Energieausweis und Immobilienanzeige: Pflichten nach § 87 GEG

Pflichten nach § 87 GEG

Energieausweis-Pflicht bei Neuvermietung und Verkauf (§ 80 GEG)

Für Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer gehört die Bereitstellung eines rechtsgültigen Energieausweises zu den grundlegenden Pflichten bei jedem Nutzerwechsel. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist beim Verkauf eines bebauten Grundstücks, von Wohnungs- oder Teileigentum sowie bei jeder Vermietung, Verpachtung oder jedem Leasing ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt. Die gesetzliche Vorgabe soll Transparenz über die energetische Qualität einer Immobilie schaffen und potenziellen Mietern oder Käufern einen standardisierten Vergleich ermöglichen.

Bedarfsausweis versus Verbrauchsausweis: Die rechtlichen Kriterien

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Ausweisarten, deren Einsatz an klare gesetzliche Bedingungen geknüpft ist. Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG) ermittelt den theoretischen Energiebedarf anhand der Bauphysik, der Gebäudehülle und der verbauten Anlagentechnik unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG) basiert hingegen auf dem erfassten Endenergieverbrauch aus Abrechnungen eines zusammenhängenden Zeitraums von 36 Monaten und hängt daher maßgeblich von den Heizgewohnheiten der bisherigen Bewohner ab.

Eigentümer und Verwaltungen haben bei der Wahl der Ausweisart keine uneingeschränkte Wahlfreiheit. Für Bestandsgebäude gelten differenzierte Kriterien, die den Einsatz des Ausweistyps verbindlich vorgeben:

• Bedarfsausweis-Pflicht für Altbauten: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, benötigen zwingend einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GEG).
• Ausnahme für sanierte Altbauten: Erfüllt das Wohngebäude bereits seit der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977, ist die Bedarfsausweis-Pflicht nicht anzuwenden (§ 80 Abs. 3 Satz 3 GEG).
• Wahlfreiheit bei größeren Wohngebäuden: Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten sowie für alle Wohngebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 besteht ein generelles Wahlrecht zwischen beiden Varianten.
• Nichtwohngebäude: Für gewerbliche Objekte kann grundsätzlich zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden, wobei Wärme und Strom gesondert bilanziert werden müssen.

Im professionellen Immobilienmanagement reicht es nicht aus, erst bei einer anstehenden Neuvermietung nach vorhandenen Ausweisen zu suchen. Hausverwaltungen müssen den Gültigkeitsstatus und die Ausweisart aller verwalteten Einheiten systematisch erfassen, um Verzögerungen im Vermietungsprozess und Haftungsrisiken gegenüber den Eigentümern auszuschließen.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nach § 87 GEG

Sobald eine Immobilie über kommerzielle Medien inseriert wird, greifen die strengen Vorgaben des § 87 Abs. 1 GEG. Dies betrifft sowohl klassische Printanzeigen in Zeitungen als auch sämtliche Inserate auf Online-Immobilienportalen, Maklerwebsites oder Social-Media-Plattformen. Verantwortlich für die Vollständigkeit der Angaben sind Verkäufer, Vermieter sowie beauftragte Immobilienmakler und Verwalter gleichermaßen.

Zwingende Pflichtangaben für Wohn- und Nichtwohngebäude

Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die im Gesetz vorgeschriebenen Kennwerte unmittelbar im Inseratstext aufgeführt werden. Es ist unzulässig, diese Daten zu verschweigen oder lediglich den Vermerk anzubringen, dass der Ausweis bei einer Besichtigung eingesehen werden kann: § 87 Abs. 1 GEG verlangt, dass die Immobilienanzeige selbst die Pflichtangaben enthält.

Liegt zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis vor, weil dieser beispielsweise erst bei der Baubehörde oder einem Fachexperten in Auftrag gegeben wurde, muss die Anzeige ohne diese Werte erscheinen. Allerdings muss das Dokument spätestens zum Besichtigungstermin vorliegen, weshalb eine frühzeitige Bestellung unverzichtbar ist.

Vorlagepflicht: Wann der Energieausweis physisch vorliegen muss

Die Pflichten rund um den Energieausweis enden nicht mit der korrekten Schaltung des Inserats. Der Gesetzgeber regelt in § 80 Abs. 4 GEG für den Verkauf und über § 80 Abs. 5 GEG entsprechend für Vermietung, Verpachtung und Leasing, in welchen Phasen des Anbahnungs- und Vermittlungsprozesses das Dokument Interessenten vorzulegen und zu übergeben ist.

Vorgaben bei Besichtigungsterminen und Vertragsabschluss

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis oder eine Kopie dem Kauf- oder Mietinteressenten vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GEG). Interessenten müssen die Möglichkeit erhalten, die Kennwerte und Modernisierungsempfehlungen eigenständig zur Kenntnis zu nehmen.

