Barrierefreier Umbau im Bestand und in der WEG: Anspruch, Ablauf und Zuschüsse

Gebäude und Haus barrierefrei machen nach DIN 18040

Seit der WEG-Reform 2020 haben Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch auf barrierefreie Umbauten im Gemeinschaftseigentum. Erfahren Sie, wie Hausverwaltungen den Prozess rechtssicher steuern, Kosten fair verteilen und staatliche Fördermittel von bis zu Euro ausschöpfen

Der gesetzliche Anspruch: Was gilt nach der WEG-Reform?

Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 hat sich die Rechtslage für bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum grundlegend geändert. Für Hausverwaltungen ist diese Reform ein zentraler Wendepunkt: Nach Paragraph 20 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat nun jeder Wohnungseigentümer einen individuellen, gesetzlichen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die der Barrierereduzierung dienen. Diese sogenannten privilegierten Maßnahmen können von den Miteigentümern im Regelfall nicht mehr blockiert werden. Stattdessen müssen sie durch einen entsprechenden Beschluss gestattet werden, sofern keine extremen Ausnahmefälle vorliegen.

BGH-Urteile bestätigen den Vorrang der Barrierefreiheit

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesen Anspruch in wegweisenden Urteilen vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22 und V ZR 33/23) nochmals nachdrücklich gestärkt. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Anspruch auf Barrierefreiheit auch für Eigentümer gilt, die aktuell nicht selbst körperlich beeinträchtigt sind, um eine Wohnung vorausschauend für das Alter oder eine zukünftige Nutzung vorzubereiten. Einwände wie optische Veränderungen der Wohnanlage oder übliche Einschränkungen bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums reichen nicht aus, um ein solches Vorhaben abzulehnen. Selbst der nachträgliche Anbau eines Außenaufzugs an einem denkmalgeschützten Gebäude muss demnach grundsätzlich gestattet werden.

Rechtssichere Umsetzung und Kostenverteilung

Für Sie als Verwalter ist die saubere Abgrenzung von Beschlüssen entscheidend. Zwar besteht ein Rechtsanspruch auf die Gestattung, die bauliche Ausführung muss aber dennoch durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden, um Details wie Bauweise, Optik und Haftung rechtssicher zu regeln. Die Kostenfrage ist dabei klar gesetzlich geregelt: Gemäß Paragraph 21 Absatz 1 Satz 1 WEG trägt derjenige Eigentümer, der die Maßnahme beantragt hat, sämtliche Bau- und Erhaltungskosten allein. Die übrige Gemeinschaft wird finanziell nicht belastet, es sei denn, sie beschließt freiwillig eine gemeinschaftliche Kostenübernahme mit qualifizierter Mehrheit.

Um bei baulichen Eingriffen stets den Überblick über die technische Infrastruktur und die Sicherheit der Gebäude zu behalten, empfiehlt sich eine enge Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern. Im Rahmen unserer professionellen Leistungen unterstützen wir Sie dabei, den Zustand der Anlagen lückenlos zu überwachen. Ob über einen fachgerechten Wartungsservice für Brandschutztüren und Fluchtwege oder durch einen verlässlichen Hausmeisterservice vor Ort - wir von SVEAG sorgen dafür, dass Ihr barrierefreier Umbau im Bestand langfristig sicher und verordnungskonform begleitet wird.

Wer trägt die Kosten? Die Verteilung nach Paragraf 21 WEG

Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum stellt Hausverwaltungen in der Praxis oft vor rechtliche und kommunikative Herausforderungen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) im Jahr 2020 ist die finanzielle Lastenverteilung in § 21 WEG jedoch präzise geregelt. Grundsätzlich gilt: Wer eine Maßnahme verlangt oder wer ihr zustimmt, muss auch für die Kosten aufkommen. Für barrierefreie Umbauten, die als sogenannte privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG gelten, bedeutet dies eine klare Abkehr von der automatischen solidarischen Kostenübernahme durch die gesamte Eigentümergemeinschaft. Hausverwaltungen müssen diese gesetzlichen Vorgaben genau kennen, um Beschlüsse rechtssicher vorzubereiten und finanzielle Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft von vornherein zu vermeiden.

