Energieausweis und Immobilienanzeige: Pflichten nach § 87 GModG

Pflichten nach § 87 GModG

Energieausweis-Pflicht bei Neuvermietung und Verkauf (§ 80 GModG)

Für Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer gehört die Bereitstellung eines rechtsgültigen Energieausweises zu den grundlegenden Pflichten bei jedem Nutzerwechsel. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) ist beim Verkauf eines bebauten Grundstücks, von Wohnungs- oder Teileigentum sowie bei jeder Vermietung, Verpachtung oder jedem Leasing ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt. Die gesetzliche Vorgabe soll Transparenz über die energetische Qualität einer Immobilie schaffen und potenziellen Mietern oder Käufern einen standardisierten Vergleich ermöglichen.

Bedarfsausweis versus Verbrauchsausweis: Die rechtlichen Kriterien

Das Gebäudemodernisierungsgesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Ausweisarten, deren Einsatz an klare gesetzliche Bedingungen geknüpft ist. Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GModG) ermittelt den theoretischen Energiebedarf anhand der Bauphysik, der Gebäudehülle und der verbauten Anlagentechnik unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GModG) basiert hingegen auf dem erfassten Endenergieverbrauch aus Abrechnungen eines zusammenhängenden Zeitraums von 36 Monaten und hängt daher maßgeblich von den Heizgewohnheiten der bisherigen Bewohner ab.

Eigentümer und Verwaltungen haben bei der Wahl der Ausweisart keine uneingeschränkte Wahlfreiheit. Für Bestandsgebäude gelten differenzierte Kriterien, die den Einsatz des Ausweistyps verbindlich vorgeben:

• Bedarfsausweis-Pflicht für Altbauten: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, benötigen zwingend einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG).
• Ausnahme für sanierte Altbauten: Erfüllt das Wohngebäude bereits seit der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977, ist die Bedarfsausweis-Pflicht nicht anzuwenden (§ 80 Abs. 3 Satz 3 GModG).
• Wahlfreiheit bei größeren Wohngebäuden: Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten sowie für alle Wohngebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 besteht ein generelles Wahlrecht zwischen beiden Varianten.
• Nichtwohngebäude: Für gewerbliche Objekte kann grundsätzlich zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden, wobei Wärme und Strom gesondert bilanziert werden müssen.

Im professionellen Immobilienmanagement reicht es nicht aus, erst bei einer anstehenden Neuvermietung nach vorhandenen Ausweisen zu suchen. Hausverwaltungen müssen den Gültigkeitsstatus und die Ausweisart aller verwalteten Einheiten systematisch erfassen, um Verzögerungen im Vermietungsprozess und Haftungsrisiken gegenüber den Eigentümern auszuschließen.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nach § 87 GModG

Sobald eine Immobilie über kommerzielle Medien inseriert wird, greifen die strengen Vorgaben des § 87 Abs. 1 GModG. Dies betrifft sowohl klassische Printanzeigen in Zeitungen als auch sämtliche Inserate auf Online-Immobilienportalen, Maklerwebsites oder Social-Media-Plattformen. Verantwortlich für die Vollständigkeit der Angaben sind Verkäufer, Vermieter sowie beauftragte Immobilienmakler und Verwalter gleichermaßen.

Zwingende Pflichtangaben für Wohn- und Nichtwohngebäude

Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die im Gesetz vorgeschriebenen Kennwerte unmittelbar im Inseratstext aufgeführt werden. Es ist unzulässig, diese Daten zu verschweigen oder lediglich den Vermerk anzubringen, dass der Ausweis bei einer Besichtigung eingesehen werden kann: § 87 Abs. 1 GModG verlangt, dass die Immobilienanzeige selbst die Pflichtangaben enthält.

Liegt zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis vor, weil dieser beispielsweise erst bei der Baubehörde oder einem Fachexperten in Auftrag gegeben wurde, muss die Anzeige ohne diese Werte erscheinen. Allerdings muss das Dokument spätestens zum Besichtigungstermin vorliegen, weshalb eine frühzeitige Bestellung unverzichtbar ist.

Neue Regeln für den Energieausweis ab 1. Januar 2027

Mit Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) werden die Vorschriften zum Energieausweis im GModG neu gefasst. Die Änderungen treten nach Artikel 9 Abs. 2 am 1. Januar 2027 in Kraft. Für Hausverwaltungen sind vor allem vier Punkte relevant.

1. Digital als Standard

Der Energieausweis ist künftig digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers gibt es ihn zusätzlich in Papierform (§ 79 Abs. 2 GModG n. F.).

