Ersatzwohnraum finden in angespannten Wohnungsmärkten

Warum Ersatzwohnraum zum Engpass wird

Wer als Hausverwaltung einem Haushalt nach einer Kündigung oder einer umfassenden Modernisierung beim Umzug begleitet, stößt heute fast regelmäßig auf dasselbe Problem: Auf dem Papier ist Wohnraum da, in der Praxis fehlt er. Die bundesweite Statistik zeigt ein Bild, das dem Bauchgefühl vieler Verwalterinnen und Verwalter entspricht, und sie erklärt zugleich, warum die Suche nach einer passenden Alternative zum zeitraubenden Kern des Prozesses wird.

Der Zensus 2022 hat erstmals seit 2011 wieder flächendeckend erhoben, wie viele Wohnungen in Deutschland leerstehen. Die Zahlen klingen auf den ersten Blick entspannend, entpuppen sich bei genauerem Hinsehen aber als eng begrenzte Ressource:

• Zum Stichtag 15. Mai 2022 standen bundesweit rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent.
• Nur etwas mehr als ein Drittel dieser leerstehenden Wohnungen, etwa 700.000 oder 38 Prozent, war innerhalb der nächsten drei Monate zum Bezug verfügbar.
• Über die Hälfte der leeren Wohnungen (55 Prozent) stand bereits seit mehr als einem Jahr leer; für fast jede vierte (24 Prozent) waren Baumaßnahmen oder Sanierungen vorgesehen.
• Der Leerstand konzentriert sich strukturell anders als die Nachfrage: In Berlin standen zum Stichtag mehr als 40.000 Wohnungen leer, in München mehr als 20.000, in Hamburg etwas weniger als 20.000.

In angespannten Märkten kommt ein weiterer Faktor hinzu: Der Bestand an Mietwohnungen ist dort rechtlich geschützt. In Hamburg sind Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig, und der Senat hat diese Genehmigungspflicht zuletzt bis Ende 2030 verlängert. In Frankfurt am Main bedürfen Umwandlungen im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen einer Umwandlungsgenehmigung der Bauaufsicht. Was als Bestandsschutz gedacht ist, verknappt auf dem Umweg über die Verwaltung zusätzlich das Angebot, aus dem ein suchender Haushalt schöpfen könnte.

Für Hausverwaltungen folgt daraus ein nüchterner Befund: Ein Umzug kommt ohne passende Alternative schlicht nicht zustande. Die Suche nach Ersatzwohnraum ist deshalb kein Nebenprozess, der sich am Rande erledigt, sondern ein eigenes Projekt mit Kriterien, Marktsichtung, Vorauswahl und begleiteten Besichtigungen. Genau diese Schritte strukturiert zu durchlaufen, ist der Gegenstand dieses Leitfadens.

Kriterien aufnehmen: Was der Haushalt wirklich braucht

Bevor die erste Anfrage rausgeht, lohnt sich ein strukturiertes Gespräch mit dem Haushalt. Wer unsortiert sucht, verliert Zeit auf Objekte, die von vornherein ausscheiden, und kann später schwer belegen, dass die Bemühungen ernsthaft und zielgerichtet waren. Die Kriterienaufnahme schafft beides: eine Arbeitsgrundlage für die Suche und ein Dokument, das den Maßstab festhält, an dem jedes Angebot gemessen wird.

• Haushaltsgröße und Bedarf: Wie viele Personen ziehen um, welche Zimmerzahl und Wohnfläche ergibt sich daraus für eine menschenwürdige Unterbringung aller Haushaltsmitglieder?
• Budget: Welche Miete samt Nebenkosten ist im Verhältnis zum Haushaltseinkommen dauerhaft tragbar, gegebenenfalls unter Einbeziehung von Wohngeld?
• Barrierefreiheit: Sind Aufzug, schwellenarme Zugänge oder eine Erdgeschosslage erforderlich, etwa bei Alter oder Beeinträchtigung?
• Wege: Welche Schul-, Arbeits- und Versorgungswege müssen erhalten bleiben, und welche Fahrzeiten sind zumutbar?
• Haustiere: Welche Tierhaltung muss die neue Wohnung und deren Umgebung erlauben?
• Sonderumstände: Gibt es pflegebedürftige Angehörige, medizinische Notwendigkeiten oder eine langjährige Verwurzelung im Wohnumfeld, die eine engere Begrenzung des Suchgebiets rechtfertigen?

