließen, sofern dies gefahrlos möglich ist.
5. Mitbewohner warnen und Haus verlassen: Andere Hausbewohner durch lautes Klopfen an Türen warnen - keinesfalls die elektrische Klingel betätigen - und das Gebäude zügig über das Treppenhaus verlassen.
6. Störungsdienst von außerhalb anrufen: Den Notruf des örtlichen Gasnetzbetreibers oder die Feuerwehr (112) erst von außerhalb des Gebäudes über das Mobiltelefon alarmieren.

Der Bereitschaftsdienst des Netzbetreibers steht rund um die Uhr zur Verfügung und überprüft gemeldete Gasgerüche grundsätzlich kostenfrei. Bis zum Eintreffen der Einsatzkräfte darf das Gebäude unter keinen Umständen wieder betreten werden.

Gas-Hausschau im Rahmen des Gebäudemanagements planen

Für eine effiziente Bewirtschaftung empfiehlt es sich, die jährliche Gas-Hausschau fest in die wiederkehrenden Bewirtschaftungsprozesse der Liegenschaft einzubinden. Anstatt Einzelprüfungen manuell zu koordinieren, kann die visuelle Inspektion standardmäßig mit regelmäßigen Objektbegehungen kombiniert werden. Dies spart Zeit, bündelt Termine vor Ort und stellt sicher, dass kein Gebäude die vorgeschriebenen Fristen überschreitet.

Qualifizierte Dienstleister unterstützen Hausverwaltungen dabei, diese Aufgaben strukturiert zu delegieren. Während ein professioneller Hausmeisterservice oder Wartungsservice die Sichtprüfung der innenliegenden Rohrleitungen und Absperrarmaturen im Rahmen der Objektkontrolle vorschriftsmäßig dokumentieren kann, spielt auch die Pflege des Gebäudeumfelds eine wichtige Rolle. Die Freihaltung von außenliegenden Hausanschlusskästen, Lüftungsschächten und Wanddurchführungen von dichtem Bewuchs lässt sich ideal mit den Leistungen im Bereich Grünpflege und Außenanlagen verbinden.

• Fristenüberwachung: Zentrale Erfassung aller Liegenschaften mit Fälligkeitsdaten für die jährliche Hausschau und die 12-jährige Gebrauchsfähigkeitsprüfung.
• Kombinierte Begehungen: Verknüpfung der Sichtkontrollen mit den turnusmäßigen Rundgängen des technischen Personals.
• Schnittstellenkoordination: Klare Aufgabenverteilung zwischen Hausmeisterdienst für die Sichtprüfung und eingetragenem Fachhandwerk für Reparaturen.
• Freie Zugänge im Außenbereich: Regelmäßiger Rückschnitt von Hecken und Sträuchern im Bereich von Außenanschlüssen zur Gewährleistung ständiger Zugänglichkeit.

Als erfahrener Partner für das Facility Management unterstützt SVEAG Hausverwaltungen bundesweit bei der rechtssicheren Organisation und Umsetzung ihrer Betreiberpflichten. Von der Durchführung und Dokumentation der jährlichen Gas-Hausschau über den zuverlässigen Hausmeisterservice und Wartungsservice bis hin zur Pflege der Außenbereiche gewährleistet SVEAG einen reibungslosen und gesetzeskonformen Immobilienbetrieb aus einer Hand.

Häufige Fragen

Was ist die Gas-Hausschau?

Die Gas-Hausschau ist eine 1 mal jährlich vorgeschriebene Sichtkontrolle der Gasanlage. Dabei werden frei verlegte Gasleitungen und Absperreinrichtungen im Gebäude auf Beschädigungen, Korrosion und freie Zugänglichkeit geprüft.

Ist die Gas-Hausschau für Hausverwaltungen gesetzlich verpflichtend?

Ja, nach den Vorgaben der TRGI 2018 liegt die Verkehrssicherungspflicht für die Hausinstallation ab der Hauptabsperreinrichtung beim Anlagenbetreiber, also dem Eigentümer oder der zuständigen Hausverwaltung.

Macht der Schornsteinfeger automatisch die Gas-Hausschau?

Nein, der Schornsteinfeger prüft im Standardbetrieb nur die Abgaswege und Feuerstätten. Die Sichtprüfung der Gasleitungen muss aktiv als Zusatzleistung bei ihm beauftragt oder anderweitig organisiert werden.

Was ist der Unterschied zur 12-jährigen Gebrauchsfähigkeitsprüfung?

Während die jährliche Hausschau eine reine Sichtkontrolle ist, muss alle 12 Jahre eine technische Druck- und Dichtheitsprüfung durchgeführt werden. Diese Überprüfung darf nur durch ein zugelassenes Vertragsinstallationsunternehmen erfolgen.

Wie verhalte ich mich bei Gasgeruch im Haus?

Der DVGW nennt 6 Verhaltensregeln für den Ernstfall: Bewahren Sie Ruhe, vermeiden Sie offenes Feuer, betätigen Sie keine elektrischen Schalter, öffnen Sie sofort alle Fenster, schließen Sie den Haupthahn und rufen Sie den Notdienst von außen an.