Die Grundregel: Selbstzahlerprinzip für den antragstellenden Eigentümer

Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer einen barrierefreien Umbau (beispielsweise den Einbau einer Rampe im Eingangsbereich oder die Installation eines Treppenlifts) verlangt, greift das Selbstzahlerprinzip gemäß § 21 Abs. 1 WEG. In diesem Fall hat der antragstellende Eigentümer nicht nur die vollen Kosten für die bauliche Umsetzung zu tragen, sondern ist auch für die zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der installierten Anlage verantwortlich. Für Hausverwaltungen bedeutet dies, dass sie im entsprechenden Gestattungsbeschluss präzise festhalten müssen, wer für die Folgekosten, eventuelle Versicherungspflichten und den späteren Rückbau aufkommt. Ohne eine solche detaillierte vertragliche oder beschlussmäßige Fixierung drohen im Laufe der Jahre Unklarheiten darüber, wer beispielsweise bei Defekten für Reparaturen aufkommen muss.

Ausnahmen und die gemeinschaftliche Umlage

Das Gesetz sieht jedoch wichtige Ausnahmen vor, bei denen die Kosten auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden können. Nach § 21 Abs. 2 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung gemeinschaftlich, wenn die Maßnahme mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen wurde. Diese erfordert mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Eine weitere Ausnahme besteht, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Bei reinen Barrierefreiheitsmaßnahmen ist eine Amortisation in der Regel zwar schwer nachzuweisen, da sie selten direkte Energiekosteneinsparungen mit sich bringen. Wird jedoch eine qualifizierte Mehrheit erreicht, sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen, und auch die spätere Instandhaltung geht in die Verantwortung der gesamten Gemeinschaft über.

In beiden Szenarien ist die Hausverwaltung gefordert, den reibungslosen Ablauf und die regelmäßige Instandhaltung zu organisieren. Um den Wert der modernisierten Wohnanlage langfristig zu sichern, arbeitet eine professionelle Hausverwaltung meist mit verlässlichen Partnern wie SVEAG zusammen. Für die laufende Betreuung und kleinere Reparaturen der neuen Anlagen empfiehlt sich ein strukturierter Hausmeisterservice. Geht es um die regelmäßige Reinigung und Pflege der barrierefreien Zuwegungen, ist eine professionelle Gebäudereinigung unverzichtbar, um Rutschgefahren und Verschmutzungen zu vermeiden. Durch eine koordinierte Integration dieser Aufgaben in bestehende Verträge, wie etwa den Wartungsservice oder den Winterdienst, behalten Hausverwalter stets die Kontrolle über die Betriebskosten und gewährleisten gleichzeitig die dauerhafte Sicherheit und Barrierefreiheit der Wohnanlage.

Schritt für Schritt: Der Ablauf von der Anfrage bis zum Beschluss

Der Weg zu einem barrierefreien Wohngebäude erfordert ein strukturiertes Vorgehen, das sich an den rechtlichen Vorgaben der WEG-Reform orientiert. Da bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum in der Regel die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen, müssen alle Schritte von der ersten Anfrage bis zur finalen Umsetzung präzise geplant werden. Für Hausverwaltungen beginnt dieser Prozess meist mit einem formellen Antrag eines einzelnen Eigentümers, der einen Anspruch auf eine privilegierte Maßnahme zur Barrierefreiheit geltend macht.