Wichtig ist dabei der rechtliche Maßstab der Angemessenheit. Welche Ersatzwohnung angemessen ist, wird von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse geprüft: In Betracht kommt eine Wohnung, die nach Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung aller zum Haushalt gehörenden Mitglieder gewährleistet, und bei den zumutbaren Bedingungen zählt vor allem die Miete im Verhältnis zum Haushaltseinkommen, gegebenenfalls unter Einbeziehung von Wohngeld. Eine gleichwertige Wohnung verlangt die Rechtsprechung damit nicht: Zumutbare Abstriche bei Zuschnitt, Ausstattung und Lage gehören dazu, während ein Verweis auf eine Obdachlosenunterkunft oder ein Alten- und Pflegeheim ausscheidet. Wer diese Linie von Anfang an mit dem Haushalt bespricht, vermeidet Enttäuschungen über Angebote, die objektiv zumutbar wären.

Beim Suchgebiet gilt grundsätzlich: Es umfasst das gesamte Gemeindegebiet, ein Anspruch auf eine Wohnung im bisherigen Viertel lässt sich nicht pauschal begründen. Die Rechtsprechung hat es einem Mieter etwa zugemutet, mit 69 Jahren in einen anderen Stadtteil zu ziehen. Eine engere Begrenzung kann im Einzelfall trotzdem gerechtfertigt sein, etwa wenn die Pflege eines kranken Haushaltsmitglieds durch Angehörige in unmittelbarer Nachbarschaft sichergestellt wird oder wenn eine Behinderung eine Erdgeschosswohnung erfordert. Auch diese Abgrenzung gehört dokumentiert in die Kriterienakte, damit später nachvollziehbar bleibt, warum welche Gebiete durchsucht wurden und welche nicht.

Markt sichten: Wo und wie gesucht wird

Mit einem sauberen Kriterienprofil beginnt die eigentliche Sichtung des Marktes. In angespannten Städten entscheidet dabei weniger die Auswahl der Kanäle über den Erfolg als ihre parallele Nutzung und die Reaktionsgeschwindigkeit: Gute Angebote sind oft binnen Stunden vergeben. Eine Suche, die nur auf ein Portal setzt und Inserate erst abends prüft, läuft strukturell hinterher.

• Immobilienportale mit eingerichteten Suchprofilen und Benachrichtigungen, damit neue Inserate sofort auf dem Bildschirm erscheinen und noch am selben Tag angefragt werden können.
• Direkte Anfragen bei größeren Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, deren Wartelisten und Nachvermietungsprozesse oft außerhalb der Portale laufen.
• Persönliche Kontakte, etwa zu Verwalterkollegen, Hausmeisterkreisen oder lokalen Netzwerken, die von freiwerdenden Wohnungen früh erfahren.
• Eigene Inserate, in denen der Haushalt sein Suchprofil selbst sichtbar macht.
• Gegebenenfalls der Einsatz eines Maklers, insbesondere wenn die Kündigungsfrist drängt oder das Suchprofil speziell ist.

Dass diese Sorgfalt nicht nur praktisch, sondern auch rechtlich gefordert ist, hat der Bundesgerichtshof klargestellt. In seinem Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18) zur Härtefallprüfung nach § 574 BGB betonte der Senat, dass die Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum sorgfältig aufzuklären sind und dass erfolglose Bemühungen des Haushalts, eine andere Wohnung zu finden, in die Abwägung einfließen. Die Gerichte erwarten dementsprechend ernsthafte und nachhaltige Anstrengungen: regelmäßiges Prüfen von Inseraten, Anfragen bei Wohnungsunternehmen und im Einzelfall den Einsatz eines Maklers.

Für die Verwaltung heißt das: Die Marktsichtung sollte als fortlaufender Prozess mit festen Prüfroutinen organisiert werden, nicht als einmalige Aktion. Wer täglich prüft, wöchentlich bei Wohnungsunternehmen nachfragt und jede Anfrage notiert, baut nebenbei genau die Nachweisführung auf, die im Streitfall zählt. Und wer die Kanäle von Beginn an parallel bespielt, gewinnt in einem Markt, in dem die bezugsfertige Konkurrenz pro Stadtgemeinde überschaubar ist, einen realen Zeitvorsprung.