Findet keine Besichtigung vor Ort statt - etwa bei rein digitalen Vermietungsprozessen oder Verkäufen ohne Vor-Ort-Termin -, ist der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen, spätestens jedoch bei einer entsprechenden Aufforderung (§ 80 Abs. 4 Satz 3 und 4 GEG). Kommt es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags, muss der Eigentümer oder Verwalter dem neuen Nutzer unverzüglich eine vollständige Ausfertigung oder Kopie des Energieausweises dauerhaft aushändigen (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG).

Ausnahmen der Ausweispflicht für spezifische Gebäudearten

Das Gebäudeenergiegesetz formuliert klare Grundsätze, sieht jedoch in § 79 Abs. 4 GEG sowie im allgemeinen Anwendungsbereich (§ 2 GEG) gezielte Befreiungen für bestimmte Gebäudekategorien vor. Verwaltungen sollten diese Ausnahmetatbestände genau kennen, um unnötige Ausstellungskosten zu vermeiden und dennoch rechtssicher aufgestellt zu sein.

Baudenkmäler, Kleinbauten und Sondernutzungen

Nicht jedes Gebäude unterliegt den strengen Nachweispflichten bei Verkauf oder Vermietung. Das GEG entbindet folgende Objektarten explizit von den Vorgaben:

• Baudenkmäler: Nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG sind Baudenkmäler von den Vorlage-, Aushang- und Übergabepflichten des § 80 Abs. 3 bis 7 GEG befreit. Für historische Immobilien, die dem Denkmalschutzrecht der Länder unterliegen, muss daher weder bei Besichtigungen noch in Inseraten ein Energieausweis ausgewiesen werden. Dennoch erfordert die denkmalgerechte Instandhaltung und Denkmalpflege fundierte bauphysikalische Kenntnisse.
• Kleine Gebäude: Auf ein kleines Gebäude im Sinne der Begriffsbestimmungen des GEG sind die Vorschriften über Energieausweise nach § 79 Abs. 4 Satz 1 GEG nicht anzuwenden.
• Unbeheizte oder temporär genutzte Bauten: Das GEG erfasst nach § 2 GEG nur Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden; zusätzlich nimmt § 2 Abs. 2 GEG bestimmte Gebäudearten aus, darunter Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder deren erwarteter Energieverbrauch unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt.

Für Hausverwaltungen empfiehlt es sich, das Vorliegen eines gesetzlichen Ausnahmegrunds in den Objektakten nachvollziehbar zu archivieren. Insbesondere bei denkmalgeschützten Objekten sollte der behördliche Denkmalschutzbescheid stets griffbereit hinterlegt sein, um Anfragen von Aufsichtsbehörden oder Mietinteressenten unmittelbar entkräften zu können.

Gültigkeitsdauer und rechtzeitige Erneuerung (§ 79 GEG)

Ein ausgestellter Energieausweis ist nicht unbegrenzt nutzbar. Gemäß § 79 Abs. 3 Satz 1 GEG besitzt ein Energieausweis eine gesetzliche Gültigkeitsdauer von genau zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum. Nach Ablauf dieser Dekade verliert das Dokument seine rechtliche Wirkung und darf bei anstehenden Neuvermietungen oder Verkäufen nicht mehr als Nachweis verwendet werden.

Vorzeitiger Gültigkeitsverlust durch bauliche Veränderungen

Unabhängig von der regulären Zehn-Jahres-Frist sieht § 79 Abs. 3 Satz 2 GEG vor, dass ein Ausweis seine Gültigkeit vorzeitig verliert, wenn am Gebäude wesentliche bauliche oder anlagentechnische Änderungen vorgenommen werden. Wird eine umfassende Modernisierung durchgeführt, bei der energetische Berechnungen für das gesamte Gebäude erfolgen (§ 80 Abs. 2 GEG), muss zwingend ein neuer Energiebedarfsausweis erstellt werden.

• Umfassende Fassadendämmung oder Neueindeckung des Daches mit energetischer Ertüchtigung
• Kompletter Austausch zentraler Heizungsanlagen gegen moderne Wärmepumpen- oder Hybridsysteme
• Nachträglicher Anbau oder Ausbau beheizter Gebäudeteile, die den Gesamtenergiebedarf maßgeblich verändern
• Durchführung einer geförderten Komplettmodernisierung im Rahmen einer energetischen Sanierung

Da die Neuerstellung eines rechtssicheren Ausweises eine gründliche Bestandsaufnahme, Plausibilitätsprüfungen und offizielle Registrierungsnummern beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) erfordert, sollten Verwaltungen den Erneuerungsprozess mindestens drei bis sechs Monate vor Fristablauf initiieren.

Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder bei Verstößen (§ 108 GEG)

Verstöße gegen die Ausweis- und Inseratspflichten sind keine bloßen Formalfehler, sondern stellen gemäß § 108 Abs. 1 GEG bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten dar. Die zuständigen Landes- und Baubehörden prüfen Immobilienanzeigen und Vermietungsvorgänge zunehmend stichprobenartig und leiten bei Versäumnissen entsprechende Bußgeldverfahren ein.

Gesetzlicher Bußgeldrahmen und wettbewerbsrechtliche Abmahnrisiken

Nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG kann die Ordnungswidrigkeit in den Fällen des § 108 Abs. 1 Nr. 15 bis 22 GEG, zu denen die Ausweisvorlage nach § 80 Abs. 4 GEG und die Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 GEG zählen, mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Erfasst wird sowohl vorsätzliches als auch leichtfertiges Handeln von Eigentümern, Vermietern und Verwaltern.

Neben behördlichen Geldbußen droht ein erhebliches zivilrechtliches Risiko durch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Verbraucherschutzverbände und Mitbewerber mahnen fehlende Pflichtangaben in Online-Inseraten regelmäßig kostenpflichtig ab, was mit Unterlassungserklärungen und zusätzlichen Anwaltskosten verbunden ist.

Sichere Dokumentation und Fristenkontrolle in der Verwaltung

Um behördliche Sanktionen und Abmahnungen zuverlässig zu verhindern, benötigen Immobilienverwaltungen standardisierte Prozesse und ein transparentes Dokumentenmanagement. Eine lückenlose Nachweisführung stellt sicher, dass alle relevanten Fristen überwacht und Vorlagepflichten auditsicher protokolliert werden.

Strukturierte Prüfschritte für den Verwaltungsalltag

Für die rechtssichere Organisation empfiehlt sich die Etablierung eines festen Prüfpfads für jedes betreute Objekt im Bestand:

1. Zentrale Ausweiserfassung: Hinterlegung aller Energieausweise im digitalen Objektarchiv inklusive Ausstellungsdatum, Registriernummer und Ausweisart.
2. Automatisiertes Fristen-Monitoring: Einrichtung von Wiedervorlagen mit automatischen Warnmeldungen neun und drei Monate vor Ablauf der Zehn-Jahres-Gültigkeit.
3. Checkliste für Inserate: Vor Schaltung jeder kommerziellen Anzeige werden die Pflichtangaben nach § 87 GEG verbindlich mit dem Originalausweis abgeglichen.
4. Besichtigungs- und Übergabeprotokoll: Schriftliche Dokumentation der Ausweisvorlage bei Besichtigungsterminen sowie Gegenzeichnung der Dokumentenübergabe bei Mietvertragsabschluss.

Ein professionelles Immobilienmanagement profitiert dabei von verlässlichen Partnern vor Ort. SVEAG unterstützt Eigentümer und Verwaltungen mit ganzheitlichen Gebäudedienstleistungen, technischer Objektbetreuung und strukturierter Begleitung, damit gesetzliche Pflichten im laufenden Betrieb jederzeit zuverlässig eingehalten werden.

Häufige Fragen

Welche Angaben aus dem Energieausweis müssen zwingend in die Immobilienanzeige?

Gemäß § 87 GEG müssen fünf Werte in der Anzeige stehen: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse. Diese Angaben müssen direkt im Inserat sichtbar sein und dürfen nicht erst auf explizite Nachfrage nachgereicht werden.

Ab wann muss der Energieausweis potenziellen Mietern vorliegen?

Nach § 80 GEG muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung der Immobilie unaufgefordert vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt werden. Findet im Vorfeld keine persönliche Besichtigung statt, ist das Dokument unverzüglich auf andere Weise zugänglich zu machen und in jedem Fall spätestens bei Vertragsabschluss physisch oder elektronisch zu übergeben.

Gilt der Energieausweis für einzelne Wohnungen oder das ganze Haus?

Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Hausverwaltungen greifen daher für alle Inserate und Vermietungen innerhalb eines durchgehenden Objekts auf denselben Gebäudeenergieausweis zurück, sofern keine getrennten Nutzungseinheiten (wie reine Gewerbeflächen im Wohnhaus) spezielle Ausweise erfordern.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist gemäß § 79 Abs. 3 GEG ab dem Tag der Ausstellung genau 10 Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist oder nach tiefgreifenden energetischen Sanierungsarbeiten muss rechtzeitig ein neues Dokument beantragt werden. Es gibt keine Verlängerungsmöglichkeit für abgelaufene Ausweise.

Welche Strafe droht bei fehlenden Angaben in der Immobilienanzeige?

Werden die Pflichtangaben nach § 87 GEG weggelassen oder der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt, begeht die verantwortliche Stelle eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG kann dies mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Zudem riskieren Unternehmen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Verbände oder Mitbewerber.