• Schritt 1: Formeller Antrag des Eigentümers - Der betroffene Eigentümer reicht eine schriftliche Anfrage bei der Hausverwaltung ein, in der die gewünschte Maßnahme (wie der Einbau einer Rampe oder eines Aufzugs) konkret beschrieben wird.
• Schritt 2: Aufnahme auf die Tagesordnung - Die Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, das Thema als Tagesordnungspunkt (TOP) für die nächste ordentliche oder eine außerordentliche Eigentümerversammlung anzusetzen.
• Schritt 3: Vorbereitung und Angebotseinholung - Um eine fundierte Entscheidung zu ermöglichen, holt die Verwaltung im Vorfeld konkrete Fachangebote ein und klärt bei Bedarf bautechnische Details ab.
• Schritt 4: Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung - Die Eigentümergemeinschaft berät über die Ausführung. Da es sich um eine privilegierte Maßnahme handelt, darf die Zustimmung nicht grundsätzlich verweigert, sondern nur über das "Wie" der Ausführung entschieden werden.
• Schritt 5: Protokollierung und Durchführung - Der gefasste Beschluss wird rechtssicher im Protokoll festgehalten, woraufhin die Verwaltung die Durchführung koordiniert und überwacht.

Die administrative und koordinierende Rolle der Hausverwaltung

Hausverwaltungen kommt bei diesem Ablauf eine zentrale Schlüsselrolle zu. Sie sind nicht nur für die formale Organisation der Eigentümerversammlung verantwortlich, sondern begleiten das gesamte Vorhaben auch fachlich und juristisch. Ein kritischer Aspekt ist dabei die Ausarbeitung eines rechtssicheren Beschlusses, der spätere Anfechtungen durch Miteigentümer verhindert. Da die Kosten für privilegierte Maßnahmen in der Regel von dem antragstellenden Eigentümer allein getragen werden müssen, muss auch diese finanzielle Aufteilung im Beschluss eindeutig dokumentiert werden.

Nach der baulichen Fertigstellung gilt es zudem, den Betrieb und die Instandhaltung der neuen Anlagen langfristig abzusichern. Als verlässlicher Partner im Gebäudemanagement unterstützt SVEAG Hausverwaltungen bei allen täglichen Aufgaben rund um das Gemeinschaftseigentum. Über professionelle Leistungen wie einen sorgfältigen Hausmeisterservice oder einen regelmäßigen Wartungsservice für mechanische Anlagen wird sichergestellt, dass die neuen Barrierefreiheitslösungen dauerhaft funktionstüchtig und sicher bleiben.

Staatliche Zuschüsse nutzen: KfW-Förderung und Pflegekassen

Ein barrierefreier Umbau im Bestand stellt Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen vor erhebliche finanzielle Herausforderungen. Da die Kosten für Rampen, Aufzüge oder schwellenfreie Zugänge oft im fünfstelligen Bereich liegen, ist eine fundierte Finanzierungsplanung unerlässlich. Um die finanzielle Belastung für die Eigentümer zu minimieren, sollten professionelle Hausverwaltungen frühzeitig staatliche Fördermittel prüfen und in die Beschlussfassung einbringen. Deutschland bietet hierfür strukturierte Förderprogramme über die Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie direkte Zuschüsse über die gesetzlichen Pflegekassen.

KfW-Investitionszuschuss 455-B für den Abbau von Barrieren

Das am häufigsten genutzte Förderinstrument für den Abbau von Barrieren im Wohnungsbestand ist der KfW-Investitionszuschuss 455-B. Dieses Programm richtet sich an Eigentümer, die barrierefreien Wohnraum schaffen oder entsprechenden Wohnraum erwerben wollen. Wichtig für Hausverwaltungen ist der klare Ablauf: Der Förderantrag muss zwingend vor dem Beginn aller Bauarbeiten online im KfW-Zuschussportal gestellt werden, da eine nachträgliche Bewilligung ausgeschlossen ist. Gefördert werden dabei Einzelmaßnahmen mit einem Zuschuss von 10 Prozent der förderfähigen Investitionskosten. Wer sich für eine Komplettsanierung zum Standard eines altersgerechten Hauses entscheidet, erhält sogar bis zu 12,5 Prozent der förderfähigen Kosten erstattet, wobei die maximale Zuschusshöhe bei 6.250 Euro je Wohneinheit gedeckelt ist.