2. Ausweispflicht auch bei Vertragsverlängerung

Ein Energieausweis ist nicht mehr nur bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing auszustellen, sondern auch, wenn ein solcher Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird und noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG n. F.). Die Vorlage- und Übergabepflichten gelten dann entsprechend (§ 80 Abs. 5 GModG n. F.). Verwaltungen mit befristeten Verträgen, etwa bei Gewerbeflächen oder Stellplätzen, sollten Verlängerungen deshalb in die Fristenkontrolle aufnehmen. Für Nichtwohngebäude ist bei diesen Anlässen nur noch ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung (Bedarfsausweis) zulässig.

3. Andere Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Bei neuen Ausweisen rückt damit der Primärenergiebedarf an die Stelle des Endenergiewerts, und das Ausstellungsdatum kommt hinzu. Anzeigenvorlagen in Portalen und Exposé-Software müssen beide Fälle abbilden, solange alte und neue Ausweise nebeneinander im Bestand sind.

4. Mehr Inhalt im Ausweis selbst

§ 85 GModG n. F. erweitert die Mindestangaben deutlich. Neu sind unter anderem die Registriernummer, das Baujahr des Wärmeerzeugers, die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen je Quadratmeter, der Anlass der Ausstellung, die Angabe, ob inspektionspflichtige Anlagen vorhanden sind, und ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann. Für Nichtwohngebäude führt § 86 GModG n. F. eigene Effizienzklassen von A bis G ein; Klasse A erhalten nur Nullemissionsgebäude.

Was mit bestehenden Ausweisen passiert

Die zehnjährige Gültigkeit nach § 79 Abs. 3 GModG ändert die Neufassung nicht. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis kann bis zu seinem Ablaufdatum weiter verwendet werden. Ein vorsorglicher Austausch ist nicht nötig; sinnvoll ist ein neuer Ausweis vor allem dann, wenn der alte ohnehin 2027 oder 2028 ausläuft oder eine Sanierung geplant ist, deren Fahrplan mit einer aktuellen Bilanz beginnt. Welche Ausweisart dann zulässig ist, erklärt der Beitrag Energieausweis bei Verkauf: Bedarf oder Verbrauch?

Stand: 5. Oktober 2026. Quelle: Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 und Artikel 9.

Vorlagepflicht: Wann der Energieausweis physisch vorliegen muss

Die Pflichten rund um den Energieausweis enden nicht mit der korrekten Schaltung des Inserats. Der Gesetzgeber regelt in § 80 Abs. 4 GModG für den Verkauf und über § 80 Abs. 5 GModG entsprechend für Vermietung, Verpachtung und Leasing, in welchen Phasen des Anbahnungs- und Vermittlungsprozesses das Dokument Interessenten vorzulegen und zu übergeben ist.

Vorgaben bei Besichtigungsterminen und Vertragsabschluss

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis oder eine Kopie dem Kauf- oder Mietinteressenten vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GModG). Interessenten müssen die Möglichkeit erhalten, die Kennwerte und Modernisierungsempfehlungen eigenständig zur Kenntnis zu nehmen.

Findet keine Besichtigung vor Ort statt - etwa bei rein digitalen Vermietungsprozessen oder Verkäufen ohne Vor-Ort-Termin -, ist der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen, spätestens jedoch bei einer entsprechenden Aufforderung (§ 80 Abs. 4 Satz 3 und 4 GModG). Kommt es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags, muss der Eigentümer oder Verwalter dem neuen Nutzer unverzüglich eine vollständige Ausfertigung oder Kopie des Energieausweises dauerhaft aushändigen (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG).

Ausnahmen der Ausweispflicht für spezifische Gebäudearten

Das Gebäudemodernisierungsgesetz formuliert klare Grundsätze, sieht jedoch in § 79 Abs. 4 GModG sowie im allgemeinen Anwendungsbereich (§ 2 GModG) gezielte Befreiungen für bestimmte Gebäudekategorien vor. Verwaltungen sollten diese Ausnahmetatbestände genau kennen, um unnötige Ausstellungskosten zu vermeiden und dennoch rechtssicher aufgestellt zu sein.