Vorauswahl treffen und alles dokumentieren

Aus der Menge der gesichteten Angebote eine handhabbare Vorauswahl zu bilden, ist Handwerk: Jedes Angebot wird am Kriterienprofil gespiegelt, klar Ausscheidendes wird mit Begründung abgelegt, vielversprechendes kommt auf die Besichtigungsliste. Mindestens so wichtig wie die Auswahl selbst ist die Begleitdokumentation. Sie ist im Ernstfall das Rückgrat jeder Darlegung.

• Vollständige Bewerbungsunterlagen, bevor die erste Besichtigung ansteht: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft und Nachweis der Mietschuldenfreiheit. Wer diese Mappe fertig hat, kann auf ein Inserat innerhalb von Stunden reagieren und erhöht die Chancen erheblich.
• Ein Suchprotokoll, das Datum, Kanal und Ergebnis jeder Anfrage festhält, einschließlich vergeblicher Nachfragen bei Wohnungsunternehmen und Wohnungsämtern.
• Eine Besichtigungsliste mit Adressen, Terminen und dem Ergebnis jedes Termins.
• Nachweise über eventuelle Maklerbeauftragungen und deren Verlauf.

Der Grund für diese Sorgfalt liegt in der Beweislast. Der Mieter, also der suchende Haushalt, hat Härtegründe substantiiert darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Empfohlen wird ausdrücklich, Adressen der besichtigten Wohnungen und vergebliche Wohnungsnachfragen, auch bei Wohnungsunternehmen, Maklern und Wohnungsamt, zu notieren, um die vergeblichen Versuche vor Gericht belegen zu können.

Ein pauschaler Hinweis auf die allgemeine Wohnungsnot genügt den Gerichten dagegen nicht. Der Bundesgerichtshof hat in der bereits erwähnten Entscheidung von 2019 eine sorgfältige Sachverhaltsaufklärung verlangt und die Sache zurückverwiesen, weil das Berufungsgericht die konkreten Umstände, darunter die erfolglosen Suchbemühungen, nicht hinreichend festgestellt hatte. Die Dokumentation ist somit kein bürokratischer Überbau, sondern der Unterschied zwischen einer behaupteten und einer belegbaren Wohnungslage.

Besichtigungen begleiten: Ablauf vor Ort

Die begleitete Besichtigung einer leeren Wohnung ist der Punkt, an dem sich Papierform und Wirklichkeit treffen. Hier entscheidet sich, ob ein Angebot auf der Liste bleibt oder ausscheidet, und hier zeigt sich für den Haushalt, was die neue Bleibe wirklich taugt. Eine gute Vorbereitung des Termins nimmt beiden Seiten Arbeit ab: pünktlich erscheinen, ausreichend Zeit einplanen und die Unterlagenmappe dabeihaben, damit eine Interessensbekundung sofort formalisiert werden kann.

Vor Ort lohnt eine systematische Prüfung entlang der Kriterien aus der Aufnahme. Als Checkliste für den Termin hat sich Folgendes bewährt:

• Zustand der Wohnung: Feuchtigkeitsschäden, Zustand von Bädern, Fenstern und Heizung, geplante oder überfällige Instandhaltungen.
• Raummaße und Zuschnitt: Passt die Möblierung des Haushalts, sind Schlaf- und Wohnbereich trennbar, reicht die Zimmerzahl für alle Haushaltsmitglieder?
• Helligkeit und Lärmquellen: Ausrichtung, Blickbeziehungen, Straßenlärm, Gewerbe in der Nachbarschaft.
• Anbindung: ÖPNV-Anschluss, Wege zu Schule, Arbeit und Einkaufsmöglichkeiten, gemessen an den definierten Zumutbarkeitsgrenzen.
• Kosten und Pflichten: Höhe der Nebenkosten, anstehende Modernisierungen, übernommene Pflichten wie die Treppenhausreinigung.

Wenn die Verwaltung den Termin begleitet, agiert sie als neutrale Instanz: Sie nimmt die Fragen des Haushalts auf, sorgt dafür, dass sie beim Vermieter oder Wohnungsunternehmen landen, und dokumentiert den Eindruck vor Ort. Zusagen, ob die Wohnung genommen wird oder wie ein Verfahren ausgehen würde, macht sie dabei nicht. Diese Zurückhaltung schützt alle Beteiligten und hält die Entscheidung beim Haushalt, wo sie hingehört. Für die praktische Seite, etwa Objektrundgänge, Übergaben und die Mieterbetreuung im Bestand, greifen Hausverwaltungen bei Bedarf auf spezialisierte Dienstleister zurück, etwa auf einen Hausmeisterservice vor Ort.