Pflegekassen-Zuschüsse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen

Neben den KfW-Mitteln stellt der Zuschuss der Pflegekasse eine wichtige Säule der Finanzierung dar. Nach Paragraf 40 Absatz 4 des Elften Buches Sozialgesetzbuch können Pflegebedürftige einen Zuschuss von bis zu 4.000 Euro für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen beanspruchen. Dieser Zuschuss ist besonders attraktiv, da er für konkrete Anpassungen wie den Badumbau oder die Installation eines Treppenlifts genutzt werden kann. Leben mehrere pflegebedürftige Personen in einer gemeinsamen Wohnung, kann sich der Gesamtanspruch auf bis zu 16.000 Euro erhöhen. Der Antrag wird direkt bei der zuständigen Pflegekasse eingereicht, wobei auch hier eine Abstimmung vor Beginn der Maßnahmen dringend empfohlen wird.

Für Hausverwaltungen ist es von zentraler Bedeutung, diese Fördermöglichkeiten aktiv in die Eigentümerversammlungen einzubringen. Wenn Miteigentümer wissen, dass ein erheblicher Teil der Kosten durch staatliche Zuschüsse gedeckt werden kann, steigt die Bereitschaft für eine Zustimmung zu baulichen Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft deutlich. Als moderner Partner unterstützt SVEAG die Hausverwaltung umfassend. Durch spezialisierte Leistungen wie den professionellen Wartungsservice und den zuverlässigen Hausmeisterservice wird sichergestellt, dass die neuen barrierefreien Zugänge, Rampen und technischen Anlagen im täglichen Betrieb sicher funktionieren und ihr Wert langfristig erhalten bleibt.

Die Rolle der Hausverwaltung: Baubegleitung und Pflege der Anlagen

Nachdem der Beschluss für eine barrierefreie Modernisierung in der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst und die Finanzierung gesichert ist, liegt die operative Verantwortung vollständig bei der Hausverwaltung. Sie fungiert als zentrale Schnittstelle zwischen Eigentümern, Handwerksbetrieben und Förderstellen. Die professionelle Baubegleitung stellt sicher, dass bauliche Veränderungen wie der Einbau von Rampen, automatischen Türöffnern oder Treppenliften den rechtlichen Vorgaben entsprechen und fachgerecht ausgeführt werden.

Koordination und Dokumentation der Modernisierungsmaßnahmen

Die Hausverwaltung koordiniert im Rahmen der Baubegleitung alle notwendigen Schritte: Sie holt Angebote ein, prüft Verträge und überwacht die Einhaltung des Zeitplans. Bei der Nachrüstung von komplexen technischen Anlagen ist zudem eine enge Abstimmung mit Prüforganisationen erforderlich. Eine lückenlose Dokumentation schützt die Eigentümergemeinschaft vor Gewährleistungsrisiken und ist Voraussetzung für die Auszahlung staatlicher Zuschüsse. Für Hausverwaltungen bedeutet dies einen erheblichen organisatorischen Aufwand, der eine strukturierte Vorbereitung verlangt.

Regelmäßige Wartung und Reinigung für langfristige Sicherheit

Nach dem erfolgreichen Umbau gehen die neuen Anlagen in die laufende Verwaltung über. Rollstuhlrampen, Hebebühnen und barrierefreie Eingangsbereiche gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, weshalb die Gemeinschaft für deren Instandhaltung und Pflege verantwortlich ist. Um die Betriebssicherheit der oft kostenintensiven Umbauten langfristig zu garantieren, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit professionellen Dienstleistern. Partner wie SVEAG unterstützen Hausverwaltungen hierbei mit maßgeschneiderten Dienstleistungen aus einer Hand.