Baudenkmäler, Kleinbauten und Sondernutzungen

Nicht jedes Gebäude unterliegt den strengen Nachweispflichten bei Verkauf oder Vermietung. Das GModG entbindet folgende Objektarten explizit von den Vorgaben:

• Baudenkmäler: Nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG sind Baudenkmäler von den Vorlage-, Aushang- und Übergabepflichten des § 80 Abs. 3 bis 7 GModG befreit. Für historische Immobilien, die dem Denkmalschutzrecht der Länder unterliegen, muss daher weder bei Besichtigungen noch in Inseraten ein Energieausweis ausgewiesen werden. Dennoch erfordert die denkmalgerechte Instandhaltung und Denkmalpflege fundierte bauphysikalische Kenntnisse.
• Kleine Gebäude: Auf ein kleines Gebäude im Sinne der Begriffsbestimmungen des GModG sind die Vorschriften über Energieausweise nach § 79 Abs. 4 Satz 1 GModG nicht anzuwenden.
• Unbeheizte oder temporär genutzte Bauten: Das GModG erfasst nach § 2 GModG nur Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden; zusätzlich nimmt § 2 Abs. 2 GModG bestimmte Gebäudearten aus, darunter Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder deren erwarteter Energieverbrauch unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt.

Für Hausverwaltungen empfiehlt es sich, das Vorliegen eines gesetzlichen Ausnahmegrunds in den Objektakten nachvollziehbar zu archivieren. Insbesondere bei denkmalgeschützten Objekten sollte der behördliche Denkmalschutzbescheid stets griffbereit hinterlegt sein, um Anfragen von Aufsichtsbehörden oder Mietinteressenten unmittelbar entkräften zu können.

Gültigkeitsdauer und rechtzeitige Erneuerung (§ 79 GModG)

Ein ausgestellter Energieausweis ist nicht unbegrenzt nutzbar. Gemäß § 79 Abs. 3 Satz 1 GModG besitzt ein Energieausweis eine gesetzliche Gültigkeitsdauer von genau zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum. Nach Ablauf dieser Dekade verliert das Dokument seine rechtliche Wirkung und darf bei anstehenden Neuvermietungen oder Verkäufen nicht mehr als Nachweis verwendet werden.

Vorzeitiger Gültigkeitsverlust durch bauliche Veränderungen

Unabhängig von der regulären Zehn-Jahres-Frist sieht § 79 Abs. 3 Satz 2 GModG vor, dass ein Ausweis seine Gültigkeit vorzeitig verliert, wenn am Gebäude wesentliche bauliche oder anlagentechnische Änderungen vorgenommen werden. Wird eine umfassende Modernisierung durchgeführt, bei der energetische Berechnungen für das gesamte Gebäude erfolgen (§ 80 Abs. 2 GModG), muss zwingend ein neuer Energiebedarfsausweis erstellt werden.

• Umfassende Fassadendämmung oder Neueindeckung des Daches mit energetischer Ertüchtigung
• Kompletter Austausch zentraler Heizungsanlagen gegen moderne Wärmepumpen- oder Hybridsysteme
• Nachträglicher Anbau oder Ausbau beheizter Gebäudeteile, die den Gesamtenergiebedarf maßgeblich verändern
• Durchführung einer geförderten Komplettmodernisierung im Rahmen einer energetischen Sanierung

Da die Neuerstellung eines rechtssicheren Ausweises eine gründliche Bestandsaufnahme, Plausibilitätsprüfungen und offizielle Registrierungsnummern beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) erfordert, sollten Verwaltungen den Erneuerungsprozess mindestens drei bis sechs Monate vor Fristablauf initiieren.

Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder bei Verstößen (§ 108 GModG)

Verstöße gegen die Ausweis- und Inseratspflichten sind keine bloßen Formalfehler, sondern stellen gemäß § 108 Abs. 1 GModG bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten dar. Die zuständigen Landes- und Baubehörden prüfen Immobilienanzeigen und Vermietungsvorgänge zunehmend stichprobenartig und leiten bei Versäumnissen entsprechende Bußgeldverfahren ein.

Gesetzlicher Bußgeldrahmen und wettbewerbsrechtliche Abmahnrisiken

Nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG kann die Ordnungswidrigkeit in den Fällen des § 108 Abs. 1 Nr. 15 bis 22 GModG, zu denen die Ausweisvorlage nach § 80 Abs. 4 GModG und die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GModG zählen, mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Erfasst wird sowohl vorsätzliches als auch leichtfertiges Handeln von Eigentümern, Vermietern und Verwaltern.

Neben behördlichen Geldbußen droht ein erhebliches zivilrechtliches Risiko durch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Verbraucherschutzverbände und Mitbewerber mahnen fehlende Pflichtangaben in Online-Inseraten regelmäßig kostenpflichtig ab, was mit Unterlassungserklärungen und zusätzlichen Anwaltskosten verbunden ist.