Rechtlicher Rahmen, immer mit Einzelfallvorbehalt

Die Rechtslage skizziert den Rahmen, innerhalb dessen sich die praktische Suche abspielt. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, und jede der folgenden Aussagen gilt nur mit ausdrücklichem Einzelfallvorbehalt: Ob eine Norm im konkreten Fall greift, hängt von den Umständen ab, und die Rechtsprechung betont durchweg, dass es auf den Einzelfall ankommt.

• Sozialklausel: Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte in jedem Falle vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ein solcher fehlender Ersatzwohnraum kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
• Modernisierung: § 555d Abs. 6 BGB sieht vor, dass der Vermieter modernisierungsbedingte Aufwendungen des Mieters zu ersetzen und dafür Vorschuss zu leisten hat. Das Landgericht Berlin hat in einem Fall umfassender Modernisierung dem Vermieter zudem zugemutet, eine Ersatzunterkunft zu stellen, und die Suche nach Ersatzwohnraum nicht dem Mieter überlassen (LG Berlin, Urteil vom 17. Februar 2016, Az. 65 S 301/15).
• Anbietpflicht: Aus der vertraglichen Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB kann folgen, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anbietet, die ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegt (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens wirkt die Härtefallprüfung in beide Richtungen: Der Bundesgerichtshof hat 2019 betont, dass Gerichte die berechtigten Interessen beider Seiten sorgfältig gegeneinander abzuwägen haben und dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht automatisch folgt, wenn ein Haushalt Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt geltend macht. Zweitens ist die Rechtsprechung zur Ersatzunterkunft bei Modernisierungen ausdrücklich einzelfallabhängig; es fehlen Grundsatzurteile hoher Gerichte zu vielen Kostenfragen, weshalb jede Konstellation gesondert zu prüfen ist.

Für die tägliche Praxis der Verwaltung folgt daraus keine Rechtsauskunftsfunktion, wohl aber eine organisatorische: Wer die genannten Normen kennt, kann frühzeitig einschätzen, an welchen Stellen des Prozesses Dokumentation, Fristen und Kommunikation besonders viel Gewicht haben, und rechtlichen Rat gezielt einholen, bevor Positionen verhärtet sind.

Wenn keine Alternative gefunden wird

Bleibt die Suche trotz dokumentierter Bemühungen erfolglos, kommt der geplante Umzug nicht zustande. Das ist die praktische Konsequenz der vorigen Abschnitte: Ohne bezugsfertige, angemessene und zumutbare Alternative gibt es schlicht kein Ziel, in das der Haushalt wechseln könnte. Stattdessen verschiebt sich die Auseinandersetzung in ein Verfahren, das Zeit, Nerven und Kosten bindet.

• Der Haushalt kann Widerspruch gegen die Kündigung erheben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen; geht die Interessenabwägung zugunsten des Haushalts aus, ordnet das Gericht eine befristete oder unbefristete Fortsetzung an.
• Wird auf Räumung erkannt, kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewähren; sie kann verlängert werden, darf insgesamt aber nicht mehr als ein Jahr betragen.
• Reine Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt genügen für Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO nicht immer; die Voraussetzungen sind streng, und etwaige Härten wie eine drohende Obdachlosigkeit oder ein unmittelbar bevorstehender Einzug in eine Ersatzwohnung sind einzelfallabhängig zu beurteilen.

Praktisch bewähren sich drei Dinge, ohne dass damit Aussagen über Erfolgsquoten verbunden wären: frühzeitige Kommunikation zwischen allen Beteiligten, dokumentierte Angebote von Alternativen und verhandelte Lösungen, etwa befristete Vereinbarungen, die dem Haushalt eine realistische Suchfrist einräumen. Solche Lösungen können den Härteeinwand entkräften, weil sie zeigen, dass die Interessen des Haushalts ernst genommen wurden, und sie entlasten im Gegenzug das Verfahren. Auch hier gilt der Einzelfallvorbehalt: Ob eine verhandelte Lösung im konkreten Fall trägt, entscheidet sich erst im Streitfall.