• Der Wartungsservice stellt die regelmäßige technische Prüfung und Instandhaltung von Türautomatiken, Rinnen und Beleuchtungsanlagen sicher, um teure Ausfälle und Sicherheitsrisiken zu minimieren.
• Die professionelle Gebäudereinigung sorgt für saubere und hygienische Zugänge, Aufzüge und Treppenhäuser, was insbesondere bei barrierefreien Wegen essenziell für die Trittsicherheit ist.
• Der zuverlässige Hausmeisterservice übernimmt die tägliche Objektbetreuung vor Ort, führt Kleinreparaturen direkt durch und koordiniert im Bedarfsfall weitere Fachfirmen schnell und unkompliziert.

Durch die professionelle Pflege und Instandhaltung wird nicht nur der barrierefreie Zugang langfristig gesichert, sondern auch der Wert der gesamten Immobilie nachhaltig gesteigert. Die Entlastung der Hausverwaltung bei Routinekontrollen und Reinigungsarbeiten schafft wertvolle Freiräume für die anspruchsvolle kaufmännische und rechtliche Betreuung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Barrierefreier Umbau – deutschlandweit in allen 16 Bundesländern

SVEAG bietet Barrierefreier Umbau für Hausverwaltungen, Genossenschaften und Eigentümer deutschlandweit an 76 Servicestandorten in allen 16 Bundesländern. Ein Auszug unserer Servicestandorte (verfügbar an allen 76):

• Barrierefreier Umbau Hamburg
• Barrierefreier Umbau Hannover
• Barrierefreier Umbau Bremen
• Barrierefreier Umbau Bremerhaven
• Barrierefreier Umbau Flensburg
• Barrierefreier Umbau Hagen
• Barrierefreier Umbau Hildesheim
• Barrierefreier Umbau Kiel
• Barrierefreier Umbau Lübeck
• Barrierefreier Umbau Lüneburg
• Barrierefreier Umbau Mönchengladbach
• Barrierefreier Umbau Oberhausen
• Barrierefreier Umbau Oldenburg
• Barrierefreier Umbau Paderborn
• Barrierefreier Umbau Salzgitter

Weiterführende Artikel: Haus barrierefrei machen: Maßnahmen, Kosten und Förderung nach DIN 18040

Häufige Fragen

Welche baulichen Veränderungen gelten in einer WEG als privilegierte Maßnahmen?

Zu den privilegierten Maßnahmen nach Paragraf 20 Absatz 2 WEG gehören alle angemessenen baulichen Veränderungen, die der Barrierereduzierung (wie Rampen oder Treppenlifte), der Elektromobilität, dem Einbruchschutz oder dem schnellen Internet dienen.

Wer trägt die Kosten für den barrierefreien Umbau des Gemeinschaftseigentums?

Grundsätzlich trägt der Eigentümer, der den Umbau verlangt, die Kosten für die Errichtung und die spätere Instandhaltung allein. Stimmt die Eigentümergemeinschaft der Maßnahme mit einer qualifizierten Mehrheit zu, können die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden.

Kann die Eigentümergemeinschaft einen barrierefreien Umbau verbieten?

Nein, da es sich um eine privilegierte Maßnahme handelt, besteht ein Rechtsanspruch auf Gestattung. Nur in extremen Ausnahmefällen, wie einer grundlegenden Umgestaltung des Gebäudes oder der unbilligen Benachteiligung anderer Eigentümer, kann die Maßnahme versagt werden.

Wie hoch ist die staatliche Förderung über den KfW-Zuschuss 455-B?

Die KfW fördert Einzelmaßnahmen mit 10 Prozent der Kosten (maximal Euro). Bei einem kompletten Umbau nach dem Standard Altersgerechtes Haus wird ein Investitionszuschuss von 12,5 Prozent gewährt, was einer Förderung von bis zu 6.250 Euro entspricht

Gibt es zusätzliche Zuschüsse durch die Pflegekasse für den barrierefreien Umbau?

Ja, Versicherte mit einem anerkannten Pflegegrad können für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen einen Zuschuss von bis zu 4.000 Euro pro Person erhalten. Leben mehrere Pflegebedürftige in einer Wohnung, kann sich der Zuschuss auf bis zu 16.000 Euro erhöhen.