Sichere Dokumentation und Fristenkontrolle in der Verwaltung

Um behördliche Sanktionen und Abmahnungen zuverlässig zu verhindern, benötigen Immobilienverwaltungen standardisierte Prozesse und ein transparentes Dokumentenmanagement. Eine lückenlose Nachweisführung stellt sicher, dass alle relevanten Fristen überwacht und Vorlagepflichten auditsicher protokolliert werden.

Strukturierte Prüfschritte für den Verwaltungsalltag

Für die rechtssichere Organisation empfiehlt sich die Etablierung eines festen Prüfpfads für jedes betreute Objekt im Bestand:

1. Zentrale Ausweiserfassung: Hinterlegung aller Energieausweise im digitalen Objektarchiv inklusive Ausstellungsdatum, Registriernummer und Ausweisart.
2. Automatisiertes Fristen-Monitoring: Einrichtung von Wiedervorlagen mit automatischen Warnmeldungen neun und drei Monate vor Ablauf der Zehn-Jahres-Gültigkeit.
3. Checkliste für Inserate: Vor Schaltung jeder kommerziellen Anzeige werden die Pflichtangaben nach § 87 GModG verbindlich mit dem Originalausweis abgeglichen.
4. Besichtigungs- und Übergabeprotokoll: Schriftliche Dokumentation der Ausweisvorlage bei Besichtigungsterminen sowie Gegenzeichnung der Dokumentenübergabe bei Mietvertragsabschluss.

Ein professionelles Immobilienmanagement profitiert dabei von verlässlichen Partnern vor Ort. SVEAG unterstützt Eigentümer und Verwaltungen mit ganzheitlichen Gebäudedienstleistungen, technischer Objektbetreuung und strukturierter Begleitung, damit gesetzliche Pflichten im laufenden Betrieb jederzeit zuverlässig eingehalten werden.

Häufige Fragen

Welche Angaben aus dem Energieausweis müssen zwingend in die Immobilienanzeige?

Gemäß § 87 GModG müssen fünf Werte in der Anzeige stehen: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse. Diese Angaben müssen direkt im Inserat sichtbar sein und dürfen nicht erst auf explizite Nachfrage nachgereicht werden. Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gelten neue Angaben: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger (§ 87 GModG n. F.).

Ab wann muss der Energieausweis potenziellen Mietern vorliegen?

Nach § 80 GModG muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung der Immobilie unaufgefordert vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt werden. Findet im Vorfeld keine persönliche Besichtigung statt, ist das Dokument unverzüglich auf andere Weise zugänglich zu machen und in jedem Fall spätestens bei Vertragsabschluss physisch oder elektronisch zu übergeben.

Gilt der Energieausweis für einzelne Wohnungen oder das ganze Haus?

Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Hausverwaltungen greifen daher für alle Inserate und Vermietungen innerhalb eines durchgehenden Objekts auf denselben Gebäudeenergieausweis zurück, sofern keine getrennten Nutzungseinheiten (wie reine Gewerbeflächen im Wohnhaus) spezielle Ausweise erfordern.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist gemäß § 79 Abs. 3 GModG ab dem Tag der Ausstellung genau 10 Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist oder nach tiefgreifenden energetischen Sanierungsarbeiten muss rechtzeitig ein neues Dokument beantragt werden. Es gibt keine Verlängerungsmöglichkeit für abgelaufene Ausweise.

Welche Strafe droht bei fehlenden Angaben in der Immobilienanzeige?

Werden die Pflichtangaben nach § 87 GModG weggelassen oder der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt, begeht die verantwortliche Stelle eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG kann dies mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Zudem riskieren Unternehmen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Verbände oder Mitbewerber.

Was ändert sich beim Energieausweis ab 2027?

Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Wunsch zusätzlich auf Papier. Er enthält deutlich mehr Pflichtangaben, etwa Treibhausgasemissionen und das Baujahr des Wärmeerzeugers. Ein Ausweis ist dann auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags nötig, und Immobilienanzeigen nennen bei neuen Ausweisen den Primärenergiebedarf und das Ausstellungsdatum.

Bleibt mein bisheriger Energieausweis nach 2026 gültig?

Ja. Die Neufassung ändert die zehnjährige Gültigkeit nach § 79 Abs. 3 GModG nicht. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis gilt bis zu seinem Ablaufdatum; in Anzeigen werden für ihn weiter die bisherigen fünf Angaben genannt (§ 112 Abs. 3 GModG n. F.).

Brauche ich bei einer Mietvertragsverlängerung einen Energieausweis?

Ab dem 1. Januar 2027 ja, sofern für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt. § 80 Abs. 3 GModG n. F. nennt die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ausdrücklich als Anlass. Bis Ende 2026 löst nur eine neue Vermietung die Pflicht aus.