Für Hausverwaltungen, die solche Begleitprozesse regelmäßig stemmen müssen, lohnt es sich, die praktischen Randgewerke an Partner zu übergeben. SVEAG unterstützt Hausverwaltungen und Eigentümer unter anderem mit der Wohnungsreinigung für die übergabefertige Wohnung sowie mit weiteren Leistungen rund um den Wohnungswechsel. Die Suche nach Ersatzwohnraum selbst bleibt ein Prozess, den niemand abkürzen kann; aber mit Kriterienprofil, paralleler Marktsichtung, sauberer Dokumentation und begleiteten Besichtigungen lässt er sich so organisieren, dass alle Beteiligten wissen, woran sie sind, und dass im Ernstfall belegt ist, warum der Umzug ohne passende Alternative nicht zustande kam.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter bei einer Modernisierung eine Ersatzunterkunft stellen?

Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen hat das Landgericht Berlin dem Vermieter die Stellung einer Ersatzunterkunft zugemutet (LG Berlin, 17.02.2016, 65 S 301/15), weil der Mieter das Vorhaben nicht durch eigene Wohnungssuche aktiv unterstützen muss. § 555d Abs. 6 BGB sieht zudem den Ersatz modernisierungsbedingter Aufwendungen vor. Die Rechtsfolge bleibt aber einzelfallabhängig, eine pauschale Aussage ist nicht möglich.

Was gilt als angemessener Ersatzwohnraum?

Angemessen ist Ersatzwohnraum, der den Bedürfnissen und Lebensumständen des konkreten Haushalts entspricht. Er muss nicht gleichwertig sein: Zumutbare Abstriche bei Größe, Zuschnitt, Ausstattung oder Lage sind hinzunehmen, solange keine wesentliche Verschlechterung vorliegt. Das Suchgebiet umfasst grundsätzlich das gesamte Gemeindegebiet.

Kann ein Mieter eine zu teure Ersatzwohnung ablehnen?

Grundsätzlich muss ein Mieter eine höhere Miete in Kauf nehmen, solange sie für ihn tragbar ist und dem örtlich üblichen Neuvermietungspreis entspricht. Rechtswidrig überhöhte Angebote und Zeitmietverträge darf er ablehnen. Ob eine Grenze überschritten ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wie ernsthaft muss nach Ersatzwohnraum gesucht werden?

Sehr ernsthaft und nachhaltig. Die Rechtsprechung erwartet regelmäßiges Prüfen und Schalten von Inseraten, Anfragen bei größeren Wohnungsunternehmen, im Einzelfall die Einschaltung eines Maklers sowie Anfragen im persönlichen Umfeld (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18). Der Mieter sollte Adressen besichtigter Wohnungen und vergebliche Nachfragen bei Wohnungsunternehmen, Maklern und Wohnungsamt notieren, um seine Versuche belegen zu können. Ein pauschaler Hinweis auf Wohnungsnot genügt nicht.

Muss der Vermieter von sich aus Wohnungen anbieten?

Eine gesetzliche Anbietpflicht kennt § 574 BGB nicht. Aus der Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) kann sich aber eine Pflicht ergeben, wenn während der Kündigungsfrist im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine Wohnung frei wird (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Unterlassene Angebote machen die Kündigung nicht unwirksam, können aber Schadensersatz auslösen.

Was passiert, wenn kein Ersatzwohnraum gefunden wird?

Der Umzug kommt ohne passende Alternative nicht zustande. Fehlender angemessener Ersatzwohnraum kann nach § 574 Abs. 2 BGB ein Härtegrund sein, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses stützt. Im Räumungsprozess kann das Gericht zudem eine Räumungsfrist gewähren; die Anforderungen an weiteren Vollstreckungsschutz sind hoch und einzelfallabhängig.

Wie sollte die Wohnungssuche dokumentiert werden?

Vergebliche Nachfragen, Adressen besichtigter Wohnungen und Maklerbeauftragungen sollten schriftlich festgehalten werden, weil im Streitfall die Darlegungslast beim suchenden Haushalt liegt: Der Mieter hat die Härtegründe substantiiert darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Die Gerichte prüfen die Bemühungen detailliert. Eine frühzeitige, lückenlose Dokumentation stärkt die Position erheblich.